Signature notaire VEFA offre de prêt périmée

[cedfr]

Bonjour,

Je me permets de vous soumettre un cas ubuesque que rencontre ma sœur.

Ma sœur souhaite acheter un appartement en VEFA. Elle a obtenu auprès de la BANQUE POSTALE un financement composé de deux prêts : un classique et un PTZ+. Le tout a été signé en 01/2015. Une hypothèque sur l'appartement acheté garantie les deux prêts.

En 08/2015, la BANQUE POSTALE adresse à ma sœur un courrier dans lequel il est indiqué que, faute de déblocage au moins partiel du prêt avant le 30/11/2015, celui-ci "serait définitivement périmé".

Le rendez-vous de signature avec le notaire est prévu de longue date (inscrit dans l'acte de réservation) et est planifié début 11/2015. Ma sœur a donc envoyé le décompte du notaire à la BANQUE POSTALE pour déblocage partiel du PTZ+. La banque indique qu'il faut prendre contact avec son notaire car le prêt ne peut pas être débloqué car l'hypothèque ne sera mise en place que lors de la signature de l'acte définitif...

Le notaire de ma sœur lui dit "aucun souci, vous payez avec votre apport personnel et vous verrez ensuite pour le prêt quand il y aura d'autres appels de fonds".

Le problème que j'identifie est le suivant :
- Si ma sœur paye son notaire avec son apport personnel, le prêt ne sera pas débloqué avant le 30/11/2015 et sera donc caduque. La banque ne paiera donc pas les appels de fonds ultérieurs et ma sœur se retrouvera dans l'impossibilité de payer le promoteur au fur et à mesure de l'avancement des travaux...
- De plus, le notaire consignera une hypothèque au nom de la BANQUE POSTALE alors que le prêt sera "périmé" quelques jours après le rendez-vous chez le notaire...

Bien évidement, ni la BANQUE POSTALE, ni son notaire, ne daignent répondre à son problème qui remet en cause le principe même d'une acquisition en VEFA.

Merci de vos éclaircissements.

 

[Aristide]

Bonjour,

Il y a deux choses à considérer :

+ L'article L.312-12 du code de la consommation qui prévoit que l'offre devient caduque si le contrat principal objet du prêt (= l'acte d'acquisition VEFA) n'est pas signé dans les quatre mois de l'acceptation de ladite offre.
Cet article prévoit cependant que les parties peuvent convenir d'un délai plus long

Ce délai est donc passé mais le fait que votre banque n'en fasse pas argument laisse penser qu'elle est d'accord pour que ce délai soit prolongé ?

+ Puis il y a la clause contractuelle (qui n'a donc rien à voir avec le code de la consommation) et qui fixe un délai maximal pour la première mise à disposition de fonds. (A noter que cette offre/contrat pourrait aussi prévoir un délai maximal pour la mise à disposition totale des fonds)

Mais,d'une part, vous précisez :

Le rendez-vous de signature avec le notaire est prévu de longue date (inscrit dans l'acte de réservation) et est planifié début 11/2015.

Et d'autre part :

En 08/2015, la BANQUE POSTALE adresse à ma sœur un courrier dans lequel il est indiqué que, faute de déblocage au moins partiel du prêt avant le 30/11/2015, celui-ci "serait définitivement périmé".

Vous ne précisez pas si c'est le même notaire qui est désigné pour formaliser l'acte de prêt et l'inscription hypothécaire qui le concerne et, également, l'acte d'acquisition VEFA.

Ce serait plus simple mais, quoi qu'il en soit, puisque l'offre est acceptée, il faudrait activer le notaire chargé du prêt/hypothèque afin que l'acte soit régularisé dans les trois semaines qui viennent.

Si non, puisque il s'agit juste d'une clause contractuelle, votre banque a toujours la possibilité d'y faire une dérogation et, donc d'accepter un délai plus long.

Cdt

 

[cedfr]

Bonjour,

Je vous remercie pour votre retour.

Pour parfaire votre information, ma sœur avait reçu de la BANQUE POSTALE un courrier de prorogation de prêt en 05/2015 (elle n'avait rien demandé et a classé le courrier avec l'offre de prêt).

Pour ce qui est du notaire, j'ai du mal à comprendre pourquoi il y aurait plusieurs notaires. Ma sœur signe l'acte définitif de vente chez le notaire choisi par le promoteur. Il n'y a pas d'autre intervenant de son point de vue. Je ne sais pas à quoi sert le notaire de la banque dans ce schéma...
Le notaire qui sera payé par ma sœur est le notaire choisi par le promoteur. Personne d'autre.

Mais le problème, c'est que si l'acte de vente est signé et que le prêt n'est pas débloqué, il sera "périmé" alors même que l'acte de vente définitif aura été signé et l'hypothèque engagée. C'est sur ce point que je ne comprend pas le vide juridique que cela créé ?
Je résume ainsi : je signe chez le notaire, je m'engage à acheter l'appartement en VEFA, je met en place les garanties pour mon prêteur, mon prêteur me dit le lendemain qu'il ne me prêtera pas, je n'ai pas les moyens de payer les appels de fonds ultérieurs...

 

[Aristide]

Pour ce qui est du notaire, j'ai du mal à comprendre pourquoi il y aurait plusieurs notaires. Ma sœur signe l'acte définitif de vente chez le notaire choisi par le promoteur. Il n'y a pas d'autre intervenant de son point de vue. Je ne sais pas à quoi sert le notaire de la banque dans ce schéma...
Le notaire qui sera payé par ma sœur est le notaire choisi par le promoteur. Personne d'autre.

Il y a deux actes; un acte d'acquisition et un acte de prêt avec inscription de garantie hypothécaire.

Concernant le prêt et sa garantie, normalement - sauf si la banque vous impose son notaire ce qui n'est pas le cas général - vous avez désigné un notaire rédacteur à la banque et cette dernière adressera ses instructions avec l'original de l'offre de prêt acceptée afin qu'il rédige l'acte de prêt et procède aux formalités d'inscription hypothécaire.

Mais il est possible que ce soit le même notaire qui ait en charge les deux actes ci-dessus cités.

Je résume ainsi : je signe chez le notaire, je m'engage à acheter l'appartement en VEFA, je met en place les garanties pour mon prêteur, mon prêteur me dit le lendemain qu'il ne me prêtera pas, je n'ai pas les moyens de payer les appels de fonds ultérieurs...

Ce n'est pas ainsi.

Si "vous mettez en place les garanties pour le prêteur" cela signifie que le notaire chargé du prêt et de sa garantie a fait tout le nécessaire et que l'acte de prêt ainsi que sa garantie sont formalisés..

Dès lors rien ne s'oppose à ce que la banque procède à un déblocage de fonds.

Cdt

 

[cedfr]

Ce n'est pas ainsi.

Si "vous mettez en place les garanties pour le prêteur" cela signifie que le notaire chargé du prêt et de sa garantie a fait tout le nécessaire et que l'acte de prêt ainsi que sa garantie sont formalisés..

Dès lors rien ne s'oppose à ce que la banque procède à un déblocage de fonds.
Cdt

J'entends bien votre réponse. Toutefois, le courrier de la banque ne parle pas de formalisation de l'acte de prêt mais de déblocage de prêt. Je cite "faute de déblocage au moins partiel du prêt avant le xx/11/2015, l'offre de prêt sera définitivement périmée". Il n'est pas écrit "faute de signature chez le notaire avant le...".

C'est sur la base de ce courrier que j'entrevois une opposition de la banque à débloquer les fonds ultérieurement.

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui; j'ai bien compris.
Il est normal qu'il en soit ainsi puisque c'est une clause de l'offre/contrat que vous avez accepté.

Mais l'ordre logique des choses est :

1) - Rédaction acte authentique du prêt et formalisation de sa garantie hypothécaire
2) - Rédaction de l'acte de vente
3) - Signature acte de vente avec versement du premier appel de fonds. Ce dernier peut être financé par l'apport personnel ou/et une mise à disposition de fonds issus du crédit obtenu.

Je vous suggère donc à nouveau de vous rapprocher du notaire chargé de la rédaction du contrat de crédit hypothécaire.

L'autre solution déjà évoquée serait d'obtenir un accord de la banque pour prolonger ce délai contratuel.

Cdt