rachat partiel avant vente du bien immobilier

[bougnat]

Bonjour

En réflexion quant à un rachat partiel, je me pose quelques questions.

Je compte mettre en vente mon bien immobilier d'ici 6 mois (vente rapide espérée, disons < 2 mois, mais aucune certitude sur ce délai...), et je dispose actuellement d'une somme de 11 500 € sur le livret A, me permettant de faire un rachat partiel.

Ce rachat est soumis à IRA (j'ai demandé à les négocier, rdv semaine prochaine avec ma conseillère). Si pas d'IRA, je fais le rachat partiel, l'affaire est bouclée.

Mais si IRA :
- j'aurais donc à régler les IRA propres à ce rachat (ce qui est contractuellement juste)
- et j'aurais également, au prorata du capital restant dû, les IRA à régler lors de la vente de mon bien immo (juste ?)

Je compte racheter (enfin nous) un bien immobilier avec un apport personnel de 60 %, ce qui me donne une certaine facilité de discussion, quant aux conditions du futur crédit. Je serai enclin à rester dans le même Etablissement (La poste en l’occurrence, même si c'est pour moi des charlots), si leur offre est la meilleure et si absence d'IRA sur le remboursement de mon actuel crédit immobilier.

Verdict ? Y'a t'il un bon ou mauvais choix ? un avis ?

Merci d'avance

 

[Aristide]

Bonjour,

Mais si IRA :
- j'aurais donc à régler les IRA propres à ce rachat (ce qui est contractuellement juste)
- et j'aurais également, au prorata du capital restant dû, les IRA à régler lors de la vente de mon bien immo (juste ?)

Verdict ? Y'a t'il un bon ou mauvais choix ? un avis ?

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont réglementées par le code de la consommation à:

"Un semestre d'intérêts au taux moyen du prêt sur le capital effectivement remboursé avec un plafond de 3% sur le capital restant dû avant remboursement"

Si le taux du prêt est inférieur à 6% ce sera donc un semestre d'intérêts qu'il vous faudra prévoir
+ Sur le montant du remboursement partiel d'abord
+ Su le solde du prêt au moment de la vente ensuite.

Le remboursement anticipé partiel immédiat présente comme avantages :
+ De réduire les intérêts payés
+ De réduire le montant des primes d'assurances payées
+ Si vous optez pour un maintien de l'échéance initiale (et non pas de la durée initiale), d'amortir plus vite votre capital ce qui :
--- Réduira encore plus les intérêt payés
--- Laissera un solde résiduel moins élevé au moment de la vente;
--- Donc générera des IRA moins importantes
--- Et vous laissera un disponible en trésorerie plus élevé.

Cdt

 

[Anonyme]

Verdict ? Y'a t'il un bon ou mauvais choix ? un avis ?

Merci d'avance

Rembourser (et non racheter) si le coût d'emprunt après déduction des IRA reste supérieur au taux de rendement de votre épargne.
Ne pas rembourser dans le cas contraire.

 

[ZRR_pigeon]

il parle d'un livret A donc le rendement est bien moindre que le taux du pret. faire un rachat partiel maintenant et un autre par la suite (proche dans le temps) ne vous fera economiser qu'une somme completement negligeable. vous avez du poids avec le nouveau pret par contre.

le probleme est l'ordre de signature, allez vous vendre l'ancien appart et solder le pret avant la signature du pret du nouveau bien ?
si oui la banque doit vous faire confiance (pas d'IRA), sinon il faut lui faire confiance.

ne negligez pas le fait que meme des IRA a plein pot sur le pret en cours (un semestre d'interets) peut etre largement compensé si vous faites un meilleur pret dans une banque plus competitive (et pas une banque de charlot).

faites vite jouer la concurrence. pas la peine de negocier des IRA a zero pour l'ancien pret, faites les compenser par un taux plus faible sur le nouveau pret, c'est plus simple commercialement a defendre pour elle car vous mixez les deux sujets. sinon si elle fait un geste sur les IRA (youhou vous gagnez quelques centaines d'euros), elle vous dira qu'elle ne peut pas refaire de geste sur le taux du nouveau pret.

 

[bougnat]

Merci pour vos interventions.

le probleme est l'ordre de signature, allez vous vendre l'ancien appart et solder le pret avant la signature du pret du nouveau bien

Oui, dans cet ordre, avec surement une locatio entre temps pour trouver la maison qui nous ira.

ne negligez pas le fait que meme des IRA a plein pot sur le pret en cours (un semestre d'interets)

Pour ma part, il semblerait que IRA = 148 €
(CR * TX * 6/12 => 9 000 *3.3% * 6/12)

peut etre largement compensé si vous faites un meilleur pret dans une banque plus competitive (et pas une banque de charlot)

.
d'autant pus vrai compte tenu du faible montant de mes IRA

faites vite jouer la concurrence

Oui et non.
Je cherche à acheter le plus vite possible, sans prêt relai, je dois donc attendre la vente de mon actuel logement ET trouver le prochain.
Aucun négo n'est à ce jour possible avec une autre banque.

si elle fait un geste sur les IRA (youhou vous gagnez quelques centaines d'euros), elle vous dira qu'elle ne peut pas refaire de geste sur le taux du nouveau pret.

j'aurais "gagné mes 148 €, et si pas de geste sur l'offre globale, j'irai ailleurs.

 

[ZRR_pigeon]

si vous vous permettez une location entre les deux, ca desolidarise les deux credits, et vous liberent les mains pour negocier. on en parle plus de pret relais. c'est la cadre ideal pour negocier.

avec un pret relais vous etes un peu ficelé.

 

[bougnat]

si vous vous permettez une location entre les deux, ca desolidarise les deux credits, et vous liberent les mains pour negocier. on en parle plus de pret relais. c'est la cadre ideal pour negocier..

Je me suis mal exprimé : pas de prêt relais entre les 2, c'est une certitude.

 

[Curiositas]

Pour ma part, il semblerait que IRA = 148 €
(CR * TX * 6/12 => 9 000 *3.3% * 6/12)

L'IRA est la somme des intérêts, pas le taux du prêt. son montant change donc tous les mois, car votre prêt est amortissable (je suppose que vous n'avez pas souscrit un prêt in fine). Il faut donc vous référer à votre plan d'amortissement et additionner les chiffres de la colonne "intérêts" des 6 mois suivant le remboursement anticipé. Sinon vous pourriez avoir une surprise.

 

[Curiositas]

Je compte racheter (enfin nous) un bien immobilier avec un apport personnel de 60 %, ce qui me donne une certaine facilité de discussion, quant aux conditions du futur crédit. Je serai enclin à rester dans le même Etablissement (La poste en l’occurrence, même si c'est pour moi des charlots), si leur offre est la meilleure et si absence d'IRA sur le remboursement de mon actuel crédit immobilier.

Verdict ? Y'a t'il un bon ou mauvais choix ? un avis ?

Merci d'avance

1 - La Banque Postale est un établissement public, donc vous ne risquez pas d'avoir votre compte dans une banque en faillite. Beaucoup de gens y ont transféré leur compte pendant la crise. Et on n'est pas encore à l'abri...

2 - Si vous êtes satisfait de la relation commerciale, restez-y. Sinon, changez de banque. Cela n'est pas lié au prêt. Mais c'est logique d'avoir une seule banque pour le prêt et pour ses comptes courants (ses revenus, ses cartes bleues...), pour se simplifier la vie. Autant passer son temps à autre chose que faire des virements.

 

[moietmoi]

Bonjour,

Je compte mettre en vente mon bien immobilier d'ici 6 mois (vente rapide espérée, disons < 2 mois, mais aucune certitude sur ce délai...),

en ce moment les délais de vente sont un peu plus long qu'il y a 1 an... < à 2 mois... si c'est un studio au bon prix dans une grande ville avec beaucoup de demande.... mais autrement compte plutôt entre 3 et 6 mois

 

[ZRR_pigeon]

c'est logique d'avoir une seule banque pour le prêt et pour ses comptes courants (ses revenus, ses cartes bleues...), pour se simplifier la vie. Autant passer son temps à autre chose que faire des virements.

a cout égal oui, mais s'il faut se compliquer la vie et ainsi gagner 30, 60 ou 80 euros par mois pendant toute la vie du pret, et bien il faut assumer cette charge ou ne pas se plaindre que le pret est cher...

les banques qui veulent acquerir votre clientele sont plus performantes dans leurs propositions, que les banques qui vous possèdent déjà c'est logique quelque part. C'est la concurrence, et il faut la faire jouer.

 

[bougnat]

L'IRA est la somme des intérêts, pas le taux du prêt. Sinon vous pourriez avoir une surprise.

A quelques euros de différence, je ne pense pas avoir une grosse surprise.

c'est un studio au bon prix dans une grande ville avec beaucoup de demande.... mais autrement compte plutôt entre 3 et 6 mois

On va voir, j'avoue ne pas trop savoir. Les maisons identiques non retapées et dans leur jus années 80/90, se vendent entre 175 000 et 220 000 €.
J'ai fait mes calculs d'apport avec une vente à 185 000€, mais je fais mettre au prix du "marché" => 200 000 €.

 

[Aristide]

Bonjour,

Pour ma part, il semblerait que IRA = 148 €
(CR * TX * 6/12 => 9 000 *3.3% * 6/12)

L'IRA est la somme des intérêts, pas le taux du prêt. son montant change donc tous les mois, car votre prêt est amortissable (je suppose que vous n'avez pas souscrit un prêt in fine). Il faut donc vous référer à votre plan d'amortissement et additionner les chiffres de la colonne "intérêts" des 6 mois suivant le remboursement anticipé. Sinon vous pourriez avoir une surprise.

L'IRA est ainsi réglementée par le code de la consommation :

" Un semestre d'intérêts au taux moyen du prêt sur le capital effectivement remboursé avec un plafond de 3% du capital restant dû avant remboursement"

Si bougnat procède à un remboursement de 9.000€ sur un prêt au taux de 3,30% il aura effectivement 9.000€ x 3,30% / 2 = 148,50€ d'IRA à payer.

Cdt