Résidence principale et LMNP

[Mangaku]

je rejoins C6BIEN, sur la forme, pourquoi ne pas poser les questions? et sur le fond, une bonne affaire se construit; il est vraiment bien rare de trouver ce que l'on cherche directement sur une annonce; il faut voir le potentiel du bien, ce que l'on veut en faire , le cahier de charges et voir le bilan financier et de travail;

bien sûr cela demande du temps et une forte implication, mais quel plaisir!!!

J'ai déjà tout poser.
Pour le PLU pas de soucis niveau parking. Ni la pseudo modification de façade.

Ma contrainte c'est: division du bien. Car ca complexifie énormément le tralala administratif.
Et j'ai une contrainte technique en parallèle qui est que 4 logements sur une seule arrivée d'eau c'est pas possible.
Donc rajouter 3 arrivées d'eau et 3 compteurs EDF, ca augmente terriblement enveloppe et complexité du truc.

 

[C6BIEN]

J'ai déjà tout poser.
Pour le PLU pas de soucis niveau parking. Ni la pseudo modification de façade.

Ma contrainte c'est: division du bien. Car ca complexifie énormément le tralala administratif.
Et j'ai une contrainte technique en parallèle qui est que 4 logements sur une seule arrivée d'eau c'est pas possible.
Donc rajouter 3 arrivées d'eau et 3 compteurs EDF, ca augmente terriblement enveloppe et complexité du truc.

j'ai déjà vu ça, tu dois juste mettre des compteurs privés après la ligne d'arrivée
t'assurer de la capacité en KW avec EDF et débit pour l'eau avec la société
c'est pas sorcier, faut juste gérer le projet, tout a une solution
Les millièmes, c'est toi qui fait la répartition, c'est une règle de trois sur les m² de chaque lot
bref y a rien d'extraordinaire et tu peux te faire aider en allant chercher des infos forum sur ceux qui l'ont déjà fait
Mais j'ai l'impression à la lecture de tes post que tu problématise à cause de ce que ça coûte
c'est un investissement, donc faut sortir de l'argent avant d'en gagner
Sinon tu reste sur du locatif saisonnier et t'assume la fiscalité

 

[svprets]

Bonjour, il n'est pas interdit de louer plusieurs logements dans une monopropriété sans passer par la case copropriété...le meublé permet le forfait de charges, "proportionné", et règle le problème des différents compteurs...Reste la création de plusieurs logements et l'obligation d'être en conformité avec le PLU (=>changement de destination ? Changement de consistance ? Agrandissement ?, ouverture(s) ?, stationnement(s)?...etc) et la contrainte de faire remonter les informations au Centre des Impôts Foncier ...

 

[svprets]

[lien réservé abonné]
" dans le cas d’une location meublée [lien réservé abonné] ou d’une colocation [lien réservé abonné], le paiement des charges peut s’effectuer par forfait. Le montant du forfait est inscrit dans le bail. Il est versé en même temps que le loyer et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le bail mais ne donne pas lieu à une régularisation. "

 

[C6BIEN]

Bonjour, il n'est pas interdit de louer plusieurs logements dans une monopropriété sans passer par la case copropriété...le meublé permet le forfait de charges, "proportionné", et règle le problème des différents compteurs...Reste la création de plusieurs logements et l'obligation d'être en conformité avec le PLU (=>changement de destination ? Changement de consistance ? Agrandissement ?, ouverture(s) ?, stationnement(s)?...etc) et la contrainte de faire remonter les informations au Centre des Impôts Foncier ...

il me semble que le forfait de charge n'est plus autorisé pour les locatifs en RP depuis la loi sur la maitrise d'énergie, ce qui doit permettre à chaque locataire de maitriser ses consommations
C'est pourquoi, j'ai un appartement livré neuf en 2016 avec forfait, on a été obligé (copro) à payer les travaux de mise en conformité = compteurs indivi
Bon après ce n'est qu'une déduction logique de mon expérience (notamment les conflits avec le locataire quand tu régularise les charges)

 

[svprets]

Il me semble que le forfait vaut toujours pour les meublés...=> [lien réservé abonné]
Suis sincèrement preneur de toute autre information...

 

[svprets]

Je confirme...=> Suis preneur de toute autre "lecture" du forfait de charges dans le meublé...A bien relire le texte de loi, ai crainte que ce forfait ne vaille que pour les baux meublés "mobilité"...

 

[svprets]

A bien y relire, bis repetita, la bail meublé "mobilité" contraint au paiement d'un forfait de charges et non d'une provision...pas le choix...!!! Reste le meublé "lambda" et la "légalité" du forfait de charges ...?

 

[C6BIEN]

A bien y relire, bis repetita, la bail meublé "mobilité" contraint au paiement d'un forfait de charges et non d'une provision...pas le choix...!!! Reste le meublé "lambda" et la "légalité" du forfait de charges ...?

[lien réservé abonné]
en fait il s'agit d'une loi qui implique l'équipement obligatoire existant dans un appartement (donc autonome avec un bail = un locataire) indépendamment des règles du type de locatif mis en place (meublé ou pas)
Nous on a compris que les locataires devaient avoir des compteurs indivi (info juriste)

Un meublé en mobilité signifie pour moi contrat court (ou saisonnier type airbnb)

 

[moietmoi]

mobilité signifie pour moi contrat court (ou saisonnier type airbnb)

le bail mobilité est différent de la location saisonnière ; on ne peut interdire de louer un bien en location mobilité, cependant on peut( syndic,règlement de copro, mairie, loi..) interdire ou contraindre la location saisonnière

 

[moietmoi]

la discussion sur les charges est complexe:

la liste des charges facturables au locataire,que cela soit dans du meublé ou dans du nu, est fixée par la loi; aucune autre charge que celles fixées nominalement par la loi n'est permise;

Donc par exemple l'électricité n'étant pas citée, l'électricité n'est pas une charge, et en plus , il est interdit de revendre l'électricité;
donc en premier lieu, les charges ne peuvent contenir l'électricité;

Concernant le paiement des charges, la loi de 1989 revue, indique que tant en meublé qu'en nu, il est possible de faire les 2 solutions; soit une provision avec rectification après édition des comptes, ou au forfait, sans rectification, ce forfait doit être proche de ce qui aurait été facturé au réel; (pour éviter des loyers cachés)

Concernant l'électricité,comme ce n'est pas une charge, ni facturable à la consommation au locataire, le plus simple, le locataire s'abonne lui m^me ;, mais dans certains cas on peut inscrire l'électricité dans le bail et comprendre une quote part forfaitaire dans le loyer; la cour de cassation à valider la possibilité suivante: le bail comprend expressément le fait que locataire peut ne plus utiliser l'électricité fournie et peut s'abonner lui-même( (il faut que le lieu soit équipée par le propriétaire) et prendre un abonnement à son nom; il faut que le bail prévoit la baisse de loyer en conséquence du forfait; idem pour internet; avec le fait que pour internet, il faut installer un boitier professionnel qui réalise un archivage de toutes les adresses ip contactées pusique la loi fixe le fait que lorsque l'on met à disposition d'un locataire ou autre, un instrument de traçage doit être installé;

 

[svprets]

Mangaku et moi-même échappons à la noble "distinction' d'immeuble collectif...

=> 6 ° Bâtiment d'habitation collectif : un bâtiment à usage principal d'habitation regroupant plus de deux logements partiellement ou totalement superposés...

Cela nous permet-il de justifier plus aisément du recours au "forfait" dans le cadre de nos locations meublées ?

Autrement dit, nous ne sommes, a priori, pas contraints aux équipements obligatoires de mesure permettant la répartition...=> cf C6BIEN => [lien réservé abonné]

Par ailleurs, ai retrouvé une jurisprudence relative à la "libre fourniture d'électricité" mais concernant un logement vide...As-tu moyen, Moi&Moi, stp, de me préciser comment je peux retrouver celle rendue dans le cadre d'un logement meublé ?

=> [lien réservé abonné]

"AUX MOTIFS QUE les charges d'électricité sont des charges récupérables, et leur remboursement au bailleur est prévu par le bail ; que Mme Z... qui demande le remboursement de la facture d'électricité qu'elle a acquittée n'est pas dans un processus d'achat pour revente et n'a pas procédé à une opération prohibée de vente d'électricité ; que la contestation de M. Y... sera rejetée et la demande en paiement de Mme Z... pour un montant de 2 002,84 € sera admise ;

ALORS QUE la liste des charges récupérables, établie par le décret n 87-713 du 26 août 1987, est strictement limitative ; que les consommations individuelles d'électricité ne relèvent pas de cette liste ; qu'en considérant néanmoins que les charges d'électricité constituent des charges récupérables, la cour d'appel a violé l'article 1er du décret n 87-713 du 26 août 1987 et son annexe,

ALORS QUE la rétrocession par un bailleur de l'énergie électrique vendue par les producteurs ou fournisseurs d'électricité est prohibée, en ce qu'elle prive le consommateur final de la faculté d'avoir un accès direct à la fourniture d'énergie à un tarif librement négocié avec les producteurs ou fournisseurs d'électricité ; que sont nulles les clauses d'un bail prévoyant une telle rétrocession ; qu'en retenant que le remboursement de la facture d'électricité était prévue au bail et que le bailleur qui en demandait le remboursement n'était pas dans un processus d'achat pour revente et n'avait pas procédé à une opération prohibée de vente d'électricité, la cour d'appel a violé l'article L. 331-1 du code de l'énergie,

ALORS QUE le consommateur final a droit au raccordement direct au réseau public et au libre choix de son fournisseur d'électricité ; que M. Y... faisait valoir (v. concl. signifiées le 12 février 2015, p. 26 et 27) que la bailleresse avait fait obstacle à l'exercice de son droit de choisir librement son fournisseur d'électricité en s'opposant à la souscription d'un abonnement à son nom auprès du fournisseur de son choix ; qu'en omettant de répondre à ces conclusions, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile."

 

[moietmoi]

As-tu moyen, Moi&Moi, stp, de me préciser comment je peux retrouver celle rendue dans le cadre d'un logement meublé ?

je n'ai pas la référence sous la main, mais de toute façon, cela ne change pas que cela soit meublé ou non; les charges récupérables sont les mêmes;

Cela nous permet-il de justifier plus aisément du recours au "forfait" dans le cadre de nos locations meublées ?

l'électricité ne fait pas partie des charges récupérables; et tu n'as pas le droit de revendre de l'électricité; et si tu fonctionnes au "tout compris" il faut le laisser libre de prendre un abonnement MAIS pour le laisser libre de prendre son abonnement , il faut un compteur spécifique..... si il n' y pas ce compteur dédié, comment l'obligation que tu as, de le laisser libre de son choix serait assurée? perso je fonctionne avec du tout compris, sans aucune actualisation des charges ou autre, mais les locataires disposent d'un compteur et peuvent prendre leur abonnement si il le veulent;

 

[svprets]

Merci pour toutes ces précisions...Je tourne en rond avec cette histoire de fourniture d'électricité...Vide ou meuble, la doctrine est la même...=> [lien réservé abonné]
As-tu idée du nombre de locataires qui optent pour un abonnement direct ?

 

[moietmoi]

As-tu idée du nombre de locataires qui optent pour un abonnement direct ?

la quais totalité des locataires en France souscrivent un abonnement ;
la mode du all inclusive est apparue avec les colocations, pour des jeune qui arrivent juste avec valises;
Depuis 3 ans il ya de nombreux projets et réalissations de division officielles ou officieuses , celles ci étant plus ou moins légales suivant les cas, ce qui fait que tant le législateur, que les administrations sont plus regardants; la notion de colocation a été introduite dans la loi depuis 2 ans seulement

 

[svprets]

Je ne comprends pas comment, techniquement, se fait la bascule...comment réussis-tu à prendre la main sur le compteur individuel de l'appartement ? Pour moi, c'est l'un ou l'autre...

 

[moietmoi]

Je ne comprends pas comment, techniquement, se fait la bascule...comment réussis-tu à prendre la main sur le compteur individuel de l'appartement ? Pour moi, c'est l'un ou l'autre..

je ne compends pas la question...... bref nous sommes au moins 2 à ne pas comprendre

 

[svprets]

Pour faire simple, je comptais ouvrir 2 compteurs dans mon local technique et raccorder 2 appartements sur chacun...La "mutualisation" était à l'avantage des locataires.. Y voyais, ici, leur intérêt...En installant 4 compteurs, chacun réglera son abonnement et cette "configuration" sera définitive..

 

[jp19]

Je comptais ouvrir 2 compteurs dans mon local technique et raccorder 2 appartements sur chacun...

A mon tour de ne pas comprendre ^^
Quitte à mutualiser : pourquoi 2 compteurs pour 2 appartements chacun (et pas un seul pour 4 appartements) ?

La "mutualisation" était à l'avantage des locataires

A condition que tu aies choisi le fournisseur le moins cher.
Et comment gères-tu ceux qui auraient pu avoir droit aux différentes aides, pour le paiement de leur électricité, accordées aux foyers "les + précaires" ?

En installant 4 compteurs, chacun réglera son abonnement et cette "configuration" sera définitive..

Sur ce point, je me pose la même question que toi : je ne vois pas comment, techniquement parlant, le locataire peut basculer de forfait à abonnement réel, et vice versa.

 

[svprets]

Deux compteurs pour des raisons d'ampérage et puissance...Je partais sur du "all inclusive" : eau, élec et chauffage...avecc un forfait calculé au plus juste pour ne pas léser les locataires...