Recherche proprietaire aux ECOURTS (st jean d'ARVES) en ZRR

[investNancy]

Bonsoir,
nous avons mis au point à APART un outil qui permet de calculer sous excell la différence entre ce que l'on devrait toucher selon le bail signé au contrat et ce que l'on toucherait en cas de baisse et respect jusqu'à la fin du bail.
ELOQUENT : ceux qui perdent le moins se retrouvent avec l'équivalent de la défisc comme pertes. C'est certainement un hasard ! D'autres perdent beaucoup plus jusqu'à 2 à 3 fois l'équivalent de la défisc (25 000 sur revenus pas la tva).
Ceci avec l'hypothèse haute que le bail soit respecté... je vous laisse réfléchir la dessus.

 

[boomerang]

Bonsoir, aujourd'hui mon conseiller en patrimoine a contacté un de ses collègues et connaissance qui commercialise la résidence de Castries,future proie de notre gestionnaire préféré.Celui ci a décidé (info de mon conseiller) de retirer cette résidence de son catalogue.Bien évidemment il existe d'autres commercialisateurs mais...... l'information peut circuler.Tous les coups sont permis!!!!

 

[berdelin]

chose promise chose due Ils ne peuvent pas continuer leur degats impunement qu'ils s'occupent dejà de retablir leur situation presente avec les differents sites qu'ils ont ce sera plus honnete ensuite il faudra retrouver la confiance des futurs acquereurs ce qui n'est pas une mince affaire.Vive internet .....les messages passent tres bien

 

[ptinvest]

Il y a déjà longtemps que les commercialisateurs honnêtes ont abandonné les programmes avec ce gestionnaire. Mais il y a les autres et les notaires qui ne peuvent pas ne pas être au courant. Il y avait déjà des problèmes avant l'ouverture de St Jean d'Arves et cela n'a rien empêché. Toutefois petit à petit l'information circule mais il faut malgré tout du temps.

 

[babas]

bonjour,
je me suis renseignéauprs de Quietude, promoteur gestionnaire de zrr zt autre, groupe que je trouve sérieux (en tout cas au dessus de la moyenne), pour savoir s'il pouvait reprendre le bail en cours. Dans l'absolu c'est possible, à condition que les parties communes appartiennent au proprio et non au gestionnaire, car dans ce cas ce dernier doit nous les revendre, et ça complique tout. Je n'ai pas à disposition mon réglement de copro,sommes nous proprio aussi des parties communes.
Pou ceux qui veulent gérer leur bien eux mêmes, pas possible car on doit dans ce cas rendre tout ou partie de la tva. ZRR comme lmnp= bail commercil d'une résidence étoilée avec prestation (déjeuner, linge , acceuil), impossible à faire en solo

 

[investNancy]

bonjour,
je me suis renseignéauprs de Quietude, promoteur gestionnaire de zrr zt autre, groupe que je trouve sérieux (en tout cas au dessus de la moyenne), pour savoir s'il pouvait reprendre le bail en cours. Dans l'absolu c'est possible, à condition que les parties communes appartiennent au proprio et non au gestionnaire, car dans ce cas ce dernier doit nous les revendre, et ça complique tout. Je n'ai pas à disposition mon réglement de copro,sommes nous proprio aussi des parties communes.

Pour ceux qui veulent gérer leur bien eux mêmes, pas possible car on doit dans ce cas rendre tout ou partie de la tva. ZRR comme lmnp= bail commercil d'une résidence étoilée avec prestation (déjeuner, linge , acceuil), impossible à faire en solo

Bonjour et merci,
Nous avons déjà eu plusieurs renseignements de ce genre depuis un an. Pour notre part nous sommes proprios des parties communes mais pas de tous les meubles. C'est vrai qu'il ne faut pas que le bail soit revendu par le gestionnaire qui ne vous paye pas car vous ne pouvez pas négocier avec qui que ce soit (deux fois perdant).

Solo est impossible en RT; Par contre statut LMNP si avec un ou plusieurs gestionnaires y compris un local et selon ce que chaque proprio souhaite comme situation. Il y a des agences immobilières qui ont plus de personnel que certains gestionnaires voyoux. Ca présente beaucoup moins d'inconvénients que le zrr en terme de pression du gestionnaire. D'ailleurs seules les résidences en lmnp ont réussi à récupérer leurs loyers ou leur bien rapidement car elle n'avaient pas le chantage des impôts à rembourser.
Par contre pour la tva c'est Faux. Sur ce forum il y a déjà eu de nombreuses discussions sur le sujet. Les conseils d'autres professionnels (amis dans le métier) vont tous dans le sens sortir du zrr dès que possible car c'est un gouffre sans fond.
Cordialement

 

[zoadsl]

Par contre pour la tva c'est Faux. Sur ce forum il y a déjà eu de nombreuses discussions sur le sujet. Les conseils d'autres professionnels (amis dans le métier) vont tous dans le sens sortir du zrr dès que possible car c'est un gouffre sans fond.
Cordialement

c'est ce qui m'avait sembler comprendre effectivement la tva ne dervait pas être rembourser mais le reste?? reduc d'impot ?? ca je ne sais pas

 

[solemio]

Les conseils d'autres professionnels (amis dans le métier) vont tous dans le sens sortir du zrr dès que possible car c'est un gouffre sans fond.
Cordialement

Oui c'est possible dans le cas d'un gestionnaire mal intentionné ou incompétent, mais si le gestionnaire est "correct" les différences entre les statuts LMP et Zrr peuvent elles le mettre en difficultés?

 

[Gagarine]

Il n'y a aucune raison, c'est le status du propriétaire qui change, pas celui du gestionnaire. Il doit y avoir (il me semble) 2 différences qui sont à l'avantage du gestionnaire de LMnP : le mobilier ne peut pas lui appartenir puisque vous louez meublé, et vous n'avez pas droit aux semaines d'occupation (donc eventuellement meilleur renta pour lui).

Cordialement.

 

[solemio]

d'accord, c'est donc pour cela que la rentabilité proposée est un peu plus faible en ZRR?

 

[Gagarine]

Franchement je n'en sais rien ! Mais je pense que plus simplement c'est parce qu'on vous fait comprendre que grace à l'économie d'impot, c'est du coup aussi rentable que du LMnP et en plus vous pouvez y aller une ou deux semaines par an...

Cordialement.

 

[investNancy]

Oui c'est possible dans le cas d'un gestionnaire mal intentionné ou incompétent, mais si le gestionnaire est "correct" les différences entre les statuts LMP et Zrr peuvent elles le mettre en difficultés?

A voir la presse et les proprios qui interviennent sur ce forum il y a peu de chances de trouver la pépite rare.
La différence entre lmnp (et non lmp) et zrr c'est la liberté plus grande vis à vis du gestionnaire car il a un moyen de pression en moins. Le ZRR c'est du time share qui ne dit pas son nom.
L'arnaque du zrr c'est d'attirer le chaland par une renta irréaliste et le soi disant plaisir des semaines puis que le gestionnaire dise qu'il est en difficulté. Vous signer une baisse et il vous revend à un autre qui refera de même 3 ans ou moins aprés. C'est le cas pour plusieurs résidences qui ont démarré en 2003 2004 qui ont accepté une baisse et qui ne sont toujours pas payés (3 à 4 ans de loyers perdus !!). Alors la défisc ! Perdue pour perdue, autant retrouver une liberté pour pouvoir revendre ou louer en paix.

 

[investNancy]

Pour la défisc :on ne rembourse pas la tva si on revend à quelqu'un qui reprend le bail et poursuit l'activité (il la récupère). Ca a fait l'objet de deux rescrits en 2006
Pour la défisc sur les revenus (25000 sur 4 ou 6 ans maxi) : il faut la rembourser mais ca peut se discuter avec les impôts. Il y a des cas où ils ont accepté un arrangement pour un remboursement partiel. De toute façon, dans notre cas si on accepte la baisse elle est déjà supérieure ou égale à la défisc sans garantie que le paiement ait lieu si l'on reste sous la coupe du zrr.

Comme disait quelqu'un sur ce forum (l'an dernier je crois) : la défisc c'est l'arbre qui cache la forêt. On ne regarde que lui alors que le danger est ailleurs.

 

[svrunner]

donc en LMNP nous avons aucune semaine d'occupation. Exact?

 

[Babar]

Rien ne l'interdit, si le bail le prévoit, à négocier à la signature avec le gestionnaire (dans ce cas bien sur le loyer servi sera moins élevé).

 

[investNancy]

Rien ne l'interdit, si le bail le prévoit, à négocier à la signature avec le gestionnaire (dans ce cas bien sur le loyer servi sera moins élevé).

je ne pense pas que les séjours soient une priorité devant un tel sinistre. L'esprit de la loi zrr comme nous l'avait confirmé Mme Demessine c'était d'investir dans une RT qui devienne résidence secondaire en sortie de bail. A l'achat, les semaines d'occupation sont devenues un prétexte pour baisser les loyers. Une fois signé, il arrive souvent que le gestionnaire refuse les périodes d'occupation pour des raisons fallacieuses, n'envoie pas les bons de résa, fasse payer le parking ou les draps, etc... La plupart du temps il faut se battre avec lui pour qu'il accepte les dates ou qu'il les respecte. Il vaut mieux louer en payant son propre appart s'il le faut (il y a des tarifs préférentiels pour les proprios) plutôt que de devoir discuter pour avoir ses semaines d'occupation.

 

[Babar]

Je trouve votre agressivité déplacée, je ne faisais que répondre à une question technique.

 

[investNancy]

Je trouve votre agressivité déplacée, je ne faisais que répondre à une question technique.

Désolé et mille excuses, il n'y avait aucune intention d'agressivité. Je la garde pour d'autres et ne l'utilise pas contre les personnes qui cherchent à s'entraider. Je répondais à une question de svrunner en précisant un point de vue relatif à une situation donnée et ma réponse est arrivée aprés la vôtre.
Votre réponse confirme d'ailleurs le fait que tout est possible si c'est écrit avant signature même dans un bail commercial.
Merci pour vos réponses
Sincèrement désolé

 

[solemio]

Ne serait il pas utile de faire la liste réelle des situations critiques car généraliser peut amener à jeter le bébé avec l'eau du bain, il y a combien de résidences? De lits? De propriétaires? De gestionnaires? Combien connaît-on de problèmes?

 

[svrunner]

Merci pour la reponse Babar. C'est interessant.
Perso j'essaie de comparer LMNP et ZRR en totalite.
Exact InvestNancy: les semaines d'occupation ne sont pas importantes mais elles comptent ds le calcul.
Solemio: vous voulez dire sur toute la france? Je n'ai pas fait le calcul entierement et n'ai pas repertorie toutes les residences. Le SNRT sur son site annonce pour sa part 700 residences 69000 appartements. Il faut ajouter tous les "satellites" comme les residences LVR qui ne sont pas repertories par le SNRT.
Qu'entendez vous par "Combien connait on de problemes?"?
Nous devrions nous organiser... pour effectivement essayer d'en savoir le max et de solutionner les "problemes"