renseignements montant rentes viageres

[jeje353]

Renseignements sur calcul d'une rente viagère

Bonjour,

J'aimerai avoir votre avis sur le montant d'une rente viagère pour:

-Une maison de village estimée à 90000e.
vendeuse agée de 74 ans , bouquet versé de 20000e. Donc capital restant à verser de 70000 euros.

-Le notaire m'informe que la rente mensuelle est de 573e (6876e annuel)

-Un cabinet spécialiste dans le viager me dit que le taux pour une femme de 74ans est à 8.41% soit une rente mensuel de 491 euros.( 5894e annuel)

-Si je me réfère au calcul des banques et assurances , la transformation d'un capital en rente viagère pour une femme de 74 ans est de 4062e annuel soit 338e par an.

Puis je avoir votre avis car personne ne me donne la même réponse, je vous remerci.

 

[Buffeto]

à mon avis le notaire fait comme font tous les notaires......
il surévalue les biens....

 

[jeje353]

bonjour,

il est parti de la même estimation soit 90000 euros .

 

[lex63]

Quelles tables utilisez-vous ?

 

[jeje353]

la table de ce site cbanque .

Le capital restant est de 70000e. Ma grand mère à 74 ans (née en 1935). En utilisant comme base la table de mortalité TGF05/TGH05, de ce site.

Le simulateur que j'ai utilisé trouve une rente annuelle pour la 1ere année de 4062 euros ( soit 338 euros/mois) Les années suivantes inclus le taux de revalorisation annuel à 3%.

 

[jeje353]

Cela fait tout de même plus de 200e de différence avec ce que me donne le notaire !!!

et pour vous qu'elle devrait etre la rente, c'est que je cherche à savoir afin d'avoir une idée plus juste , merci

 

[Fred]

Il est très difficile d'obtenir tous les paramètres de calcul utilisés par les différents organismes.
Cela est expliqué au bas de la page calculatrice de rente viagère.
Cela explique les différences que vous avez constatées.

 

[jeje353]

bonjour,

j'ai bien lu ce qui suit mais je ne vois pas ce qui expliquerait un eccart de 1800 euros annuel entre le simulateur cbanque et le calcul du notaire .cdlt

 

[jeje353]

bonjour,

j'ai téléphoné au notaire s'occupant de la vente en viager ce dernier m'a confirmé la rente de 573e.

En effet , selon lui , le bien est loué 450e dans la commune 13170 . Soit un taux de rentabilité de 6% . valeur 90000e, bouquet : 20000e, vendeuse 74 ans.

Ce qui donne une rente de 573 euros .

Qu'est ce que le taux de rentabilité, comment trouve t'il ces fameux 6% ? a quoi serve t'il dans le calcul ?

merci

 

[Neko]

Même en utilisant deux calculs différents, je ne retrouve pas non plus la rente avancée par le notaire.

On peut utiliser, dans le cadre d'un viager libre, un coefficient pour diviser la valeur vénale du bien moins le bouquet versé (en l'espèce, 90.000 - 20.000 = 70.000). 70.000 €/ 8,442/ 12 (coeff: pour une dame de 74 ans) = 690,99 €.

On peut également faire, pour un viager libre, un calcul sur la base de l'espérance de vie avec un taux d'intérêt et le "placement" effectué par la vendeuse. 74 ans (espérance de vie de 13,97 ans), un taux de 6% et un capital de départ de 70.000 € = on trouve une rente de 617,71 €.

J'avoue que le montant de 573 € me laisse complètement perplexe.

La rentabilité de 6% doit correspondre au rendement locatif moyen de la commune. Je suis d'accord avec votre calcul initial : 450 € de loyer x 12 = 5.400 €/ 90.000 € = 6%

N.

 

[jeje353]

avec une rente de 690e, ca fait un remboursement de la maison = 135000 euros bouquet compris lorsque l'espérance de vie sera atteinte ????

au lieu de 90000e d'estimation au départ

on fait des affaires avec vous, bonne journée

 

[Neko]

Oui.

C'est le principe de l'aléa.

D'un autre côté, vous obtenez immédiatement un bien susceptible de "rapporter" 6% par an, sans compter l'effet de l'inflation.

Donc :

690€ x 12 = 8.280 €/ an - (450 € x 12) = 2.880 €/ an.

Sur une espérance de vie de 13,97 ans : 2.880 x 13,97 = 40.223,60 €

Auxquels on ajoute le bouquet initial : 40.223,60 + 20.000 = 60.223,60 €. Soit les deux tiers du prix initial.

Il faut donc tenir compte de l'effet rentabilité. Vous disposez dès le départ du bien (viager libre).

Souvenez-vous que le vendeur cède un bien ayant une certaine valeur ET générateur de revenus à hauteur de 6% l'an. Un calcul équitable ne peut donc pas simplement prendre en compte la valeur vénale de l'immeuble.

Compte tenu de l'estimation faite par le notaire, je trouve que l'affaire proposée est intéressante (sous réserve des qualités intrinsèques du bien).

Bonne journée à vous aussi.

 

[jeje353]

logiquement c'est payé le bien dans sa totalité au bout de 13,7 ans soit 90000e bouquet compris , voir un peu plus avec l'indexation sur le cout de la vie mais pas payé 45000e de plus !!!

si la personne vit plus que son espérance de vie, elle est gagnante si elle vit moins ce sera moi .

concernant les 6% de rentabilité du bien c'est du brut car à cela il faut déduire la taxe fonciere, les impots , fonciers, les assurances on arrive dans du 4% de rentabilité .

Sans compter les aléas si le locataire quitte le logement, les reparations de la maison qui peuvent etre très honéreuse donc je pense que cela ne devrait pas etre pris en compte .

merci pour votre réponse

 

[Neko]

Je vous en prie.

Pour aller un peu plus loin, si l'on tient compte des paramètres suivants :

- bouquet de 20.000 €
- valeur vénale "résiduelle" de 70.000 €
- 13,97 ans de placement (soit l'espérance de vie statistique)
- mensualité de 573 €

On arrive à un rendement de 4,77%

Si l'on prend 4% de rendement (soit le chiffre que vous estimez juste), la mensualité passe à environ 546 €

Le calcul est le suivant : quel est mon revenu, en €, par mois si je place 70.000 € sur 13,97 ans à 4% (ou 4,77% ou 6%) et que je consomme une somme constante?

Mais bon, le notaire va également indexer cette mensualité sur un indice de référence (coût de la vie ou autre).

C'est à prendre en compte.

De toutes façons, il n'y a pas de calcul "légal". Tout se discute, cela doit juste être explicable et équitable.

N.