Rachat de crédit, LMNP et charges déductibles

Olmar

Membre
Bonjour à tous,

J'essaye de me renseigner sur les charges déductibles en cas de mise en location meublée. Je n'ai pas encore trouvé de réponse à mes questions spécifiques. Pourriez-vous m'aider à voir plus clair?

J'ai acheté le bien seul en 2017 à destination de RP (VEFA), financé par un crédit immobilier. Nous y habitons depuis avec mon conjoint. Maintenant, nous avons acheté une maison et nous comptons déménager en janvier. Mon conjoint a aussi un appartement qui est déjà loué (location nue). J'ai calculé que le plus rentable serait de louer mon appartement en meublé sous régime réel (en encore davantage si mon conjoint passe aussi à LMNP un jour).

J'ai compris que de toute façon je ne peux plus déduire les frais de notaire et frais d'acquisition datant de 2017 ni les meubles achetés à cette époque. Les charges devraient intervenir dans l'année de la mise en location mais à quel point est-ce stricte?

Par exemple, je viens d'accepter une offre de crédit de Fortuneo pour rachat de mon crédit, cette fois-ci pour l'investissement locatif. Pourrai-je alors déduire les IRA et les frais de garantie dans le cadre de LMNP? Devrais je débloquer le crédit seulement après la date de début d'activité? Sur la meme ligne, si j'achète des meubles affectés à cette location en décembre, est-ce qu'il y a une tolérance étant donné que le début d'activité sera en janvier? Je suppose que je ne peux pas mettre le début d'activité en décembre si nous n'aurons pas encore quitté l'appartement.

J'espère que quelqu'un puisse m'aider à voir plus clair.
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Votre crédit initial ayant pour objet le financement d'une résidence principale et non pas d'un logement locatif "productif de revenus fonciers", il semble que la déductibilité des intérêts du prêt substitutif ne soit pas possible.
C. Cas particuliers
1. Intérêts des emprunts substitutifs
a. Exclusion de principe

100

Des emprunts peuvent être souscrits pour se substituer aux emprunts contractés pour la construction, l'acquisition, la réparation ou l'amélioration des immeubles productifs de revenus fonciers. Toutefois, dès lors que ces prêts n’ont pas pour objet les opérations ci-dessus mais le remboursement ou le remplacement d’un prêt antérieur présentant ces caractéristiques, les intérêts des emprunts substitutifs ne sont en principe pas admis en déduction des revenus fonciers.

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5808-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-BASE-20-80-20170901
dt
 

moietmoi

Top contributeur
Par exemple, je viens d'accepter une offre de crédit de Fortuneo pour rachat de mon crédit, cette fois-ci pour l'investissement locatif.
Bonjour,
si je comprends bien, tu as eu une offre de rachat sur le crédit que tu avais pour ta rp; ?
je ne suis pas sûr de pouvoir répondre à ta question, mais en tout cas, ce qu'il faudrait savoir, c'est , au moment où commence ton nouveau crédit sur ce bien, sera t il ta rp ou du locatif?
il m'apparait difficile de statuer pour les IRA et les frais de garantie, car cette dépense n'est pas engagée dans l'objectif de la location, objet de l'entreprise que tu vas avoir;
En comptabilité et fiscalité d'entreprise, c'est le critère essentiel pour savoir si une charge est déductible: celle-ci est elle engagée pour l'objet social de l'entreprise? sinon cela s'appelle de l'abus de bien social, vu que tu fais porter à l'entreprise une dépense de ton confort personnel;
il faudrait voir un comptable qui connait les lmnp , en posant la question de la rénégociation/rachat d'un crédit lors de la sortie du bien du patrimoine personnel vers le patrimoine de l'entreprise

Je suppose que je ne peux pas mettre le début d'activité en décembre si nous n'aurons pas encore quitté l'appartement.
tu pourrais, il y a des gens qui louent une partie de leur rp, mais en tout cas cela sera complètement à coté de la plaque: cela te forcerait à faire une comptabilité et des déclarations pour 2021;
les dépenses engagées avant le début d'activité peuvent très bien être traitées par un comptable;
suivant le type de dépenses en frais d'établissement, ou en dépenses l'exploitant;
 

Olmar

Membre
Bonjour,

merci à tous les deux pour les réponses. Pour clarifier, oui, j'ai eu une offre de rachat pour ma RP que je veux mettre en location, ce nouveau crédit est pour l'investissement locatif. J'ai 5 mois pour débloquer ce crédit et je comptais déménager en janvier (je pourrais accélérer les choses si nécessaire). Pour débuter l'activité, je dois d'abord déménager mais est-ce que je dois aussi attendre le début d'activité pour débloquer le crédit et pour pouvoir après déduire les frais de garantie et les IRA?

Cela m'étonnerait si je ne pouvais pas déduire les intérêts seulement parce que j'ai fait un rachat de crédit qui avait été affecté RP.
 

Aristide

Top contributeur
Cela m'étonnerait si je ne pouvais pas déduire les intérêts seulement parce que j'ai fait un rachat de crédit qui avait été affecté RP.
C'est pourtant ce que semble indiquer le BOFIP.
Maintenant vous pouvez aussi interroger l'administration fiscale.

Cdt
 

Olmar

Membre
Merci Aristide, c'est plus compliqué que je pensais.

J'ai trouvé cela. Mon rachat remplit les conditions économiques (taux de 0,51 % au lieu de 1,05 % et délégation d'assurance, TAEG passe de 1,74 à 1,00 % en conservant la même durée) mais toute la question est de savoir la portée exacte de "expressément". Sur l'offre il est indiqué ''reprise de prêt externe", destination: locatif, et pour débloquer le montant il faudra un RIB au nom de la banque et après une attestation de la banque justifiant du complet remboursement du prêt.

b. Déduction sous conditions​

110

Compte tenu des conditions économiques qui motivent généralement ces opérations, il est admis que le droit à déduction des revenus fonciers attaché à l'emprunt initial ne soit pas modifié, lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :

- le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l'emprunt initial. Cette condition est remplie lorsque le nouveau contrat ou l'avenant le mentionne expressément en se référant à lui. Il est précisé que l'identité de l'organisme prêteur pour les deux prêts n'est pas nécessaire ;
- les intérêts admis en déduction n’excèdent pas ceux qui figuraient sur l'échéancier initial. Il est précisé que cette limitation s'apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l'échéancier de l'emprunt initial et sur l'échéancier du nouvel emprunt :
Sur ce point, il convient de se reporter à la RM Le Ridant n° 23339, JO AN 8 décembre 2003, p. 9401.

Pour bénéficier de ces dispositions, les contribuables doivent préciser sur leur déclaration de revenus fonciers à quel prêt le nouveau se substitue. Le cas échéant, les justifications seront produites sur demande de l'administration.
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour Aristide et Olmar:
en meublé , il ne s'agit pas de revenus fonciers: tout ce qui est engagé pour l'objet social de l'entreprise est déductible;
Tout ce qui est dit sur les revenus fonciers n'est absolument pas applicable en location meublée;

Comme référence sur le Bofip, il faut chercher pour les entreprises, pas pour les revenus fonciers des particuliers;

merci à tous les deux pour les réponses. Pour clarifier, oui, j'ai eu une offre de rachat pour ma RP que je veux mettre en location, ce nouveau crédit est pour l'investissement locatif.
désolé, mais je ne comprends toujours pas;

tu vas acheter un nouveau bien locatif?
 

Olmar

Membre
Bonjour moietmoi, non, il s'agit de louer ma RP actuelle en faisant racheter le crédit pour cette RP par une autre banque. Le crédit souscrit est économiquement plus intéressant que le crédit racheté, en d'autres mots, sans ce rachat de crédit (y inclus + IRA + frais de garantie) je pourrais déduire davantage dans les prochaines années car aurais davantage de charges.
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
Bonjour,
c'est vrai qu'il faut bien faire attention de ne pas confondre le régime fiscal des locations nues avec celui sous statut LMNP.

Pour ma part j'avais mis ma RP en location nue en 2009 et fait racheté mon prêt en 2016 à des conditions très avantageuses pour ce bien loué nu.
après échange avec les services fiscaux j'ai pu déduire de mes revenus fonciers l'IRA, les frais de garantie du nouveau prêt, frais dossier banque et intérêts de l'année (plus bas que sur le prêt racheté bien entendu) supporté par ce prêt de substitution.
Mais j'étais en régime revenus foncier et pas BIC / LMNP

Cdt
 

Aristide

Top contributeur
en meublé , il ne s'agit pas de revenus fonciers: tout ce qui est engagé pour l'objet social de l'entreprise est déductible;
Tout ce qui est dit sur les revenus fonciers n'est absolument pas applicable en location meublée;

Comme référence sur le Bofip, il faut chercher pour les entreprises, pas pour les revenus fonciers des particuliers;
OK, au temps pour moi; en fait j'ai complètement zappé qu'il s'agirait d'une location en meublé.

Ceci étant j'ai gardé en mémoire que l'un des principes de base de la déductibilité des intérêts des emprunts substitutifs était que l'objet reste dans la continuité de l'objet initialement financé.
Dans le cas évoqué ce ne serait pas le cas.

Le Conseil d'Etat s'est d'ailleurs prononcé en ce sens dans sa décision du 01/02/2012 :
Conseil d’État 01/02/2012 - 336469
1) Lorsque le contribuable contracte un emprunt en vue du remboursement d'un emprunt antérieur dont les intérêts ont été admis en déduction en application des dispositions du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts (CGI), la déduction des intérêts versés au titre du nouvel emprunt n'est admise qu'à la condition qu'il y ait, entre l'emprunt initial et le nouvel emprunt, une continuité de l'objet de l'endettement.
Cdt
 
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