Revente appartement en loi PINEL avant livraison.

[JohnD]

Bonjour,

Nous avons acheté un appartement PINEL en 2023 par l'intermédiaire de notre banque. Nous avons signé le contrat.

En raison du taux d'intérêt élevé, nous avons dû verser un apport pour le prêt. Le prêt a été approuvé l'année dernière, il a été déboursé à moitié et nous avons par la suite payé des intérêts sur le prêt.

La date de livraison de l'appartement est fixée à 2025 Q1.

Nos projets ont changé et nous aimerions mettre fin à l'investissement.

Quelle est la procédure à suivre et y a-t-il un risque financier pour nous ?

Merci

 

[Philou75]

Bonjour, sur le plan fiscal tu n’as aucune obligation puisque tu n’as pas encore déclaré ton bien sous défiscalisation Pinel. Aucune contrainte pour revendre ton logement mais le prochain acquéreur aura à payer les frais de notaire plein pot et non réduits comme tu as pu avoir.

 

[JohnD]

Merci beaucoup de votre réponse. J'ai un rendez-vous avec ma banque cette semaine.

Dois-je informer la société de construction directement ou laisser ma banque les informer ?

Dans le impot de l'année dernière, j'ai déclaré les intérêts sur le prêt comme déficit. Je suppose qu'après la revente de l'appartement, je ne pourrai plus utiliser le déficit.

 

[Philou75]

Merci beaucoup de votre réponse. J'ai un rendez-vous avec ma banque cette semaine.

Dois-je informer la société de construction directement ou laisser ma banque les informer ?

Dans le impot de l'année dernière, j'ai déclaré les intérêts sur le prêt comme déficit. Je suppose qu'après la revente de l'appartement, je ne pourrai plus utiliser le déficit.

Les intérêts ne sont plus à déclarer bien sûr mais ceux déduis l’année passée n’aurait pas dû être déduis pour le coup puisque pour déduire les intérêts il faut qu’il y ait un engagement de louer ensuite ce qui ne sera pas le cas. Je ne sais pas comment ça se passe pour régulariser.

 

[moietmoi]

Bonjour, en vefa , tu n'es propriétaire que de ce qui a été construit.
Tu n'es donc pas propriétaire de l'appartement. Mais seulement de ce qui a été appelé.
Dans les faits ,tu as le choix entre attendre que le bien soit construit et le revendre à ce moment. L'acheteur pourra bénéficier de la loi de défiscalisation en vigueur au moment de son acte authentique. Tenter de trouver quelqu'un qui " rachète le contrat, avec l'appui d'un très bon notaire, ou le plus simple, trouver un accord avec le promoteur . Bien-sûr dans les 3 cas, il faut s'attendre à une perte de l'ordre de 10/15%.sur le bien ,sans compter le crédit.

 

[Philou75]

Bonjour, en vefa , tu n'es propriétaire que de ce qui a été construit.
Tu n'es donc pas propriétaire de l'appartement. Mais seulement de ce qui a été appelé.
Dans les faits ,tu as le choix entre attendre que le bien soit construit et le revendre à ce moment. L'acheteur pourra bénéficier de la loi de défiscalisation en vigueur au moment de son acte authentique. Tenter de trouver quelqu'un qui " rachète le contrat, avec l'appui d'un très bon notaire, ou le plus simple, trouver un accord avec le promoteur . Bien-sûr dans les 3 cas, il faut s'attendre à une perte de l'ordre de 10/15%.

Je ne pense pas que si l’appartement est livré à son propriétaire et que celui-ci le revend dans la foulée que le prochain acquéreur puisse bénéficier de la Pinel. Qui plus est Pinel moins intéressant et faut-il encore que la signature de l’acte authentique puisse se faire au 31/12 de cette année au plus tard

 

[moietmoi]

Je ne pense pas que si l’appartement est livré à son propriétaire et que celui-ci le revend dans la foulée que le prochain acquéreur puisse bénéficier de la Pinel. Qui plus est Pinel moins intéressant et faut-il encore que la signature de l’acte authentique puisse se faire au 31/12 de cette année.

J'ai modifié en disant la défiscalisation en vigueur au moment de l'acte authentique.
Oui. C'est faisable si l'appartement n'a pas été occupé du tout. Compteur linky a 0.

 

[JohnD]

Bonjour, en vefa , tu n'es propriétaire que de ce qui a été construit.
Tu n'es donc pas propriétaire de l'appartement. Mais seulement de ce qui a été appelé.
Dans les faits ,tu as le choix entre attendre que le bien soit construit et le revendre à ce moment. L'acheteur pourra bénéficier de la loi de défiscalisation en vigueur au moment de son acte authentique. Tenter de trouver quelqu'un qui " rachète le contrat, avec l'appui d'un très bon notaire, ou le plus simple, trouver un accord avec le promoteur . Bien-sûr dans les 3 cas, il faut s'attendre à une perte de l'ordre de 10/15%.sur le bien ,sans compter le crédit.

Merci pour votre réponse.

"Bien sûr, dans les 3 cas, il faut s'attendre à une perte d'environ 10/15% sur le bien, sans compter le prêt."

10/15%, c'est beaucoup. Comment l'estimez-vous ?

 

[Philou75]

Merci pour votre réponse.

"Bien sûr, dans les 3 cas, il faut s'attendre à une perte d'environ 10/15% sur le bien, sans compter le prêt."

10/15%, c'est beaucoup. Comment l'estimez-vous ?

Si investisseur il aura une Pinel avec moindre défiscalisation par rapport à vous qui avez signé en 2023 et encore si l’acquéreur signe l’acte authentique au 31/12 de cette année au plus tard sinon plus de Pinel en 2025 donc plus aucun intérêt. Et aussi il paiera les frais de notaire plein pot au contraire de vous donc avec ses deux éléments et bien les 10 à 15% voire plus sont louables.

 

[JohnD]

La perte n'est donc pas pour moi mais pour le nouvel acheteur ?

 

[Philou75]

La perte n'est donc pas pour moi mais pour le nouvel acheteur ?

On parle de ta potentielle perte lors de la revente du bien. Quel investisseur voudra acheter dans le neuf au tarif promoteur pour lequel il a des frais de notaire plein pot et pour lequel il ne pourra pas faire de Pinel puisque je viens de relire que la livraison est prévue au 1er trimestre 2025. Même si vente à un non investisseur, le prix élevé du neuf + frais de notaire élevés ça va en rebuter plus d’un.

 

[moietmoi]

Je mets de côté l'aspect Pinel.
Tu achètes une télé et tu la revends le lendemain.. crois tu que tu la revendras le prix d'achat? En général 15/20. % de différence.
La seule chance, c 'est que ton appartement ait un plus particulier, qui fait qu'un acheteur aurait vraiment envie du tien , plutôt qu'un autre. Le promoteur est le mieux placé pour avoir ce type de candidat.
Si c'est un gros promoteur, leurs armées de commercialisateurs sauront trouver un acquéreur.
Mais la commercialisation coûte quelque chose, ne serait ce que la commission du vendeur( sans parler du marketing..)
En général le coût global de commercialisation/ marketing est de l'ordre de 12/15 %.
Ici, le promoteur disposera d'un lot quasi construit, ses " bulles de ventes" donc ses point de ventes n'existent plus sur place, il fera donc appel soit à ses services de ventes internes soit à des cgp.
Cela a un coût .
Mais certains gros promoteurs ont l'habitude de gérer cela avec le moindre coût.

 

[JohnD]

D'accord, c'est clair maintenant

Merci beaucoup.

 

[Mireille-44]

Bonjour,

Il est préférable d'informer votre banque en premier lieu de votre intention d'annuler et de
connaître les conditions du contrat de prêt. Il est possible qu'elle se charge elle-même de
contacter directement le promoteur immobilier. Sinon, vous devez l’informer vous-même de votre
souhait d'annuler l'achat. Le promoteur peut refuser votre demande ou négocier des conditions
pour l'annulation.

Aucune obligation fiscale ne vous contraint pour l'instant, car vous n'avez pas encore déclaré le
bien en loi Pinel. Néanmoins, vous devrez rembourser le solde restant de votre prêt ainsi que les
frais associés.

Bien que la revente du bien est envisageable sans restriction, vous subirez probablement une
perte financière de l'ordre de 10 à 15% en raison de la conjoncture actuelle du marché immobilier.
Trouver un acquéreur sera difficile, car le bien n'est pas encore construit, livraison prévue en
2025. De plus, l'acheteur ne bénéficiera plus des avantages fiscaux de la loi Pinel, et devra payer
tous les frais de notaire.

En fin de compte, vous devez peser soigneusement toutes les conséquences potentielles, tant
positives que négatives, avant de prendre votre décision.