Règles pour évaluer le montant/cout total de l'opération pour une demande de ptz ?

[one4all]

Bonjour,

Nous allons financer en bien en deux étapes rapprochées: achat d'un terrain puis signature pour la construction d'une maison dans quelques semaines.

Le coûts sont en gros les suivants:
Terrain : 250.000 €
Frais divers (VRD, etc): 25.000 €
Frais notaire (terrain): 20.000 €
Maison: 250.000 €
Finition: 25.000 €

Pour la demande du PTZ+ (zone B1), à laquelle nous aurions droit sur la base de nos revenus, je voudrais savoir sur quoi est calculé le coût total de l'opération ?
Je lis que le prix du terrain peut être inclus dans le montant de l'opération ? Mais faut-il qu'il le soit ?
Car en fait, si nous intégrons le cout du terrain (soit env un total de 550.000 euros) nous n'aurions plus droit au PTZ+.
Avons nous la liberté de ne pas inclure le cout du terrain dans le montant total (soit juste la construction de la maison et frais associés pour env 300.000 euros) comme montant total de l'opération pour la demande du PTZ+ ?

Merci bien pour vos réponses.

 

[Aristide]

Bonjour,

La règle générale est donnée par le 1er alinéa de l'article R31-10-8 code de la construction et de l’habitation à savoir :

"Le coût total de l'opération, toutes taxes comprises, mentionné à l'article L. 31-10-8, comprend :
-la charge foncière ou la charge immobilière, les honoraires de géomètre et les taxes afférentes, à l'exclusion des frais d'acte notarié et des droits d'enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens.

...."

Donc, normalement oui, le coût du terrain est à inclure dans le coût le l'opération.

Cependant une disposition particulière est prévue pour le cas où des accédants ont d'abord acquis leur terrain (sans obtenir de PTZ puisque un achat de terrain seul ne le permet pas) puis, dans un seconde temps, procèdent à la construction.

S'il y a moins de deux ans entre l'acte d'acquisition dudit terrain et l'émission de l'offre de prêt relative à la construction, les emprunteurs ont la possibilité d'ajouter le prix de leur terrain acquis antérieurement au coût des travaux de construction avec l'objectif d'accroître le montant du PTZ possible.

Si le terrain destiné à la construction a été acquis depuis moins de deux ans à la date d'émission de l'offre de prêt, sa valeur d'acquisition peut être prise en compte dans le coût de l'opération et refinancée.

[lien réservé abonné]

Il va sans dire que si le total de ces dépenses divisé par 9 en 2015 (au lieu de 10 antérieurement) excède le plafond de ressources les concernant le PTZ deviendrait impossible.

Dans ce cas de figure c'est donc un possibilité et non pas un obligation.

Stricto sensu, il semble donc bien que si vous procédez en deux temps l'exclusion du terrain soit possible.

Mais l'esprit de ce texte (mal rédigé une fois de plus) dérogatoire est bien de permettre un PTZ plus élevé à quelqu'un qui y est éligible et non pas - à mon avis - rendre éligible au PTZ quelqu'un qui n'y serait pas.

Aussi je vous suggérerais de vérifier la faisabilité auprès de l'ADIL de votre département s'il en existe une ou l'ANIL Paris dans le cas contraire...sans compter que votre banque devrait aussi pouvoir vous renseigner ou interroger la SFGAS l'organisme chargé par l’État de la réglementation du PTZ (elle ne répond pas aux demandes des particuliers).

Cdt

 

[spyda]

Bonjour à vous,
Je déterre ce topic car je suis dans un cas un peu similaire (plafond de revenu en dessous de 42000€ mais coût total de l'opération divisé par 9, supérieur à 42000€).
L'article cité dans la réponse ci-dessus ma beaucoup aidé dans la compréhension du sujet et je vous en remercie cependant, j'ai des questions un peu plus précises et je n'arrive malheureusement pas à trouver des réponses.

Dans un premier temps, je mets ci-dessous pour la compréhension de chacun une partie de l'article R31-10-8 du code de la construction et de l'habitation.

Le coût total de l'opération, toutes taxes comprises, mentionné à l'article L. 31-10-8, comprend :

-la charge foncière ou la charge immobilière, les honoraires de géomètre et les taxes afférentes, à l'exclusion des frais d'acte notarié et des droits d'enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens ;

-les coûts d'aménagement et de viabilisation du terrain et les honoraires afférents ;

-le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation ou leur certification, à l'exception des montants financés au moyen de l'avance prévue au chapitre IX ;

-les honoraires de négociation restant, le cas échéant, à la charge de l'acquéreur ;

-les frais relatifs à l'assurance de responsabilité mentionnée à l'article L. 241-1 du code des assurances ou à l'assurance de dommages mentionnée à l'article L. 242-1 du même code ;

-les taxes afférentes à la construction mentionnées aux articles 1585 A, 1599 octies, 1599 B et 1599-0 B du code général des impôts et de l'article L. 142-2 du code de l'urbanisme.

Voici mes questions :
-Pour une construction neuve, est ce que l'achat d'une cuisine aménagée doit être inclus dans le coût total de l'opération (meubles, électroménager, évier) ?

Ce sont peut être des détails, mais très important à mes yeux car la cuisine aménagée que l'on compte installer est à 20000€.
Si il est obligatoire de compter un espace cuisine dans le coût total de l'opération on peut toujours mettre la base (un évier et une gazinière) pour un devis de 500€ et ensuite dès lors que le prêt est accepté nous achetons la cuisine aménagée à 20000€ avec une partie de notre apport non inclus directement dans le financement ?!

-J'ai déjà payé l'étude géotechnique et hydrogéologique du terrain, l'étude thermique, l'ingénieur béton et l'architecte pour son travail du dépôt de demande de permis de construire : est ce que ces coûts sont à inclure dans le coût total de l'opération sachant que je les ai déjà payé il y a quelques mois ?

Merci d'avance pour votre aide précieuse.

 

[Aristide]

Bonjour,

-Pour une construction neuve, est ce que l'achat d'une cuisine aménagée doit être inclus dans le coût total de l'opération (meubles, électroménager, évier) ?

Ne peuvent être pris en compte que les "immeubles par destination" c'est à dire les ce qui ne sont pas démontables.

Donc c'est possible pour un évier mais exclu pour tout ce qui est appareils électroménagers puisque, d'abord par définition, il s'agit de biens meubles et non pas immeubles et, d'autre part, qu'il ne sont pas immeubles par destination puisque transportables.

-J'ai déjà payé l'étude géotechnique et hydrogéologique du terrain, l'étude thermique, l'ingénieur béton et l'architecte pour son travail du dépôt de demande de permis de construire : est ce que ces coûts sont à inclure dans le coût total de l'opération sachant que je les ai déjà payé il y a quelques mois ?

En matière de PTZ les travaux ne peuvent être commencés avant réception de l'offre de prêt.

En raisonnant sur ce principe il semble donc que la réponse soit négative.

Mais je vous suggère cependant d'interroger l'ADIL de votre département s'il en existe une; à défaut l'ANIL Paris.

Par ailleurs toutes les banques ont un correspondant SFGAS, organisme mandaté par l'Etat pour suivre et gérer les prêts réglementés dont le PTZ.

Faute de déjà connaître la réponse votre banque peut donc interroger la SFGAS; sa réponse donnerait une position certaine et nous intéresserait d'ailleurs.

Cdt

 

[spyda]

Bonjour et merci pour cette réponse rapide.
Je vais me renseigner et faire un retour sur le forum.
Bonne journée.

 

[coincoin]

Stricto sensu, il semble donc bien que si vous procédez en deux temps l'exclusion du terrain soit possible.

Mais l'esprit de ce texte (mal rédigé une fois de plus) dérogatoire est bien de permettre un PTZ plus élevé à quelqu'un qui y est éligible et non pas - à mon avis - rendre éligible au PTZ quelqu'un qui n'y serait pas.

Ma banque me propose cette stratégie, mais il me semble aberrant que ce soit possible...

D'un autre côté, aucun texte ne semble définir la durée de détention minimale du terrain pour pouvoir l'exclure du montant totale de l'opération, ce qui laisse donc bien pensez que l'inclusion du coût du terrain n'est pas automatique.

Si les auteurs de cette file pouvait venir confirmer que tout c'est passé sans encombre, ce serait bien venu...