Remboursement anticipe Scellier VS residence principale.

[nikooo06]

Bonjour

Je me creuse la tete depuis un petit moment pour estimer le gain reel (ou potentiel) d’un remboursement.
J’ai 3 prets en cours :

Residence principale :

• Taux 3.8% cape 0 (actuellement en deca de 2%)
• Capital restant du 90.000euros
• Duree : 14.5ans
• Sans Frais de remboursement anticipes.

Scellier
Prêt PLS

• Taux 2,6%
• Capital restant du 85.000euros
• Duree : 14ans
• Avec frais

Prêt complemanetaire

• Taux 3.6%
• Capital restant du 80.000euros
• Duree : 19ans
• Avec frais

J’ai 10.000euros disponible que je pourrais utiliser pour rembourser un de ces prets. La question est lequel ?
Estimer le gain et l’interet de l’operation sur ma residence principal est assez simple. Cela pourrait etre interessant.

J’ai nettement plus de mal a estimer le gain en cas de remboursement sur mon Scellier :

• Le prêt complementaire me coute le plus cher mais je genere du deficit foncier donc en relatif il me coute un peu moins cher (combien ? TMI de 30%).
• D’un autre cote, le prêt PLS n’etant pas plafonne, dans le cas ou le livret A remonte a 4%, j’aurais un prêt PLS a 4,4% qui me coutera tres cher a ce moment la… Du fait que le taux moyen du prêt est jusque la tres raisonnable, les frais seront moindre.
• Il pourrait etre interessant egalement d’aligner la duree du prêt complementaire sur la duree de conservation du bien (14 ans)…

Serais interesse par quelques calculs et points de vue.

Au plaisir !

 

[MatouXwY]

Bonjour,

Pour vous aider, il va falloir quelques précisions, notamment sur ce point :
"Le prêt complementaire me coute le plus cher mais je genere du deficit foncier donc en relatif il me coute un peu moins cher (combien ? TMI de 30%).
"
Veuillez nous indiquer quel est l'ampleur de ce déficit foncier, années après années. Il suffira de déduire ces gains du montant des intérêts payés pour ce prêt complémentaire, années après années.


Aussi, pour la Résidence Principale, vous situez vous dans le dispositif Sarkozy de crédit d'impôt pour l'acquisition de la RP? Si oui quel est le montant des intérêts pour les années à venir, et pour combien d'années?

Enfin, et vous semblez en être conscients, il faut prendre en compte vos projets... Votre souhait de faire correspondre la date prévisionnelle de vente du bien avec la fin du crédit est à intégrer aussi dans le calcul...

 

[nikooo06]

Bonjour,

Pour vous aider, il va falloir quelques précisions, notamment sur ce point :
"Le prêt complementaire me coute le plus cher mais je genere du deficit foncier donc en relatif il me coute un peu moins cher (combien ? TMI de 30%).
"
Veuillez nous indiquer quel est l'ampleur de ce déficit foncier, années après années. Il suffira de déduire ces gains du montant des intérêts payés pour ce prêt complémentaire, années après années.


Aussi, pour la Résidence Principale, vous situez vous dans le dispositif Sarkozy de crédit d'impôt pour l'acquisition de la RP? Si oui quel est le montant des intérêts pour les années à venir, et pour combien d'années?

Enfin, et vous semblez en être conscients, il faut prendre en compte vos projets... Votre souhait de faire correspondre la date prévisionnelle de vente du bien avec la fin du crédit est à intégrer aussi dans le calcul...

Pour le deficit foncier, je suis autour de 3000euros maintenant et suis dans le + dans 12ans sous conditions que le pret PLS ne change pas. Hors il ne peut que changer du fait qu'il soit indexe sur le livret A... Pour le calcul du deficit foncier, tu as raison le calcul est simple. Toutefois j'ai du mal a estimer ce que je gagne reellement prenant en compte mon TMI...

Pour la residence principale : Rien car achete avant...

Merci.

 

[ZRR_pigeon]

alors coté deficit foncier, votre TMI est de 30% donc votre fiscalité sur vos loyers est de 30+12.3%. donc pour chaque 1000 euros d'intéret de pret d'un bien locatif, vous n'en payez effectivement (100-30-12.3=57.7%) via le mecanisme de deficit foncier.

Apres pour moi il y a deux options valables pour vous et une option ballsy:

• rembourser 10 000 euros sur votre RP, et raccourcir eventuellement la durée plutot que réduire la mensualité

• vu que votre pret RP est tres bas en ce moment, pourquoi ne pas placer ces 10 000 euros sur une AV a 3 ou 4%

• a votre place, je serais plus joueur et mettrais ces 10 000 euros sur des obligations privées a 6-7 %, risque tres faible, bon rendement, et cela MEME si votre pret remonte a 3.8%

Je ne vois pas l'interet d'attenuer l'effet de levier du locatif en allant rembourser le pret, et encore moins le faire alors que la RP est pas payé, et encore encore moins le faire alors qu'il y a des frais (y'en a pas sur le locatif).

 

[ZRR_pigeon]

Pour le deficit foncier, je suis autour de 3000euros maintenant et suis dans le + dans 12ans sous conditions que le pret PLS ne change pas.

comment est-ce possible ? en Scellier vous n'avez pas d'amortissement a deduire qui vous fait plonger dans le deficit (comme un robien ou borloo par exemple) alors cela veut dire que les frais/charges/interets sont largement superieurs aux loyers encaissés ?? et ce pendant 10+ ans ??

quel est l'intéret du placement si vous perdez de l'argent chaque année ??

on est d'accord que vous ne soustrayez pas votre reduction d'impot scellier a vos revenus fonciers ???? Ce serait faux.

 

[Buffeto]

• rembourser 10 000 euros sur votre RP, et raccourcir eventuellement la durée plutot que réduire la mensualité

.

pour moi peu m'importe quelques euros de plus ou de moins , ce qui compte c'est la tranquillité psychologique de ne plus être endetté....

parmi les 3 options ZRR_pigeonnesques , je choisis donc celle ci....

 

[nikooo06]

Merci pour vos avis mais on continue!
Pour ZRR_pigeon:
On est d'accord que je ne soustrais pas la reduction scellier de mes revenus fonciers (ca serait encore pire d'ailleurs...). Pour repondre a la question, oui j'ai du deficit foncier du fait que l'appartement a ete achete completement a credit sur 15 ans (conservation de l'appart 15 ans du fait du PLS). Toutefois, du fait de la reduction scellier, d'un point de vue global sur l'operation je suis dans le "+" . De ton point de vue, il n'y a pas d'interet a jouer sur les prets du locatifs mais plutot residence principale. Je vais creuser un peu plus....

Pour buffetophile:
Pas faux... Ma philo serait plus de moins tu en donnes aux banques et plus tu en mets dans ta poche (meme virtuellement), mieux je me porte...

 

[nikooo06]

Autre detail: Comme je suis en scellier social (PLS), j'ai une deduction de 30% des loyers... "Ca aide" pour avoir du deficit foncier en gagnant de l'argent...

 

[ZRR_pigeon]

Toutefois, du fait de la reduction scellier, d'un point de vue global sur l'operation je suis dans le "+" . De ton point de vue, il n'y a pas d'interet a jouer sur les prets du locatifs mais plutot residence principale. Je vais creuser un peu plus...

Si tu es dans le + uniquement grace a la reduction scellier, y'a quand meme un probleme. Que tu aies un effort d'epargne, OK c'est normal, mais comme tu deduis de tes loyers les interets seulement, et pas toute la mensualité, je suis tres etonné que 0.7xloyer - interet - charges < 0

ce n'est pas comme si les prets etaient a 8%...

je reste tres perplexe. si vous pouvez pouvez donner prix d'achat, type logement, surface, loyer attendu, charges prevues ?

merci

 

[nikooo06]

Brievement:

Loyers: 6500euros (Ne pas oublier le loyer plafonne du fait du PLS)
Charges:-1500euros (estimatif)
Interets Pret PLS: -2300euros
Assurance Pret PLS:-360euros
Interets Pret complementaire: -3400euros
Assurance Pret complementaire:-250euros
Deduction forfaitaire scellier : -1950euros

Et ca fait un revenu foncier negatif... Personnellement ca ne me choquait pas et c'est pour "generer" du deficit fiscal que beaucoup d'operations se font 100% a credit non. Apres il reste toujours a faire la balance entre tout pour les banques ou tout pour toi d'ou la question originelle de rembourser une partie du pret...

J'attends avec impatience tes commentaires.

Merci

 

[ZRR_pigeon]

je ne critique pas le fait de faire 100% credit, c'est ce qu'il faut faire. mais il faut voir le deficit foncier comme un accessoire qui booste artificiellement le rendement, pas comme une fin en soi.
la vous avez presque 6000 euros d'interets de pret, ce qui correspond a avec les taux recents a 160K ?? 180K??

les plafonds du scellier social vous oblige une decote sur les loyers plafonds, et donc vous etes a 530 euros de loyer ?
je vois mal l'interet de l'investissement, si ce n'est faire du "social", , mais je dirais plutot de l'humanitaire.
et je ne parle meme pas des risques associé a Scellier (devoir rembourser tout l'avantage fiscal au fisc etc...)

ou alors vous prevoyez de le vendre des la fin de l'avantage fiscal car ce sera a ce moment devenu un tres mauvais placement. mais tout votre immeuble va se retrouver dans la meme situation j'imagine.

ca me parait mieux de louer 900 euros par mois un logement neuf de 200K hors loi, et d'en payer les impots dessus...

 

[nikooo06]

Bravo pour les calculs. Tout juste mais j'avoue etre perdu... Il n'y a pas moyen de ne pas avoir de deficit foncier. D'ailleurs comme tu le dis justement ca permet de booster le rendement meme si ce n'est pas une fin en soi la on est d'accord...

On prend 100% de credit sur un appart de 200K, tu n'es pas trop loin d'etre 0 en fin de mois? En plus sans les 30% et la reduction scellier, j'ai du mal a voir l'interet mais je rate peu etre qq chose. La ou on se rejoint c'est sur le fait d'avoir surement un peu de mal a la revente au vu de l'ensemble des scellier vendus ces annees dernieres...

Perso assez confiant sur l'interet de mon achat. D'un autre cote, si je rembourse une partie de mon pret (10000euros) ameliorerais la situation a priori? Je ne comprends donc pas ton premier post suggerant de plutot rembourser ma RP?

Thanks

 

[ZRR_pigeon]

On prend 100% de credit sur un appart de 200K, tu n'es pas trop loin d'etre 0 en fin de mois?

ben si tu as 530 euros de loyers oui, mais pas si tu as 900 euros de loyer. en d'autres termes, ca depend de la rentabilite brute de l''appart.

Perso assez confiant sur l'interet de mon achat. D'un autre cote, si je rembourse une partie de mon pret (10000euros) ameliorerais la situation a priori?

ah non surtout pas...tu degraderais la situation, indirectement.

Je ne comprends donc pas ton premier post suggerant de plutot rembourser ma RP?

surtout rembourser la RP d'abord. ensuite, tu peux limiter les degats sur le locatif, mais la priorite c'est la RP