Questions sur fiscalité Scpi en direct

[gden]

Bonjour à tous
Un collègue possède 2 studios qu'il loue sous le statut de lmnp.
Aujourd'hui il souhaite profiter des taux bas pour acheter des scpi à crédit et se diversifier sur l'immobilier d'entreprises.
Jai des scpi dans mon assurance vie donc j'ai pu répondre à la plupart de ses interrogations mais pas à toutes.
Voici ses questions en suspens car il souhaite déclarer ses charges au réel :
1) quelles sont les conditions pour pouvoir bénéficier de la fiscalité des charges au réel quand on a que des scpi à déclarer en foncier (puisque ses loyers actuels sont des Bic) ?
2) y a t'il des contraintes par rapport à son statut de lmnp ?
3) les frais d'acquisition des scpi (les fameux 10-12%) sont ils déductibles comme les charges d'intérêts et d'assurance emprunteur ?
4) aura t'il facilement les informations auprès de la société de gestion pour obtenir toutes les charges qui peuvent être déductibles chaque année (sa QP des charges de copropriété ou de travaux de tous les immeubles détenus)
5) pour ceux ayant déjà revendu des parts achetées en direct, avez vous eu des difficultés pour revendre ?
Merci

 

[Buffeto]

1) quelles sont les conditions pour pouvoir bénéficier de la fiscalité des charges au réel quand on a que des scpi à déclarer en foncier (puisque ses loyers actuels sont des Bic) ?

quand on a que des SCPI il n'y a pas de charges à déduire . les charges sont déduites au niveau de la SCPI qui de élivre des revenus fonciers nets

2) y a t'il des contraintes par rapport à son statut de lmnp ?

le LMNP est imposé dans la catégorie des BIC , les revenus des SCPI dans la catégorie des revenus fonciers donc pas d'incidence

3) les frais d'acquisition des scpi (les fameux 10-12%) sont ils déductibles comme les charges d'intérêts et d'assurance emprunteur ?

non

4) aura t'il facilement les informations auprès de la société de gestion pour obtenir toutes les charges qui peuvent être déductibles chaque année (sa QP des charges de copropriété ou de travaux de tous les immeubles détenus)

pas de charges à deduire pour le possesseur de parts de SCPI.

 

[poam5356]

pas de charges à deduire pour le possesseur de parts de SCPI.

Déduction cette année sur loyers touchés l'an dernier :
-> Abandon de loyers à une entreprise disposition Covid 19 : Montant à porter en case 7LS
Peut-être y en aura-t-il encore cette année... Ensuite on espère que ce sera fini!!

 

[Serge B]

Petite précision : Sur la 2044, on reporte bien les bruts, avec déduction des charges et des intérêts d'emprunt, pour chaque pays. En fonction des indications fournies par les IFU pour les SCPI imposables en France tout du moins.
Le report sur la déclaration générale se fait bien pour le net par contre

 

[gden]

Merci à tous pour vos réponses
Si j'ai bien compris il peut déduire globalement les mêmes choses que s'il avait un studio nu hormis les frais d'acquisition de la scpi alors qu'en immobilier classique il aurait pu déduire les frais d'agence et de notaire ?

 

[Tornado05]

Merci à tous pour vos réponses
Si j'ai bien compris il peut déduire globalement les mêmes choses que s'il avait un studio nu hormis les frais d'acquisition de la scpi alors qu'en immobilier classique il aurait pu déduire les frais d'agence et de notaire ?

C'est pour ça que je préfère l'immobilier physique à la pierre papier car tu peux déduire beaucoup de chose tout au long de la location que se soit en nu ou en LMNP. La SCPI hormis les intérêts d'emprunt je ne vois pas donc fiscalité lourde à partir d'une TMI 30%

 

[Serge B]

La fiscalité est bien allégée tout de même si souscription de S.C.P.I. possédant des immeubles situés à l'étranger. On échappe à tout le moins à la CSG et à une partie de l'impôt sur le revenu français (calculs complexes pour évaluer l'incidence des conventions de suppression de la double imposition).

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En contrepartie de ce que qu'évoque Tornado à juste titre, il y a la souplesse et la diversification.

 

[moietmoi]

Bonjour, bien sûr la fiscalité est importante, cependant pour moi le principal intérêt des SCPI ayant des immeubles à l'étranger, est l'émancipation du droit commercial français, qui donne au locataire commercial un pouvoir exorbitant.
Ainsi par exemple, en Allemagne, les locataires n'ayant pas ces droits, ils recherchent à signer des beaux très longs(20ans);
Ceci permet un rendement sur la durée.

 

[gden]

Bonjour
Mon collègue a eu rdv avec son conseiller pour discuter scpi.
Le conseiller l'a informé quand n'ayant des studios en statut lmnp et non en nu, il ne pouvait pas bénéficier du micofoncier pour les scpi mais seulement des charges au réel. D'après les simulations il serait gagnant pendant les 8 premières années du crédit puisque les intérêts et assurances seraient supérieurs à l'abattement de 30% mais après il est perdant sur les 12 ans de crédit restant.
Pouvez-vous confirmer ce que le conseiller lui a dit sur l'impossibilité de prendre le microfoncier dans sa situation car ce serait une gros coup sur le rendement ?
Merci

 

[Buffeto]

Le conseiller l'a informé quand n'ayant des studios en statut lmnp et non en nu, il ne pouvait pas bénéficier du micofoncier pour les scpi mais seulement des charges au réel.

????????
dans les SCPI il n'y a pas de charges .
d'autre part le LMNP fait partie des BIC et les SCPi des revenus fonciers . l'un n'influe pas l'autre.

 

[Serge B]

Les deux statuts sont totalement indépendants…comme le dit Buffetto LMNP=BIC et SCPI = revenus fonciers.

Par contre on ne peut pas bénéficier du micro-foncier si on ne détient que des SCPI dans la catégorie des revenus fonciers : on est obligatoirement au réel : Dans ce cas on déclarera dans la 2044 SP les bruts de la SCPI et les charges données par les IFU + les intérêts des emprunts souscrits s’il y a lieu.

Si on détient simultanément de la location nue et des SCPI dans cette catégorie, on peut dans la limite du plafond opter pour le microfoncier.

En ce cas, on déclare les bruts de la SCPI. Les IFU donnent les valeurs à reporter de façon parfaitement explicite. Il y a une règle particulière en micro-foncier pour les revenus SCPI étrangers donnant lieu à crédit d’impôt (allemands par exemple) , il faudrait que je la recherche si ça intéresse qqn.

 

[gden]

Merci Serge B
Tu confirmes les propos du conseiller.
On a par ailleurs trouver des informations détaillées sur ce point dans l'article suivant : [lien réservé abonné]

 

[azerty4567]

Bonjour,
Je viens de faire un rachat de SCPI qui a généré une plus value, que je dois déclarer. Je suis un peu perdu sur le formulaire à remplir : j'étais parti pour utiliser le 2048-m-SD (CESSIONS DE BIENS MEUBLES OU DE PARTS DE SOCIÉTÉS À PRÉPONDÉRANCE IMMOBILIÈRE), mais dans ce formulaire figure une règle de dégressivité de l'impôt et des charges sociales de 5% par an à partir de la 2e année, qui ne correspond pas aux règles pour les immeubles qui s'appliquaient, je le pensais, aussi aux PV sur les cessions de parts de SCPI. Du coup, je me demande s'il faut utiliser le formulaire 2048-IMM-SD, plus adapté aux cessions d'immeubles en direct, mais qui intègre les taux de dégressivité auxquels je m'attendais. Avez vous été confronté au sujet / avez vous des lumières ? Merci

 

[poam5356]

Bonjour,
Vous n'avez rien à faire, c'est l'organisme gestionnaire de vos parts qui va effectuer cette déclaration, et déduire la part revenant au fisc.
L'imposition, sauf erreur, c'est 19% + 17,2% sur la PV, mais il y a un abattement à appliquer selon l'âge des parts vendues (au moins 6 ans de détention).

 

[azerty4567]

Bonjour,
Vous n'avez rien à faire, c'est l'organisme gestionnaire de vos parts qui va effectuer cette déclaration, et déduire la part revenant au fisc.
L'imposition, sauf erreur, c'est 19% + 17,2% sur la PV, mais il y a un abattement à appliquer selon l'âge des parts vendues (au moins 6 ans de détention).

Merci. La société de gestion ne s'occupe malheureusement pas de la déclaration, mais j'ai trouvé la réponse, c'est le formulaire 2048-m et les abattements sont effectivement les mêmes que ceux de l'immobilier non principal.

 

[JulienL]

3) les frais d'acquisition des scpi (les fameux 10-12%) sont ils déductibles comme les charges d'intérêts et d'assurance emprunteur ?

Non ce n'est pas déductible, mais il existe des moyens de les réduire tu peux passer par des plateformes comme LouveInvest [lien réservé abonné] pour bénéficier d'un cashback. Ça réduira un peu les frais de souscription ...

 

[moietmoi]

3) les frais d'acquisition des scpi (les fameux 10-12%) sont ils déductibles comme les charges d'intérêts et d'assurance emprunteur ?
il n' y pas de frais d'acquisition, donc rien à déduire; cependant le prix de revente de la scpi est moins cher que le prix d'achat;
si vous dépenser 100ke pour acheter des parts d'une scpi qui rapporte 4% vous aurez 4000 de revenus fonciers;

si il y avait des frais d'acquisition par exemple de 10% avec 100ke d'achat vous auriez 90 000 de placé, donc à 4% ,3600 euros de revenus fonciers , et dans ce cas , les frais d'acquisition seraient déductibles;