remboursement anticipé. Quel choix?

[Kaloulak]

Bonjour à tout le monde.
C'est ma première intervention sur ce forum, et j'espère en posant mes questions pouvoir être éclairé par des gens plus compétents ou ayant vécu ma situation, et pouvoir transposer ma situation à d'autres personnes qui seront dans le même cas.
Mon histoire qui est passé avec beaucoup de douleur a commencé en 2005, nous avons contracté, ma femme et moi, un credit immobilier de 118000 euros sur 20 ans pour financer notre premier achat dans une ville X. Des impératifs professionnels ont fait que nous nous trouvons dans une autre ville Y à 300km de la ville X.
Nous n'avons pas pu résister à une offre immobilière à Y en 2008 ( 250000 euros) et avons contracté un nouveau credit immobilier de 180000 euros sur 25 ans en espérant pouvoir vendre le premier bien de la ville X, la banque nous a accordé un credit relais de 75000 euros avec deux ans pour pouvoir honorer ce credit relais.
Crise des subprimes, chute des ventes, des prix immobiliers et des banques devenues frileuses: aucune proposition d'achat. Nous nous sommes tués ma femme et moi pour travailler doublement voire parfois triplement au dépond de notre santé, notre stabilité familiale et surtout au dépond de nos deux petites filles en bas âge. Nous n'avons eu aucun souci de remboursement, ce qui à "encouragé" notre banque de transformer le prêt relais en un credit à long terme sur 20 ans en attente d'un potentiel acquéreur qui ne s'est pas présenté de 2008 à 2012. Donc quatre ans de galère et je vous laisse imaginer l'intensité de nos souffrances et tout ça avec une regularité des paiements des échéances ( près de 2500 euros par mois), aucun retard, aucun incident et nous sommes fièrs d'avoir assurer dans la dignité.
Bref aujourd'hui le samedi 4 fevrier 2012, jour inoubliable car nous venons de signer la vente du premier bien de la ville X, à 130000 euros, prix loin de celui éstimé par les agences en 2008 et retenu lors des calculs de la banque ( 175000 euros) et donc aucune plus value.
En tout cas même à perte, nous étions prêt à tout sacrifier sauf notre stabilité familiale.
Pour présenter ma situation:
Nous disposons aujourd'hui après liquidation du credit X de 40000 euros et nous sommes perdus car nous ne savons pas à quel crédit les attribuer?
Est ce au credit modulable du bien Y à 4.89% : montant restant: 175000 euros? Normalement pas d'indemnités de remboursement anticipé.
Ou au credit modulable ( ex prêt relais) à 4.15%: montant restant 70500 euros? Avec indemnité de rembousement anticipé.
Voilà ma situation, j'espère de tout coeur pouvoir trouver auprès vous, éclairage et conseil.
Merci d'avance.

 

[Aristide]

Bonjour,

Nous disposons aujourd'hui après liquidation du credit X de 40000 euros et nous sommes perdus car nous ne savons pas à quel crédit les attribuer?
Est ce au credit modulable du bien Y à 4.89% : montant restant: 175000 euros? Normalement pas d'indemnités de remboursement anticipé.
Ou au credit modulable ( ex prêt relais) à 4.15%: montant restant 70500 euros? Avec indemnité de rembousement anticipé.

Financièrement parlant la réponse est évidente.
+ Votre prêt sur Y vous coûte 4,89% alors que celui sur X ne vous coûte que 4,15%
+ Vos n'avez pas d'indemnité de remboursement anticipé à payer sur le prêt Y alors qu'il y en a sur le prêt de X

=> Forcément, au plan financier, c'est le prêt sur Y qu'il vous faut rembourser par antiicipation.

Mais s'agissant d'un crédit assimilé à un credit relais, il faut voir ce que dit le contrat car la banque ne l'acceptera peut-être pas ainsi (Un prêt relais se rembourse par le produit de la vente du bien concerné).

Cordialement,

 

[Kaloulak]

Merci pour votre réponse.
Le credit relais a été transformé en simple credit sur 20 ans, et le remboursement n'est plus lié à la vente de Y. Donc indemnités si remboursement anticipé.
Vous me conseillerez donc de les mettre sur Y?
Merci

 

[GoodbyLenine]

En fait, en remboursant Y plutôt que X, vous gagnez en gros 0.74%/an (4.89 - 4.15, ok je sais qu'avec les amortissements ce n'est pas exactement ceci..) de la somme remboursée, et en remboursant X, vous économisez les IRA qui sont au maximum de 6 mois d'intérêts soit soit 2.44% de la somme remboursée.

En 3-4 ans ces 0.74%/an deviennent en gros équivalents de ces 2.44%.

Donc, si vous compter continuer à habiter là où vous êtes à présent, et rembourser sur plus de 3-4 ans, il vaut mieux rembourser par anticipation le prêt à 4.89% quitte à payer des indemnités de remboursement anticipé.

Autre idée : vous pouvez essayer de renégocier la globalité de votre prêt avec la banque, dans l'espoir d'obtenir une remise gracieuse des IRA, ou un taux plus favorable (au moins pour la partie à 4.89%). Même si la période n'est pas forcément la plus favorable (les taux ont plus tendance à monter que l'inverse), essayer ne coute rien et pourrait rapporter.... Peut-être aussi que le banquier vous proposera de placer les 40 k€ chez lui en échange d'une renégociation du taux. Il faudra alors refaire vos calculs (et savoir si la mensualité résultante sera supportable pour vous).

 

[Kaloulak]

Merci à vous aussi pour votre réponse.
Je tiens à vous préciser que les IRA sont uniquement sur l'ex prêt relais c'est à dire celui sur lequel est appliqué le taux de 4.15%.
Quant au credit principale du bien de la ville Y, il est de 4.89% et aucune IRA dessus ( montant restant: 175000 euros), ce qui consolide votre raisonnement ainsi que celui d'Aristide. corrigez moi si je me trompe.
Cordialement.

 

[GoodbyLenine]

Vous ne vous trompez pas. Remboursez en partie le prêt à 4.89% (et essayez d'en renégocier son taux à la baisse, car il a du être signé à un moment où les taux étaient bien hauts).

 

[Kaloulak]

Oui, je le ferai.
Aristide et GoodbyLenine merci beaucoup pour vos conseils.