Rachat de crédit et vente du bien

[mls]

Bonjour,
Nous sommes en cours de négociation avec notre banque et une autre pour racheter notre crédit immo (taux d'origine 4,20).
et nous prévoyons également de vendre notre maison pour en acheter une autre.

Savez-vous si l'on doit respecter un certain délai entre notre rachat de crédit et la vente du bien concerné ?

Merci pour votre aide

 

[ZRR_pigeon]

ces deux événements sont indépendants. donc vous faites comme bon vous semble, au sens juridique.

MAIS s'il s'agit effectivement d'un rachat (et non d'une renégociation), ce n'est peut etre pas opportun car le rachat va créer des frais supplémentaires qui normalement seraient compensés largement par les conditions du nouveau pret.

Or si vous le vendez juste apres, vous avez les frais mais pas les fruits (du nouvel emprunt).

si c'est une renego, il est possible qu'il y ai des frais (moindres normalement, car pas d'IRA déjà), et donc ca se calcule.

 

[moietmoi]

vous allez donc un peu vous fâcher avec les 2 banques...je n 'en vois pas l'intérêt, car il va sans doute falloir emprunter pour votre nouvel achat...

 

[mls]

Bonjour,
merci pour vos réponses. Peu importe de se fâcher tant que les choses sont faites correctement. Il s'agit d'un concours de circonstances. D'ailleurs nous allons devoir choisir une banque et non pas les deux.
L'intérêt (sauf si je me trompe) est tout de même aux alentours de 35.000 euros d'économie. Si nous vendons (et cela peut arriver dans plusieurs mois), c'est toujours en moins à rembourser. Non ?

 

[ZRR_pigeon]

L'intérêt (sauf si je me trompe) est tout de même aux alentours de 35.000 euros d'économie.

sur la durée du prêt, oui c'est possible, je n'ai pas les chiffres.

Si nous vendons (et cela peut arriver dans plusieurs mois), c'est toujours en moins à rembourser. Non ?

sur les 35 000 €, vous allez n'en économiser que quelques centaines si vous vendez peu après le rachat.
mais pour faire ce rachat, ca coute des frais un peu, des frais immédiats, qui ne seront peut etre pas déjà compensé si vous revendez rapidement.

il faut faire les calculs. Sous 6 mois (entre rachat et revente), il y a de fortes chances que vous soyez perdants.

 

[mls]

Trés bien merci pour ces précisions. Pouvez-vous m'aider à y voir plus clair si je vous communique les chiffres ?

 

[ZRR_pigeon]

Trés bien merci pour ces précisions. Pouvez-vous m'aider à y voir plus clair si je vous communique les chiffres ?

ben oui on est tous là pour ca.
donnez les chiffres (frais de dossier, IRA, nouveau taux, ancien taux, capital restant du). avec tout cela on pourra tout calculer.

 

[mls]

ben oui on est tous là pour ca.
donnez les chiffres (frais de dossier, IRA, nouveau taux, ancien taux, capital restant du). avec tout cela on pourra tout calculer.

Prêt actuel :
Taux intérêt hors assurances : 4,37 %
à mars 2015, capital restant dû : 141 186 euros
Reste 222 mois d'échéances
Echeances mensuelles avec assurance : 963 euros

Renégo par notre banque :
Taux intéret : 2,54 %
Reste 194 mois d'échéances
Frais de renégo : 500 euros
Echeances mensuelles avec assurance : 928 euros

Différentiel : + 35 193 euros

Si rachat par autre banque :
145 800 euros (inclus 3 % pénalités)
Taux intéret : 2,25 %
sur 192 mois d'échéances
Frais de dossier : 600 euros
+ frais de garantie 1 895 euros (inclus au crédit)
Echeances mensuelles avec assurance : 962 euros

Merci...

 

[ZRR_pigeon]

vous gagnez autour de 2% en gros sur le taux.
donc un gain en interet d'environ 145K*2/(100*12)= 240 euros par mensualité.

Pour que ca vaille le coup :
vu les couts de changement, ca fait un peu plus de 2 mensualités en gros pour la renego et 10 pour le rachat externe.

c'est pas exact comme calcul mais là en voiture j'ai pas de calculatrice...

 

[mls]

Pour que ca vaille le coup :
vu les couts de changement, ca fait un peu plus de 2 mensualités en gros pour la renego et 10 pour le rachat externe.


Je suis désolé, j'ai pas tout saisi mais attendez d'être arrivé surtout ;-)

ça vaut le coup si on vend après 2 mois de mensualités en cas de renégo ?
ou après 10 mois de mensualités après rachat ?
c'est cela ?

 

[ZRR_pigeon]

ça vaut le coup si on vend après 2 mois de mensualités en cas de renégo ?
ou après 10 mois de mensualités après rachat ?
c'est cela ?

ben oui...

le gain étant d'environ 240€ par mois
la perte immédiate est de 500€ se compense en 2 mois si vous optez pour la renego
la perte immédiate est de 2500€ se compense en 10 mois si vous optez pour le rachat

P.S.: c'est mon collègue qui conduit, je ne suis pas fou !

edit :
j'ai oublié les 3084 € d'IRA !!!!
donc ca donne:
la perte immédiate est de 5584€ se compense en 24 mois si vous optez pour le rachat

 

[Aristide]

Bonjour,

Prêt actuel :
Taux intérêt hors assurances : 4,37 %
à mars 2015, capital restant dû : 141 186 euros


Si rachat par autre banque :
145 800 euros (inclus 3 % pénalités)
Taux intéret : 2,25 %
sur 192 mois d'échéances
Frais de dossier : 600 euros
+ frais de garantie 1 895 euros (inclus au crédit)
Echeances mensuelles avec assurance : 962 euros

En premier, concernant le rachat externe, les chiffres que vous annoncez « ne collent pas ».

1) – L’indemnité de remboursement anticipé (IRA) ce n’est pas 3% mais « Un semestre d’intérêts au taux du prêt sur le montant effectivement remboursé avec plafond de 3% sur le capital restant dû avant remboursement »

Dans votre cas cette IRA sera donc au maximum de 141.186€ x 4,37% / 2 = 3.084,91€

2) – Le montant du crédit « rachat » inclut cette IRA ainsi que 1.895€ de frais de garantie.

Le montant ce ce crédit devrait donc être de :

+ 141.186€ + 3.084€ + 1.895€ = 146.165€ et non pas 145.800€
(=> 146. 765€ si l’on doit, en plus, ajouter les frais de dossier ?)

Avant d’aller plus loin dans les calculs il serait souhaitable que vous confirmiez ces chiffres.

Cdt

 

[Aristide]

Nous sommes en cours de négociation avec notre banque et une autre pour racheter notre crédit immo (taux d'origine 4,20).

Prêt actuel :
Taux intérêt hors assurances : 4,37 %

Le taux du prêt initial est de 4,20% ou bien de 4,57% ?

Si 4,20% l'IRA n'est plus que de 2.964€ ce qui change le montant du crédit "rachat".

Par ailleurs lien ci-dessus vous donne accès un deux billets qui traitent du sujet et l'applicatif joint permet des comparaisons chiffrées.

« Renégociation »….ou bien « Rachat de Crédit » ? (1ère partie) (Blog)
[lien réservé abonné]

« Renégociation »….ou bien « Rachat de Crédit » ? (2ème partie)
[lien réservé abonné]

Mais il faut renseigner tant les caractéristiques du prêt initial que de celui racheté et renégocié car les comparaisons sont faites sur l'ensemble du financement depuis l'origine.

Cdt

 

[RomainP]

Bonjour,

Je déterre ce sujet car je suis dans la même situation. J'ai mon bien immobilier qui est en vente et le crédit qui y est rattaché date de 6 ans. Vous vous doutez bien que le taux d’intérêt est élevé aujourd’hui. En l’occurrence 3.45%.

Enfaite je suis tiraillé entre attendre que mon bien soit vendu et soldé le crédit en cours pour en faire un nouveau sur un autre bien ou racheter le crédit en cours en attendant que mon bien soit vendu.

On me propose un taux de 1.80% mais est ce que je rentrerais dans mes frais si la maison est vendu dans 6mois ? J'en doute pour ma part mais pas mon entourage.

Crédit actuel :
Capital restant dû : 112 920.37€
Taux : 3.45%
Mensualité : 588.36€

Rachat crédit :
Taux : 1.80%
Mensualité : 614.47€
IRA : 3390€ j’ai pris le max soit 3% du capital restant dû
Frais de garantie : 1295€
Frais de dossier (négociable certes) : 500€

La durée restantes ne change pas soit 226 mois.

Concrètement j’aimerais savoir en combien de mois me faudrait-il avant de rentrer dans mes frais et surtout le calcul a effectué.

D’avance merci beaucoup.

 

[gunday]

Crédit actuel :
Capital restant dû : 112 920.37€
Taux : 3.45%
Mensualité : 588.36€

[...]
IRA : 3390€ j’ai pris le max soit 3% du capital restant dû

La règle est 3% ou 6 mois d'intérêt.
Là vous prenez 6 mois de mensualité.
Faites les calculs de manière réaliste, sinon, ça va donner des chiffres compliqué.

Sinon, je ne comprend pas : la durée reste identique, mais votre nouvelle mensualité est de 614 contre 588€ avant ?

 

[RomainP]

Bonjour,

Tout d'abord merci pour l’intérêt que vous portez à ma demande.

J'ai pris 3% du capital restant dû, c'est ce que m'avait dit mon conseiller de mémoire lorsque j'en ai parlé avec lui. Mais c'est vrai que je n'ai pas le contrat sous les yeux à ce moment même. En effet la mensualité a augmenté, je ne l'explique pas. Je peux toujours vous transmettre la simulation de la banque si vous le souhaitez. J’avoue ne pas avoir tilté.

 

[gunday]

Crédit actuel :
Capital restant dû : 112 920.37€
Taux : 3.45%
Mensualité : 588.36€

Rachat crédit :
Taux : 1.80%
Mensualité : 614.47€
IRA : 3390€ j’ai pris le max soit 3% du capital restant dû
Frais de garantie : 1295€
Frais de dossier (négociable certes) : 500€

La durée restantes ne change pas soit 226 mois.

J'avoue être perdu.
En prenant CRD de 113k€, taux à 3,45% sur 19 ans, j'obtiens des mensualités de 676€.

Vous n'auriez pas un PTZ parmi les 113k€ ?
Du genre, 93k€ à 3,45% et 20k€ à 0% ? (on tombe pas loin des 588€ que vous évoquez)



Pour les IRA, cette page indique la règle pour les taux immobiliers : 6 mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt ou 3% du CRD.

Donc même en prenant 3,45% sur 113k€ (calcul peu cohérent, comme vu au dessus), on sera plutôt autour des 2.000€ d'IRA.


Après, pour être honnête, même en étant très généreux, prenons 0€ d'IRA avec 1295€ de frais de garantie et disons 205€ de frais de dossier, ça fait déjà 1.500€ de frais.
Si vous voulez revenir dans vos frais en 6 mois, il vous faut réaliser 250€ d'économie par mois pour être rentable.

Finalement, l'intérêt du rachat est lié à la durée potentielle de la vente.

Sinon, une simple renégociation du taux en interne, pourrais être plus intéressante : logiquement, elle ne déclenche pas d'IRA, ni frais de garantie. A la rigueur juste des frais de dossier.
Par contre, c'est moins évident à négocier.

 

[RomainP]

Et bien je le suis encore plus. Ça devient trop compliqué pour mon petit cerveau qui perd vite le fil avec les chiffres.

Effectivement j'ai un PTZ mais il n'est pas lié au 588€. AH ! J'ai compris ! Si vous trouvez une mensualité de 676€ c'est qu'à la fin de mon PTZ la mensualité d'environ 120€ est basculé sur le prêt à 3.45%. C'est prévu ainsi dans l'échéancier.

Je vous rejoins sur le fait que finalement c'est la durée de vente qui fait l’intérêt ou non d'un rachat ou d'une renégociation (même pour une renégociation on me demande des IRA dans ma banque actuelle).

Concrètement pour connaitre cette fameuse durée de vente du bien où je rentre dans mes frais dans le cadre d'un rachat ou d'une renégociation, il faudrait que j'ai une simulation avec une même durée et un taux d’intérêt inférieur. Ensuite que je fasse la différence avec la mensualité actuelle et celle qu'on me propose. Ainsi je pourrais par une simple division des frais de rachat/renégociation et de la différence entre les 2 mensualités connaitre le nombre de mois où je m'y retrouve financièrement ? C'est cohérent ça ?

J’espère être assez clair pour vous.

 

[gunday]

Concrètement pour connaitre cette fameuse durée de vente du bien où je rentre dans mes frais dans le cadre d'un rachat ou d'une renégociation, il faudrait que j'ai une simulation avec une même durée et un taux d’intérêt inférieur. Ensuite que je fasse la différence avec la mensualité actuelle et celle qu'on me propose. Ainsi je pourrais par une simple division des frais de rachat/renégociation et de la différence entre les 2 mensualités connaitre le nombre de mois où je m'y retrouve financièrement ? C'est cohérent ça ?

Oui, par ailleurs dans le nouveau crédit, pensez à négociez les IRA sur fonds propres, ce sera toujours ce point de gagné.

 

[Aristide]

Bonjour,

(même pour une renégociation on me demande des IRA dans ma banque actuelle).

Non; ce serait illégal.

Ou bien c'est un rachat de crédit interne avec remboursement anticipé par la mise en place d'un nouveau crédit et, là, il peut y avoir une IRA.

Ou bien c'est une vraie renégociation auquel cas il n'y a pas de remboursement anticipé (= c'est l'ancien contrat qui continue avec de nouvelles caractéristiques) et donc il n'y a pas d'IRA.

Par contre, dans ce derniers cas, il peut y avoir des frais de dossier/renégociation..........qui peuvent même être supérieurs à une IRA

C'est cohérent ça ?

Ce serait une approche à partir du "coût du crédit simple" mais pas un calcul juste car vous ne tenez pas compte - dans l'un ou l'autre cas - du manque à gagner en intérêts (au taux de rémunération de votre épargne) sur les différences d'échéances payées (= notion de "Coût Crédit Corrigé" - Éventuellement voir mon blog)

Cdt