Rachat de crédit, LMNP et charges déductibles

[Aristide]

OK en tant que particulier.
Mais moietmoi parle "d'entreprise" ?

Cdt

Edit:
De toute façon votre crédit actuel a été consenti pour "Achat de résidence principale".
Le nouveau prêt, en rachat externe, devrait alors avoir pour libellé "Rachat crédit résidence principale".
Normalement, devenant un logement LMNP votre nouvelle banque devrait en être informée et préciser ce nouvel usage/destination dans son offre de prêt.

 

[moietmoi]

La précision de moietmoi fait aussi apparaitre le passage d'un financement à titre particulier à celui d'un autre à titre professionnel.

Mais moietmoi parle "d'entreprise" ?

Bonjour Aristide,c'est toute la difficulté du meublé:

L'activité qu'elle soit lmnp ou lmp est une activité civile, même si il y a le mot P de professionnel pour lmp;
le conseil constitutionnel l'a rappelé en 2018: c'est de la gestion privé de son patrimoine privé;
(possibilité pour les fonctionnaires, avocats.... d'être lmnp ou lmp)

La fiscalité et la comptabilité est celle des entreprises commerciales avec quelques subtilités, et variations si il y a évolution entre lmnp et lmp, alors que les impots précisent que c'est la même entreprise, les règles de fiscalité ne sont pas les mêmes;
56
Conformément aux dispositions du 2 de l'article 38 du CGI [lien réservé abonné] et de l'article 39 du CGI [lien réservé abonné], le bénéfice net imposable est déterminé dans les conditions de droit commun en faisant masse de l'ensemble des produits et des charges qui trouvent leur origine dans les opérations de toute nature effectuées par l'entreprise. Aussi, les régimes réels d'imposition, normal ou simplifié, requièrent des obligations fiscales et comptables plus étendues, notamment celles de tenir une comptabilité, un compte de résultat et un bilan à l'actif duquel sont inscrits les biens loués (BOI-BIC-DECLA-30 [lien réservé abonné]). Les loueurs en meublé, qu'ils exercent ou non l'activité à titre professionnel, sont soumis à ces règles qui appellent les précisions suivantes.

Le changement de qualité (lmnp lmp)n'entraîne pas les conséquences fiscales d'une cessation d'activité au sens de l'article 201 du CGI [lien réservé abonné] ou de l'article 202 ter du CGI [lien réservé abonné].

et pour couronner le tout, en lmnp, entreprise au bic, les règles de la plus value, sont celles des particuliers; entre autre non réintégration des amortissements , et calcul de l'imposition sur la plus value conforme aux règles de la plus values des particuliers et non des entreprises....
270

Les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l'objet d'une location directe ou indirecte par les personnes ne remplissant pas les conditions pour être qualifiées de loueurs professionnels sont soumises aux règles prévues à l'article 150 U du CGI [lien réservé abonné] et à l'article 150 VH du CGI [lien réservé abonné] pour les plus-values privées. Elles ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles.

un crédit immobilier pour un achat locatif en lmnp ou lmp est un crédit immobilier classique;

l'articcle 56 cité ci dessus répond à la question des ira et frais: mais est ce une charge engagée dans le besoin de l'objet de la location?

 

[Olmar]

Bien évidemment, la banque avait demandé l'offre de prêt initial, de préciser l'usage futur de ce bien (locatif) etc, donc elle est bel et bien au courant de quel prêt et usage il s'agit et en accordant le prêt elle a accepté le changement d'usage (RP vers locatif). Après, il me parait que les banques généralement ne font pas de distinction entre un investissement locatif meublé et non-meublé, à la différence des assurances habitation pour les bailleurs non-occupants qui dans les devis demandent de préciser s'il s'agit d'un meublé ou vide.

 

[Aristide]

un crédit immobilier pour un achat locatif en lmnp ou lmp est un crédit immobilier classique;

Non; ce n'est pas exactement la même chose entre LMNP et LMP.

J'ai lu des arrêts de cour de cassation (faire recheches sur le net) qui disent :

+ Que le droit de la consommation (= protection des emprunteurs non professionnels d'ordre public) l'emporte sur le droit fiscal.

+ Qu'en LMP - sauf accord formel des parties pour appliquer le code de la consommation - c'est le droit civil qui s'applique ( entre autres déjà cités antérieurement, pas de délai de réflexion, prescription 5 ans au lieu de 2 ans....).

=> Donc si la banque, du fait du financement à titre professionnel, n'est pas d'accord pour appliquer le code de la consommation, il n'y aura pas d'offre de prêt avec les mesures protectrices qui vont avec.

=> Ce sera un contrat de prêt classique pour financement à titre professionnel.

Cdt

 

[moietmoi]

J'ai lu des arrêts de cour de cassation (faire recheches sur le net) qui disent :

+ Que le droit de la consommation (= protection des emprunteurs non professionnels d'ordre public) l'emporte sur le droit fiscal.

+ Qu'en LMP - sauf accord formel des parties pour appliquer le code de la consommation - c'est le droit civil qui s'applique ( entre autres déjà cités antérieurement, pas de délai de réflexion, prescription 5 ans au lieu de 2 ans....).

Ce arrêts datent d'avant février 2018: jusqu'à ce moment là, pour être lmp , il fallait obligatoirement être inscrit au RCS; le conseil constitutionnel a cassé cette condition en Février 2018; l'activité est civile et non professionelle avec tout ce qui en découle;

par ailleurs dans de très nombreux cas, on ne sait absolument pas si l'année écoulée ou future ,on est lmp ou lmnp; on ne le sait qu'après la cloture de l'exercice et après avoir touché les autres revenus du foyer fiscal; le bilan pour savoir si on est lmp ou lmnp se fait avec les bilans;
un demandeur de crédit est bien en peine pour dire si il va être lmp ou lmnp....

par exemple pour les impots sur la plus value comme on ne sait pas si on est lmp ou lmnp...
470

Le contribuable ne sachant pas nécessairement lors de la cession s'il sera considéré, au titre de l'année de cession, comme un loueur en meublé professionnel ou comme un loueur en meublé non professionnel, il pourra être admis que celui-ci soumette la plus-value aux règles qui découlent du statut qui était le sien l'année précédente et, si nécessaire, régularise le montant dû lors de l'imposition des revenus de l'année de cession. Sous réserve des cas visés à l'article 1729 du CGI [lien réservé abonné], cette régularisation pourra s'effectuer sans pénalités ni intérêts de retard.

 

[Aristide]

Le code de la consommation exclut les financement professionnels.

Or Il n'y a pas que l'immatriculation au RCS qui est considérée.; il y a aussi le caractère habituel de l'activité et l''importance des opérations de prises en compte.

De mémoire, dans un cas, un médecin qui avait acheté de nombreux lots pour - sauf erreur - 2 millions d'euros.

Cdt

 

[Olmar]

Hm, cela ne s'applique pas du tout à mon cas, mais le souci c'est qu'un particulier peut basculer du LMNP vers LMP très facilement si sa situation personnelle évolue ce que ni lui ni la banque aurait pu prévoir. Par exemple, les revenus tirés de LMNP représentent d'un coup plus de 50 % de ses autres revenus ou dépassent les 23 000, ce qui peut survenir si le particulier perd son emploi ou si ses revenus professionnelles baissent ou si le marché locatif de son bien se porte très bien. Avec une telle interprétation, il n'y aurait aucune sécurité juridique. La différence entre LMNP et LMP étant sur le plan fiscal (proportion des revenus et leur niveau, imposition de la plus-value) tranche avec la première affirmation (le droit de la consommation).

 

[Aristide]

Oui; cette éventuelle situation est évoquée ci-dessous :

Saisie par la banque, la Cour de Cassation annule ce jugement en indiquant que l’intention de se constituer un patrimoine immobilier sous statut LMP suffisait et que la non inscription au RCS (impossible, de toute façon, au moment de la souscription des crédits… trop tôt…) ne justifiait pas que la banque ne puisse retenir le statut LMP dans le cadre des droits attachés aux crédits. L’investisseur a donc régulièrement bénéficié, dès le départ, du statut LMP, avec la règlementation liée.

A noter ! Cette décision a eu lieu alors que les crédits avaient été souscrits sous l’ancienne règlementation qui imposait aux LMP 3 obligations, dont celle de s’inscrire au RCS. Or, depuis 2018, et suite à une décision du Conseil constitutionnel [lien réservé abonné], l’obligation de s’inscrire au RCS a été annulée.

Aujourd’hui, seules 2 obligations subsistent pour être considéré LMP :

Les recettes annuelles tirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23.000 € ;

Ces recettes doivent excéder les autres revenus du foyer fiscal.

Ce changement est d’importance car il sous-entend qu’un certain nombre d’investisseurs qui souhaitaient garder le statut LMNP, même avec plusieurs logements meublés en location (et qui ne s’inscrivaient donc pas au RCS), se retrouvent aujourd’hui automatiquement sous statut LMP si les 2 conditions financières sont remplies. Nous avions déjà attiré votre attention [lien réservé abonné] sur ce point…

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[moietmoi]

Par exemple individuellement, je suis dans le cas où je ne sais pas si je vais être lmp ou lmnp pour 2021... cela se décidera à la célérité des caisses de retraites à me payer des retards... et comme j'ai une offre en cours sur un bien à mettre en location meublée,je suis directement concerné....mais en 2022 cependant je pense que je serais lmnp car je vais sans doute vendre un bien; où alors je serais lmp si je les vends tout......hé oui le code des impots rajoute dans ce cas des recettes fictives jusqu'à la fin de l 'année 2022 pour savoir si on est lmp ou lmnp donc impossible de dire quoi que ce soit à la banque....

il y a aussi le caractère habituel de l'activité et l''importance des opérations de prises en compte.

ce qui voudrait dire qu'un achat de plusieurs biens immobiliers locatif nus achetés successivements ou d'une rp très chère seraient exclus du bénéfice du code de la consommation?

 

[Aristide]

ce qui voudrait dire qu'un achat de plusieurs biens immobiliers locatif nus achetés successivements ou d'une rp très chère seraient exclus du bénéfice du code de la consommation?

Non pas forcément.
Il y a ce que les juristes désignent comme étant des "cas d'espèces"; donc à l'appréciation des tribunaux.
En l'occurrence il semble que l'extrait de l'arrêt de la cour de cassation que j'ai joint page 28 ci-dessus en donne un autre exemple.

Cdt

 

[Olmar]

Oui, mais justement la précision que cette décision a eu lieu alors que les crédits avaient été souscrits sous l’ancienne règlementation qui imposait aux LMP 3 obligations (dont RCS), est essentielle. Elle implique que les circonstances dans lesquelles ce jugement a eu lieu, ont changé. Ce qui signifie qu'aujourd'hui la Cour de cassation ne prendrait pas nécessairement la même décision. Sans l'immatriculation au RCS, les critères deviennent trop aléatoires.

Il n'est à mon avis pas tenable qu'un prêt soit sujet au code de la consommation le jour J mais pas le jour J+1 sans que l'autre partie sache clairement ce qu'il en est de sa relation contractuelle.

 

[Aristide]

Non, relisez la motivation de le Cour de Cassation :

Saisie par la banque, la Cour de Cassation annule ce jugement en indiquant que l’intention de se constituer un patrimoine immobilier sous statut LMP suffisait et que la non inscription au RCS (impossible, de toute façon, au moment de la souscription des crédits… trop tôt…) ne justifiait pas que la banque ne puisse retenir le statut LMP dans le cadre des droits attachés aux crédits

Si un crédit est consenti sous l'égide du code de la consommation, soit de par le droit, soit de par la volonté des parties, il le reste jusqu'à son terme.

C'est la même chose si - consenti à titre professionnel - il est régi par le code civil moins protecteur.............sauf si une action judiciaire intentée ultérieurement par l'emprunteur décidait d'une requalification ?

C'est qui avait été tenté - sans succès - dans le litige objet de l'arrêt de la cour de cassation ci-dessus.

Cdt