Renégociation d'un credit non débloqué

[tarnat]

Bonjour

j'ai contracté en Octobre 2011 un prêt immobilier de 30.000 euros à 4% sur 20 ans (en plus d'un PTZ et d'un prêt CEL) auprès de la banque postale pour une VEFA.
J'ai jusqu'à présent utiliser mon apport et 90% du PTZ; je ne débloquerai mon prêt à 4% que dans 5 mois environ.
Je souhaitais savoir si je ne devais pas aller voir mon conseiller postal afin qu'il me fasse passer mon prêt de 4% à 3.5 % (ou mieux).La banque acceptera t elle de baisser le taux sans indemnité ? Même si je dois payer 1 semestre d’intérêt d'indemnité (600 euros), je pense être gagnant. si je vends et mets fin au crédit au bout de 10 ans, suis je toujours gagnant ?
Je sais qu'une baisse de 0.5 point sur 30.000 euros ne seraient pas enorme mais 2000 euros d'ecomie ne serait pas de refus.
Qu'en pensez vous ?
Merci

 

[Aristide]

Bonjour,

« Renégociation »….ou bien « Rachat de Crédit » ? (1ère partie)
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« Renégociation »….ou bien « Rachat de Crédit » ? (2ème partie)
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A toutes fins utiles.

Cdt

 

[tarnat]

Bonjour et merci Aristide

D’après une simulation effectuée avec le fichier excel, je peux gagner 1000 euros avec une renégociation et un nouveau taux à 3.60%.
Mais j'ai bien compris que cela était rare que la banque accepte de renégocier et que cela dépendait du taux pivot. Je ne pense donc pas demander à ma conseillère une renégociation.
Mais je me demandais par curiosité s'il n’était pas plus Economique de rembourser le prêt avec anticipation quitte a payer des IRA mais est ce possible de le faire des les premiers mois ? Ca me permettrait de baisser le coût du crédit ( 17.000 euros) à quelques centaines d'euros pour seulement 600 euros d'IRA.

NB: C'est juste une réflexion car je dois garder une épargne de sécurité et puis un placement de cette somme sur 20 ans peut surement rapporter presque autant que 17000 euros. Si je n'ai pas emprunté moins, c est pour avoir cette épargne de précaution et pour profiter du PTZ.

 

[Aristide]

Bonjour,

Mais je me demandais par curiosité s'il n’était pas plus Economique de rembourser le prêt avec anticipation quitte a payer des IRA mais est ce possible de le faire des les premiers mois ?

Règlementairement et techniquement parlant c'est toujours possible.

Maintenant si c'est un rachat interne cela reste au bon vouliors de la banque et, par rapport à une renégociation, il n'est pas certain que ce soit plus intéressant; un calcul comparatif serait à faire.

Si c'est un rachat externe la banque concurrente sera plus intéressée mais le même calcul comparatif sera néamoins nécessaire.

Dans l'un et l'autre cas, c'est en prenant en compte les nouveaux taux proposés, les éventuelles indemnités de remboursement anticipé, les nouveaux frais de dossier, le coût d'une éventuelle main-levée hypothécaire, les frais d'une nouvelle garantie et l'ncidence des nouvelles primes d'assurance que le résultat de la comparaison orientera vers l'une ou l'autre des possibilités.

Cdt

 

[Bishop]

sachant que le prêt n'étant pas débloqué, les IRA (s'il y en a) seront aux maximum car le CRD est intact, que les assurances seront sur un même montant de base donc à part trouver un meilleurs taux d'assurance, si on rajoute à cela les frais de garanties ou de mainlevé hypotécaire il faudra vraiment que tu trouves un sacré meilleur taux ailleurs et pour cela je te conseil si tu le peux de faire négocier sur par une autre banque (ou par la Poste d'ailleur) sur une durée plus courte.

 

[Aristide]

Hum !!!!

Si le prêt n'est pas débloqué il n'y aura aucune IRA puisque la base de calcul soit le capital effectvement remboursé (= remboursement partiel), soit le captal dû avant remboursement (= remboursement total)

S'il n'y a pas eu de mise à disposition de fonds le capital à rembourser sera nul tout autant que le capital dû avant remboursement.

Dans ce cas de figure, il ne s'agit pas d'un remboursement anticipé mais d'un abandon de solde.

Mais attention, ceratins Etablissements ne veulent pas procéder ainsi et vous oblige d'abord à d'abord mettre les fonds à disposition et ensuite procéder au remboursement.

Cdt

 

[tarnat]

Bonjour et merci pour vos réponses

Le montant du prêt étant relativement faible (30.000 euros), je pensais procéder au remboursement total anticipé sans passer par une autre banque mais en puisant dans mes économies. Les IRA ne seraient si je ne me trompe pas que de 600 euros (30.000X4%/2). Ainsi , il ne me resterait à rembourser que des prêts a taux "faible" : PTZ (53.000 euros) et pret CEL (23000 euros).
Le coût du crédit étant de 17000 euros assurance incluse, cela me ferait 17000-600= 16400 euros d’économies. Est ce que je me trompe ?
Pour la date de remboursement, je peux attendre plusieurs mois après la mise a disposition des fonds pour ne pas froisser ma conseillère qui a été très gentille avec moi.
Merci

 

[Aristide]

Bonjour,

Non vous ne vous trompez pas mais je vous confirme quelques points :

1) - Si les fonds ne sont pas mis à disposition il ne peut donc y avoir de remboursement anticipé et, en conséquence, pas d'indemnité de remboursement anticipé (IRA).
Votre intérêt est donc de demander un abandon de solde.

2) - Les IRA sont interdites sur le PTZ mais elles ne le sont pas sur l'épargne-logement

3) - Si vous ne faites pas un abandon de solde et que vous demandiez une mise à disposition des fonds pour, ensuite, procéder à un remboursement anticipé en puisant dans votre épargne, souvent - dans ce cas de figure - une clause du contrat prévoit une exonération ou une réduction de ces IRA.


Cdt

 

[patkun]

Par contre, il me semble que faire un abandon de solde du prêt principal pourrait être considéré une fraude à cause du PTZ qui ne doit pas dépasser 50% des autres prêts si mes souvenirs sont bons.

 

[Aristide]

A priori non car il n'existe aucun texte sur l'abandon de solde et tout ce qui n'est pas interdit est autorisé.

De plus, il y a déjà eu des échanges sur le sujet (faire recherches) et des praticiens ont confirmé que - pour l'instant - les diverses inspections subies n'ont pas donné lieu à remise en cause du PTZ.

Ce que vous dites est exigé au montage du dossier/offre de prêts.

Par ailleurs, au regard du code de la consommation le remboursement anticipé est toujours possible "à l'initiative de l'emprunteur" avec - en fonction du cas précis - éventuelle possibilité de prorata sur le PTZ (voir mon blog - Arrêté du 25 mai 2011).

Mais là encore les praticiens, su évoqués ont confirmé qu'un remboursement du prêt complémentaire après seulement quelques échéances payées n'a pas entraîné de reclassement par les inspecteurs du SFGAS.

Cdt