Taux supérieur mais coût inférieur - où est le piège?

[Lalou91]

Bonjour à tous,

Mon conjoint et moi sommes en pleine comparaison de crédit immo pour l'achat de notre résidence principale (compromis signé). Nous sommes un peu désemparés face aux présentations des offres de crédits qui parfois nécessite d'avoir une licence filouterie pour les comparer : certaines n'ont pas de TAEG, d'autres en ont un mais qui ne prend pas en compte l'assurance (sans le préciser bien sûr sinon ce serait trop simple), certaines parle de coût du crédit mais avec assurance uniquement, etc.

Bref au final nous avons 2 offres pour 25ans sur le même montant 382 000 environ, l'une d'une banque en ligne A à 1,05% en taux fixe et une de notre banque physique B à 1,15% en taux fixe. La banquière nous met en avant qu'avec l'assurance son offre est plus intéressante. Sauf que nous l'assurance on compte la changer après signature, donc ce n'est pas un argument. Mais là surprise en retirant l'assurance on y gagne même 3 000€ alors que le taux est supérieur! les frais de dossier et garantie similaires. Mais où est le piège? La question serait peut-être où est notre erreur?

Offre Banque en ligne A:


Offre Banque physique B:



L'offre de la banque physique B est beaucoup moins compréhensible. Le coût total sans assurance n'est pas présent sur le document. Pour avoir le montant j'ai donc retiré le coût de l'assurance au coût total du prêt. Est-ce une erreur?

En résumé j'obtiens :


Nous devons faire un retour rapide et personne dans notre entourage n'est capable de comprendre ce décalage.

Avez-vous une idée de cette différence?? Est-ce une erreur de compréhension de notre part??


Merci d'avance pour vos précieux retours!

 

[Capricio]

Bonsoir,

A priori en regardant très rapidement les documents, vous avez un TAEG de 1.44% pour la Banque A et 1.62% pour la banque B. Après pour la renégociation de l'assurance, que ce soit en signant avec la banque A ou la banque B, cela ne change pas grand chose. Et le coût total de l'assurance est plus élevé pour la banque B que la banque A.

 

[Lalou91]

Bonjour,

En ce qui concerne le TAEG, comme expliqué dans mon message les banques ne l'expriment pas toujours de la même manière (malgré leurs obligations légales) et quand c'est le cas il ne veut plus rien dire. C'est le cas dans cet exemple la banque A ne prend pas en compte l'assurance visiblement. C'est assez flagrant vu que le coût total est différent de 900€ alors que la différence entre les taux est énorme.
Pour l'assurance, nous comptons la changer donc ce n'est pas un critère déterminant.
Pour réitérer, ma question est : Comment est-ce possible que le coût total sans assurance de la banque B soit d'un montant inférieur (53 506) au montant de la banque A (56 781) alors que son taux (1,15) soit supérieur à celui de la banque A (1,05)
Il me semble clairement que la banque B manque de transparence et filoute quelque part, mais je ne sais pas où...

Merci

 

[Raphyyy]

Dans l'offre B, tu as un préfinancement où l'intérêt varie selon les modalités .. donc c'est sans doute ça qui joue ..

 

[Aristide]

Bonjour,

Il me semble qu'il y ait deux explications:

+ D'abord vous comparez des coûts du crédit et non pas les seuls intérêts.
Par exemple pour le plan A le coût de 56.781€ que vous annoncez c'est le total des intérêts de 52.529€ + frais de garantie de 4.252€

+ Ensuite, pour le plan B, l'échéance de 1.388,19€ annoncée ne correspond pas à une échéance constante d'amortissement d'un prêt de 382.011,12€ au taux de 1,15% en 300 mois qui serait de 1.465,78€ et non pas de 1.388,19€ comme indiqué dans la proposition de financement.

Le profil d'amortissement semble être un prêt à paliers d'échéances car dans ce document, en dessous du tableau des caractéristiques du prêt, il est bien mentionné :

"Les montants indiqués dans ce tableau sont ceux de la première échéance de chaque phase"

Je vous suggère de demander à votre banque un tableau prévisionnel d'amortissement complet afin d'y vois clair.

Cdt

 

[baboune]

Le profil d'amortissement semble être un prêt à paliers d'échéances car dans ce document, en dessous du tableau des caractéristiques du prêt, il est bien mentionné :
"Les montants indiqués dans ce tableau sont ceux de la première échéance de chaque phase"

Non, ce n'est pas un prêt à palier mais un prêt où l'assurance est calculé sur le capital restant dû et donc dégressive MAIS intégrée au prêt pour avoir une mensualité constante du début à la fin.
en fait il manque le verso de la simulation caisse d'épargne ou se trouve le tableau des différentes mensualités d'assurance année par année.

assurance sur CRD mais calculée non pas chaque mois mais à chaque anniversaire annuel du prêt.

on voit du reste le montant de l'assurance de première année indiquée 176,68 € alors qu'en dessous la banque indique la mensualité "moyenne" à 94,89 € qui résulte du calcul cotisation totale par nombre d'années.

en cas de remboursement anticipé du prêt dans les 10 ans, le client aura "surpayé" son assurance emprunteur.

d'autre part compte tenu de la mensualité constante et du poids de l'assurance durant la première partie du prêt, le capital amorti est donc minoré et en cas de remboursement anticipé le client aura plus de capital restant dû que sur un montage normal.

autre impact: comme le capital est amorti moins rapidement il entraine un calcul d'intérêt plus élevé chaque mois.

bref en cas de remboursement anticipé le client est assez fortement pénalisé.

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

Non, ce n'est pas un prêt à palier mais un prêt où l'assurance est calculé sur le capital restant dû et donc dégressive MAIS intégrée au prêt pour avoir une mensualité constante du début à la fin.
en fait il manque le verso de la simulation caisse d'épargne ou se trouve le tableau des différentes mensualités d'assurance année par année.

assurance sur CRD mais calculée non pas chaque mois mais à chaque anniversaire annuel du prêt.

Ah; OK.

Il s'agit d'une variante de l'ADI sur CRD technique "in" que j'ai souvent expliquée dans des posts antérieurs.

en cas de remboursement anticipé du prêt dans les 10 ans, le client aura "surpayé" son assurance emprunteur.

d'autre part compte tenu de la mensualité constante et du poids de l'assurance durant la première partie du prêt, le capital amorti est donc minoré et en cas de remboursement anticipé le client aura plus de capital restant dû que sur un montage normal.

autre impact: comme le capital est amorti moins rapidement il entraine un calcul d'intérêt plus élevé chaque mois.

bref en cas de remboursement anticipé le client est assez fortement pénalisé.

Oui; c'est une incidence possible.

Cependant; ainsi que je l'ai aussi expliqué et démontré antérieurement, dans une approche comparative il est nécessaire de relativiser.

En effet les taux de primes appliqués varient en fonction de la technique de calcul utilisée:

=> Grosso modo :
+ A un calcul de prime dont l'assiette serait le capital initial (= échéances constantes assurances comprises sur toute la durée) et le taux de prime 0,40%
+ Avec une assiette sur CRD "Technique in" (= échéances constantes assurances comprises sur toute la durée) le taux de prime serait de ~/~ 0,50%
+ Et avec une assiette sur CRD "Technique out" (= échéances assurance comprises dégressives sur toute le durée) le taux de prime serait de ~/~ 0,60%

Dans le cas évoqué une prime moyenne de 94,89€ pour un capital emprunté de 382.011,12€ donne un équivalent taux de prime sur capital initial de (94,89 x 12) / 382.011,12 x 100 = 0,298%.

Face à des offres concurrentes il convient donc de procéder à des simulations comparatives.

A toutes fins utiles:

Assurance Décès – Invalidité : Bon à savoir (1ère partie ) - Blog

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Assurance Décès – Invalidité : Bon à savoir (2è partie = Ajout Assurance Déléguée) - Blog

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NB - L'applicatif joint à ces billets ne permet pas de traiter la variante utilisée par cette banque avec des échéances constantes assurances comprises pendant une année mais variables d'une année sur l'autre.

Cdt

 

[baboune]

Dans le cas évoqué une prime moyenne de 94,89€ pour un capital emprunté de 382.011,12€ donne un équivalent taux de prime sur capital initial de (94,89 x 12) / 382.011,12 x 100 = 0,298%.

Tout à fait : 0,29752 donc 0,298%

par contre la première année les clients sont à 0,555 % soit 86 % de plus ......

et je confirme que pendant les 10 premières années ils ne seront pas en dessous de la moyenne de 94,89 € annoncés, et loin de là.....

Cdt

 

[Aristide]

Oui; je te crois volontiers.

Mais note que dans une approche comparative le 0,55% que tu annonces est moindre que le 0,60% (sur toute la durée) que j'ai connu dans la technique "CRD out".

D'où, fonction des offres et pratiques en concurrences, l'utilité de simulations comparatives.

Cdt