Rachat de prêt avec PTZ (conditions particulières...)

[furtif]

Bonjour,

Le 08/2008, j'ai souscrit un contrat immobilier composé comme cela :
- prêt A : 115500€ à 4,9% fixe sur 240 mois
- prêt B : 14400€ à 0,00% (PTZ) sur 264 mois (remboursement sur les 4 dernières années uniquement)

Tout est garanti par des Caution Crédit Logement.

Actuellement, le captital restant du est :
- prêt A : 109000€ sur 220 mois
- prêt B : 14400€

J'ai lu plein de forum mais j'ai vu à l'article 3.4 des conditions générales (chapitre remboursement par anticipation) de mon contrat de prêt ceci :

Au cas où le contrat comporte plusieurs prêts, le Prêteur se réserve le droit d'affecter en priorité le montant du remboursement anticipé partiel ou total au prêt immobilier bénéficiant du taux le plus faible.

Il me semble donc clair que dans mon cas, ma banque va exiger soit que je solde tout donc 109000€ + 14400€ + les RIA... donc environ 130000€ à refinancer !
Pourtant, j'ai vu une réponse intéressante sur un forum qui dit c'est illégale :

[lien réservé abonné]

Qu'en pensez vous ?

Si il s'avère que je ne puisse pas laisser mon PTZ dans ma banque et faire racheter que le prêt principal à la concurrence, alors j'ai une autre idée.

Financièrement, je suis toujours elligible au PTZ. Me serait il possible de tout fermer dans ma banque initiale et de refaire le même système ailleurs (prêt normal + PTZ) à un taux meilleur ?

Merci pour vos réponses.

 

[Kenko822]

NON, c'est impossible.

Soit remboursement total des deux prêts et refinancement sans PTZ avec peut être un cout total plus faible que le financement initial et ce, même sans le PTZ.

Soit votre banque accepte de maintenir le PTZ et vous racheter l'autre prêt.

Vu la baisse des taux, la solution du rachat global n'est pas forcément dénuée d'intérêt.

Mais il vous sera impossible de refaire un PTZ ailleurs.

 

[furtif]

D'accord, c'est ce que je pensais.

Mais pour la solution de laisser le PTZ dans la banque initiale, en quoi la banque accepterait de maintenir mon PTZ vu que l'article 3.4 leur permet de prioriser le remboursement anticipé du PTZ ?

Et que comprends tu du lien que j'ai posté qui selon moi, dis bien que l'article 3.4 est illégal :
Une clause contractuelle qui comporterait une exigence de remboursement préalable du prêt à taux zéro en cas de remboursement anticipé, partiel ou total, du ou des prêts principaux constituerait une condition limitative de l'exercice du droit au remboursement par anticipation tel qu'institué à l'article L. 312-21 du code de la consommation. Or, ces dispositions étant d'ordre public en vertu de l'article L. 313-16 du même code, il ne peut y être dérogé par des conventions particulières. Non seulement de telles conventions ne peuvent être directement contraires aux dispositions légales impératives, mais elles ne peuvent pas davantages avoir pour effet de placer l'emprunteur dans une situation moins favorable que celle prévue par la loi. L'exécution du contrat par l'emprunteur ne peut pas valoir renonciation à la protection de dispositions d'ordre public. Dans ces conditions et sous réserve de l'appréciation souveraine du juge du contrat, la stipulation contractuelle prévoyant le remboursement préalable du prêt à taux zéro revêt un caractère illicite. A défaut de parvenir à un accord avec l'établissement de crédit concerné, l'emprunteur pourra saisir le juge du contrat d'une action en nullité.

Qui l'emporte ? la loi ou la clause du contrat que j'ai signé ???

 

[Aristide]

Qui l'emporte ? la loi ou la clause du contrat que j'ai signé ???

Bonjour,

Il y a déjà eu des échanges sur ce sujet; je vous joins deux liens concernés.

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...er-datant-de-2007.12032/post-89749#post-89749

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/remboursement-anticipe-si-plusieurs-prets.12054/

Personnellement, bien qu'à l'époque je n'avais pas connaissance de la position prise par l'Assemblée Nationale (JO, 02/08/99, p4668) que vous citez, je défendais l'idée que vu l'aticle L.312-21 du code de la consommation qui précise : "L'emprunteur peut toujours à son initiative rembourser par anticipation...." c'est l'emprunteur qui décidait quels crédits doivent être remboursés. D'autre part, je confortais cette avis par le fait que les dispositions du code de la consommation étaient d'ordre public et, donc, qu'il n'était pas possible d'y déroger par convention (contrat).

Suite au rapport du député Frédéric Lefebvre, en se fondant sur l'engagement N° 9 pris par la Fédération Bancaire Française en mai 2008 de limiter l'application d'une telle clause du contrat, d'autres intervenants ne me suivaient pas dans cette analyse.

Une chose me semble tout à fait paradoxale :
1) - En août 1999 l'Assemblée Nationale (AN) prend clairement une position favorable aux emprunteurs (cf texte que vous citez) et contre les pratiques des banques qui, selon l'AN mais sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux (réserves habituelles et normales) seraient contraire au code de la consommation dont les dispositions sont d'ordre public.

2) - En mai 2008 un député rédige un rapport qui ne suggère pas la suppression totale de clauses pénalisantes pour l'emprunteur dans les contrats en cas de remboursement anticipé mais en préconise seulement une restriction (= faire un prorata plutôt que d'abord rembourser les prêt au taux le plus faible ???)

Dès lors il et difficile d'y voir clair tant qu'une jurisprudence n'aura pas pris position sur ce sujet.

Cordialement,

 

[Kenko822]

Quelle garantie avait été prise sur votre prêt initialement ? la réponse à cette question tranchera peut être. Si il y avait une hypothèque ou un PPD, il es peu probable que la banque qui ferait le rachat accepte de le reprendre, sauf à faire la main levée, car même si il y a une société de caution qui garantit le nouveau prêt, derrière en cas de casse il y a toujours une prise d'hypothèque.

 

[furtif]

Bonjour,

Pour Prolapsus, les 2 prêts sout garantis par la Caution Crédit Logement (Fond Mutuel de Garantie), je ne comprends pas grand chose à cela mais visiblement aucune hypothèque.

Pour Aristide, c'est bien mon problème : difficile d'y voir clair. Je me dis que ma banque va vouloir appliquer sa clause particulière que j'ai signé mais qui est en même temps est bancale car négociable ! je comptais sur cette réponse à l'AN pour leur prétexter que c'est illégale mais visiblement, ce n'est pas si simple.

Si je dois faire racheter également le PTZ, l'opération est tout juste rentable avec un nouveau prêt à 3,60% donc à priori, pas gagné !
J'ai fait les dossiers, j'ai rendez-vous avec les concurrents dans la semaine. On verra ce qu'ils en pensent.
Je voulais surtout de m'embrouiller avec ma banque avant de leur annoncer ceci mais le problème, c'est que c'est eux qui risquent d'avoir le dernier mot grâce à cette clause !

 

[furtif]

Je viens de voir les post conseillés et je crois que c'est rapé pour moi à cause de cette clause.

C'est dommage, j'en parlerai aux banques que je vais rencontrer (en leur montrant la clause) et je vous tiendrais au courant.

Dans l'hypothèse ou je puisse faire racheter la totalité sans pour autant gagner de l'argent, pensez vous que ca pourrait être un moyen de pression sur mon ancienne banque pour une éventuelle renégociation même symbolique (car je suis jeune, 26 ans et j'ai toute une carrière devant moi...).

En tout cas, ce forum est génial et les gens ont l'air très compétents (et honnêtes !).

 

[Kenko822]

As-tu seulement déjà posé la question à ta propre banque pour la rénégo, puis pour des cacahuètes, est-ce que ca vaut vraiment le coup de se donner tant de mal, une fois que j'ai acheté un truc, j'oublie vite le prix et je passe à autre chose. Sinon tu n'as pas finis de te tourmenter. Sache aussi que tu ne gardera probablement pas ton prêt jusqu'à son terme, et que la vie faisant tu revendra le bien dans quelques années bien avant la fin, alors la rénégo aura bien peu d'impacte.

Faut savoir donner une limite à sa gourmandise, tu as déjà bénéficier d'un PTZ, c'est déjà pas mal. On a vite fait de ne pas y avoir droit quand on est un jeune couple actif payé ni trop ni pas assez et qu'on évite de se reproduire avant d'être sûr de pouvoir l'assumer sans avoir à manger du riz à tous les repas.

Il y a tellement de paramètres et de variables aléatoires dans l'équation, qu'il ne sert pas trop à grand chose de se poser la question avant l'heure. Ce n'est qu'un avis personnel.

 

[furtif]

Non, je comptais avoir des offres officielles avant de partir dans une renégociation. C'est bien plus simple de leur "mettre le couteau sous la gorge" plutôt que de faire un faux dialogue de banquier... Bref, je vais continuer dans cette voie.

C'est très clair, depuis la signature de ce prêt, je sais pertinament que je vais le solder en 14 ou 15 ans au lieu de 20 ans car je l'ai contracté avec mon salaire d'embauche qui monte vite.
La ou je ne suis pas content, c'est qu'il ne m'avait pas dit que les RA minimum était de 10% du capital initialement emprunté (ou CRD je ne sais plus).
Je ne savais pas non plus et il ne me l'ont pas dit que le PTZ interdisait de mettre le logement en location ce que je pensais faire lors de mon prochain achat dans quelques années.


C'est pour ca que si je pouvais avoir un nouveau prêt qui me donne les mêmes mensualités sur la même durée (donc le même cout global), je serais tenter pour stopper ce PTZ et mieux négocier les conditions de RA et de modulation (+30% maximum dans mon cas).

Et sinon, juste pour le principe, j'aime bien me lancer des défis. En tout cas, j'ai appris des choses pour les prochaines fois !

PS : dans le fond, je suis 100% d'accord avec toi, mais justement j'aime bien les grosses équations et optimiser...
PS2 : qu'est ce qui risque de "me donner tant de mal" ? juste les rendez-vous et les quelques signatures ? à vous entendre, c'est le parcours du combattant. Pourquoi ?

 

[Aristide]

Bonjour,

La ou je ne suis pas content, c'est qu'il ne m'avait pas dit que les RA minimum était de 10% du capital initialement emprunté (ou CRD je ne sais plus).

C'est 10% du capital initial sauf s'il s'agit du solde total du prêt auquel cas il n'y a aucun minimum ( aticle L.312-21 du code de la consommation).
Mais vous devriez la savoir car cette disposition doit être mentionnée dans le clause "Remboursement Anticipé" de votre offre de prêts.

Je ne savais pas non plus et il ne me l'ont pas dit que le PTZ interdisait de mettre le logement en location ce que je pensais faire lors de mon prochain achat dans quelques années.

Il n'est pas complètement interdit de mette en location mais il y a des conditions très contraignantes.
Là encore c'est précisé dans votre offre de prêts.

Cordialement,

 

[furtif]

Bon je suis déçu car j'ai perdu mon après-midi : 3 banques m'ont dit que pour faire un dossier, il fallait que j'aille avant me renseigner dans ma banque sur une renégociation, notamment à propose du PTZ et de la clause particulière.
J'ai aussi appris que la banque populaire ne pouvait pas financer les frais de remboursements anticipés et de mutation de garantie (je dois les payer en cash). Je ne savais pas non plus que le CIC pouvait refuser la mutation de ma caution crédit logement, donc peut être que je perdrais les 75%.
Le LCL m'a dit qu'il ne pouvait pas racheter aussi mon PTZ. Je comprends pas car si le CIC ne veut pas garder mon PTZ, alors je suis bloqué ?

Bref, tout ca n'est vraiment pas clair...

Pourriez vous m'aider en me proposant un email diplomatique et habile à envoyer à ma banque pour la prise de rendez vous sur la renégociation. J'ai peur d'être trop aggressif dans le mail et de m'embrouiller avec eux lol.

Merci.