Report déficit foncier ??

[Jolafrite1]

Bonjour,

J'ai bien compris que l'amortissement de Robien
est 8 % pendant les 5 premières années, et 2,5 % pour les années 6, 7, 8 et 9.
Par contre je n'ai pas compris le plafond de 10700 euros.
A quoi s'applique t-il ?
Sur les premières années ou le plafond est atteint, l'excédent est il reportable sur l'année d'après ?
Bref peut on reporter, si oui alors quand ?

Merci de votre réponse
JoLaFrite

 

[boris]

La difference entre les recettes (loyers) et les charges imputables (charges, interets d'emprunts, amortissement) donnent un deficit foncier. En admettant que vous obtenez un deficit foncier de 13000 €, vous ne pouvez utiliser que 10700 euros. Si votre tranche marginale est de 30%, ca vous donnera une economie d'impot de 3210 euros cette année là.
La difference 13000-10700 vous donne 2300 euros que vous pouvez reporter avec un délai de 10 ans maxi. Mais vous ne pourrez le reporter qu'à partir du moment où vous etes en benefice foncier. Autant dire que vous ne pourrez pas le reporter dans les années 6,7,8 et 9 si c'est ca votre question, car vous serez toujours en deficit foncier ces années là.

Boris,

 

[sam]

Les économies d’impôts résultent des déficits fonciers. Ceux-ci sont dus aux amortissements, intérêts d’emprunt, abattement sur les loyers de 6% (prochainement supprimé si le sénat confirme le projet de loi du "nouveau" De Robien) et charges locatives qui viennent en déduction des revenus locatifs.Les déficits fonciers obtenus sont imputables sur les revenus imposables à concurrence de 10 700 € par an. Le surplus est déductible des seuls revenus fonciers des dix années suivantes.


1) '"Ancien" de Robien:3 conditions: Acte signé avant 1/07/2006, Permis de construire déposé avant 1/11/2005 et livraison du bien avant 1/07/2006.La déduction au titre de l’amortissement est égale à 8 % de la base amortissable (montant de l'acquisition du bien immobilier) les cinq premières années et 2,5 % les quatre années suivantes.

A l’issue de cette période de neuf ans, ils est possible de poursuivre le principe d’amortissement de 2,5 % par période de trois ans, dans la limite de six ans.
La déduction globale varie donc, selon les cas de 50 % du coût d’investissement du logement à 57,5 % voire 65 %.

2) "nouveau" de robien (à confirmer par sénat donc):

Amortissement 6% pendant les 7 premières années puis 4% pendant les 2 années suivantes.Amortissement de 50% maxi donc. Abbatement sur les loyers supprimé mais les charges déductibles sont plus nombreuses: assurance loyers impayés, frais de dossier divers...

Le futur "Borloo" permet d'amortir sur 15 ans (2.5% de plus par an) mais avec un plafond de loyer plus bas de 30% et conditions de ressources du locataire. En revanche, un abbatement forfaitaire de 30% sur les loyers est prévu.

Si vous êtes à un Taux Marginal d'Imposition de 14 % ou en partie basse de la tranche à 30% (nouvelles tranches pour les revenus de 2006), il vaut mieux vous orienter vers un statut de lmnp (loi demessine ZRR ou residence médicalisée,étudiante ou de tourisme) car le principe de l'économie d'impots n'est pas une déduction des revenus mais une réduction d'impots de 25% (étalée sur 6ans) de l'investissement à concurrence de 50000€ pour un célibataire et 100000€ pour un couple, donc 4167 € par an au maximum pendant 6 ans. Reste à supporter le taux d'endettement.....

Je ne suis pas un pro en gestion de patrimoine mais je crois ne pas me tromper. A confirmer donc par ceux-ci.

 

[Jolafrite1]

Merci pour vos réponses.

Pour préciser le contexte de ma question, mon intermédiaire financier a bien précisé que le déficit foncier est limité à 10700 euros / an et m'a répondu, sans grande conviction qu'il est le résultat de
[Recettes Loyer] - [Charges de Gestion Déléguée] - [Interets Pret] - [Assurance Deces Invalidité] - [Assurance Revente du bien Valeur souscrite] - [Taxe foncière] - [Assurance Garantie Vacance Locative] - [Deduction forfaitaire 6% sur loyer] - [Valeur Amortissement Robien soit 8% ou 2,5 selon les années]

Cela vous semble t-il juste ?


Par ailleurs,
Supposons que
ANnée 1 : Deficit calculé = 15000 ; Deficit retenu = 10700
AN 2 : Deficit calculé = 15000 ; Deficit retenu = 10700
AN 3 : Deficit calculé = 15000 ; Deficit retenu = 10700
AN 4 : Deficit calculé = 15000 ; Deficit retenu = 10700
AN 5 : Deficit calculé = 15000 ; Deficit retenu = 10700
AN 6 : Deficit calculé = 15000 ; Deficit retenu = 10700
AN 7 : Deficit calculé = 15000 ; Deficit retenu = 10700
AN 8 : Deficit calculé = 8000 ;
Que deviennent les déficits retenus pour les années 8, 9 10 ... sachant que je souhaite revendre mon bien au terme de la 9 ieme année ?

Pour année 8, est il juste de retenir que 8000 euros ou faut il retenir 10700 ?
Meme si j'ai revendu le bien debut d'année 10 et soldé le pret, pour cette année la puis je continuer a déduire 10700 euros et ce tous les ans jusqu'a que [somme (deficit calculé)] = [somme (déficit retenus)] ??

J'espere que ma question est ainsi plus claire ..


Merci

 

[boris]

Oui le deficit foncier est calculé ainsi sauf que l'abattement est supprimé.
A partir de la 6 eme année, votre deficit foncier sera beaucoup plus bas (sauf si vous reprenez un autre Robien) car votre amortissement sera de 2.5% au lieu des 8 les 5 premieres années.
Si vous souhaitez sortir à la 10 eme année, c'est a dire apres avoir acquitté des 9 annees de location, vous devez arreter d'imputer vos deficits fonciers sur votre revenu imposable à partir de la 7 eme année. En effet, si vous imputez un deficit foncier à votre revenu imposable, vous devez rester 3 ans de plus dans le dispositif de Robien. Mais le gain fiscal en année 7,8 et 9 sont assez bas pour etre ignoré sans trop de regret.
En clair, vous pouvez imputer de votre revenu imposable les années 1,2,3,4,5 et 6 soit un amortissement de 42.5% du montant d'acquisition si vous souhaitez sortir à la 10 eme année.
Attention, tout le monde vous dit que c'est 50 %, ce qui est impossible si vous souhaitez sortir à la 10eme année. Si personne ne vous explique ce petit detail, ce n'est pas pour vous rouler dans la farine, mais son explication pourrait donner à une belle opération un reflet moins beau et faussé. Et pourtant il y a vraiment de tres belles opérations en Robien. Le tout est de bien choisir les partenaires de confiance, de se renseigner sur eux et aussi d'avoir une bonne assurance.

Pour revenir aux questions, si à la 6eme année votre deficit foncier est de 3250 euros, vous ne devez imputer que 3250 euros et non 10700.

Vous ne pouvez deduire vos deficits reportés que si vous avez un benefice foncier. Si vous avez vendu à la 10 eme année, vous n'aurez plus de revenu foncier, donc pas de benefice foncier, donc pas d'imputation.
En revanche, si vous avez un appartement que vous mettez en location, vous creez un benefice foncier qui vous permettra d'utiliser les deficits fonciers que vous avez reporté pendant votre operation Robien.

Par curiosité, dans quelle ville votre conseiller vous a conseillé d'investir?
Et quel est son prix packagé?

Boris,