revente d'un bien LMNP

[Babar]

alors heureux de vous rendre service.

 

[daidou555]

Merci Babar. C'est bien ce que l'on m'avait expliqué mais je ne trouvais personne pour le confirmer !
Pour reprendre l'exemple de Babas pour un bien à 150ke TTC (120ke HT). Je le revend 160ke au bout de 7 ans. Pas de prorata de TVA à ajouter. Donc le prix de vente sera effectivement de 160ke. Le nouvel acquéreur ne paye pas de TVA et donc n'en récupere pas. Le vendeur rembourse son crédit (environ 115ke pour un emprunt de 150ke sur 20 ans). Il lui reste donc 45ke + la part de la "cagnotte" de TVA qu'il n'a pas utilisé. Il devra en outre payer l'impot sur les plus value : environ 8ke. A supposer qu'il ait utilisé 50% de sa cagnotte, il reste net 45+12,5(cagnotte)-8=49,5ke. Pour un effort d'épargne de 300 euros/mois, on a un TRI d'environ 18%. Est-ce bien cela ?

Cordialement

Bonjour,

S'il s'agit d'un lmnp, la revente du bien n'est-elle pas exonérée du régime de plus-valueau bout de 5 ans ???

Cdt

 

[daidou555]

Salut babar,

Juste un grand merci pour vos réponses tjs clair, précises et d'une grande fiabilité.

cdt,

 

[Gagarine]

Pour Babas : si tu achetes un bien 150ke TTC et que tu le revends aussitot 150ke HT, bien sur que tu gardes la plus value ! C'est comme n'importe quel bien immo. Mais avec une renta à 5% pour 120ke, tu tombes à 4% pour 150ke. Reste à trouver le pigeon. Et une fois que tu as ajouté les frais de notaire et autres et que tu payés ta plus value... C'est d'un seul coup bcp moins beau.
Je l'ai fait une fois sur de l'ancien. Ca marche tres bien si on est sure de son coup au départ.

Cordialement.

 

[christianR]

Il faut être en LMP pour être exonéré de PV à 5 ans en LMNP C'est 15 ans
Cdlt

 

[christianR]

TVA ou Pas TVA ?
Si le bien acheté neuf est revendu avant 5 ans, il entre dans le champ d'application de la TVA et l'acheteur pourra demander le remboursement de la TVA qu'il aura payée.
Si le bien en question a plus de 5 ans, l'acquéreur ne pourra pas demander de remboursement puisque le bien n'entre pas dans le champ de la TVA mais sera soumis au droits d'enregistrement.
Le vendeur n'ayant plus à rembourser la TVA avec l'article 257 bis (à condition que le nouvel acquéreur continue l'exploitation et donc le bail) devra cependant modérer et ajuster son prix de vente car la rentabilité deviendrait mauvaise pour le nouvel acquéreur.
Exemple un bien acheté 119600 TTC avec une rentabilité de 4.50%HT/HT (4500€), vendu au bout de 6 ans.
En supposant que le nouvel acquéreur paie le TTC soit 119600 € (hors droits d'enregistrement) avec un loyer qui aurait été revalorisé de 2% par an soit 4.96% (4970 €) sa rentabilité tomberait à 4.15% pour un bien d'occasion. Il aurait donc tout intérêt à acheter du neuf.
Le vendeur devra ajuster son tarif pour que le bien devienne intéressant pour l'acquéreur qui de plus, s'il devait lui aussi revendre avant que le bien ait 20 ans, et que l'activité commerciale ne soit pas reprise, devrait payer les 20ème de TVA restant.
En clair, s'il reste 14/20 de TVA , il faudrait qu'il achète le bien 13720 € (19600/20x14) de moins soit 105 880 €. Avec un loyer à 4970 € la rentabilité sera de 4.69% (moins en réalité à cause des droits d'enregistrement)
Christian

 

[babas]

Pour Babas : si tu achetes un bien 150ke TTC et que tu le revends aussitot 150ke HT, bien sur que tu gardes la plus value ! C'est comme n'importe quel bien immo. Mais avec une renta à 5% pour 120ke, tu tombes à 4% pour 150ke. Reste à trouver le pigeon. Et une fois que tu as ajouté les frais de notaire et autres et que tu payés ta plus value... C'est d'un seul coup bcp moins beau.
Je l'ai fait une fois sur de l'ancien. Ca marche tres bien si on est sure de son coup au départ.

Cordialement.

ce n'est pas tout a fait ma question, mais apparemment c'est trop compliqué à expliquer donc à comprendre, par messages interposés.
personne n'a répondu exactement à ma question, ou alors je suis vraiment abruti : j'achéte 150k€ ttc, je revends 1 an après 150k€, sans notion de tva, j'ai donc gagné la tva sans rien faire...c'est ça que je ne comprends pas.
de plus, concrétement, j'ai acheté 150 et revendu au meme prix, donc je ne fais pas de plus value...???
y'a vraiment un truc qui m'échappe...

 

[Gagarine]

Tu fais une plus value puisque tu achetes 120HT et que c'est ce prix qui est retenu.

Et comme l'a également expliqué ChristianR, avec une telle plus value à court terme, la renta est tellement mauvaise que c'est impossible à vendre. (Ca marche mieux sur de l'ancien à 8% que tu revends à 7%... LOL)

Cordialement