simulation SCPI PP vs SCPI en nue propriété

[alibob1]

Bonjour,
Je souhaiterais connaître votre avis et avoir vos réactions sur la simulation suivante:
hypothèses
valeur de la nue propriété (NP): 67 % de la valeur de la PP (sur 10 ans)
frais 10 % à la revente au bout de 22 ans
pas de revalorisation de la part ni des loyers (loyers estimé à 4,2%)
IRPP à 14 %, PS 16 %
emprunt en PP: 40 000 € sur 10 ans coût 5800 €
emprunt en NP: 28600 € sur 10 ans coût 4000€; frais supposés non déductible des autres revenus fonciers (mais entretemps, Buffeto m'a indiqué qu'ils pouvaient être déduits...).

Au bout de 22 ans, à la revente, je me retrouverai avec un capital de:
PP:
36000€ suite à la revente, 25 000 € de loyers nets d'IR et PS auxquels j'enlève les frais d'emprunt soit:55 200 €
NP:
36000€ à la revente, 12 700 € loyers, moins frais d'emprunt soit: 44 700 €


Quel est le montage le plus intéressant en terme "d'enrichissement" (pas de rires dans la salle)?
Dans le cas de la PP, le rendement net ((55200-36000)/40000) donne 38 % soit 1,48% annualisé
En NP, le rendement est de ((44700-26800)/26800)) 67 % soit 2,47 % annualisé.


Pourquoi les rendements sont-ils si faibles? Y a t-il une erreur dans les calculs?

Merci de vos avis

 

[Buffeto]

il est peu probable que tu trouves une banque pour te financer de l'achat de nue propriété de parts de SCPI donc l'hypothèse de départ est à revoir .

 

[alibob1]

il est peu probable que tu trouves une banque pour te financer de l'achat de nue propriété de parts de SCPI donc l'hypothèse de départ est à revoir .

Dans ce cas la partie 2 (NP) devient la suivante:
achat 26800 € cash
revente 36000 euros, loyers net d'impôt de 12 700 €
patrimoine au bout de 22 ans: 36000+12700= 48 700 €
rentabilité de ((48700-26800)/26800) 82 % soit 2,75 % annualisé

Merci

 

[moietmoi]

Pourquoi les rendements sont-ils si faibles? Y a t-il une erreur dans les calculs?

Merci de vos avis

je ne refais pas le calcul mais grosso modo hypothèse 4,2% de rendement moins les PS et impots soit net 2,96% auquel tu dois avoir les frais(intérêt) liés au crédit, et les frais lié à la revente..