Transfert de garantie de prêt sur parts de SCPI

[Rolling]

Bonjour,

Dans un autre fil ''Renouvellement bail Pierre & Vacances et choix d'une agence'', j'évoque la possibilité de revendre un studio dans une résidence P&V parce que le nouveau bail ne me convient pas...

Pour financer ce studio j'ai contracté, il y a 9 ans un prêt au ''Crédit Agricole'' à taux variable (indexé sur l'EURIBOR 3 mois) et plutôt que de rembourser ce qu'il reste par anticipation (reste 6 ans), je me demandais si je ne devrais pas proposer au Crédit Agricole de transférer la garantie sur les parts de SCPI de rendement que j'acquérais chez eux...
Bien sur leur SCPI ''Edissimmo'' n'est pas classée parmi les meilleures, mais ses résultats sont corrects et ça m'étonnerais qu'ils acceptent ma proposition si je choisis des parts de SCPI d'un autre établissement.

Comme obtenir un prêt pour acheter des parts de SCPI est devenus quasi impossible je pense que cette solution pourrait être intéressante? Qu'en pensez vous?

Merci

 

[Aristide]

Bonjour,

Ce que vous demandez c'est le maintien d'un encours de crédit au même débiteur (vous même) pour financer un autre objet que celui pour lequel il a été consenti initialement.

Il vous faudrait d'abord vérifier dans votre contrat si cette éventualité y est ou non prévue.
Lorsqu'elle est prévue c'est souvent comme une éventuelle possibilité qui reste à l'appréciation du prêteur.

Le transfert de garantie c'est autre chose; d'ailleurs quelle était la garantie sur ce prêt initial ?

Cdt

 

[Buffeto]

Comme obtenir un prêt pour acheter des parts de SCPI est devenus quasi impossible

difficile mais pas impossible

je pense que cette solution pourrait être intéressante? Qu'en pensez vous?

je suis toujours favorable à la recherche d'un deal favorable aux 2 parties.

 

[Rolling]

Bonjour,

Merci pour votre réponse

Ce que vous demandez c'est le maintien d'un encours de crédit au même débiteur (vous même) pour financer un autre objet que celui pour lequel il a été consenti initialement.

Il vous faudrait d'abord vérifier dans votre contrat si cette éventualité y est ou non prévue.
Lorsqu'elle est prévue c'est souvent comme une éventuelle possibilité qui reste à l'appréciation du prêteur.Cdt

Je n'ai rien trouvé à ce sujet, il est juste écrit "L'Emprunteur a la faculté de rembourser par anticipation son prêt, en partie ou en totalité." (suis les conditions)...

Le transfert de garantie c'est autre chose; d'ailleurs quelle était la garantie sur ce prêt initial ?
Cdt

Hypothèque conventionnelle

 

[Rolling]

difficile mais pas impossible

Oui surement, mais, au passage, j'aimerais avoir un avis sur Edissimmo

Merci

je suis toujours favorable à la recherche d'un deal favorable aux 2 parties.

Oui et je pense que ce n'est pas impossible, j'ai toujours eu de bonne relation avec le Crédit Agricole" !

 

[Aristide]

Je n'ai rien trouvé à ce sujet, il est juste écrit "L'Emprunteur a la faculté de rembourser par anticipation son prêt, en partie ou en totalité." (suis les conditions)...

Dans ce cas ce sera au bon vouloir de votre banque.

Hypothèque conventionnelle

Mais en cas d'accord, le transfert de garantie sera impossible car une hypothèque ne peut pas être inscrite sur des parts de SCPI.

Il faudrait alors une autre garantie qui pourrait être un nantissement sur ces parts.
Mais, généralement, comme il existe un risque de moins value, la banque demande que valeur totale des parts garanties soit supérieure d'un montant - à son appréciation - par rapport au capital dû sur le crédit.

Cdt

 

[Buffeto]

Oui surement, mais, au passage, j'aimerais avoir un avis sur Edissimmo
!

je ne connais pas personnellement mais sur cette page [lien réservé abonné] tu auras des renseignements

 

[Rolling]

Dans ce cas ce sera au bon vouloir de votre banque.
Mais en cas d'accord, le transfert de garantie sera impossible car une hypothèque ne peut pas être inscrite sur des parts de SCPI.Cdt

Ah mince !

Il faudrait alors une autre garantie qui pourrait être un nantissement sur ces parts.Cdt

C'est à dire ?
Excusez moi je ne suis pas habitué à ce genre de termes

Mais, généralement, comme il existe un risque de moins value, la banque demande que valeur totale des parts garanties soit supérieure d'un montant - à son appréciation - par rapport au capital dû sur le crédit.Cdt

Il faudrait que j'achète plus de parts que la somme qu'il reste à rembourser, c'est ça ??

 

[Rolling]

je ne connais pas personnellement mais sur cette page [lien réservé abonné] tu auras des renseignements

Merci pour le lien

 

[Aristide]

C'est à dire ?
Excusez moi je ne suis pas habitué à ce genre de termes

Le nantissement est une sorte de gage.
Ce sont les parts de SCPI qui font l'objet d'un "nantissement"; elles sont prises en garantie et vous ne pouvez donc pas les vendre sans l'accord de votre banque qui les a financées.

Il faudrait que j'achète plus de parts que la somme qu'il reste à rembourser, c'est ça ??

Oui.
Par exemple pour un capital dû de 100 unités votre banque vous demandera un nantissement sur 120 unités de parts de SCPI.
Dans ce cas d'école il vous faudrait donc acquérir 20 unités sur vos fonds personnels.

Cdt

 

[Rolling]

Le nantissement est une sorte de gage.
Ce sont les parts de SCPI qui font l'objet d'un "nantissement"; elles sont prises en garantie et vous ne pouvez donc pas les vendre sans l'accord de votre banque qui les a financées.

Oui ça je pensais bien qu'il ne serait pas possible de les vendre avant la fin de remboursement du prêt...

Oui.
Par exemple pour un capital dû de 100 unités votre banque vous demandera un nantissement sur 120 unités de parts de SCPI.
Dans ce cas d'école il vous faudrait donc acquérir 20 unités sur vos fonds personnels.
Cdt

Ok la banque minimise au maximum les risques...

Merci beaucoup pour tout ces éclaircissements !

 

[Buffeto]

Ok la banque minimise au maximum les risques...

tu ne sais pas à quel point.....

l'an dernier j'ai acheté des parts de SCPI à crédit .

pour un crédit de 100k in fine j'ai nanti les parts de SCPI plus une AV de 30k .

en gros la banque me prête 100 si j'apporte 130.....

 

[Aristide]

Dans mon cas d'école ci-dessus la clause "d'arrosage" = marge de sécurité de la banque était de + 20%; dans le cas de Buffeto elle était donc de 30%.

Cdt

 

[Rolling]

tu ne sais pas à quel point.....

l'an dernier j'ai acheté des parts de SCPI à crédit .

pour un crédit de 100k in fine j'ai nanti les parts de SCPI plus une AV de 30k .

en gros la banque me prête 100 si j'apporte 130.....

SCPI de la même banque que l'emprunt ?

 

[Rolling]

Dans mon cas d'école ci-dessus la clause "d'arrosage" = marge de sécurité de la banque était de + 20%; dans le cas de Buffeto elle était donc de 30%.
Cdt

Oui 30% je trouve ça énorme !

 

[Buffeto]

SCPI de la même banque que l'emprunt ?

non il ne faut pas exagérer quand même ....l'investisseur ( donc le décideur ) c'est moi

 

[Rolling]

non il ne faut pas exagérer quand même ....l'investisseur ( donc le décideur ) c'est moi

Alors c'est peut être ce qui explique la clause "d'arrosage" aussi élevée (je rêve )

 

[Buffeto]

Alors c'est peut être ce qui explique la clause "d'arrosage" aussi élevée (je rêve )

peut être ....peut être est ce aussi parce que malgré tout l'affaire me convenait .........

 

[Rolling]

peut être ....peut être est ce aussi parce que malgré tout l'affaire me convenait .........

C'est bien ça le principal !

 

[Buffeto]

C'est bien ça le principal !

dans un deal il faut parfois donner petit d'un coté pour récupérer plus d'un autre .