Revendre ou louer ???

[gibs78]

Bonjour,

Actuellement propriétaire d'un appartement (ma résidence principale) acheté 137 000 € + 8000 € de frais de notaire en avril 2011, je rembourse actuellement un crédit suivant le détail ci-dessous :
Prêt principal : 768.54 €/mois sur encore 15 ans (fin crédit au 02/09/2029).
PTZ : 38.73 €/mois sur encore 22.50 ans (fin crédit au 02/04/2037).
A cela s'ajoutait les frais de dossier du prêt à la signature (600 € en 2011) + des frais de renégociation du taux (800 € il y a seulement 2 mois).

Je souhaiterais me rapprocher du travail et par conséquent quitter cet appartement. Je me pose alors la question suivante : Est-il préférable de conserver cet appartement pour le louer ou faut-il le revendre ?

Mon salaire actuel est de 2 390 €/mois net + 105 €/mois d'avantage en nature (voiture de fonction + carte essence) + Intéressement et participation d'environ 2 000 €/an.

Si je loue mon appartement, je devrais le louer (vide) pour environ 680 €/mois compris charges de copro (soit environ 80 €/mois).

Dans ce cas, quelle serait ma capacité d'emprunt ? Et est-il interessant de le louer car j'aurais à payer de l'impot sur ces revenus + des frais d'agence et de garantie de loyers impayés ? Combien aurais-je réellement en fin de mois ?

Je me dis qu'il soit préférable de le revendre mais dans ce cas, je risquerais d'être perdant. L'immobilier actuel est bas donc je doute de pouvoir le revendre plus cher que le prix auquel je l'ai acheté. Et en plus il faudrait déduire des frais d'agence...

Merci à vous si vous pouvez m'éclairer car je suis un peu perdu

 

[Anonyme]

Là, vous parlez d'un bien qui vous donne un cash-flow négatif pendant les 15 prochaines années.
-200€ / mois + taxe foncière, travaux et éventuelles vacances locatives => sans doute -300€/mois en moyenne.

C'est autant de moins que vous pourrez emprunter. Mais ça peut quand même être un bon placement: combien pensez vous pouvoir le vendre ? Comparez ensuite les intérêts que vous apportait ce montant (à 3/3.5% par ex) par rapport aux 500€ mensuels que vous toucherez de loyer.

Après avoir réfléchi sur le prix de vente, il faut savoir si vous comptez racheter une résidence principale, ou si vous comptez louer (typiquement, vous auriez sans doute mieux fait de louer votre précédente résidence)

 

[Buffeto]

par rapport aux 500€ mensuels que vous toucherez de loyer.)

500 € desquels il ne faut pas oublier de retirer l'impot et la CSG CRDS qu'ils vont générer....

 

[Juloup]

Et ne pas oublier non plus de déduire les intérêts de l'emprunt pour calculer le résultat fiscal, ainsi que la taxe foncière. Et seules 80% environ des charges de copro sont répercutables dans le le loyer.

 

[gibs78]

C'est quand même dommage.... j'ai l'impression que j'aurais mieux fait de louer pendant ces 3 années plutôt qu'acheter. Je dois prendre rdv avec des agences pour estimer la valeur de revente mais si ce n'est pas intéressant peut être que j'y resterais finalement.

Après le cash flow est négatif parce que j'ai augmenté mes mensualités dans le but de réduire le crédit. Initialement le crédit était sur 25 ans...

Si je comprends bien, en conservant cet appartement, il me serait difficile d'emprunter de nouveau... Pourtant, malgré ce crédit j'arrive à épargner assez facilement (environ 35k€ depuis que j'ai acheté) et je me fais plaisir sur les sorties et vacances... (île maurice, mexique, thailande...).

C'est perturbant

 

[Anonyme]

C'est quand même dommage.... j'ai l'impression que j'aurais mieux fait de louer pendant ces 3 années plutôt qu'acheter.

Sans doute, c'est pour ça qu'il faut toujours bien réfléchir à l'avenir avant d'acheter: quand l'avenir est fluctuant (possibilité de mariage, enfants, changement de boulot, etc...) acheter n'est pas une solution parfaite (il vaut mieux dans ce cas acheter le bien non pas comme une résidence principale, mais plus comme un futur bien à louer)

Si je comprends bien, en conservant cet appartement, il me serait difficile d'emprunter de nouveau...

Pas forcément: il doit être facilement faisable d'emprunter pour une mensualité de 650/700€.

Pourtant, malgré ce crédit j'arrive à épargner assez facilement (environ 35k€ depuis que j'ai acheté) et je me fais plaisir sur les sorties et vacances... (île maurice, mexique, thailande...).

Rares sont les banques à le prendre en compte: elles préfèrent souvent faire une moyenne.
Si tu veux jouer là dessus, ramène un bilan clair de tes dépenses/épargnes sur les 5/10 dernières années... ça pourra les influencer

 

[ZRR_pigeon]

pour moi il faut bien differencier deux cas:
1/ - vous voulez acheter une RP dans les 12-18 mois
2/ - vous etes OK pour louer pour 12 -18 mois

pour le 1/ il faut regarder de pres votre capacité d'endettement pour voir si c'est faisable d'emprunter (plus tard) pour une RP ou si ce credit vous est redhibitoire.
suivant ce calcul, si c'est redhibitoire, vous vendez sinon si c'est difficile mais pas impossible vous pouvez soit vendre quand meme soit racheter votre credit (il faut de toutes manieres rembourser le PTZ donc autant racheter l'ensemble aux taux bas actuel (meme si IRA). En le rachetant vous pouvez allonger un peu la durée pour vous donner de l'air. cela vous obligera surement a monter le dossier "allongement" la ou vous prendrez le pret RP.

C'est un peu plus delicat mais le jeu peut en valoir la chandelle (en termes d'evolution de patrimoine a terme).

2/ si vous comptez etre locataire dans les 12-18 mois, clairement je garderais le bien (sauf si rendement locatif vraiment execrable mais j'en doute). et si vous ne comptez pas le garder quand vous acheterez votre RP (si cet achat est moyen terme disons 5 ans), cela vaut le cas quand vous rachetez le pret (a cause du PTZ) d'augmenter les mensualités (vous aviez visé trop bas, vu que vous epargnez beaucoup, 10K€ par an et ca a un cout en interets de pret) et raccourcir le pret. quand vous le vendrez vous en sortirez plus de cash.

 

[Anonyme]

d'augmenter les mensualités (vous aviez visé trop bas, vu que vous epargnez beaucoup, 10K€ par an et ca a un cout en interets de pret) et raccourcir le pret

En ces jours de taux ultra-faibles, le gain de intérêts d'une augmentation de mensualités est faible tandis que la perte en liberté est importante.
10K€ d'épargne par an permet:
- de se faire plaisir
- de créer un apport personnel
- et surtout de diversifier ses placements

Bref, je suis généralement (il y a des exceptions) contre l'augmentation de mensualités quand on a un taux aussi bas que possible.

 

[ZRR_pigeon]

dans le cas general, je vous rejoins, mais si il ne veut pas acheter dans les 5 ans, il a deux options :
-augmenter les mensualités pour une strategie "pere de famille"
-laisser la mensualité inchangée et mettre les 10K€ sur des unites de compte et viser de gros rendements (10-15% par an), c'est une strategie plus risquée.

bien sur dans ce cas la, faut pas se mettre sur des fonds euros...c'est un risque mais c'est prenant des risques que l'on reussit.
il faut savoir ce que l'on veut. prendre des risques ne veut pas dire tout perdre, ca veut ne pas forcement gagner beaucoup.

ca m'est arriver de partir sur des UC (au lieu d'un fonds euros) pour au final au bout de 5-6 ans avoir fait pareil que le fonds euros (avec le stress en plus).
il m'est arrivé aussi de faire +70% alors que le fonds euros faisait +23%, le tout sur 6 ans.

 

[Juloup]

Attention de ne surtout pas louer s'il y a une perspective de revente, cela complique fortement les choses lorsqu'un locataire est dans les lieux, surtout depuis la loi Alur.

 

[ZRR_pigeon]

Attention de ne surtout pas louer s'il y a une perspective de revente, cela complique fortement les choses lorsqu'un locataire est dans les lieux, surtout depuis la loi Alur.

pire des cas on revend au terme du bail (3 ans).
cas typique on revend quand le locataire part, le turn over moyen etait de 13-15 mois (moins sur les petites surfaces, plus sur les grandes surfaces).
il suffit de prendre cela en compte.

 

[Turbo-057]

Pas toujours si simple de sortir un locataire si ce dernier n'en a pas envie il est clair que ca peut compliquer les choses.
Moi en général je laisse les locataires partir et une fois le bien libre je mets en vente.

 

[Anonyme]

-laisser la mensualité inchangée et mettre les 10K€ sur des unites de compte et viser de gros rendements (10-15% par an), c'est une strategie plus risquée.

bien sur dans ce cas la, faut pas se mettre sur des fonds euros...

Vous êtes dans une optique de "gagner le plus possible", mais je ne vois pas de raison de ne pas mettre sur un (bon) fond euro: le rendement net sera comparable au taux du prêt (un peu moins, peut-être, mais la différence sera minime)
A coté de ça, ça fera 10K€ sécurisés et sortis du secteur immobilier.
Au pire, ces 10K seront toujours disponibles pour un éventuel remboursement anticipé...

Bref, j'y vois une beaucoup plus grande liberté, sans augmenter les risques (s'il préfère la sécurité)

 

[Juloup]

pire des cas on revend au terme du bail (3 ans).

Oui, sauf que vous n'êtes jamais sûr que le locataire libérera les lieux. Et s'il ne le fait pas spontanément, c'est la croix et la bannière pour l'expulser. Pendant tout ce temps, vous ne pouvez pas vendre, ou avec une forte décote.

cas typique on revend quand le locataire part, le turn over moyen etait de 13-15 mois (moins sur les petites surfaces, plus sur les grandes surfaces).

Sauf qu'avec un seul bien vous n'êtes jamais sûr de rien, il y a des locataires qui restent toute leur vie dans le même logement.

 

[gibs78]

Merci pour ces éléments. Si je mets cet appartement en location, mon objectif serait de ne pas le vendre avant 2020 voir 2022 (date à laquelle le RER arrivera à 30 secondes à pieds). Voir même ne pas le revendre tout simplement. Cela serait à voir....

Pour les mensualités, je m'étais calé sur un taux d'endettement de 32% en 2011.... Depuis, il est vrai que mon salaire a évolué mais j'ai surtout plus aucun frais lié à une voiture du fait de l'obtention d'une voiture de fonction avec carte essence. Cela représente un gain important pour moi qui roule minimum 40000km par an.

Après, il est vrai que je suis jeune (28 ans tout frais) et célibataire alors peut être que je réfléchis trop mais je me dis que vaut mieux que je ne prenne pas trop de risque de placements... je ne sais pas comment je vivrais dans 5 ans... femme, enfant....

 

[Anonyme]

je ne sais pas comment je vivrais dans 5 ans... femme, enfant....

Alors n'achète pas pour le moment: ça arrive plus vite qu'on ne le croit
Il pourrait te falloir rapidement un 4 voir 5 pièces !

Et si c'est le cas, un apport conséquent ne serait pas du luxe ! alors qu'une augmentation des mensualités ne ferait que réduire ta durée de prêt de quelques années, et donc serait néfaste si tu souhaites acheter dans 5 ans (moins de capacité d'emprunt ET moins d'apport personnel)

Reste à voir s'il vaut mieux vendre ou conserver ton bien actuel.

 

[ZRR_pigeon]

Oui, sauf que vous n'êtes jamais sûr que le locataire libérera les lieux. Et s'il ne le fait pas spontanément, c'est la croix et la bannière pour l'expulser. Pendant tout ce temps, vous ne pouvez pas vendre, ou avec une forte décote.

Sauf qu'avec un seul bien vous n'êtes jamais sûr de rien, il y a des locataires qui restent toute leur vie dans le même logement.

la croix et la banniere oui, 16 mois de procedures, mais nous sommes dans un etat de droit, il ne faut pas abuser. ce cas est agité en chiffon rouge, mais quelle est la réalité des choses ? un cas sur 1000 ?
le bien est mis en vente, il est proposé au locataire qui accepte ou refuse et zou c'est vendu, pas de catastrophalisme exagéré.

les locataires qui restent toute leur vie dans leur logement ne le font pas contre la volonté de leur bailleur. c'est juste penible pour la bailleur car il peut pas augmenter comme il veut son loyer. mais il economise les periodes de carences, de mise en etat (moins couteuses car moins de turn over..).

 

[Juloup]

Et pour le savoir, il faut avant tout connaître la valeur de marché actuelle du bien, pour calculer le rendement.
Mais sauf s'il est au dessus de 5% (en prenant en compte tous les frais, les périodes de vacances, des provisions pour travaux), il vaut mieux vendre et placer en assurance-vie. Il faut bien voir que 5% de rendement immobilier, c'est équivalent à 3,5% de rendement sur une AV pour peu qu'on soit imposable sur la tranche à 30%. Mais avec beaucoup de risques et de soucis en moins, à commencer par la baisse du marché immobilier.

 

[ZRR_pigeon]

Merci pour ces éléments. Si je mets cet appartement en location, mon objectif serait de ne pas le vendre avant 2020 voir 2022 (date à laquelle le RER arrivera à 30 secondes à pieds). Voir même ne pas le revendre tout simplement. Cela serait à voir....

c'est tres loin (et incertain tout ca). D'ici la il y aura de l'eau (et plein de greves) sous les ponts (du RER).
clairement ca oriente vers la mise en location.

et dans 3-4-5 ans vous revisitez la situation geographique/professionnelle/matrimoniale/familiale, et vous ajustez. ce n'est pas parce que vous avez un enfant que d'un coup vous avez des dizaines de milliers d'euros a sortir, c'est progressif et vous avez tout le temps de vous organiser et modifier la composition et l'exposition au risque de votre patrimoine.
investir sur une optique de 6 ans sur des UC ne veut pas dire vendre au bout de 6 ans, mais vendre (avec plus value) au plus tard dans 6 ans. ca peut etre avant auquel cas vous rebasculez (partiellement) sur des fonds euros.

Après, il est vrai que je suis jeune (28 ans tout frais) et célibataire alors peut être que je réfléchis trop mais je me dis que vaut mieux que je ne prenne pas trop de risque de placements... je ne sais pas comment je vivrais dans 5 ans... femme, enfant....

si vous ne prenez pas de risque maintenant, quand en prendrez vous ? avec une famille a charge ? 5 ans de la retraite ? clqirement ni l'un ni l'autre.

 

[ZRR_pigeon]

Et pour le savoir, il faut avant tout connaître la valeur de marché actuelle du bien, pour calculer le rendement.
Mais sauf s'il est au dessus de 5% (en prenant en compte tous les frais, les périodes de vacances, des provisions pour travaux), il vaut mieux vendre et placer en assurance-vie. Il faut bien voir que 5% de rendement immobilier, c'est équivalent à 3,5% de rendement sur une AV pour peu qu'on soit imposable sur la tranche à 30%. Mais avec beaucoup de risques et de soucis en moins, à commencer par la baisse du marché immobilier.

c'est n'importe quoi, on ne compare pas un rendement d'AV sur de l'argent qu'on a deja, avec un rendement locatif qui s'appuie sur un bien (donc de l'argent) qui ne nous appartient pas (mais a la banque via le credit).

de plus 5% de rendement immobilier, ca fait pas 5% net d'impot, y'a tres peu d'imposition (et de PS) les premieres annees, le benefice foncier etant faible donc l'assiette d'imposition faible.
il faut bien distinguer le bilan financier d'un locatif avec son bilan fiscal.