Rester propriétaire de sa RP ou vendre et devenir locataire.

[Raffa]

Bonjour à tous,

Je vous lis depuis un moment et j'aimerai vos avis sur une option pour laquelle je manque d'expertise pour prendre une bonne décision.

J'ai trouvé pas mal de posts ici et ailleurs comparant les situations de "achat vs location".

J'ai investi depuis mes 23 ans (58 aujourd'hui) dans l'immobilier et me suis constitué un patrimoine en locatif ainsi que ma RP.

Je suis donc investi en immo à 95% avec peu de placement financier et une trésorerie faible.

Je pense donc à alléger l'immobilier puisque le paysage a considérablement changé depuis mon premier achat. Je constate que je ne peux plus louer comme je veux (rbnb), que j'attends des années pour récupérer un impayé et j'ai mis 1 an pour virer un squatteur après 4000 euro de frais d'avocat.

Sans compter la législation sans fin avec les DPE, blocage des loyers, déclarations obligatoire diverses

Cette reflexion m'a amené à me poser la question sur la RP pour 2 raisons.

-Son prix a fortement évolué et consacrer ce montant pour me loger me parait trop important aujourd'hui.

- depuis longtemps je pense que la plus grosse niche fiscale pour les particuliers est l'exonération de taxe sur les PV de la RP.
J'ai toujours estimé que c'était une anomalie et je pense qu'elle finira par être corrigée,

Bien sûr il y a des inconvénients, je perdrai surement du confort, de la liberté sur les aménagements en devenant locataire mais d'un autre côté j'en gagnerai en liberté financières et tranquillité d'esprit.

-Moins de charges, de taxes et sans oublier une sortie de l'IFI.


J'aimerai vos avis car j'ai du mal à appréhender la vision chiffrée financièrement de mon projet.

Merci d'avance

 

[Buffeto]

J'aimerai vos avis car j'ai du mal à appréhender la vision chiffrée financièrement de mon projet.

il n'y a pas que le financier dans la vie ...

la RP c'est aussi un gros investissement affectif et parfois meme sentimental ....

il faut le prendre en considération ....

 

[lucienbramard]

Pour moi surtout pas, la résidence principale est la base du patrimoine, surtout avec la retraite qui approche.

Ça n’a pas de prix d’être maître de votre logement. La location c’est plus précaire, le propriétaire peut vous mettre dehors à l’issue d’un bail s’il veut y habiter etc

S’il y a quelque chose à vendre à l’approche de la retraite, c’est l’investissement locatif

 

[régalade]

A 58 ans c'est la dernière chose que je ferais à moins d'être multimillionnaire.

 

[Raffa]

il n'y a pas que le financier dans la vie ...

la RP c'est aussi un gros investissement affectif et parfois meme sentimental ....

il faut le prendre en considération ....

J'en ai bien conscience et je saurai pesé l'aspect sentimental, c'est précisément sur l'aspect financier que je souhaite pousser la reflexion.

 

[Swaily-99]

Pour moi surtout pas, la résidence principale est la base du patrimoine, surtout avec la retraite qui approche.
Ça n’a pas de prix d’être maître de votre logement. La location c’est plus précaire, le propriétaire peut vous mettre dehors à l’issue d’un bail s’il veut y habiter etc
S’il y a quelque chose à vendre à l’approche de la retraite, c’est l’investissement locatif

Entièrement d'accord avec lucienbramard et régalade.
Ne pas avoir de loyer (ni de baileur) à la retraite est "un luxe" de tranquillité d'esprit - en plus les bailleurs ne sont pas très enclins à louer à des plus de 60 ans et le marché est plus que tendu actuellement

Cette reflexion m'a amené à me poser la question sur la RP pour 2 raisons.
-Son prix a fortement évolué et consacrer ce montant pour me loger me parait trop important aujourd'hui.
- depuis longtemps je pense que la plus grosse niche fiscale pour les particuliers est l'exonération de taxe sur les PV de la RP.
J'ai toujours estimé que c'était une anomalie et je pense qu'elle finira par être corrigée,
-Moins de charges, de taxes et sans oublier une sortie de l'IFI.

Jusqu'à il y a 3 ans, j'étais "dans votre configuration" : 90% de patrimoine immo RP+locatif--> situation dont je sors progressivement pour réorienter l'épargne vers des revenus plus passifs que la gestion de locatif en direct... j'ai changé de RP mais je suis toujours propriétaire.
Une 3ème piste : si votre RP n'est plus adaptée (montant immobilisé trop important, charge et taxe importante), peut-être envisager la vente de votre RP actuelle (pour concrétiser votre plus-value sans taxation) et racheter une RP plus petite, mieux dimensionnée (prix, taille, entretien)

 

[Raffa]

Pour moi surtout pas, la résidence principale est la base du patrimoine, surtout avec la retraite qui approche.

Ça n’a pas de prix d’être maître de votre logement. La location c’est plus précaire, le propriétaire peut vous mettre dehors à l’issue d’un bail s’il veut y habiter etc

S’il y a quelque chose à vendre à l’approche de la retraite, c’est l’investissement locatif

Merci pour ton avis.

Le locatif, c'st déjà tranché, je vends sauf un appartement que j'adore et que je ne vendrai jamais.

La RP ça se discute je trouve, j'ai conscience du statut de locataire, ses avantages et ses inconvénients et j'ai d'ailleurs toujours prôné l'achat de la RP mais la question n'est pas la même lorsqu'on a payé entièrement le bien à la soixantaine que si c'est un premier achat à crédit vers 30 ans.

Je me souviens qu'à 23 ans mon entourage se demandait pourquoi j'achetais des appartements me disait que la location c'était la liberté etc.

Aujourd'hui et alors qu'ils sont tous proprio aucun n'est de mon avis.

En 1988 les journaux d'annonces étaient pleins d'offres à des prix ridicules et personne en face pour acheter.
J'ai vu la lente évolution jusqu'au jour ou mon charcutier m'a expliqué être aussi marchand de biens, je me souviens ça m'a alerté. Ensuite les prix ont flambé.

Je ne crache pas dans la soupe mais avec les conditions actuelles on peut, je pense, réellement se poser la question.

Un investisseur prés de chez moi vient d'acheter une maison 1,2M et fait 350k de travaux pour louer 3000 euro/mois.(¨)

Même en LMNP je vois pas d'explication à un tel investissement hormis se constituer un patrimoine mais à quel prix et quelle rentabilité.

Je trouve qu'il y a un réflexe de la pierre un peu trop ancré aujourd'hui alors que c'était totalement l'inverse il y a 35 ans.

 

[Buffeto]

et pourquoi pas vendre en viager occupé ?

 

[moietmoi]

Bonjour,
Les difficultés de la location en substitution de la Rp propriétaire .
Bilan sur 3 ans de recherches :
En zone tendue peu d'annonces correspondant aux souhaits
Quasi aucune de particulier direct: tout par agence
Les visites sont très rapides contrairement à l'achat. Les agents n'ont pas le plan de l'appartement. Il n'a qu'une seule visite rapide( souvent groupée) durée visite 4/8 minutes
Pas de contre visite du couple. Il faut prendre la décision seul .
Dossier à envoyer dans la journée sinon aucune chance.
La plupart fonctionne avec l'assurance loyer impayée.( Pas de caution bancaire)
Les agences et assurances ne prennent pas en compte les revenus fonciers ou bic des locations. Donc le revenu salarié , indépendant doit être 3 fois le loyer.
En fait ,certaines assurances ou agences acceptent les loyers fonciers/bic lorsqu'il y a plus de 5 logements. Mais on ne le sait pas à l'avance et l'agence ne se casse pas les pieds, alors qu'elle a dix dossiers plus faciles et qu'elle comprend mieux.

La location par son choix rapide, peu réserver des surprises que l'on aurait identifié pour un achat. Voisinage, type de construction, plan et détails du bien..

Sur le terrain financier.. pour un tel choix, la remontée des taux est une aubaine.
Le revenu du placement de la vente , peut éponger une partie forte du loyer. Il faut trouver des solutions de pérennisation.

 

[Raffa]

Entièrement d'accord avec lucienbramard et régalade.
Ne pas avoir de loyer (ni de baileur) à la retraite est "un luxe" de tranquillité d'esprit - en plus les bailleurs ne sont pas très enclins à louer à des plus de 60 ans et le marché est plus que tendu actuellement

Jusqu'à il y a 3 ans, j'étais "dans votre configuration" : 90% de patrimoine immo RP+locatif--> situation dont je sors progressivement pour réorienter l'épargne vers des revenus plus passifs que la gestion de locatif en direct... j'ai changé de RP mais je suis toujours propriétaire.
Une 3ème piste : si votre RP n'est plus adaptée (montant immobilisé trop important, charge et taxe importante), peut-être envisager la vente de votre RP actuelle (pour concrétiser votre plus-value sans taxation) et racheter une RP plus petite, mieux dimensionnée (prix, taille, entretien)

Merci de votre réponse, oui c'est une excellente piste, je pourrai vendre et racheter.

Seul frein, les frais de notaire. Vous me direz que cela s'amortit sur la durée mais quand même, ça compte.


Sur le statut de locataire, je dirais que ça m'est égal de ne pas être maitre des lieux. Sur terre on est tous des locataires en fin de compte.

J'ai bien vu dans les yeux de mon entourage que perdre ce statut de Pro-prié-taire avait quelque chose de quasi-dévalorisant de leur personne en l'imaginant.

Je n'ai pas ce frein et je m'adapte assez bien à de nouveaux lieux et même si j'étais viré par un proprio qui reprendrait son bien ça ne me dérangerait pas. En admettant qu'il me soit impossible de relouer en fonction de mon âge, je garde un appartement perso en résidence secondaire en cas de besoin.

Il resterait dans tous les cas possible la piste que vous évoquiez, càd racheter.

C'est en cela que la location reste une option puisqu'elle n'empêche rien par la suite si ça ne me convenait plus.
Racheter après vente de ma RP n'est pas réversible sauf à perdre les frais de notaire.

merci encore.

 

[Raffa]

et pourquoi pas vendre en viager occupé ?

Parce que si je dois canner d'ici 5 ou 10 ans, mes enfants m'en voudrais je pense.

 

[Raffa]

Bonjour,
Les difficultés de la location en substitution de la Rp propriétaire .
Bilan sur 3 ans de recherches :
En zone tendue peu d'annonces correspondant aux souhaits
Quasi aucune de particulier direct: tout par agence
Les visites sont très rapides contrairement à l'achat. Les agents n'ont pas le plan de l'appartement. Il n'a qu'une seule visite rapide( souvent groupée) durée visite 4/8 minutes
Pas de contre visite du couple. Il faut prendre la décision seul .
Dossier à envoyer dans la journée sinon aucune chance.
La plupart fonctionne avec l'assurance loyer impayée.( Pas de caution bancaire)
Les agences et assurances ne prennent pas en compte les revenus fonciers ou bic des locations. Donc le revenu salarié , indépendant doit être 3 fois le loyer.
En fait ,certaines assurances ou agences acceptent les loyers fonciers/bic lorsqu'il y a plus de 5 logements. Mais on ne le sait pas à l'avance et l'agence ne se casse pas les pieds, alors qu'elle a dix dossiers plus faciles et qu'elle comprend mieux.

La location par son choix rapide, peu réserver des surprises que l'on aurait identifié pour un achat. Voisinage, type de construction, plan et détails du bien..

Sur le terrain financier.. pour un tel choix, la remontée des taux est une aubaine.
Le revenu du placement de la vente , peut éponger une partie forte du loyer. Il faut trouver des solutions de pérennisation.

Merci de votre réponse.

C'est vrai je n'ai connu la recherche de location que de l'autre côté de la barrière mais j'ai bien conscience de ce que vous évoquez sur les surprises éventuelles.

A l'achat on peut aussi découvrir comme cela m'est arrivé, que le voisin joue de la batterie (comme un pied).
Rien n'est immuable et même très vigilant on peut avoir des surprises à tout moment en étant proprio.
Les voisins changent, le quartier évolue, en bien ou en mal etc.

Evidemment on ne peut pas tabler sur des rendements financiers stables sur les 20 prochaines années mais je pense aussi que les intérêts de la somme issue de la vente payeraient la quai-totalité d'un loyer du bien dans mes cordes.

Autre motivation à vendre c'est que j'ai une maison dans le centre ville d'une grande ville et à 300m un ensemble immo HLM va voir pousser 6 nouveaux bâtiments. Avec l'arrivée de 500 personnes je pense que la tranquillité du quartier va s'en ressentir.

Le dernier aspect de la question est aussi que je souhaite aider mes enfants aujourd'hui et non quand ils auront 50 ans.

Ayant démarré sans un sou ou presque, je sais qu'un capital d'entrée fait une sacrée différence au moment d'aller voir un banquier.

Cet argent serait plus utile actif que passif. (c'est mon raisonnement)

 

[Buffeto]

Parce que si je dois canner d'ici 5 ou 10 ans, mes enfants m'en voudrais je pense.

mais si tu " cannes" dans 30 ans tu seras largement gagnant....

 

[Swaily-99]

Seul frein, les frais de notaire. Vous me direz que cela s'amortit sur la durée mais quand même, ça compte.

Ca, c'est "juste" le coût d'être proprio...

J'ai bien vu dans les yeux de mon entourage que perdre ce statut de Pro-prié-taire avait quelque chose de quasi-dévalorisant de leur personne en l'imaginant.

Perso, j'ai racheté car le marché est tellement tendu dans mon secteur que je n'aurai jamais trouvé ce que je cherchais en location...) cf témoignage de moietmoi

Je n'ai pas ce frein et je m'adapte assez bien à de nouveaux lieux et même si j'étais viré par un proprio qui reprendrait son bien ça ne me dérangerait pas. En admettant qu'il me soit impossible de relouer en fonction de mon âge, je garde un appartement perso en résidence secondaire en cas de besoin.

Evidemment on ne peut pas tabler sur des rendements financiers stables sur les 20 prochaines années mais je pense aussi que les intérêts de la somme issue de la vente payeraient la quai-totalité d'un loyer du bien dans mes cordes.
Autre motivation à vendre c'est que j'ai une maison dans le centre ville d'une grande ville et à 300m un ensemble immo HLM va voir pousser 6 nouveaux bâtiments. Avec l'arrivée de 500 personnes je pense que la tranquillité du quartier va s'en ressentir.
Le dernier aspect de la question est aussi que je souhaite aider mes enfants aujourd'hui et non quand ils auront 50 ans.
Cet argent serait plus utile actif que passif. (c'est mon raisonnement)

Il semble que vous ayez analysé votre situation dans sa globalité. La question de vendre peut effectivement se poser (quitte à racheter après...)
L'étape suivante est de poser les chiffres (combien la vente, donation ou pas, revenu moyen généré par le montant de la vente, cout d'un loyer pour le bien souhaité etc.) et de les projeter sur 20 ans à minima.... Mais il y a des éléments qui ne se chiffrent pas (la tranquillité, la satisfaction d'avoir aidé ses enfants). Bonne réflexion

 

[Raffa]

A 58 ans c'est la dernière chose que je ferais à moins d'être multimillionnaire.

Bonjour et merci de votre réponse mais pour quelle raison?

J'aurais tendance à dire le contraire; si je disposais 15M d'euros la part de mon habitation représenterait quelque % de mon capital or actuellement je suis sur 30%env.

Ca me semble déraisonnable de consacrer autant pour me loger même si je suis encore en reflexion bien sûr.

 

[D-Jack]

J'en ai bien conscience et je saurai pesé l'aspect sentimental, c'est précisément sur l'aspect financier que je souhaite pousser la reflexion.

Et aussi le problème de la disponibilité des locations suivant la région où vous souhaitez habiter, et l'hésitation des bailleurs à vous louer leur bien à partir d'un certain âge.... parce que même si vous avez des revenus qui vous permettent de supporter le loyer sans problème, vous devenez beaucoup plus difficile à "virer" en tant que personne protégée !!!

 

[Raffa]

Et aussi le problème de la disponibilité des locations suivant la région où vous souhaitez habiter, et l'hésitation des bailleurs à vous louer leur bien à partir d'un certain âge.... parce que vous avez des revenus qui vous permettent de supporter le loyer sans problème, vous devenez beaucoup plus difficile à "virer" en tant que personne protégée !!!

Ca peut être un frein c'est sûr mais dans cette hypothèse je ne vendrai qu'après avoir pu louer.

 

[moietmoi]

O

Ca peut être un frein c'est sûr mais dans cette hypothèse je ne vendrai qu'après avoir pu louer.

avez vous vu mon témoignage ci dessus?

Bonjour,
Les difficultés de la location en substitution de la Rp propriétaire .
Bilan sur 3 ans de recherches :
En zone tendue peu d'annonces correspondant aux souhaits
Quasi aucune de particulier direct: tout par agence
Les visites sont très rapides contrairement à l'achat. Les agents n'ont pas le plan de l'appartement. Il n'a qu'une seule visite rapide( souvent groupée) durée visite 4/8 minutes
Pas de contre visite du couple. Il faut prendre la décision seul .
Dossier à envoyer dans la journée sinon aucune chance.
La plupart fonctionne avec l'assurance loyer impayée.( Pas de caution bancaire)
Les agences et assurances ne prennent pas en compte les revenus fonciers ou bic des locations. Donc le revenu salarié , indépendant doit être 3 fois le loyer.
En fait ,certaines assurances ou agences acceptent les loyers fonciers/bic lorsqu'il y a plus de 5 logements.(rajouté après coup: ou 5 baux.... )Mais on ne le sait pas à l'avance et l'agence ne se casse pas les pieds, alors qu'elle a dix dossiers plus faciles et qu'elle comprend mieux.

La location par son choix rapide, peu réserver des surprises que l'on aurait identifié pour un achat. Voisinage, type de construction, plan et détails du bien..

Sur le terrain financier.. pour un tel choix, la remontée des taux est une aubaine.
Le revenu du placement de la vente , peut éponger une partie forte du loyer. Il faut trouver des solutions de pérennisation.

 

[régalade]

Bonjour et merci de votre réponse mais pour quelle raison?

A cause de la retraite qui approche et qui est synonyme de baisse significative des revenus.

Il devient donc difficile voire impossible de louer (après ça dépend de la région), et le loyer peut vite devenir prohibitif.
J'ai 40 ans et pas de RP donc je ne suis pas un fou de l'immo, mais je vise de n'avoir ni loyer ni remboursement de prêt au début de ma retraite.

 

[moietmoi]

Evidemment on ne peut pas tabler sur des rendements financiers stables sur les 20 prochaines années mais je pense aussi que les intérêts de la somme issue de la vente payeraient la quai-totalité d'un loyer du bien dans mes cordes.

la question délicate est celle du rendement après impôt, et de la ville ou vous voulez être;
Dans une ville où le rendement locatif est très faible( Paris par exemple) si on additionne les économies de taxe foncières, de travaux de copro, d'assurance, au rendement du capital dégagé par la vente, on pourrait arriver à de l'autofinancement, mais je ne vois que de l'immobilier locatif pour s'en assurer à long terme; peut être d'autres ont des solutions; et puis chaque cas est individuel: loyer cible ,charges comprises; capital issu de la vente; espérance de rendement après impôt... et en comptant ce que tu as écris: en faire profiter les enfants..