SCI: projet possible?

[lupin]

Bonjour,

Je ne sais pas dans quelle catégorie vous soumettre mon projet: j'espère que celle-ci est la plus logique.

J'ai hérité voici 5 ans d'un appartement d'une valeur d'environ 500 KE sur lequel je n'ai pas de crédit et qui est loué 24KE/an.
J'ai 36 ans, je suis marié (2 salaires), j'ai 2 enfants.

Je souhaiterais constituer une SCI incluant les 4 membres de la famille avec un capital d'environ 50KE.
Cette SCI rachèterait via un emprunt immobilier (25ans?) l'appartement que je possède:
1. la famille récupérerait 500 KE (mais perdrait le loyer lié à l'appartement)
2. la SCI serait propriétaire au bout de 25 ans de cet appartement et deviendrait bénéficiaire

bilan : en 25 ans la famille aurait l'équivalent de 2 appartements (via la somme d'argent reçue et via l'appartement acquis par SCI) et facilité pour donation de parts de la SCI.

Cela me semble simpliste voire trop facile.
Ce projet vous semble-t-il légal? viable?


Merci.

 

[tbw]

Bonjour,

pour faire simple, si cette opération est dans un but de transmission de patrimoine à votre femme ou descendants, pourquoi pas. Votre solution parait bonne.

Si vous étiez plus vieux et vos enfants installés, pour protéger le conjoint survivant j'aurais opté pour un changement de régime patrimonial.

Pour défiscaliser, je comprends pas trop le mécanisme mais il doit y avoir moyen de gratter qque chose sans que cela soit requalifié en abus de droit.

 

[ZRR_pigeon]

Cela me semble simpliste voire trop facile.
Ce projet vous semble-t-il légal? viable?

beaucoup l'ont fait. le probleme est "d'habiller" ce projet de maniere a ce que le seul but ne soit pas la defiscalisation, sinon on va vous requalifier.
essayez de mettre pas mal de parts aux enfants pour que les loyers leur permettent de financer leurs etudes (optimisation fiscale de votre cote).
mais oui c'est simple, et c'est une facon de sortir du cash du bien sans le vendre!

par contre les banques n'accepteront surement que 350-400K euros au lieu de 500....

 

[lupin]

Merci pour ces précisions très utiles.

Effectivement, cette SCI aurait un objectif patrimonial.

essayez de mettre pas mal de parts aux enfants pour que les loyers leur permettent de financer leurs etudes (optimisation fiscale de votre cote).

Mes enfants sont encore jeunes: 5 et 3 ans. La SCI est-elle quand même valable même si ce n'est pas pour financer dans l'immédiat leurs études?

par contre les banques n'accepteront surement que 350-400K euros au lieu de 500....

Pourriez-vous éventuellement me préciser la raison :
le bien est occupé donc décote
la banque attend un apport de la part de la SCI?

 

[ZRR_pigeon]

Mes enfants sont encore jeunes: 5 et 3 ans. La SCI est-elle quand même valable même si ce n'est pas pour financer dans l'immédiat leurs études?

encore mieux, car d'ici qu'ils grandissent la SCI aura le temps d'amortir du capital et de sortir des benefices (comprendre argent pour les associés=enfants entre autres)

Pourriez-vous éventuellement me préciser la raison :

certaines banques veulent une garantie en cas de retournement du marche immo.
d'autres vous conseillent de minorer ce montant car vous payerez au moment de la vente a la SCI des impots sur la plus value. Mais ce n'est pas votre cas vous en avez hérité au moment ou le bien valait deja ce montant. si vous en aviez pris possession alors qu'il valait 200K, vous voyez tout de suite l'impact fiscal de sortir 300, 400, ou 500K du bien par ce montage.

apres il s'agit de bien affiner le financement, 25 ans ? 20 ans ? pret amortissable ou in fine. Ca merite reflexion approndie.

 

[Buffeto]

attention toutefois , le fait de créer une SCi et qu'ensuite elle achète ce bien aura un coût .

coût de création de la SCI , frais de notaires liés à la vente .

il faut aussi établir annuellement un PV d'AG , ainsi qu'un rapport de gestion .
de même le registre des assemblées doit être déposé au greffe du tribunal de commerce ( 3.11€ pour faire parapher le dit registre )

 

[xaxa]

Bonjour

Vous prenez un risque de requalification, puisque :
1) vous n'apportez pas le bien à la SCI, mais que vous organisez un rachat par une sci, dans le but manifeste de bénéficier de la déduction des intérêts d'emprunts des revenus fonciers de la SCI, déduction dont vous ne bénéficiez actuellement pas.
2) ce n'est pas votre RP, sur laquelle il n'y aurait pas d'incidence fiscale venant titiller nos amis de Bercy.
3) le caractère patrimonial est incertain : si votre souhait était d'organiser votre succession, vous pourriez vous contenter d'un apport de bien, sans qu'il soit nécessaire de racheter le bien par la SCI.

Ensuite, je suppose que vos enfants sont mineurs, ce qui posera un problème technique pour la mise en place d'un emprunt.

Vous avez besoin de rencontrer un pro de la SCI. L'opération est techniquement faisable, mais elle est bien plus technique que la création d'une SCI classique qui précède l'acquisition d'un bien n'appartenant à aucun des associés.


Ces deux points militent voire imposent la consultation d'un spécialiste des SCI.

"Mes enfants sont encore jeunes: 5 et 3 ans."

Confirmation : les enfants sont mineurs, et ne peuvent être redevable d'un emprunt.


Donc : est-ce possible ? Oui. Facilement ? Non.

Pour les coûts :
- la rédaction de statuts qui n'ont rien de classique (expert conseillé) ;
- les frais de notaire sur la mutation (puisque rachat)
- l'imposition de la plus value (attention à ne pas minorer la valeur du bien dans la mutation, Bercy n'aime pas du tout)


@Buffeto
"il faut aussi établir annuellement un PV d'AG , ainsi qu'un rapport de gestion .
de même le registre des assemblées doit être déposé au greffe du tribunal de commerce ( 3.11€ pour faire parapher le dit registre ) "

Les SCI ne sont pas des entreprises, et ne sont pas soumises à toutes les contraintes administratives de celles-ci.

 

[Buffeto]

@Buffeto
"il faut aussi établir annuellement un PV d'AG , ainsi qu'un rapport de gestion .
de même le registre des assemblées doit être déposé au greffe du tribunal de commerce ( 3.11€ pour faire parapher le dit registre ) "

Les SCI ne sont pas des entreprises, et ne sont pas soumises à toutes les contraintes administratives de celles-ci.

ah bon?

alors pourquoi je fais ces démarches et pourquoi je paye , moi ?

 

[xaxa]

ah bon?

alors pourquoi je fais ces démarches et pourquoi je paye , moi ?

C'est une question à laquelle vous êtes le seul à avoir la réponse. Pour une SCI (IR et, pour autant que je sache, IS aussi), le passage par le greffe n'est obligatoire qu'en cas de modification des statuts (note : la nomination d'un gérant EST une modification des statuts).

 

[Gagarine]

Bonjour,

Je ne suis pas convaincu par l'intérêt du montage surtout pour y inclure vos enfants... Le bien est à vous. Pourquoi vouloir inclure votre épouse et vos enfants encore jeune ? C'est vouloir se créer des problèmes qu'aujourd'hui vous n'avez pas ! J'ai voulu faire comme vous et un agent immobilier que je connais bien m'en a dissuadé. Effectivement aujourd'hui tout est rose et l'idée semble bonne. A terme, c'est une autre histoire... Donc à votre place, je conserverai le montage tel qu'aujourd'hui.
Mais ce n'est que mon avis...

 

[ZRR_pigeon]

a la fois la problematique a venir est la suivante quand ses enfants seront en etudes :
- pour leur donner 500 euros par mois pour vivre, il lui faudra gagner 130% de 500 euros (our une TMI a 30%), voire 142.3% de 500 euros (si on considere que cela vient des loyers).
- si les enfants possedent une (grosse) portion de l'appartement, ils toucheront donc les loyers et ne seront imposés qu'a 12.3% car non imposables (etudiants séparés du foyer fiscal parental ne travaillant pas a coté). donc pour vivre avec 500 euros, il leur faudra 112.3% de 500 euros.

ca fait une belle difference...

 

[Gagarine]

La problématique est également que vous avez aujourd'hui un projet patrimonial qui ne sera peut-être pas partagé par vos enfants lorsqu'ils auront 20 ans, 25 ans... Sauf qu'ils auront des parts dans cette SCI et qu'ils pourront en disposer. De même pour votre épouse. Alors qu'avec le fonctionnement actuel 1° le bien est issu d'un héritage donc ne rentre pas dans la communauté de bien 2° libre à vous d'attendre que vos enfants partage votre vision patrimoniale...

 

[xaxa]

a la fois la problematique a venir est la suivante quand ses enfants seront en etudes :
- pour leur donner 500 euros par mois pour vivre, il lui faudra gagner 130% de 500 euros (our une TMI a 30%), voire 142.3% de 500 euros (si on considere que cela vient des loyers).
- si les enfants possedent une (grosse) portion de l'appartement, ils toucheront donc les loyers et ne seront imposés qu'a 12.3% car non imposables (etudiants séparés du foyer fiscal parental ne travaillant pas a coté). donc pour vivre avec 500 euros, il leur faudra 112.3% de 500 euros.

ca fait une belle difference...

Autre possibilité, lorsque les enfants sont étudiants : leur faire une donation temporaire d'usufruit sur tout ou partie de l'usufruit du bien en question.

Avantages : les loyers ou la part des loyers si usufruit partiel, sont des revenus pour les enfants. Ils seront soumis à CSG (si elle existe encore dans 15 ans) + IRPP, au niveau des enfants + le bien sort du patrimoine vis à vis de l'ISF au prorata de la pleine propriété correspondant à l'usufruit donné (si 100% de l'usufruit --> le bien sort intégralement).

Inconvénients : il est nécessaire que l'enfant sorte du foyer fiscal, et ce n'est pas cumulable avec une pension à un majeur poursuivant ses études.


Donc si la question est uniquement "les études des enfants", il est urgent d'attendre.

 

[lupin]

Merci pour ces réflexions.

Autre possibilité, lorsque les enfants sont étudiants : leur faire une donation temporaire d'usufruit sur tout ou partie de l'usufruit du bien en question.
Donc si la question est uniquement "les études des enfants", il est urgent d'attendre.

Je comprends bien le raisonnement qui, je pense, doit rejoindre d'une certaine façon celui de Gargarine.

Cependant, en attendant, je n'optimise pas le bien immobilier que je possède.
De plus, si je décédais (ouf, je suis encore en forme) l'imposition sur cet appartement lors de la succession serait plein pot!
Maintenant, pour avoir connu les histoires de succession (sur 3 générations!!!), c'est vrai que ce montage est risqué.

 

[xaxa]

"Je comprends bien le raisonnement qui, je pense, doit rejoindre d'une certaine façon celui de Gargarine."

Le raisonnement concerne ZRR. Il n'est pas adapté à votre question. J'ai bien compris que votre question porte sur 1) l'optimisation fiscale du bien et 2) la transmission à votre décès du bien.

Cependant, en attendant, je n'optimise pas le bien immobilier que je possède.
De plus, si je décédais (ouf, je suis encore en forme) l'imposition sur cet appartement lors de la succession serait plein pot!
Maintenant, pour avoir connu les histoires de succession (sur 3 générations!!!), c'est vrai que ce montage est risqué.

Certes. Mais la SCI normalement constitutée, c'est à dire via un apport du bien, ne vous permettra pas d'optimiser grand chose. Au contraire : elle induit le paiement d'un PV aujourd'hui, et réinitialise le délai pour exonération de la PV en cas de vente (la SCI est un nouveau propriétaire --> nouveau délai de 15 ans pour vendre sans imposition).

Et la SCI par rachat a toute les chances de ne pas plaire au fisc, si vous êtes partie prenante dans la SCI.

Si votre problématique est purement successorale, vous pourriez créer une SCI, à laquelle vous apporteriez (pour ne pas vexer le fisc) uniquement la NP du bien. Dans ce cas, vu votre âge, la valorisation ne déclenche pas de PV, donc pas d'imposition. L'usufruit reste dans votre poche personnelle, donc vous conservez jusqu'à votre décès le contrôle total du bien, mais plus sa propriété.

Mais reste le problème soulevé par gagarine : mettre un bien propre dans une structure commune, c'est prendre le risque de perdre une partie de ce bien.
Ex : un de vos enfants décède (je ne vous le souhaite pas), vous êtes redevable de la taxation sur la succession d'un patrimoine que vous avez transmis volontairement.
Ex 2 : vous divorcez, votre épouse part avec sa part de la SCI. Elle a un nouvel enfant, qui n'est pas le votre, mais qui est réservataire sur votre SCI, via sa mère.
Ex 3 : un de vos enfants se marie en communauté + apport par contrat de biens propres dans la communauté. Votre bru est propriétaire de votre bien.
Ex 4 : vos parents sont dans le besoin, et vous devez les aider. Vous ne pouvez pas vendre ce bien propre pour venir en aide à vos parents sans l'accord unanime de votre épouse + vos enfants + éventuellement les conjoints. Et meme après la vente, il faut l'accord des associés, selon les statuts, pour récupérer cet argent et enfin pouvoir aider vos parents.
Ex 5 : l'un de vos enfants, ou votre épouse, décide de vendre les parts de la SCI ...
Ex 6 : vous montez la SCI avec vos enfants mineurs. Vous gérez donc un patrimoine qui leur appartient légalement, avec les contraintes que cela implique pour une opération importante tant qu'ils sont mineurs (--> autorisation des tutelles pour certains actes), donc vous n'êtes plus intégralement maitre de votre bien.


La question est bien plus complexe qu'elle ne semble vous le paraitre actuellement. Ce n'est pas qu'une question de structure.

 

[ZRR_pigeon]

ok, en effet, dans ce cas (enfants etudiants) l'usufruit temporaire est plus indiqué.