Questions sur les SCPI en NP

[gden]

Bonjour
Je suis intéressé pour investir sur des SCPI en NP mais j'ai quelques questions :
1) que se passe t'il le temps que la SCPI trouve un usufruitier ?
2) si je prends la NP sur x années, à partir de quand tourne le compteur des x années : dès mon investissement ?, après le délai de jouissance ?, à partir du moment où un usufruitier est trouvé ?
3) l'usufruitier s'engage t il sur toute la durée de ces x années ? Si non quelles sont les conséquences pour moi ?
4) dans le cas extrême où il n'y a pas d'usufruitier, que se passe-t-il ?
Merci

 

[Buffeto]

1) que se passe t'il le temps que la SCPI trouve un usufruitier ?

rien

2) si je prends la NP sur x années, à partir de quand tourne le compteur des x années : dès mon investissement ?

oui mais délai de jouissance possible

3)Si non quelles sont les conséquences pour moi ?

aucune

4) dans le cas extrême où il n'y a pas d'usufruitier, que se passe-t-il ?

rien

 

[Phil17000]

2) si je prends la NP sur x années, à partir de quand tourne le compteur des x années : dès mon investissement ?, après le délai de jouissance ?, à partir du moment où un usufruitier est trouvé ?

Bonjour,
Je me suis posé la même question et j'ai regardé dans les conventions de démembrement.
Le délai de x années du démembrement court à partir de la fin du délai de jouissance.
Donc un démembrement sur 5 ans devient 5 ans + 3 à 6 mois en moyenne et ça impacte négativement le TRI affiché.

 

[Philou75]

Bonjour,
Je me suis posé la même question et j'ai regardé dans les conventions de démembrement.
Le délai de x années du démembrement court à partir de la fin du délai de jouissance.
Donc un démembrement sur 5 ans devient 5 ans + 3 à 6 mois en moyenne et ça impacte négativement le TRI affiché.

Tout à fait exact, c’est ce qui s’est produit dans mon cas pour chaque souscription de SCPI en NP.

 

[gden]

Merci

 

[sush40]

Je suis egalement interessé par les SCPI en NP, cependant j'ai cru comprendre qu'il n'etait pas possible de revendre ses parts pendant la periode de demembrement? (contrairement à de la nue-pro classique, où il est possible de revendre son bien meme si la periode de demembrement n'a pas aboutie).
Cela semblerait beaucoup moins liquide?

 

[Phil17000]

Je suis egalement interessé par les SCPI en NP, cependant j'ai cru comprendre qu'il n'etait pas possible de revendre ses parts pendant la periode de demembrement? (contrairement à de la nue-pro classique, où il est possible de revendre son bien meme si la periode de demembrement n'a pas aboutie).
Cela semblerait beaucoup moins liquide?

Bonjour,
Oui c'est extrêmement peu liquide en cours de démembrement. Il est seulement possible de revendre de gré à gré. Il faut trouver une contrepartie intéressée par l'achat de la nue-propriété sur la durée résiduelle.
En pratique, mieux vaut considérer que ce n'est pas vendable pendant la durée du démembrement.

 

[sush40]

Interessé par des SCPI en NP car pour le meme prix qu'acheter cash, on detient plus de parts (donc patrimoine plus elevé à la fin du demembrement).

Or en achetant cash nous avons les loyers reversés, et d'apres ce que j'ai lu sur ce forum, le rendement serait meilleur qu'en NP (la décote n'est pas forcement equivalente aux loyers non-versés).

En gros j'ai cru comprendre que les SCPI en nue-pro sont surtout avantageuses si l'on est dans une tranche d'imposition élevée (car on n'est pas imposable sur les loyers que l'on ne touche pas).

Dans mon cas (faible taux d'imposition) cela voudrait dire qu'il est peut etre plus rentable de prendre des parts cash pour generer un meilleur rendement? Meme en etant imposable sur les loyers des SCPI (dans ma tranche d'imposition basse), les loyers touchés sur une periode de 10-15 ans seraient superieurs à la decote que l'on fait à l'achat: il y aurait-il donc un interet à faire de la nue-pro de SCPI si la decote ne vaut pas la somme des loyers reversés meme apres imposition?

 

[Phil17000]

Interessé par des SCPI en NP car pour le meme prix qu'acheter cash, on detient plus de parts (donc patrimoine plus elevé à la fin du demembrement).

Or en achetant cash nous avons les loyers reversés, et d'apres ce que j'ai lu sur ce forum, le rendement serait meilleur qu'en NP (la décote n'est pas forcement equivalente aux loyers non-versés).

En gros j'ai cru comprendre que les SCPI en nue-pro sont surtout avantageuses si l'on est dans une tranche d'imposition élevée (car on n'est pas imposable sur les loyers que l'on ne touche pas).

Dans mon cas (faible taux d'imposition) cela voudrait dire qu'il est peut etre plus rentable de prendre des parts cash pour generer un meilleur rendement? Meme en etant imposable sur les loyers des SCPI (dans ma tranche d'imposition basse), les loyers touchés sur une periode de 10-15 ans seraient superieurs à la decote que l'on fait à l'achat: il y aurait-il donc un interet à faire de la nue-pro de SCPI si la decote ne vaut pas la somme des loyers reversés meme apres imposition?

L'intérêt de la NP c'est la fiscalité.
Ca a du sens, si on est dans une tranche plutôt élevée d'IR et potentiellement exposé au retour de l'ISF.
Sinon, le rendement en NP est plus faible qu'en pleine propriété.

Les nouvelles SCPI visent des rendements en pleine propriété de l'ordre de 6 à 7%.

Alors qu'en nue propriété les TRI sur 8 ans sont (sur un échantillon de "bonnes" SCPI) :

Remake Live : 4.56%
Iroko Zen : 4.56%
Epsilon : 4.27%
Mistral Selection : 4.10%
Transition Europe : 3.40%
Log In : 3.04%
Immorente : 3.04%
Pierval Santé : 2.67%

Tout en ayant son capital complètement bloqué sur cette durée.

 

[Juln]

L'intérêt de la NP c'est la fiscalité.
Ca a du sens, si on est dans une tranche plutôt élevée d'IR et potentiellement exposé au retour de l'ISF.
Sinon, le rendement en NP est plus faible qu'en pleine propriété.

Les nouvelles SCPI visent des rendements en pleine propriété de l'ordre de 6 à 7%.

Alors qu'en nue propriété les TRI sur 8 ans sont (sur un échantillon de "bonnes" SCPI) :

Remake Live : 4.56%
Iroko Zen : 4.56%
Epsilon : 4.27%
Mistral Selection : 4.10%
Transition Europe : 3.40%
Log In : 3.04%
Immorente : 3.04%
Pierval Santé : 2.67%

Tout en ayant son capital complètement bloqué sur cette durée.

les rendements en NP sont net de fiscalité vs rendement en PP fiscalisé. Ca se calcule au cas par cas mais vu les prélèvements sur les loyers ça me semble intéressant dans la majortié des cas et plus créateur de valeurs ! le jeu à mon sens est d'acheter en NP puis dès qu'on est en PP de vendre puis recommencer.

 

[Phil17000]

les rendements en NP sont net de fiscalité vs rendement en PP fiscalisé. Ca se calcule au cas par cas mais vu les prélèvements sur les loyers ça me semble intéressant dans la majortié des cas et plus créateur de valeurs ! le jeu à mon sens est d'acheter en NP puis dès qu'on est en PP de vendre puis recommencer.

Ca va principalement dépendre de la tranche d'imposition. Pour quelqu'un qui n'est pas ou peu fiscalisé, la pleine propriété est plus rentable tout en étant plus liquide en cas de coup dur.

 

[sush40]

et plus créateur de valeurs !

que voulez-vous dire par ça?

je susi d'accord que c'est interessant d'un point de vu fiscalité pour quelqu'un qui est dans une tranche d'IR elevé, mais dans mon cas, (tranche d'IR basse) quel pourrait-etre l'interet si les loyers apres imposition en PP rapportent plus que la decote au moment de l'achat en NP?

 

[Juln]

que voulez-vous dire par ça?

je susi d'accord que c'est interessant d'un point de vu fiscalité pour quelqu'un qui est dans une tranche d'IR elevé, mais dans mon cas, (tranche d'IR basse) quel pourrait-etre l'interet si les loyers apres imposition en PP rapportent plus que la decote au moment de l'achat en NP?

si les loyers après imposition rapportent plus que la décôte, foncez ! vous devez être très peu imposé voir pas du tout car rien que la CSG CRDS est de 17,2% soit environ 1% sur un rendement de 6%

 

[Juln]

Ca va principalement dépendre de la tranche d'imposition. Pour quelqu'un qui n'est pas ou peu fiscalisé, la pleine propriété est plus rentable tout en étant plus liquide en cas de coup dur.

je me trompe peut-être mais il faut etre non imposé pour que ce soit plus intéressant quand on regarde la cgs crds. et il faudra aussi faire attention à ne pas changer de tranche.

 

[Phil17000]

Un document intéressant de l'AMF suite à des contrôles réalisés sur la période 2020-2022.
Notamment sur les conflits d'intérêts lorsque les sociétés de gestion fournissent la contrepartie usufruitière en interne.
[lien réservé abonné]

 

[gden]

Bonjour
Je reviens sur le sujet avec de nouvelles questions...
Quels sont les frais liés à la NP ? Y a t'il juste les frais de souscription classiques des SCPI en PP ?
D'ailleurs sur quelle base sont appliqués ces frais ? Sur le prix NP ou PP ?
Y a t'il d'autres frais lors de la revente par exemple ?
Merci d'avance

 

[Phil17000]

Bonjour
Je reviens sur le sujet avec de nouvelles questions...
Quels sont les frais liés à la NP ? Y a t'il juste les frais de souscription classiques des SCPI en PP ?
D'ailleurs sur quelle base sont appliqués ces frais ? Sur le prix NP ou PP ?
Y a t'il d'autres frais lors de la revente par exemple ?
Merci d'avance

Oui, ce sont les même frais.
L'assiette est celle de la NP (l'usufruitier paye également sa quote-part de frais sur sa partie).
A la revente on subit l'écart classique entre prix de souscription et prix de retrait pour les SCPI à frais d'entrée.
Pour les SCPI sans frais d'entrée, il y'a une pénalité en cas de sortie avant x années.

 

[gden]

Merci Phil17000
Donc si on veut faire tourner les NP en revendant dès le passage en PP pour repartir sur une autre NP il vaut mieux cibler les SCPI sans frais d'entrée car sur une courte période de 5 ans par exemple, le poids des frais sera trop important

 

[Anonyme]

D'une façon ou d'une autre, il y aura toujours des frais.

 

[Phil17000]

Merci Phil17000
Donc si on veut faire tourner les NP en revendant dès le passage en PP pour repartir sur une autre NP il vaut mieux cibler les SCPI sans frais d'entrée car sur une courte période de 5 ans par exemple, le poids des frais sera trop important

Oui, les SCPI sans frais d'entrée sont imbattables pour ce type d'opérations.
Ensuite, si on a envie/besoin de diversifier, il faut surtout regarder les clés de démembrement, les frais d'entrée raisonnables et les rétrocommissions possibles.