SCI ou SCPI dans une Assurance Vie ?

[CharlyBgood]

Je pense que les SCI sont un bon moyen de répondre aux obligations de pourcentage d'UC liées aux fonds euros boostés, en maîtrisant les risques et la volatilité par rapport aux UC actions, et en limitant les frais et les problèmes de liquidité des SCPI.

Tout à fait.

Et pour encore plus de "liquidité", les SCI dont les frais d'entrée sont 5 fois moins élevés que les SCPI peuvent s'envisager sur un horizon court-moyen terme, contre un horizon moyen-long terme pour les SCPI.

 

[Sluwp]

Avec des avantages et inconvénients que j'espère avoir compris:
Une SCPI procure un dividende annuel qui potentiellement le moment venu pourra être récupéré en rachat partiel. Inconvénient majeur : Les frais plus importants qu'une SCI
Pour la SCI c'est la valeur de la part qui augmente et il n'y a donc pas de dividende annuel. Il faut "revendre" ses parts de SCI pour "récupérer" de l'argent. Avantage : Moins de frais qu'une SCI (Mais quid de la possibilité/facilité de la revente?)

Globalement la SCI est un véhicule plus chargée en frais que la SCPI (sur les bons contrats) et non l'inverse. Les frais d'entrée sont certes plus élevés pour les SCPI mais les frais de gestion, payés eux chaque année, sont nettement plus faibles (~0,5% pour les SCPI vs 1,9% pour capimmo par ex, il faut ensuite ajouter les frais d'UC dans les 2 cas). Le point d'équlibre se situe généralement aux alentours des 3 ans mais cela dépend bien entendu des SCI, SCPI et des contrats considérés. Je rappelle que le DICI de capimmo par exemple, recommande une période de détention de 8 ans.

 

[petit épargnant]

Bonjour à tous, puisque le sujet parle immobilier, les OPCI sont-ils pertinents ?

 

[poam5356]

Bonjour à tous, puisque le sujet parle immobilier, les OPCI sont-ils pertinents ?

Bonjour,
Pour moi : Non!
Produits hybrides, marchés financiers et immobilier, ils essayent de marier 2 mondes différents qui demandent des compétences particulières pour chacun d'eux.
Je préfère les actions d'un côté, et l'immobilier de l'autre, mais pas un mélange des 2.
C'est un peu comme le bloc-moteur en bricolage : on y ajoute une multitude d'outil, mais aucun assemblage ne donne satisfaction!

 

[petit épargnant]

Merci pour la réponse, j'en ai pris il y a quelques temps,on verra bien. j'ai découvert récemment qu'il existait également des ETF immobiliers qui investissent dans des SIIC, comme c'est plus volatile que les SCPI j'en ai pris un peu pour accompagner une versement sur suravenir opportunités en me disant que pour du long terme c'est encore le moment.

 

[Sluwp]

Bien comprendre que les SCI investissent aussi dans des foncières cotées. Par exemple la SC tangram vise 15% de foncières (!), alors qu'il n'y en a que 3% dans l'OPCI Dynapierre.. mais 15% dans l'OPCI Diversipierre. Il est donc délicat de faire des généralités et je conseille de s’intéresser avant tout à ce qu'il y a sous le capot de chaque fonds. Mais la SCI est le produit fourre-tout par excellence.

Les OPCI ont l'avantage et l'inconvénient de limiter leur exposition à l'immobilier physique, souvent aux alentours de 60% de l'actif. C'est donc le véhicule le plus liquide entre SCI et bien sûr SCPI. Le problème ce sont les 40% restants : soit le gérant investi une part importante en foncières cotées, ce qui rend la perf très volatile (diversipierre). Soit il préfère 'stocker' ces 40%, quand bien même ça ne rapporte rien (dynapierre). L'investisseur paye lui des frais de gestion sur de l'argent qui dort.. Au passage, 3% de frais d'entrée sur un fonds qui contient 60% d'immo physique, ça revient à payer 5% sur cette partie.. C'est pour moi le point noir des OPCI, mais c'est le prix de la liquidité.

Les SCI sont plutôt aux environs de 80% d'immo physique, elles devraient donc aisément surperformer les OPCI. Pourtant c'est loin d'être toujours le cas. 2 raisons à cela, d'une part elles investissent majoritairement via d'autres véhicules (sauf exception) comme des OPCI et des SCPI. Il y a donc un empilement de frais, sans que l'investisseur en soit toujours conscient (les SCI sont du genre opaques). D'autre part, elles contiennent généralement moins de foncières que les OPCI (mais pas toujours cf supra), or les foncières sont source de performance à long terme (mais aussi de volatilité).

Bref des + et des - de chaque côté, avec de fortes spécificités selon la SCI ou OPCI examinés.

 

[CharlyBgood]

Bref des + et des - de chaque côté, avec de fortes spécificités selon la SCI ou OPCI examinés

Merci de ta profondeur d'analyse.

J'ai un faible pour la SCI Viagénérations présente dans certains contrats AV comme Frontière Efficiente d'APICIL mais aussi chez des contrats AV SpiriCA je crois. Qu'en penses-tu ?

 

[calimero77]

mais aussi chez des contrats AV SpiriCA je crois.

Bonjour,
elle est présente sur le contrat Linxea Zen,
c'est actuellement le seul fonds immo dans lequel j'investis régulièrement.

 

[Atys]

Viagen stagne depuis la crise covid et cela m'étonne. Je ne vois pas le lien avec le viager

 

[CharlyBgood]

Viagen stagne depuis la crise covid et cela m'étonne. Je ne vois pas le lien avec le viager

Bah si justement !
Toutes les transacs en cours ont été bloquées d'une part,
et la crise interroge les vendeurs / acheteurs:
attendre que l'immo baisse ?
Garder son bien ?
Vais-je pouvoir me faire financer par mes bqs ?
Vais-je pouvoir garder mon emploi etc ... ?

Mais ça reviendra je pense.

 

[Zilliq]

Viagen stagne depuis la crise covid et cela m'étonne. Je ne vois pas le lien avec le viager

Mortalité des personnes les plus âgées probablement ;-) Et donc frilosité

 

[Sluwp]

Je ne connais mal cette SCI mais elle illustre bien le fait qu'il faut s'intéresser aux sous-jacents et non seulement à la forme juridique, car cette SCI est très différente des autres. Le concept est novateur et ils ont l'air d'investir plus ou moins en direct, ce qui limiterait les frais. Il y a peut-être des risques spécifiques à ce type de montage, que je ne connais pas.

Par contre comme les autres SCI elle semble assez opaque, un rapport trimestriel succinct et je n'ai pas réussi à trouver de rapport annuel. Ils disent qu'à la mort ils peuvent soit vendre le bien soit le louer en PP. Quelle est la part de biens détenus en PP par rapport à ceux en NP aujourd'hui ? Impossible de trouver cette info. Ils se défendent également de jouer sur l'aléa de la mort mais il est évident que plus la personne meurt rapidement, plus c'est rentable pour le fonds.

 

[Atys]

Je ne connais mal cette SCI mais elle illustre bien le fait qu'il faut s'intéresser aux sous-jacents et non seulement à la forme juridique, car cette SCI est très différente des autres. Le concept est novateur et ils ont l'air d'investir plus ou moins en direct, ce qui limiterait les frais. Il y a peut-être des risques spécifiques à ce type de montage, que je ne connais pas.

Par contre comme les autres SCI elle semble assez opaque, un rapport trimestriel succinct et je n'ai pas réussi à trouver de rapport annuel. Ils disent qu'à la mort ils peuvent soit vendre le bien soit le louer en PP. Quelle est la part de biens détenus en PP par rapport à ceux en NP aujourd'hui ? Impossible de trouver cette info. Ils se défendent également de jouer sur l'aléa de la mort mais il est évident que plus la personne meurt rapidement, plus c'est rentable pour le fonds.

Il me semble que cette sci à obtenu un label éthique et qu'elle est soutenue par des mutuelles mais j'avoue avoir un doute. Je n'aimerais pas apprendre dans quelques années avoir participé à une entreprise visant à extorquer à vil prix des logements à des personnes en situation de faiblesse. Il faut que ces personnes soient réellement gagnantes dans l'histoire : mieux vivre avec l'argent reçu tout en restant chez elles, ce qui était promis dans une vidéo sur leur site.
Quand je vois tous ces ehpad korian prisés des investisseurs accusés de ne pas bien traiter les personnes et de faire de l'argent sur leur dos je me demande si ce secteur est bien surveillé

 

[CharlyBgood]

Il me semble que cette sci à obtenu un label éthique

Oui en raison de la mutualisation justement: les "vies longues" co-financent les "vies plus courtes" et vice-versa.

En revanche, la limite "éthique" joue bcp moins territorialement: les petits vieux de la Creuse, et de l'Aisne (et donc bcp d'autres aussi) ne pourront se faire financer comme ceux d'Ile de France, d'Annecy, du pays de Gex, et de la Côte d'Azur ...

 

[petit épargnant]

Oui en principe c'est vrai; mais ça c'est la théorie:

L'assureur me paraît bcp plus apte à revendre la SCPi sur son "marché de gros" que moi tout seul avec mes petits bras. C'est cela que j'exprime.

A fortiori et avec par exemple de la SCPI PRIMOVIE (santé, EHPAD & éducation) ou PIERVAL dont les reventes à long terme, peuvent laisser entrevoir des complications.

Même si nous sommes d'accords, parler de SCPi et de liquidité tient de l'oxymore ...

Bonsoir,

lorsqu'on est en assurance vie, je pensais que n'étant pas propriétaire de la part de SCPI , la liquidité était la même que pour n'importe quelle unité de compte et qu'à partir du moment où on décidait de faire par exemple un arbitrage, les délais étaient les mêmes que pour les autres uc. Du coup, je comprends qu'il y a un délai plus important ?

Si oui, est-ce le cas également des OPCI et SCI ?

Pour les scpi Primovie et Pierval, quelles seraient les complications auxquelles vous pensez ?

 

[CharlyBgood]

Du coup, je comprends qu'il y a un délai plus important ?

Bien garder à l'esprit, que pour les SCPI, sous le papier il y a tjs de la pierre. Par conséquent pour revendre, et même pour un assureur qui a par rapport à nous, a accès à un marché bien plus vaste et quotidien, il peut se trouver qu'à un moment en face, ce marché de gros soit grippé, d'où pas de revente, tant qu'il n'y a pas preneur en face.
Bon, calmons-nous un peu cette hypothèse reste très peu probable. Néanmoins elle existe.

Si oui, est-ce le cas également des OPCI et SCI ?

Les OPCI sont par nature beaucoup plus liquides car le fond possède tjs une part de liquidités, les SCI un peu moins.
En fait SCI et SCPI sont des immeubles, murs d'Entreprise ou résidentiels, qui par essence même ne sont pas liquides. La forme de l'instrument financier qui les régit (SCI & SCPI) leur confère une forme de liquidité, mais qui peut à un moment donné coincer faute d'acheteur en face, voilà tout.

Pour les scpi Primovie et Pierval, quelles seraient les complications auxquelles vous pensez ?

Ces SCPI gèrent 3 types de murs: Hôpitaux et cliniques, EHPAD, Centres de Médecine ambulatoire de ville. Oublions un instant les 2 derniers. Admettons qu'après 25 ans d'exploitation, une clinique décide de déménager et de s'installer dans d'autres lieux plus modernes. Que faire des murs laissés ?
En réalité ce n'est pas aussi simple mais tu mesures le pb ?
D'autant que ce genre de murs est difficilement réaménageables, et pèse très lourd dans les m² de loyers à payer.

 

[poam5356]

Admettons qu'après 25 ans d'exploitation, une clinique décide de déménager et de s'installer dans d'autres lieux plus modernes. Que faire des murs laissés ?

Il est bon de rappeler ce passage d'une interview des gérants de Primovie :
"Q -> Le départ d’un locataire est-il plus difficile à combler dans les secteurs d’activités sur lesquels vous êtes investis ?
R -> En France, c’est clairement le cas dans les secteurs sanitaires et médico-sociaux puisque c’est l’opérateur qui est titulaire des autorisations d’exploitation. Si ce dernier vient à quitter les locaux, il sera effectivement difficile à remplacer, ces autorisations d’exercer ce type d’activités étant notamment limitées sur des secteurs géographiques donnés. Ce secteur est donc caractérisé par une plus faible liquidité de ses actifs. "

 

[CharlyBgood]

Ce secteur est donc caractérisé par une plus faible liquidité de ses actifs. "

CQFD, merci Poam.

C'est pourquoi je préfère ce genre de véhicules garés dans une AV (je détiens d'ailleurs du PRIMOVIE en AV chez Fortu)

 

[petit épargnant]

Merci pour votre retour.

De manière simpliste, je vais donc continuer de panacher le 1/3 immobilier de mes av entre les 3 types de supports en panachant également entre différents acteurs.

Pour Primovie, effectivement, je n'avais pas vu cette interview, la question est donc de savoir si ces SCPI spécialisées ont acheté ces biens à un prix cohérent avec la durée de baux et si elles sont dépendantes d'un acteur.

 

[Beargent]

Aprés, il faut aussi relativiser.

Vous en voyez beaucoup des hôpitaux, center médico sociaux & Co déménager souvent lorsque les lieux sont propres, accueillant et bien entretenu (et adapté ? ) Cela à aussi un coût... Souvent, l'aménagement est préféré voir l'extension. En tout cas, par chez moi c'est plus comme cela.

C'est pas le Kebab du coin qui ouvre tous les 6 mois.