SCPI dans une Assurance vie

[poam5356]

La réglementation n'est pas la même mais surtout les particuliers investis dans une SCI ou OPCI n'ont quasiment aucun droit puisqu'ils ne sont pas propriétaires des parts (si AV).

Idem pour les SCPI, ainsi que tout placement en AV, du fonds euros aux UC en passant par l'immo sous ses diverses formes, les actions et autres ETF.

Quant au marché, si le S&P 500 est à ce prix aujourd'hui c'est bien que l'ensemble du marché (y compris les "spécialistes") pensent qu'il vaut ce prix compte tenu des informations connues à ce jour. Les comparaisons avec les crises précédentes sont intéressantes mais toujours hasardeuses tant la crise que nous traversons actuellement est unique.

Oui, entièrement d'accord!

 

[bob1]

C'est un point de vue apparemment largement partagé puisque les sites de trading "voient arriver des flux de souscriptions sur des produits investis en actions".
A suivre ...

 

[A...]

Linxea a réalisé un live (~1h) sur le thème des SCPI aujourd'hui.

J'ai pris quelques notes rapides (fonction de ma compréhension). C'est partiel mais ça donne quelques réponses à des points évoqués ici.

Nota :
Ces notes reprennent ce qui a été dit (à titre personnel je serai prudent sur certains éléments).
Evidemment, il ne s'agit nullement de conseils d'achat/vente de parts et je pense que ce qui a été dit a un caractère subjectif.

3 intervenants :

• représentant de Perial pour les SCPI PFO, PFO2, PF Grand Paris ;
• représentant de Atream pour la SCPI Atream Hôtels ;
• représentant de Norma Capital pour les SCPI Vendôme Régions et Fair Invest.

PFO, PFO2 et PF Grand Paris :

• la collecte serait bonne au T1 ;
• il y aurait peu d'annulation de loyers ;
• des mesures d'accompagnement (< 30% des locataires) visent à aider certains clients ;
• un impact financier est à prévoir, avec objectif de recouvrement d'ici 2021 ;
• il n'y aurait pas de baisse significative de parts à prévoir.

Côté rendements prévisionnels :

• PFO (sensible à l'hôtellerie) : 3.85 - 4.60% (dont ~40j. de réserve) ;
• PFO2 : 4 - 4.6% (dont ~47j. de réserve) ;
• PF Grand Paris : 3.8 - 4.2% (dont +100j. de réserve).

Par rapport aux craintes liées au télétravail, c'est quelque chose qui serait anticipé depuis quelques années et qui apparait comme un risque incontournable.
Cependant, le gérant a nuancé en précisant que les expériences pourraient être contrastées (bonnes chez certains, mauvaises chez d'autres) et qu'un bilan serait à faire.
A court terme, il n'y aurait pas de demande de baisse de bureaux. Ensuite, ce serait une question d'agilité avec des patrimoines résilients et une bonne appréhension des nouveaux usages.

Atream Hôtels :

• > 50% des actifs dans l'hôtellerie/tourisme en France et en Europe ;
• l'industrie du tourisme représenterait ~10% du PIB et 12% des emplois en Europe ;
• l'Europe représenterait ~50% du tourisme mondial ;
• l'industrie est à l'arrêt mais il y a une vraie conviction ;
• grands exploitants parmi les clients avec des fonds propres importants ;
• baux longues durées ;
• mesure de reports partiels ;
• ici aussi le risque de baisse de valeur serait limité.

Le rendement prévisionnel T1 serait de 3%.
Une remontée des dividendes seraient prévues T3, T4 et 2021.
Sur base de la Chine (90% des hôtels ré-ouverts), une reprise est attendue.
D'abord le tourisme domestique (hôtel milieu de gamme), puis tourisme d'affaire (vers septembre) et tourisme international (fin d'année).

Vendôme Régions et Fair Invest :

La SCPI Vendôme Régions (VR) est orientée bureaux/commerces en régions avec un objectif de rendement (~6%).
La SCPI Fair Invest (FI) cherche à répondre à l'Investissement Socialement Responsable (ISR) et serait plutôt positionnée dans la santé/éducation.

• bonne collecte au T1 ;
• collecte d'avril en baisse mais intéressante ;
• taux de recouvrement T2 > 75% (VR, similaire à 2019) et 77% (FI) ;
• commerce non alimentaire représenterait 9-10% des locataires ;
• 60% de TPE/PME sur VR (118 locataires) ;
• pas d'inquiétude sur la valeur des parts.

Côté rendements prévisionnels :

• VR : 5.90% au T1, l'objectif est de maintenir l'objectif de 6%
  • approche prudente au T2 ;
  • scénario défavorable (peu réaliste) : 5.50 - 5.60%
  • scénario médian : 5.90 - 6%
• FI : 4.50%.

Ici, autant que possible l'objectif est de de ne pas utiliser le RAN.


Divers :
Question posée : "est-il toujours raisonnable d'investir dans les SCPI ?"
Réponse : perspective de rendements 2020 en baisse de ~10%, moyenne du marché pourrait être de ~3.98%.

Epargne Pierre : annonces prévisionnels ~5 - 5.30%.

 

[bob1]

C'est très intéressant et étonnant.
Les intervenants sont visiblement confiants pour la période à venir, pour les rendements et les valeurs de parts.
Une baisse de rendement de 10%, voire 15%, ce serait effectivement un moindre mal.
Même si leurs propos sont forcément subjectifs et donc probablement optimistes (afin d'éviter une décollecte ou une moindre collecte), leur crédibilité est quand même en jeu, et la réalité ne peut être fondamentalement différente de leurs annonces.

 

[A...]

Linxea a proposé une suite du live précédent, toujours sur le thème des SCPI.

Comme pour les notes précédentes, les intervenants donnent des tendances (au conditionnel), ils n'affirment rien.

De nouveau 3 réprésentants :

• Sofidy pour Immorente, Efimmo
• Primonial pour Primopierre, Primovie
• Atland Voison pour Épargne Pierre

Immorente et Efimmo :

• la société Sodify gère ~6Mds de patrimoine ;
• bonne collecte au T1 2020 ;
• collecte du T2 2020 en baisse "mais pas tant que ça" puisqu'il y a effectivement une baisse par rapport au T1 2020 mais reste en augmentation par rapport au T2 2019 ;
• le rythme de retrait ne bouge pas ;
• 30% de demande d'aménagement de loyers sur 2 mois (1/18 sur l'année) ;
• la SCPI Immorente
  • représente ~3.5Mds ;
  • a plus de 30 ans (i.e : a vu passer quelques crises) ;
  • très bonne année 2019 ;
  • TOF ~94% ;
  • ~2000 locataires.
• la SCPI Efimmo
  • ~1000 locataires.
• dissolution des risques sur le nombre de locataires ;
• maitre mot : "emplacement".

Côté rendements prévisionnels :

• le dividende ne devrait pas baisser de plus de 10% en 2020 (rendements de l'ordre de 4.3-4.5%) ;
• il est trop tôt pour dire si l'utilisation du RAN sera nécessaire.

Pas de baisse de valeurs des parts attendue (ou alors assez faible) car il y aurait beaucoup d'argent en circulation et toujours beaucoup d'acheteurs avec d'ailleurs des opportunités à l'investissement pour les gestionnaires.

A LT, aucun changement brutal attendu et donc pas de menace particulière sur les SCPI d'autant qu'elles savent s'adapter aux modes de consommation.

Ici, le maitre mot est "emplacement" avec une stratégie sur des commerces de proximité dans les grandes villes (qui fonctionnement bien).
Sur la partie bureau, la menace du télétravail reste relative. C'est une tendance qui existait déjà, le COVID-19 ne devrait pas entraîner un retournement brutal.
La distanciation sociale pourrait même inviter à augmenter les surfaces des bureaux.

Primopierre et Primovie :

• Primonial est plutôt jeune (créée en 2011) mais a connu une bonne croissance ces 10 dernières années ;
• ~21 Mds d'euros de gestion ;
• 85% en France, puis en Europe (Allemagne, Belgique, Irlande,...) ;
• diversification au travers des différentes SCPI :
  • bureau : Primopierre ;
  • santé : Primovie ;
  • commerce : Patrimmo Commerce ;
  • résidentiel : Patrimmo Family (?) ;
  • SCPI de capitalisation (pas de distribution de rendement mais augmentation de la valeur de la part) ;
• TPE ~1% du patrimoine de Primonial ;
• clients grands comptes ;
• stratégie "emplacement & locataires".

Pendant le confinement la stratégie a été d'accompagner les clients pour lisser la perception des loyers (décalage de loyer, augmentation de la durée du bail, mensualisation, etc.).

Côté rendements prévisionnels :

• Primopierre : >5% ;
• Primovie : ~4.5% ;
• Patrimmo Commerce : légère baisse attendue (~4%).

Il n'y aurait pas de risque massif de baisse de rendements dans les années à venir.
Il y a une marge de manœuvre pour éviter la baisse de valeurs des parts (elles peuvent évoluer dans une fourchette de +/-10% de la valeur du bien).

Ici, l'intervenant a indiqué qu'il y avait 3 phases :

• Tour 1 : confinement et recouvrement des loyers, la stratégie d'accompagnement se passe plutôt bien ;
• Tour 2 : début de crise économique avec faillite et chômage ;
• Tour 3 : nouveau usage (télétravail, ...).

Concernant le télétravail, ici aussi ça apparait comme une variable d'ajustement pour une dé-densification des bureaux. L'intervenant a rappelé que le télétravail présente des difficultés (managériales, de productivité/motivation, etc.) et que certaines sociétés (IBM, Yahoo) auraient essayé avant de faire machine arrière.


Epargne Pierre :

• Atland Voisin c'est quelques OPCI pour des institutionnels, 2 SCPI à capital fermés et Epargne Pierre ;
• Faible endettement ;
• Epargne Pierre :
  • 1.2Mds de capitalisation ;
  • ~178 immeubles pour ~430 locataires ;
  • bonne collecte au T1 2020 (+30% par rapport au T1 2019).
  • baisse de la collecte du avril/mai ;
  • taux de recouvrement du T2 : 70% à date, prévision à 80-85%.

Côté rendements prévisionnels :

• 5.10-5.40% en 2020.

Ici aussi, le représentant estime que le télétravail est complexe et pense également qu'il y aura des opportunités sur les investissements.

 

[CharlyBgood]

Grand merci à @A... pour ce brillant compte rendu.
En résumé, "Tout va très bien Mme la Marquise" ou bien "Circulez y'a rien à voir".
Bon.

Je ne sais trop qu'en penser. La sortie de confinement voit déjà des changements de mœurs dans le Travail, la mobilité. Cela dit, les sociétés de gestion sont créatives et dynamiques: je suis certain qu'elles ont les moyens de s'adapter, puis de surfer sur les tendances.

On peut essayer de jeter qq perspectives:
- il est vraisemblable qu'à court terme les SCPI de commerce vont souffrir
- celles de l'hôtellerie aussi
- plus marginalement les bureaux: le télétravail monte en flèche certes mais en mode alternant
=> Et attention, ces secteurs sont aussi en train de se réinventer et leurs murs avec eux

- autres tendances de fond: les murs de logistique ont le vent en poupe
- le résidentiel écolo aussi

Si en ce moment, je devais investir, ce serait plutôt ces 2 dernières qui auraient mes faveurs

 

[A...]

Le message est partial mais je rejoins la remarque de bob1 sur la première partie (#23) à propos de leur crédibilité.

On retrouve quelques récurrences dans les messages à propos des risques de baisses de valeur et de rendement, de la nécessité de flexibilité (des biens et des sociétés de gestion), etc. Ce qui est intéressant.

La 2ème phase (faillite, chômage) qu'a cité le représentant de Primonial pourrait effectivement avoir des impacts sur certaines SCPI plus que d'autre.

En dehors de ça, j'ai trouvé intéressant quelques informations annexes :
- fourchette de +/-10% dans lequel la valeur de la part peut évoluer ;
- en tant qu'investisseur, jeter un oeil sur le taux d'endettement + valeur de la part par rapport à la valeur réelle (il vaut mieux être dans la fourchette basse du +/-10%).

 

[poam5356]

En dehors de ça, j'ai trouvé intéressant quelques informations annexes :
- fourchette de +/-10% dans lequel la valeur de la part peut évoluer ;

C'est la réglementation sur les scpi qui l'impose :
Le prix de souscription de la part des SCPI doit se situer entre +/-10% de leur valeur de de reconstitution.
C'est une info qu'il vaut mieux connaître si on est amateur de scpi (voir ci-dessous)

(il vaut mieux être dans la fourchette basse du +/-10%).

Oui et non!
L'idéal est d'être à l'équilibre.
Etre dans le bas de la fourchette signifie que le gestionnaire veut attirer les nouveaux épargnants en affichant un taux de rendement supérieur au rendement réel des actifs.
C'est une manière de gonfler un peu le rendement affiché de la SCPI, ce qui favorise les souscriptions. Le risque étant d'avoir un afflux de capitaux qui ne vont pas être investis dans de bonnes conditions.
Ce peut aussi être le signe que tout ne va pas bien dans la SCPI.
Et c'est pénalisant pour les épargnants déjà investis qui voient leur capital sous évalué par rapport à la valeur réelle des biens.

 

[bob1]

Brillant compte-rendu et fidèle , je confirme, d'autant plus que j'ai aussi assisté au webseminaire que j'ai trouvé très intéressant : qualité des interlocuteurs, présentation plutôt objective, peut-être un peu plus commerciale pour Sofidy

J'ai trouvé assez caucasse la dernière réponse d' Atlan Voisin à la question posée sur l'éligibilité de la SCPI Epargne Pierre à l'Assurance Vie : il ne savait pas, a consulté un collègue, puis a donné la réponse en donnant les 2 AV qui distribuaient la SCPI, cad 2 concurrents de Linxea : cette anecdote pour confirmer l'absence de coloration trop commerciale de la présentation LINXEA.

Je reste étonné par les bons rendements annoncés, mais les 3 interlocuteurs étaient en phase. Sofidy et Primonial ont précisé avoir réalisé des stress tests.
Primonial, comme @A... l'a dit, a évoqué aussi la crise économique et sociale qui va arriver (défaillances,faillites). Cela peut peut-être conduire à revoir les prévisions.

Je rajoute que la SCI Capimmo de Primonial a été citée et un rendement de l'ordre de 4% est pour l'instant anticipé.

 

[A...]

L'idéal est d'être à l'équilibre.
Etre dans le bas de la fourchette signifie que le gestionnaire veut attirer les nouveaux épargnants en affichant un taux de rendement supérieur au rendement réel des actifs.
C'est une manière de gonfler un peu le rendement affiché de la SCPI, ce qui favorise les souscriptions. Le risque étant d'avoir un afflux de capitaux qui ne vont pas être investis dans de bonnes conditions.
Ce peut aussi être le signe que tout ne va pas bien dans la SCPI.
Et c'est pénalisant pour les épargnants déjà investis qui voient leur capital sous évalué par rapport à la valeur réelle des biens.

Effectivement. J'aurai dû écrire que c'est intéressant d'investir quand la valeur est un peu en dessous mais que ça ne doit pas être une règle de gestion de la SCPI. Merci pour cette précision importante.

J'ai trouvé assez caucasse la dernière réponse d' Atlan Voisin à la question posée sur l'éligibilité de la SCPI Epargne Pierre à l'Assurance Vie : il ne savait pas, a consulté un collègue, puis a donné la réponse en donnant les 2 AV qui distribuaient la SCPI, cad 2 concurrents de Linxea : cette anecdote pour confirmer l'absence de coloration trop commerciale de la présentation LINXEA.

Sauf erreur, Linxea propose Epargne Pierre en SCPI en direct mais pas en AV comme ça a été précisé effectivement.
Pour autant je suis d'accord, pas de coloration commerciale. Je trouve aussi que les interventions sont de qualité, c'est intéressant.

 

[Sluwp]

D'accord avec poam, maintenir un prix de souscription bas favorise la collecte quand bien même elle est dilutive pour l'ensemble des anciens porteurs. Ils apprécieront ! Pour rappel on est nouveau souscripteur qu'une fois. Le problème c'est que désormais les grosses Sdg gagnent davantage par les frais de souscription que par les frais de gestion.

Concernant le RAN il y a beaucoup d'idées reçues. Quelques infos :
- RAN =/ trésorerie disponible. Le RAN peut très bien avoir été investi dans des immeubles et donc ne pas être directement distribuable.
- toute distribution du RAN appauvri la SCPI et a donc un effet négatif sur le prix des parts
Le principal intérêt de redistribuer du RAN c'est de pemettre au porteur de part de payer la mensualité du crédit. Personnellement je préfère que la SCPI garde son RAN et le réinvestisse dans des biens, ça m'évite de payer 10% de frais d'entrée sur ce montant.

 

[bob1]

Je reviens sur le sujet de la situation des SCI et SCPI, après quelques semaines de recul supplémentaires.
Voici ce que je peux noter pour les SCPI ou SCI que je suis. A noter que je ne sais pas si elles sont représentatives des SCPI et SCI ou spécifiques, en tout cas au niveau des rendements elles me semblent jusque-la dans la moyenne pour les années écoulées) :
1) SCPI Primopierre (tdvm >5% pour 2019) : la distribution habituellement mensuelle a été interrompue à partir de fin mars (pas de distribution en avril et mai), le versement pour juin est environ 1/4 du versement habituel. Fort heureusement , les versements du début d'année ('janvier, fevrier et mars) avaient été nettement supérieurs à la moyenne habituelle, donc pour l'instant, la situation au 30 juin au nviveau du rendement est comparable à celle de l'année précédente, mais quid du TDVM pour 2020, si les mois à venir sont ds la lignée des 3 précédents.

2) SCPI Elysées Pierre (TDVM >3% pour 2019 avec revalorisation de la part) : Les versements réalisées pour les mois de mars, avril, mai et juin sont dans la lignée de l'année précédente.

3) SCI Capimmo : la performance est de +0.67% depuis le 1er janvier et de -0,12% sur les 4 dernieres semaines, contrairement à ce qu'on avait entendu jusque la, on ne voit pas très bien comment on pourra tenir la perf de +4% envisagée pour 2020

4) SCI Tangram : : la performance est d'environ +2% depuis le 1er janvier, et depuis le déconfinement, la SCI s'est revalorisée d'environ +1,2% ce qui est encourageant. La SCI est en tout cas au-dessus de la moyenne des SCI


En conclusion, je persiste à penser que les estimations des spécialistes pour les rendements 2020 sont optimistes, et même sans nouvelle catastrophe du type 2ème vague

 

[CharlyBgood]

1) SCPI Primopierre (tdvm >5% pour 2019) :

Attention pour PRIMOPIERRE le rendement 2019 a été dopé par une plus-value de revente distribuée.
Même si cela arrive et fait partie du rendement, le "rendement de croisière" de PRIMOPIERRE est davantage dans la moyenne du peloton ~ 4,50%;
ce qui n'enlève rien à la valeur de cette SCPI, que les bqs sont d'ailleurs plus promptes à financer: elles aiment les grosses capitalisations

 

[poam5356]

En conclusion, je persiste à penser que les estimations des spécialistes pour les rendements 2020 sont optimistes, et même sans nouvelle catastrophe du type 2ème vague

Pour l'instant, les rendements sont surtout une photographie d'avant coronavirus.
La SCI Capimmo a baissé plus vite que Tangram à cause de sa poche des foncières cotées qui ont bien dévissé en bourse.
Tangram en a moins, mais avec ses 15% en commerces, je ne suis pas sûr que leurs résultats restent bien longtemps aussi beaux qu'annoncés.
Des trous sont à prévoir dans les loyers.
Quant à la revalorisation des biens détenus, il faut attendre les expertises faites régulièrement pour avoir une mise à jour du prix des parts.
Simple avis, mais c'est plutôt en 2021 que les dégâts ne pourront plus être cachés par le secteur de l'immobilier en SCI et SCPI.

 

[scarlet2438]

Bonjour à tous, l'on vient de me proposer XXXXXXXXXXXXXXXXX pour que je m'intéresse plus aux SCPI. Voilà j'ai fait un prêt de 60 000 euros, est-il intéressant de placer toute cette somme dans la pierre papier ? Parce qu'en évidence, je ne pourrai pas faire grand-chose avec en investissement locatif direct. Est-ce que vous pourrez me proposer des SCPI fiables ? Quel retour sur investissement est-ce que je peux espérer ? Merci

 

[Pikaoups]

Voilà j'ai fait un prêt de 60 000 euros, est-il intéressant de placer toute cette somme dans la pierre papier ?

Vous avez fait un prêt sans savoir ce que vous comptiez faire des fonds empruntés ?
Vous avez réussi à trouver une banque pour vous prêter 60.000 Euros, sans savoir ni indiquer à l'avance quelle serait la destination des fonds ?

 

[CharlyBgood]

on vient de me proposer XXXXXXXXXXXXXXXXX pour que je m'intéresse plus aux SCPI

Plus comme "plus du tout" ou bien plus comme "davantage" ?
Et @Pikaoups a raison: ta demande n'est pas claire.

D'abord QUI t'a proposé QUOI exactement ?
J'espère pour toi que ce n'est pas un prêt conso que tu as souscrit par exemple: quel type d'établissement, et quel type de financement, et sur quelle durée stp ? C'est important qu'on sache.

Et puis aussi qu'est-ce que tu te fioxes comme objectif pour placer ton argent ? Tu cherches quoi ? Pour quelle durée et quelle espérance de gains ou financer quoi à terme ?

Donc il faut que tu nous éclaires davantage mon gars.

En fonction on pourra te répondre plus qualitativement.

 

[scarlet2438]

Vous avez fait un prêt sans savoir ce que vous comptiez faire des fonds empruntés ?
Vous avez réussi à trouver une banque pour vous prêter 60.000 Euros, sans savoir ni indiquer à l'avance quelle serait la destination des fonds ?

Au tout début, j’ai souscrit un prêt immo pour un projet de rénovation de maison. Puis j’ai pu bénéficier du prêt. Mais compte tenu des circonstances, j’ai réalisé que la maison en question n’était plus en bon état et qu’il fallait une somme conséquente pour pouvoir le réhabiliter comme je le souhaite. Puis il m’est venu à l’esprit de placer mon argent afin qu’il fructifie. Bien sûr, je n’en ai pas encore parlé à la banque de ce changement mais je compte demander au plus vite. Entre temps, j’ai demandé à un ami, spécialiste de la construction, sur les possibilités que je pouvais avoir en matière d’investissement. Il m’a proposé le placement dans l’immobilier locatif, les OCPI et SCPI. Comme il ne pouvait pas tout m’expliquer au téléphone, il m’ a prescrit le site en question pour en connaître davantage. J’attends de me décider avant de faire le pas chez mon banquier.

 

[scarlet2438]

Plus comme "plus du tout" ou bien plus comme "davantage" ?
Et @Pikaoups a raison: ta demande n'est pas claire.

D'abord QUI t'a proposé QUOI exactement ?
J'espère pour toi que ce n'est pas un prêt conso que tu as souscrit par exemple: quel type d'établissement, et quel type de financement, et sur quelle durée stp ? C'est important qu'on sache.

Et puis aussi qu'est-ce que tu te fioxes comme objectif pour placer ton argent ? Tu cherches quoi ? Pour quelle durée et quelle espérance de gains ou financer quoi à terme ?

Donc il faut que tu nous éclaires davantage mon gars.

En fonction on pourra te répondre plus qualitativement.

Je veux dire, en connaître davantage sur les SCPI. Aussi, il y a un site que j'ai mentionné plus haut mais le modérateur a modifié par peur qu'il s'agisse d'une prospection. Je pense que l'écrire ici ne serait pas une bonne idée non plus. J'ai écrit plus haut ma petite histoire.

 

[Buffeto]

Bien sûr, je n’en ai pas encore parlé à la banque de ce changement

tu ferais bien car ils vont sans doute te demander de rendre l'argent ...