SCPI - Linxea Spirit / Spirit 2

[Sluwp]

Tout à fait. J'en profite pour balayer une autre idée avancée par certains courtiers en SCPI qui est de dire que les frais d'entrée des SCPI correspondent finalement aux frais de notaires. Là encore il suffit de consulter le prospectus de la SCPI pour voir que c'est erroné. Les frais d'entrée (d'environ 10% TTI en direct) servent à rémunérer en partie la société de gestion et en partie l'intermédiaire (le CGP, le banquier, l'assureur...). Ils ne sont pas reversés à la SCPI (contrairement aux OPCI, SCI où c'est souvent le cas). Les frais de notaires liés à l'acquisition des immeubles sont donc payés en sus par la SCPI, soit directement, soit parfois par la SdG qui les refacture à la SCPI.

Les frais d'entrée élevés dans un contexte de collecte importante (pré-covid) font que beaucoup de SdG gagnent davantage d'argent via les souscriptions que via les frais de gestion annuels, ce qui est un problème à mon sens.

 

[Mindfulness]

Bonjour Sluwp,

Merci pour ces précieuses informations.
Quelques questions :

En effet le TDVM publié par les scpi est calculé par rapport au prix de souscription en direct et non le prix de souscription en assurance-vie (qui dépend des contrats), ou encore la valeur de retrait.

Valeur de retrait = Prix de souscription en direct ?

Ensuite si on réfléchit un peu on comprend que pour 2 SCPI ayant pourtant des TDVM identiques & des frais d'entrée identiques en AV, le rendement réellement perçu par le porteur de part en AV sera supérieur si le prix de retrait est de 90% du prix de souscription pour la SCPI1 par exemple, vs 95% pour la SCPI2.

Si je comprends bien cette logique, en considérant des SCPI avec le même TDVM et les mêmes frais d'entrée, on a intérêt à choisir la SCPI avec la valeur de retrait la plus faible, car cela augmente notre "pouvoir d'achat" en part de SCPI.
Par exemple si deux SCPI ont deux parts de 100€, la première à une VR de 90% et la deuxième de 95%, et que je compte investir 100€, dans le premier cas j'obtiendrais 1,111 part et dans le deuxième 1,053 part.

Intéressant votre remarque sur l'utilisation des frais d'entrée par les SdG de SCPI. Que se passerait-il si post-covid il y avait moins d'entrées ? Seraient-ils tentés d'augmenter les frais de gestion ? D'ailleurs comment sont fixés les frais de gestion des SCPI ? Est-ce que c'est à la discrétion des SdG ?

D'avance merci et bonne soirée.

 

[Sluwp]

La valeur de retrait est celle indiquée dans la 3è colonne. Ce n'est pas le prix de souscription puisque celui-ci comprend des frais. [lien réservé abonné]

Si je comprends bien cette logique, en considérant des SCPI avec le même TDVM et les mêmes frais d'entrée, on a intérêt à choisir la SCPI avec la valeur de retrait la plus faible, car cela augmente notre "pouvoir d'achat" en part de SCPI.
Par exemple si deux SCPI ont deux parts de 100€, la première à une VR de 90% et la deuxième de 95%, et que je compte investir 100€, dans le premier cas j'obtiendrais 1,111 part et dans le deuxième 1,053 part.

C'est cela. Cependant en pratique la différence est assez faible, comparer simplement le % de frais est suffisant à mon avis. Et bien sûr il faut s’intéresser à la SCPI et sa société de gestion.

Intéressant votre remarque sur l'utilisation des frais d'entrée par les SdG de SCPI. Que se passerait-il si post-covid il y avait moins d'entrées ? Seraient-ils tentés d'augmenter les frais de gestion ? D'ailleurs comment sont fixés les frais de gestion des SCPI ? Est-ce que c'est à la discrétion des SdG ?

Il faut savoir que la collecte des SCPI a véritablement explosé (presque x3) en seulement 5 ans. Je pense simplement que les SdG mais aussi (surtout ?) les intermédiaires vivent très bien. Voilà pourquoi il y a régulièrement de nouveaux courtiers en SCPI & SdG de SCPI qui débarquent.

Je ne sais pas répondre à votre dernière question. Elles ont effectivement toutes +/- le même schéma : des frais d'entrée et des frais récurrents basés sur les loyers, les acquisitions, les ventes (parfois associé à une commission de surperformance si plus-value) et les travaux.

 

[Mindfulness]

Bonjour Sluwp,

Merci pour ces précisions. Question personnelle : est-ce que vous investissez en SCPI ? En AV ou en direct ? Et si oui avez-vous des SCPI à recommander ?

Moi je suis plutôt d'avis qu'il faut se lancer

Sm1le22, est-ce que tu as des recommandations de SCPI pour Linxea Spirit ?

Bonne journée à vous.

 

[SM1LE]

Bonjour Sluwp,

Merci pour ces précisions. Question personnelle : est-ce que vous investissez en SCPI ? En AV ou en direct ? Et si oui avez-vous des SCPI à recommander ?

Sm1le22, est-ce que tu as des recommandations de SCPI pour Linxea Spirit ?

Bonne journée à vous.

J'ai des SCPI en direct par l'intermédiaire d'un crédit et également sur Linxea Spirit: J'ai choisi PFO2, Primopierre et Primovie sur l'assurance vie.

 

[Mindfulness]

J'ai des SCPI en direct par l'intermédiaire d'un crédit et également sur Linxea Spirit: J'ai choisi PFO2, Primopierre et Primovie sur l'assurance vie.

Ok. Merci Sm1le22. Bonne journée à toi

 

[Mindfulness]

Bonjour,

Je me permets de reprendre le fil de cette discussion.

Mes parents ont hérité d’un studio.
Je souhaite calculer la rentabilité du studio par rapport à la rentabilité du même investissement en SCPI à travers une AV comme Linxea Spirit 2.
Pour cela j’essaie d’estimer le montant des dividendes qu’ils sont susceptibles de toucher en SCPI par rapport aux loyers versés par le locataire de ce studio.

Le prix du studio est estimé à 100 000 €.

Le TDVM moyen des SCPI est 4,4% en 2019. Je retire les frais de l’AV (0,5%).
J’obtiens un taux de rendement net de frais de 3,9%.

Estimation des dividendes potentiels (avant fiscalité) : 100 000*3,9% = 3 900 € /an

Ce calcul est-il juste pour estimer les dividendes potentiels ?
Ou faut-il que je retire les frais d’investissement (ex : 6%) pour calculer le montant des dividendes potentiels ?

Ex : (100 000 * (100%-6%))*3,9% = 94 000*3,9% = 3 666 € /an

D’avance merci pour votre retour !

Et bonne journée

 

[Sluwp]

Le mieux pour ne pas se tromper est de prendre une SCPI et faire les calculs avec les chiffres (prix d'achat de la part en assurance vie, prix de retrait, montant du dividende par part). Ils sont publiés par la SdG ou par des sites comme prim*ll*iance. Le TDVM par définition est calculé sur le prix d'acquisition d'une part en direct (lire ici : https://www.moneyvox.fr/immobilier/actualites/77603/comment-decrypter-les-notices-de-scpi). En AV votre prix d'acquisition se situe entre le prix d'acquisition en direct & le prix de retrait. Donc je crains que la bonne réponse ne soit ni la 1) ni la 2). Par ailleurs lorsqu'on compare la performance de 2 options, il ne faut pas seulement compter les intérêts mais aussi tous les frais annexes ET le capital obtenu à la fin.

 

[Mindfulness]

Tout d’abord, je tenais à vous remercier pour votre retour Sluwp.

Prenons l’exemple de Primopierre (les chiffres sont de 2019) :
Prix de souscription : 208 €
Prix de reconstitution : 227,23 €
Dividende par part : 12,31 €
Valeur de retrait : 185,92 €

TDVM 2019 : 12,31/208 = 5,92%

Frais d’investissement sur la SCPI dans le cadre du contrat : 6%.

En direct :

Achat de 480 parts
480*208 = 99 840 €

Calcul des dividendes pour le montant investi en 2019 : 480*12,31 = 5 908,8 €
Après une TMI à 30% + 17,2% de CSG-CRDS : 3 119, 85 €
Rendement net-net = 3 119,85/99 840 = 3,12%

En AV :

Il y a 6% de frais à enlever.
99 840*0,94 = 93 849,6 €
Comme vous l’avez très justement fait remarquer dans un message précédent, Spirica valorise les parts à la VR.

Soit 93 849,6/185,92 = 504,78
Soit 504,78 parts puisqu’on peut posséder des fractions de part.
Arrêtez-moi si c’est faux.

Calcul des dividendes pour le montant investi en 2019 : 504,78*12,31 = 6 213,84 €
6 213,84/99 840 = environ 6,22% contre 5,92%

Je ne sais pas comment sont prélevés les frais de l’assureur. Sur le montant total + dividendes, non ?

Total : 93 849,6 + 6 213,84 = 100 063,44 €
Frais de l’assureur 0,5%
100 063, 44*0,5% = 500,32 €
Dividendes nets de frais : 6 213,84 - 500,32 = 5 713,52 €
5,72 % après les frais.

Après le PFU à 30 % : 3 995,19 €
Rendement net-net : 3 995,19/99 840 = 4%

Soit 875 € de plus qu’en direct.

Pour ne pas rentrer trop dans le détail je ne fais pas de calcul de capitalisation des dividendes dans l’AV. Je pars du principe qu’ils vont faire un rachat partiel du montant des dividendes annuellement et que leur contrat n’aura pas plus de 8 ans (simplification).

Est-ce que ces calculs vous semblent plus corrects que les précédents ?

En tout cas je crois que je commence à comprendre, les subtilités que vous évoquez.

Merci à vous et bonne soirée.

 

[Dwayne72]

Calcul pas tout à fait exact...
Vous ne payez pas de prélèvements sociaux sur les placements faits à l'étranger. Dans ce cas la détention en directe, financée à crédit, est pertinente.

 

[Mindfulness]

Calcul pas tout à fait exact...
Vous ne payez pas de prélèvements sociaux sur les placements faits à l'étranger. Dans ce cas la détention en directe, financée à crédit, est pertinente.

Bonjour Dwayne,

La SCPI Primopierre ne possède pas de biens immobiliers à l'étranger :

Donc je pense que le calcul pour la détention en direct est juste.

Ma question portait sur le calcul en assurance-vie.
Est-ce que le fait d'obtenir plus de parts pour le même montant investi (504,78 contre 480) est juste en l'espèce ?

D'avance merci.

 

[donk]

Je ne sais pas comment sont prélevés les frais de l’assureur. Sur le montant total + dividendes, non ?

Chez spirica, les frais sont uniquement prélevés sur les parts

 

[Mindfulness]

Chez spirica, les frais sont uniquement prélevés sur les parts

Bonjour et merci Donk !

 

[Sluwp]

Est-ce que le fait d'obtenir plus de parts pour le même montant investi (504,78 contre 480) est juste en l'espèce ?

D'avance merci.

Oui bien sûr puisque les frais d'entrée sont différents.
Il est clair que primopierre est particulièrement avantageux avec une TMI de 30% à l'achat en AV vs direct. Globalement dans l'achat en direct avec une TMI 30% il faut éviter les scpi très françaises, cela me semble même quasi obligatoire si on investit sans crédit. A noter que 5,92% était un taux exceptionnel, primopierre ayant tendance dernièrement à faire le choix de distribuer les PV réalisées sur la vente d'immeuble au lieu de les réinvestir (ce qui augmenterait la valeur de la part).

Les frais de l'AV sont facturés sur l'encours du contrat, donc si vous réinvestissez les dividendes que ce soit en UC ou dans le fonds € vous payerez bien des frais dessus. Le calcul étant au prorata temporis on peut considérer que pour 1000€ de loyer distribués pendant l'année vous payerez des frais sur l'équivalent de 1000/2.

 

[Mindfulness]

Bonjour Sluwp,

Merci pour votre retour.

Globalement dans l'achat en direct avec une TMI 30% il faut éviter les scpi très françaises, cela me semble même quasi obligatoire si on investit sans crédit.

Si j'ai bien compris, l'intérêt d'acheter des SCPI françaises à crédit réside dans le fait qu'on peut déduire les intérêts d'emprunt.
Or sans crédit évidemment, l'intérêt (sans mauvais jeu de mot) est très limité puisque l'investisseur ne peut non seulement pas déduire d'intérêts, mais qu'en plus il est soumis à la CSG-CRDS (17,2%).

Question un peu hors sujet :
C'est seulement sur le dividende en provenance de pays avec laquelle la France a passé des conventions fiscales internationales (pays de la zone euro par exemple) que l'investisseur est exempté de CSG-CRDS, non ?

Exemple, Corum Origin :

(En supposant que les loyers touchés par Corum Origin sont proportionnelles à la répartition géographique).
En l'espèce, seul 8% des dividendes seront imposés à la CSG-CRDS, n'est-ce pas?

Retour au sujet :

Le calcul étant au prorata temporis on peut considérer que pour 1000€ de loyer distribués pendant l'année vous payerez des frais sur l'équivalent de 1000/2.

Je vous avoue que je n'ai pas compris cette phrase.
Donc, je vais vous dire ce que j'ai compris : la SCPI verse un dividende trimestriellement et c'est la même chose en direct ou en assurance-vie. Est-ce correct selon vous ?
J'ai aussi compris que les frais de Spirica étaient prélevés trimestriellement.

Reprenons notre exemple sur Primopierre :
Je considère que les dividendes trimestriels ont le même montant chaque trimestre (je ne sais pas si ça marche comme ça dans la réalité).
6 213,84 € de dividendes bruts.
Dans mes calculs précédents, je considérais que les frais étaient appliqués en totalité au montant des dividendes. Soit 6 213,84*0,5% = 31,1 €

6 213,84/4 = 1 553,46 €
1T : 1 553,46*0,125% = 1,94 €
2T : 3 106,92*0,125% = 3,88 €
3T : 4 660,38*0,125% = 5,83 €
4T : 6 213,84*0,125% = 7,77 €
Total : 19,42 € contre 31,1 €

(Evidemment le calcul est simplifié car les dividendes sont versés sur le mois suivant le trimestre.)

Je pense que c'est que vous vouliez dire quand vous parliez de frais appliqués prorata temporis.

Bien à vous

 

[Ravioli]

Au sein d’une assurance vie, vous bénéficiez de l’enveloppe fiscale par contre les parts ne vous appartiennent pas, c’est l’assureur qui en est le propriétaire.
D’ailleurs s’il y a revalorisation de la part, c’est lui qui en bénéficie.

C'est faux ça, non ? En AV, on bénéficie de la revalorisation de la part ?!

 

[Sluwp]

Pourquoi ne pas lire la suite du sujet où vous avez déjà les réponses de plusieurs intervenants sur cette remarque...?!

 

[Ravioli]

Pourquoi ne pas lire la suite du sujet où vous avez déjà les réponses de plusieurs intervenants sur cette remarque...?!

Désolé, je me suis emballé face à cette affirmation calomnieuse