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Comment est calculé le montant du prêt à taux zéro ?

Le montant du « Prêt à taux zéro » est déterminé en fonction du coût total de l'opération, de la localisation géographique du bien et du nombre de personnes qui y feront leur résidence principale. Il ne dépend pas du niveau des ressources de l’emprunteur ni (depuis 2015) de la performance énergétique du logement.

Dans la législation, le montant du PTZ est égal à une quotité (un pourcentage) du coût total de l’opération retenu dans la limite d’un plafond. Il ne peut pas être supérieur au montant du ou des autres prêts d’une durée au moins égale à deux ans finançant la même opération. Il peut être réduit, sur demande de l’emprunteur, jusqu'à la moitié, lorsque la durée de remboursement est inférieure ou égale à 8 ans.

Dans la pratique, lors de l’étude du dossier, la banque suggèrera à son client de réduire le montant du PTZ afin d’obtenir un plan de financement compatible avec ses revenus. Le futur emprunteur devra donner son accord à cette réduction en signant une attestation.

Quotité et justification

La quotité est un pourcentage fixé selon les caractéristiques du logement : localisation géographique, caractère neuf ou ancien et niveau de performance énergétique.

PTZ 2020 : Quotité logement neuf, ancien avec travaux, revente HLM

Depuis 2018, la quotité varie selon le projet et la zone géographique. Elle est de 40% pour l'aquisition d'un logement neuf en zone A et B1 ou l'achat dans l'ancien avec travaux en zone B2 et C. La quotité est réduite à 20% pour l'achat dans le neuf en zone B2 et C. Quelle que soit la zone géographique, la quotité HLM est fixée à 10% (inchangée).

Zone AZone B1Zone B2Zone C
Logement neuf40%40%20%20%
Ancien avec travaux--40%40%
Revente HLM10%10%10%10%

Performance énergétique

Depuis 2015, il n'existe plus de condition de performance énergétique (autre que les normes de construction en vigueur) pour obtenir un financement avec le prêt à taux zéro, que ce soit dans le neuf ou l'ancien.

Toutefois, pour les PTZ dans l'ancien avec travaux émis à compter du 1er janvier 2020, l'octroi du prêt est de nouveau soumis à une condition de performance énergétique minimale. En effet, si le bien avant travaux est classé F ou G par le diagnostic de performance énergétique, les travaux, engagés dans les 3 ans de l'obtention du PTZ, doivent réduire sa consommation d'énergie pour obtenir une étiquette de classe E, au minimum. A défaut, l'emprunteur s'expose à devoir rembourser le prêt à taux zéro. Si la condition de performance énergétique est déjà respectée avant travaux, l'emprunteur peut prétendre au PTZ sans avoir à justifier d'une réduction de la consommation d'énergie, s'il remplit les autres conditions classiques d'octroi (localisation, montant des travaux...).

Détermination du montant total de l’opération

Le coût total de l’opération qui est retenu pour la détermination des droits à PTZ comprend :

  • la charge foncière ou la charge immobilière, les honoraires de géomètre et les taxes afférentes ;
  • les coûts d’aménagement et de viabilisation du terrain (et honoraires afférents) ;
  • les honoraires de négociation (les frais d’agence) ;
  • le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation (et à leur certification), à l'exception des montants financés par un éco prêt à taux zéro ;
  • les frais relatifs à l'assurance responsabilité / assurance dommages (L241-1 et L242-1 du code des assurances) ;
  • la taxe d'aménagement mentionnée à l'article L.331-1 du code de l'urbanisme.

La base de calcul du PTZ ne comprend pas :

  • les frais d'acte notarié ;
  • les droits d'enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens ;
  • les éventuels frais liés à l'obtention des autres crédits finançant l'opération : frais bancaires, frais de garantie...

De plus :

  • Lorsqu’un terrain destiné à l’opération a été acquis il y a moins de 2 ans, sa valeur peut être intégrée dans le coût total de l’opération et refinancée.
  • Le cas échéant, l’emprunteur peut justifier provisoirement du coût total de l’opération par la production de contrat, devis, facture ou acte. Il devra justifier du coût total effectif de l’opération et / ou de l’achèvement des travaux dès réception des documents correspondants.
  • Lorsque l’opération intègre des travaux, ceux-ci doivent être effectués dans les trois ans au plus tard après la date d’émission de l’offre de prêt.
  • Lorsque le bien immobilier comporte une partie destinée à un autre usage que l’habitation de l’emprunteur, le coût de l’opération ne concerne que les surfaces affectées au logement.

Montant plafond de l’opération

Le montant d’opération retenu pour calculer le montant du PTZ est plafonné. Pour les offres émises depuis le 1er octobre 2014 (et toujours en vigueur en 2020), le montant maximal retenu pour une opération est fixé aux valeurs suivantes :

Montant maximum retenu pour l'opération
Nombre de
personnes
Zone AZone B1Zone B2Zone C
1150.000 €135.000 €110.000 €100.000 €
2210.000 €189.000 €154.000 €140.000 €
3255.000 €230.000 €187.000 €170.000 €
4300.000 €270.000 €220.000 €200.000 €
5 et plus345.000 €311.000 €253.000 €230.000 €

Ce plafond est fixé par décret. Il est déterminé pour une personne seule, puis les autres plafonds sont fixés en le multipliant par le coefficient familial, arrondi au millier d’euros le plus proche.

Le coefficient familial

Le coefficient familial est fixé par l'article L31-10-10 du code de la construction et de l'habitation. Sa valeur est donnée par le tableau suivant :

Coefficient familial
Nombre de personnes12345 et plus
Coefficient familial1,01,41,72,02,3

Ce coefficient est, par ailleurs, utilisé dans la détermination de la durée de remboursement du PTZ où il est complété par des valeurs jusqu'à 8 personnes.

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