Questions sur 2 projets de sci familiale MERCI

[niklos]

Sil n y avait personne de la famille dans l'appartement, je pense que le mieux serait de le vendre et de donner le fruit de la vente aux enfants...
Donner un appartement, qui plus est avec un être cher dedans est un peu risqué à mon avis.
Mais la première question est : "est-ce que vos enfants ont envi de recevoir un bien immobilier ? "
A titre très personnel, je fuis l'immobilier autant que je peux (Déjà que pour ma RP c'est pas simple alors en location...), et préfère de loin l'argent "liquide" ou en actions.

 

[Marquisio]

Je crois que ça va se finir comme ça
Quand ma mère sera dépendante,elle quittera l appartement et nous le vendrons pour commencer à donner des sousous aux enfants qui veulent essayer d acheter quelque chose.
D autre part,je suis sidéré par les taxes et impôts divers sur la location:vue notre tranche d impôts ,je ne trouve pas ça rentable du tout(heureusement,c est pour la bonne cause ici ,sinon nous aurions vite revendu )

 

[Sans]

La donation des parts sociales peut être notariée ou ssp. Si notariée, ce sera dans l'acte. Effectivement le donataire pourra s'asseoir dessus quand même. Mais ce sera plus dur. Et cela pourrait amener à une annulation de l'acte d'aliénation... ce qui serait tout de même risqué pour lui. En tout cas ce serait jouer avec le feu.

Annulation de l'acte d'aliénation.... Donc par le donateur ... A condition :
1/ qu'il en soit informé, donc toujours membre de la SCI, comme précisé plus haut ...
2/ autant les conséquences du non respect d'une interdiction d'aliener sur un bien immobilier sont claires "retour à la situation antérieure", autant sur des parts de SCI ... C'est la confusion la plus totale, surtout si la SCI a été liquidée ...
Je suis dans ce cas ... Aucun notaire, ni avocat n'a été capable de m'affirmer dans quelle situation allaient se retrouver les ex associés si l'acte d'aliénation était annulé... et ont conseillé d'assigner pour dol et de trouver une solution à la conciliation, sans aller au procès, et donc de laisser l'acte frappé de nullité, donc la liquidation de la SCI, en l'état.!

 

[Kizzo]

Annulation de l'acte d'aliénation.... Donc par le donateur ... A condition :
1/ qu'il en soit informé, donc toujours membre de la SCI, comme précisé plus haut ...
2/ autant les conséquences du non respect d'une interdiction d'aliener sur un bien immobilier sont claires "retour à la situation antérieure", autant sur des parts de SCI ... C'est la confusion la plus totale, surtout si la SCI a été liquidée ...
Je suis dans ce cas ... Aucun notaire, ni avocat n'a été capable de m'affirmer dans quelle situation allaient se retrouver les ex associés si l'acte d'aliénation était annulé... et ont conseillé d'assigner pour dol et de trouver une solution à la conciliation, sans aller au procès, et donc de laisser l'acte frappé de nullité, donc la liquidation de la SCI, en l'état.!

Je pense en plus qu'il faut agir dans les 5 ans suivant l'acte ou la date de connaissance de l'existence de l'acte...

De mon point de vue - qui vaut ce qu'il vaut - la logique voudrait que la liquidation de la SCI soit refaite si l'aliénation est frappée de nullité, avec tout le bazar que ça entraînerait au Greffe et dont personne ne voudra s'occuper... il peut être demandé en justice un liquidateur ad hoc pour les besoins de la procédure.

La solution d'un accord amiable (avec l'indemnisation qui va) me semble une alternative pas idiote par principe, si le résultat final (rééquilibrer ce qui semble être déséquilibré) prime sur le chemin emprunté.

Pour autant, bien faire les choses tout de suite reste évidemment la meilleure option mais quand le mal est fait...

 

[Sans]

C'est exactement ça
Précision sur le délais de 5 ans : il est au maximum de 5 ans à compter de la signature de l'acte dans le cas d'une liquidation, puisqu'il y a obligatoirement publication d'une annonce légale donc mis à la connaissance de tous. Et même pour certains avocats dès la publication de l'annonce légale de dissolution ! Délais qui pourrait donc être ramené à 3 ans, qui est le délais maximum pour contester une AG, la décision de dissolution étant toujours prise en AG et donc sans acte nécessaire ... Et qui dit décision de dissoudre, dit décision d'aliéner les parts ...
Donc même sur le délais, les avis sont différents !

 

[Kizzo]

C'est exactement ça
Précision sur le délais de 5 ans : il est au maximum de 5 ans à compter de la signature de l'acte dans le cas d'une liquidation, puisqu'il y a obligatoirement publication d'une annonce légale donc mis à la connaissance de tous. Et même pour certains avocats dès la publication de l'annonce légale de dissolution ! Délais qui pourrait donc être ramené à 3 ans, qui est le délais maximum pour contester une AG, la décision de dissolution étant toujours prise en AG et donc sans acte nécessaire ... Et qui dit décision de dissoudre, dit décision d'aliéner les parts ...
Donc même sur le délais, les avis sont différents !

Donc le combat porte sur le délai et pas sur la liquidation... donc chacun a son approche sur la question et le juge tranchera... les limites de la loi c'est qu'elle ne fixe pas la règle mais un principe, pour le reste c'est de la jurisprudence (qu'il faut d'ailleurs prendre avec prudence comme son nom l'indique)
Je comprends que ce soit un casse-tête et là à part un jugement (avec tous les recours etc.) je ne vois pas de solution "simple et claire" à ce problème

 

[Anonyme]

La donation de parts sociales ne peut pas être SSP, ce serait valable fiscalement mais pas civilement.

Mais si un don manuel de parts sociales. En quoi n’est-il pas valable civilement ? Ce sont des valeurs mobilières.
Je ne vois aucun texte qui s’y opposerait.

 

[Kizzo]

Mais si un don manuel de parts sociales. En quoi n’est-il pas valable civilement ? Ce sont des valeurs mobilières.
Je ne vois aucun texte qui s’y opposerait.

Parce que les titres non négociables ne peuvent faire l'objet de don manuel. Cela doit faire l'objet d'une donation, prérogative du notaire.
Ça a été jugé, nullité de l'acte s'il n'est pas reçu devant notaire

 

[Anonyme]

Une référence de jurisprudence ?

EDIT
Trouvé
arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 1 décembre 2016 n°14/08.829
arrêt du 5 juin 2019 de la Cour d’appel de Paris n°17/16.577

 

[Kizzo]

Cour d’appel de Versailles en date du 1 décembre 2016 n°14/08.829