Scellier ou investissement dans l'ancien

[pierreR]

Bonjour
Je suis marié, j'ai 3 enfants et suis propriétaire de ma résidence principal.
Je souhaite réaliser un investissement immobilier (T3) en vue d'acquérir un patrimoine pour ma retraite et diversifier mes placements
Les revenus du foyer sont de l'ordre de 70000 € par an ; nous disposons de 150000 € sur une assurance vie, Tontine, Parts B, compte à terme.
Notre TMI est de 14 %

Compte tenu de notre situation pensez vous qu'il soit plus judicieux de partir sur un Scellier ou sur un bien existant récent ?
Le crédit in fine est il plus approprié à l'une des 2 solutions ?

 

[Buffeto]

pour le crédit in fine je te conseille la lecture du blog à Buffeto [lien réservé abonné]

 

[pierreR]

ok merci je l'avais déjà lu (suite à sa sortie de soubliettes...)
Scellier ou investissement classique ?

 

[Buffeto]

ok merci je l'avais déjà lu (suite à sa sortie de soubliettes...)
Scellier ou investissement classique ?

personnellement je ne fais pas une fixation sur les avantages fiscaux ( certains te diront que si , et ils ont raison. je fais une fixation sur les avantages fiscaux sauf pour les investissements immobiliers ).

du coup et vu ton petit TMI je verrais plutôt un investissement classique , notamment parce que les prix dans le scellier sont largement sur-gonflés.
( de plus ma fille vient d'emménager comme locataire dans une résidence Scellier neuve.......je peux te dire que c'est vraiment de la construction de piètre qualité )

 

[ZRR_pigeon]

ok merci je l'avais déjà lu (suite à sa sortie de soubliettes...)
Scellier ou investissement classique ?

ben combien de temps allez vous conserver vos 3 enfants dans votre foyer fiscal deja ???
vous etes probablement en bordure de TMI14 non ?
vous risquez moins a faire de l'immo classique, et le resultat sera proche d'un scellier avec des risques en moins...

 

[pierreR]

Ils sont petits...l'aîné aura 18 ans dans 9 ans ; je ne suis pas vraiement en bordure (19400 pour un plafond à 25195).
Je suis plutôt d'accord avec vous pour éviter le Scellier.
Par contre, quelles sont les questions à se poser pour savoir si l'on doit investir 150000 € plutôt que 200 ou 250 ou 2 fois 150 (si on exclut l'endettement évidemment) ?

 

[ZRR_pigeon]

Par contre, quelles sont les questions à se poser pour savoir si l'on doit investir 150000 € plutôt que 200 ou 250 ou 2 fois 150 (si on exclut l'endettement évidemment) ?

deja l'equilibre de votre patrimoine global a terme, vous ne voulez pas forcement regorger d'immobilier, surtout que les revenus fonciers vont passer a la casserole de la fiscalite des 2011, pour compenser la baisse de la fiscalite sur le patrimoine en lui meme....

 

[Buffeto]

les mêmes que pour tout investissent immobilier.
le prix n'est rien .
l'emplacement est tout.

personnellement au vu de ta situation ( 3 enfants jeunes) je ne me lancerais pas dans une opération de trop grande envergure.

débuter petit pour bien maîtriser quitte à recommencer une "grosse" opé d'ici 8 à 10ans....

enfin ce n'est que mon avis

 

[ZRR_pigeon]

ouaip et mieux vaut un bon T3 que deux studios ou 2 T2....

 

[Buffeto]

surtout que les revenus fonciers vont passer a la casserole de la fiscalite des 2011, pour compenser la baisse de la fiscalite sur le patrimoine en lui meme....

si tuas des indiscrétions ...certaines ....ca nous aiderait bien.

à l'heure actuelle , rien n'est encore décidé ....

 

[Buffeto]

ouaip et mieux vaut un bon T3 que deux studios ou 2 T2....

déjà c'est assez compliqué comme ca avec UN locataire , alors plusieurs ca devient difficile de le gérer tout seul....

 

[ZRR_pigeon]

si tuas des indiscrétions ...certaines ....ca nous aiderait bien.

à l'heure actuelle , rien n'est encore décidé ....

rien n'est décidé mais la refonte ISF/bouclier debouchera sur (allegement de la fiscalité sur le patrimoine et alourdissement de la fiscalité sur les revenus du patrimoine), c'est sarko qui le dit, et je vois pas qui le fera changer d'avis.

 

[Buffeto]

et je vois pas qui le fera changer d'avis.

les députés de la majorité qui craignent pour leur siège , non?

 

[pierreR]

ouaip et mieux vaut un bon T3 que deux studios ou 2 T2....

Bien d'accord pour le T3 qui évite le turn over ; vu que je compte gérer moi même le bien et que je ne veux (comme tout le monde) le moins de pb possible, je m'oriente sur un bien assez récent pas trop loin de chez moi ; mais hic : j'ai lu que la demande locative sur Mulhouse est saturée ; est ce également le cas des petites villes autour (Kingersheim, Lutterbach, Pfastatt....)
j'ai bien noté que l'emplacement est tout.

 

[ZRR_pigeon]

je ne pense pas. je trouve meme sain que la RP sorte de l'assiette de l'ISF, vu que ce n'est pas un investissement qui rapporte comme de l'immo locatif....

 

[Buffeto]

(Kingersheim, Lutterbach, Pfastatt....)
.

y'a pas à dire vous avez des noms de patelins buccoliques ....

 

[pierreR]

y'a pas à dire vous avez des noms de patelins buccoliques ....

Il y a Voegtlinshoffen aussi....

 

[ZRR_pigeon]

y'a pas à dire vous avez des noms de patelins buccoliques ....

et encore y'a pire.....

 

[Buffeto]

je trouve meme sain que la RP sorte de l'assiette de l'ISF,

je ne portais pas de jugement sur le fond de la réforme ( qui reste quand même flou à mon avis ) mais la proximité des échéances électorales sera un facteur important....
alors qui parie que rien ou presque ne va bouger ?

 

[ZRR_pigeon]

Bien d'accord pour le T3 qui évite le turn over

et surtout pour la revente a terme...

hic : j'ai lu que la demande locative sur Mulhouse est saturée ; est ce également le cas des petites villes autour (Kingersheim, Lutterbach, Pfastatt....)

mulhouse et ses environs sont saturés et lutterbach a deja absorbé la plus value liée a l'implantation de la nouvelle gare TGV (LGV strasbourg lyon). y'a des bons plans en zone frontaliere, la rentabilité est bonne et la clientele est sans soucis (revenus de 75000 euros annuels frequents). Cette clientele loue du neuf mais ne peut se permettre d'acheter car presente pour 3-5 ans maxi....Ca reste pas si loin de chez vous, 20 minutes d'autoroute.