Revendre ou louer ???

[Anonyme]

ce n'est pas parce que vous avez un enfant que d'un coup vous avez des dizaines de milliers d'euros a sortir

Sauf pour acheter plus grand
Sa première RP semble être un studio... j'ai vécu quelques temps à 3 dans un studio, mais dès que l'enfant rampe/marche (donc à 6/8 mois), ça devient franchement galère !

 

[gibs78]

Non ma RP actuelle n'est pas un studio mais un 2p de 43m2.

 

[Buffeto]

dès que l'enfant rampe/marche (donc à 6/8 mois), ça devient franchement galère !

mon enfant rampe et marche depuis plus de 26 ans et c'est encore plus galère .....

 

[Juloup]

Bien sûr que si on peut, il suffit de rapporter les revenus du placement au montant réellement investi, sans tenir compte des fonds empruntés.
Et dans le rendement immobilier il faut aussi déduire les intérêts d'emprunt, de sorte que 5% de rendement immobilier correspond bien à 5% imposable.
Exemple : vous achetez un bien 100 avec 50 d'apport et 50 d'emprunt à 3%. Le bien vous rapporte 5 de loyers nets, vous déduisez 1 de provision de travaux, soit 4 sur le long terme, moins 1,5 d'intérêts soit 2,5. Rapporté aux 50 investis, ça fait bien 5% de rendement net (avant impôts).
Évidemment ça ne vaut que la 1ère année, ensuite comme vous remboursez du capital votre capital investit augment, et les frais d'emprunt baissent, donc le rendement évolue dans le temps (à la baisse).

Et bien sûr que si on peut emprunter pour placer sur une AV, par exemple avec un crédit lombard.

 

[Anonyme]

Non ma RP actuelle n'est pas un studio mais un 2p de 43m2.

Alors c'est un peu plus vivable... Mais ne tiendra pas très longtemps à la venue d'un enfant (quoique, ça dépend des gens: pour certains de mes amis, pas de soucis de dormi dans le salon pour laisser la chambre à l'enfant)

mon enfant rampe et marche depuis plus de 26 ans et c'est encore plus galère .....

lol

Et bien sûr que si on peut emprunter pour placer sur une AV, par exemple avec un crédit lombard.

J'ai demandé à la banque dans laquelle je travaille et... "oh non, nous ne faisons pas ça ! mon Dieu, c'est dangereux !"
Vous connaitriez des banques qui ont font ?

 

[Buffeto]

Vous connaitriez des banques qui ont font ?

je n'en connais pas mais on peut profiter d'offres promotionnelles .

par exemple il y a quelques années mon enfant qui rampait et marchait depuis 18 ans a reçu une offre de prét étudiant à 0 intérêts .

nous avons pris le crédit et placé l'argent sur une AV .

 

[ZRR_pigeon]

J'ai demandé à la banque dans laquelle je travaille et... "oh non, nous ne faisons pas ça ! mon Dieu, c'est dangereux !"
Vous connaitriez des banques qui ont font ?

oui la majorité des filiales francaises de banque suisse (Credit Suisse, UBS), ...). mais c'est surtout un systeme pour epurer des "avoirs" a l'etranger, un truc limite qui fleurte entre l'optimisation fiscale et l'abus de droit...

on amene une double garantie, une officielle, une officieuse. le pret est accordé grace a l'officielle. on fait défaut sur le remboursement, et hop la banque utilise l'officieuse. Les "avoirs" changent de mains "discretement"...

c'est la premiere chose qu'on apprend a l'ecole (la CBS, La Cahuzac Business School )

 

[ZRR_pigeon]

et la cour de cassation qui abonde dans le même sens ...
https://www.moneyvox.fr/assurance-vie/actualites/47439/emprunt-n-est-pas-incompatible-avec-assurance-vie

que demande le peuple ?

 

[Anonyme]

oui la majorité des filiales francaises de banque suisse (Credit Suisse, UBS), ...)

Merci !

mais c'est surtout un systeme pour epurer des "avoirs" a l'etranger, un truc limite qui fleurte entre l'optimisation fiscale et l'abus de droit...

Technique amusante... mais bon, j'ai une préférence pour rester dans la légalité (et puis je n'ai rien à l'étranger !)

 

[Juloup]

Vous connaitriez des banques qui ont font ?

Oui, pour le tout venant il y a par exemple [lien réservé abonné]

Sinon c'est plutôt du domaine de la banque privée habituellement.

 

[ZRR_pigeon]

Technique amusante... mais bon, j'ai une préférence pour rester dans la légalité (et puis je n'ai rien à l'étranger !)

c'est meme tres etonnant que ca reste légal. et c'est de plus facile a identifier, quelqu'un qui a un tres fort patrimoine qui fait défaut sur un pret (a fortiori un pret lombard), provoquant la saisie du collatéral, ca devrait éveiller des soupcons...

 

[Juloup]

Sauf que dans ces cas là, la banque est parfaitement au courant de la combine, et ne va bien évidemment pas faire une déclaration Tracfin. Si le fisc ne met pas son nez dans le dossier pour autre chose, il ne tombera jamais dessus, car ça ne génère aucun flux financier inhabituel.
Et bien évidemment c'est illégal, c'est de la fraude fiscale.

 

[Turbo-057]

Sauf qu'avec un seul bien vous n'êtes jamais sûr de rien, il y a des locataires qui restent toute leur vie dans le même logement.

Ce genre de locataire est bien rare.
En outre s'il paye rubis sur l'ongle hormis effectivement les limitations de la hausse des loyers ce type de locataires ne me pose aucun soucis.
Il paiera l'appartement en entier donc clairement pour un bailleur je ne vais pas dire que c'est le rêve mais pour ma part ca me plairait d'en avoir plus des comme cela. Pas de paperasses, pas d'annonce, pas de potentielle période vide ... une rente "garantie"

 

[Juloup]

Maintenant oui. Mais un locataire depuis 1970 sur Paris, qui paye un loyer au tiers du prix du marché car la réévaluation légale des loyers a été trois fois plus faible que leur évolution réelle, et avec des procédures longues et complexes pour le faire reconnaître comme manifestement sous-évalué, on fait quand même mieux comme rêve...

 

[ZRR_pigeon]

ca n'empeche qu'en fin de bail (3 ans) il sort, et apres procedures s'il le faut. ca durera pas une eternité...

c'est different si on ne veut pas vendre le bien ni y habiter personnellement, là ca devient tres tres dur de le sortir...

 

[tsintao]

Si vous gardez votre bien et que vous le louez, la banque se basera sur 70% du montant du loyer pour calculer votre endettement donc endettement un peu plus plombé encore au vu du loyer espéré. Tout est question de calculs et vous avez pas mal de pistes via les réponses du forum pour prendre une décision.

 

[Turbo-057]

La part proportionelle du montant du loyer est variable selon les banques
Certaines banques prennent en compte 90% d'autres 50% clairement c'est très variable.
Mais effectivement cela empiète sur votre "endettement"

Cependant ce taux d'endettement n'est pas un simple facteur de 33% ...
La banque regarde aussi d'autre critères tel que le reste à vivre notamment.

 

[Aristide]

Bonjour,

Effectivement !

Mais la méthode de calcul varie également d'une banque à l'autre et le taux d'endettement qui en résulte est fortement impacté suivant que la part de loyer retenue vienne s'ajouter aux revenus ou, au contraire, viennent en déduction des charges.

A toutes fins utiles :

Différents taux d’endettement
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Cdt

 

[Turbo-057]

En outre en complément il y a également le patrimoine qui peut entrer en ligne de compte.
Si tu as deja a coté un patrimoine conséquent cela peut impacter la méthode de calcul de ta banque.
Tu demandes un pret de 200k€ mais tu as 400k€ de patrimoine a coté certes la banque se basera sur ce qui est repris dans l'artcile d'Aristide mais tiendra également compte de ce patrimoine pour ajuster le facteur de risque.

 

[Turbo-057]

Citation Envoyé par Juloup Voir le message
Et bien sûr que si on peut emprunter pour placer sur une AV, par exemple avec un crédit lombard.

J'ai demandé à la banque dans laquelle je travaille et... "oh non, nous ne faisons pas ça ! mon Dieu, c'est dangereux !"
Vous connaitriez des banques qui ont font ?

Demandez donc à Enrico Macias Seul hic en cas de faillite de la banque qui a fait le montage ...
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En privatebanking cette pratique se voit effectivement assez souvent