Renoncer à un prêt immobilier ?

[komandor]

Bonjour,

Dans le cadre d'une acquisition en VEFA, j'ai eu recours au montage suivant :
Apport
1% logement
PTZ+
Prêt classique

J'ai utilisé suite aux différents appels de fonds le PTZ+, le 1% logement et une partie d'apport. Je ne souhaite plus avoir recours au prêt classique.
Aucun déblocage n'a été réalisé sur ce prêt.
Puis-je demander à renoncer à ce prêt tout simplement ? espérer pouvoir le faire avec un accord amiable de la banque ? ou dois-je le débloquer et ensuite faire un remboursement total anticipé (aucune pénalités) ?

Merci d'avance pour vos réponses.

 

[Aristide]

Bonjour,

Ce sujet a déjà été abordé plusieurs fois sur ce forum.

En général il suffit de faire une demande "d'abandon de solde" par écrit à votre banque.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

si vous abandonnez le solde, le ratio entre le montant du PTZ par rapport a l'ensemble des sommes empruntées risque de ne plus etre respecté. ce point est a verifier.

 

[komandor]

Bonjour,

J'ai fait une demande à ma banque:

Bonjour Monsieur xxx,

Je souhaite savoir s'il est possible de réaliser un abandon de solde complet sur le prêt complémentaire, sur lequel aucune somme n'a été débloquée, de mon projet immobilier, et être assuré qu'il n'y a pas de frais pour cette opération.
Je ne souhaite plus utiliser ce prêt ayant d'autres fonds disponibles, et cette procédure me parait plus simple qu'un déblocage total des fonds puis un remboursement anticipé total.

Merci d'avance pour votre réponse.

Cordialement,
xxx

et j'ai eu la réponse suivante :

Bonjour Mr xxx,

Voici la reponse de mon siège :

Non ce n'est pas possible car cela reviendrait à faire un PTZ seul ce qui n'est pas autorisé ; le montant du PTZ étant plaffoné à 100 % du montant des autres prêts.
Mr xxx est donc tenu de procéder au déblocage total de son prêt sachant qu'aucun remboursement anticipé ne pourra intervenir dans un avenir proche car cela serait interprété par la SGFGAS comme une manoeuvre frauduleuse.

Cordialement

Je ne vois pas sur quoi la banque s'appuie pour m'empêcher d'effectuer un remboursement anticipé total.
Ya-t-il un texte quelconque en ce sens ?
De plus le terme "avenir proche" employé par la banque me semble la preuve qu'il y a un flou total et que je peux donc procéder comme je le souhaite.

Merci d'avance pour vos avis et réponses

 

[jbrenou]

Le montant du PTZ+ "ne peut pas être supérieur au montant du ou des autres prêts d’une durée au moins égale à deux ans finançant la même opération" (https://www.moneyvox.fr/credit/montant-ptz-plus.php) . Autrement dit, le PTZ+ ne doit pas dépasser 50% du capital emprunté.
Donc, le remboursement total du prêt principal pourrait en effet être interprété comme une fraude : une demande de prêt gonflée pour profiter d'un PTZ+ pour 100% du capital emprunté.

Par contre vous pouvez debloquer ce prêt et faire un remboursement partiel des 2 prêts en respectant la proportion de capital emprunté, voir le blog d'Aristide [lien réservé abonné]

 

[Aristide]

Bonjour,

Je ne me prononce pas sur l'abandon de solde car, en présence de PTZ, je n'ai pas connaissance de texte qui traite ce cas de figure.

D'ailleurs si quelqu'un avait un texte officiel (pas une directive interne d'une banque) nous serions tous intéressés.

Komandor pourrait peut-être demander copie de ce texte officiel à sa banque ???

Mais il est exact que la réglemantation PTZ prévoit "qu'il ne peut excéder le montant du ou des autres prêts, d'une durée au moins égale à deux ans, concourant au financement de la même opération" (article L.31-10-8 du code de la construction et de l'habitation)

Par contre, je ne vois pas comment un remboursement anticipé du complémentaire après mise à disposition pourrait poser problème :

1) - L'article L.312-21 du code de la consommation prévoit bien que "L'emprunteur peut toujours , à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité....."

Je ne connais pas d'exception applicable au PTZ.

2) - La convention Banque/Etat (voir lien avec mon blog ci-dessus) prévoit bien cette possibilité.

Maintenant il convient de vérifier les clauses concernées de l'offre/contrat que vous avez signée afin de savoir si un prorata PTZ/complémentaire est prévu.

Par ailleurs, l'inconvénient d'une mise à disposition des fonds suivi d'un remboursement anticipé est l'indemnité de remboursement anticipé qui peut être demandée si elle est prévue dans votre contrat.

Cdt

 

[komandor]

Mon contrat ne précise rien sur un prorata entre le PTZ+/complémentaire, mais il précise bien qu'il n'y a aucune indemnité de remboursement anticipé partiel/total.

Je compte bien solder ce prêt ou faire un remboursement anticipé total le jour même du déblocage des fonds (qui aura lieu en une seule fois, j'ai laissé s'accumuler 2 appels de fonds dans ce but.)

Je n'ai pas de contrainte de temps pour payer les appels de fonds (le promoteur est un ami) donc la banque ne pourra pas jouer la montre (Ils ont déjà perdu quand ils ont voulu me forcer à utiliser mon apport avant le déblocage du PTZ+...)

Ils n'auront encore une fois aucun texte de lois/règlementaire et aucune disposition du contrat à m'opposer et finiront par faire comme je le souhaite... mais quelle perte de temps et quelle prise de tête à chaque fois.

Et je leur demanderai bien évidemment de fournir tout texte officiel sur lesquels ils s'appuient.

 

[jbrenou]

Ca n'est pas le contrat qui prévoit un prorata entre PTZ+ et autre prêts, c'est la loi (Article L31-10-8 [lien réservé abonné]) :

Le montant du prêt ... ne peut excéder le montant du ou des autres prêts, d'une durée au moins égale à deux ans, concourant au financement de la même opération.

Or (Article L31-10-7 [lien réservé abonné])

L'offre de prêt ne portant pas intérêt émise par l'établissement de crédit peut prévoir :

a) D'ajuster, dans des conditions fixées par décret, le montant ou les conditions du prêt afin que l'avantage correspondant à celui-ci soit équivalent à l'avantage correspondant au prêt qui aurait dû être octroyé à l'emprunteur lorsque les conditions du prêt mentionnées au présent chapitre n'ont pas été respectées et que ce défaut de respect est imputable à l'emprunteur ;

Donc, selon moi, en remboursant immédiatement votre prêt principal, vous sortez des conditions d'octroi du PTZ+, vous faites perdre à la banque l'avantage correspondant (un crédit d'import compensant les intérêts non perçus) et vous risquez de voir votre PTZ+ se transformer en un prêt classique si c'était prévu dans l'offre PTZ+.

Mais ça n'est que mon interprétation ...

 

[Aristide]

Bonjour,

Ca n'est pas le contrat qui prévoit un prorata entre PTZ+ et autre prêts, c'est la loi :

L'offre de prêt ne portant pas intérêt émise par l'établissement de crédit peut prévoir :

a) D'ajuster, dans des conditions fixées par décret, le montant ou les conditions du prêt afin que l'avantage correspondant à celui-ci soit équivalent à l'avantage correspondant au prêt qui aurait dû être octroyé à l'emprunteur lorsque les conditions du prêt mentionnées au présent chapitre n'ont pas été respectées et que ce défaut de respect est imputable à l'emprunteur ;

Il me semble que ce texte vise plutôt le cas où les paramètres de calcul du PTZ au moment de l'instruction du dossier (Revenus référence - zone - coût opération....) se révèlent inexacts plutôt que le remboursement anticipé.

Rappelons que le remboursement anticipé est expressément permis par l'article L.312-21 du code de la consommation.
Il est également prévu par la convention Banques/Etat en annexe du décret du 25 mai 2011.
Dans cette annexe, il est dit que le prêteur peut, les 5 premières années, prévoir un remboursement anticipé au prorata des capitaux restant dus mais que l'emprunteur peut - à sa demande expresse - demander que dans l'offre/contrat de prêt, une répartition à son libre choix soit prévue

Mais ça n'est que mon interprétation ...

Ce n'est que la mienne également.

Cdt

 

[Mortelrdv]

Ca n'est pas le contrat qui prévoit un prorata entre PTZ+ et autre prêts, c'est la loi (Article L31-10-8 [lien réservé abonné]) :


Le montant du prêt ... ne peut excéder le montant du ou des autres prêts, d'une durée au moins égale à deux ans, concourant au financement de la même opération.

Je ne suis pas d'accord. De mon interprétation, cette condition n'est valable que pour la mise en place du montage.
- Parce que sinon ça veut dire que meme le remboursement anticipé meme partiel des prets autres que PTZ+, est pratiquement impossible (ou pas vraiment rentable) !! De plus les banques auraient comme condition de remboursement anticipé "pas avant 2 ans" ce qui contredirait la loi permettant le remboursement anticipé.

(mais bon, les lois qui se contredisent il doit y en avoir pas mal aussi )

 

[Mortelrdv]

Article L31-10-8 dans Section 3 : Montant du prêt

de ce que je comprends, c'est le calcul de la mise en place.

Article L31-10-7 : L'offre de prêt ne portant pas intérêt émise par l'établissement de crédit peut prévoir :

a) D'ajuster, dans des conditions fixées par décret, le montant ou les conditions du prêt afin que l'avantage correspondant à celui-ci soit équivalent à l'avantage correspondant au prêt qui aurait dû être octroyé à l'emprunteur lorsque les conditions du prêt mentionnées au présent chapitre n'ont pas été respectées et que ce défaut de respect est imputable à l'emprunteur ;

b) De rendre exigible le remboursement du capital restant dû lorsque les conditions de maintien du prêt prévues à l'article L. 31-10-6 ne sont plus respectées.

L'établissement doit indiquer dans le contrat de prêt les obligations d'information incombant à l'emprunteur, notamment en cas de changement de situation.

"présence chapitre" je suppose que c'est le chapitre X :[lien réservé abonné]

dans ce cas "conditions" refere à : [lien réservé abonné]

 

[hargneux]

Dans tous les contrôles que j'ai eu (subit) de la SGFGAS un remboursement total n'a jamais été remis en cause pour peu qu'il y ait au moins une échéance du prêt principal de débitée.
Je n'ai jamais eu la cas d'un remboursement immédiat qui risque en effet d'être pris comme un abus de droit et remettre en cause la PTZ. Sachant par ailleurs que les inspecteurs ont une certaine latitude dans leurs inspections si les choses ne sont pas écrites. S'agissant de fonds publics, la négociation ne sera pas avec la banque mais avec le Trésor nettement moins conciliant.

 

[Aristide]

Bonjour,

J'ai, moi aussi, subit d'innombrables inspections du Crédit Foncier à une époque où il était mandaté, de la Direction du Trésor et enfin de la SFGAS (Dont, une quinzaines de fois, au domicile des clients/emprunteurs pour contrôles de visu sur place).

Mais, de mémoire, je n'ai jamais eu à défendre des dossiers qui avaient fait l'objet de remboursements anticipés soit total, soit partiel et, encore moins, pour le cas de figure envisagé d'un abandon de solde avant tout déblocage.

Dans tous les contrôles que j'ai eu (subit) de la SGFGAS un remboursement total n'a jamais été remis en cause pour peu qu'il y ait au moins une échéance du prêt principal de débitée.

Doit-on comprendre qu'inversement tu as eu des problèmes pour des remboursements anticipés avant paiement d'au moins une échéance ?

Cordialement,

 

[hargneux]

Doit-on comprendre qu'inversement tu as eu des problèmes pour des remboursements anticipés avant paiement d'au moins une échéance ?

Non jamais eu le cas.
Après une échéance, oui. Les dossiers ont été contrôlés et nous n'avons eu aucune demande de régularisation ni mise en garde du SGFGAS.

J'ai, moi aussi, subit d'innombrables inspections du Crédit Foncier à une époque où il était mandaté, de la Direction du Trésor et enfin de la SFGAS

Les plus rigolos étaient ceux du CRH !!

 

[Aristide]

Les plus rigolos étaient ceux du CRH !!

Je n'ai jamais eu à défendre des dossiers devant la Caisse de Refinancement Hypothécaire.

Cdt

 

[Mortelrdv]

Bonjour,

Dans le cadre d'une acquisition en VEFA, j'ai eu recours au montage suivant :
Apport
1% logement
PTZ+
Prêt classique

J'ai utilisé suite aux différents appels de fonds le PTZ+, le 1% logement et une partie d'apport. Je ne souhaite plus avoir recours au prêt classique.
Aucun déblocage n'a été réalisé sur ce prêt.
Puis-je demander à renoncer à ce prêt tout simplement ? espérer pouvoir le faire avec un accord amiable de la banque ? ou dois-je le débloquer et ensuite faire un remboursement total anticipé (aucune pénalités) ?

Merci d'avance pour vos réponses.

Bonjour,

Qu'en est il de vos demarches un mois après ?

Cdlt

 

[komandor]

Bonjour,

Qu'en est il de vos demarches un mois après ?

Cdlt

Bonjour,

J'ai envoyé une LRAR à ma banque en demandant le déblocage des fonds et le remboursement anticipé total à la même date.

Et depuis je n'ai aucune nouvelles et rien n'a été fait.

J'envoie immédiatement un mail à mon conseiller pour lui demander ce qu'il en est. Le temps qu'il transmette à son siège et qu'il obtienne lui même une réponse, il devrait me répondre sous une semaine...

Je m'attends bien évidemment à un refus non motivé.

Le prochain courrier consistera donc à les prévenir qu'en cas de nouveau refus non motivé par une obligation légale je leur demanderai de payer les pénalités de retard de paiement au promoteur, les cotisations assurances sur un prêt qui devrait être soldé, et des dommages et intérêts ...

En général à cette étape ils se décident à respecter la loi. Sinon ce sera le médiateur puis la justice.

 

[komandor]

Bonjour,

J'ai enfin eu un retour de ma banque.

Ils ont accepté le renoncement de solde total sur le prêt complémentaire du PTZ+.

Je vous tiendrais au courant si j'entends parler d'un contrôle de la SGFGAS

 

[stimouss]

Bonjour,

J'ai enfin eu un retour de ma banque.

Ils ont accepté le renoncement de solde total sur le prêt complémentaire du PTZ+.

Je vous tiendrais au courant si j'entends parler d'un contrôle de la SGFGAS

Bonjour Komandor,
Je suis un peu dans le même cas que toi.
J'ai trois prêts
PTZ (70k€), pret92 (50k€), et Prêt principal (100k€)
Lors de la négociation j'ai demandé a pouvoir remboursé le prêt principal en priorité, la banque me disait que c'était faisable, mais après avoir signé l'offre il y a eu des clauses qui ne me le permettent pas. (plus le temps pour faire marche arriere)
J'ai donc eu l’idée de faire un abandon de solde, mais j'avais la crainte que le PTZ et Pret92 soient remis en cause.

J'aimerai savoir si tu as fait un abandon de solde total ou partiel, ou un remboursement anticipé du prêt principal?
Et si tu as du nouveau concernant le retour de la banque et de la SGFGAS?
S'il est possible aussi de mettre en ligne tes courrier adressés a la banque?

 

[stimouss]

Bonjour,

Qu'en est il de vos demarches un mois après ?

Cdlt

Bonjour,
Êtes vous dans le même cas que Komander?
si oui avez vous fait un abandon de solde avant le déblocage du prêt principal?
Si oui avec vous signé votre offre de prêt avec PTZ avant juin 2011.?
Je souhaite faire un abandon de solde de la totalité du pret principal en sept 2013, mais si je fait ca je pense que mon conseiller refusera a cause du ptz et des conditions.