Questions investissement Scellier

[thomas68]

Bonjour,
J'aimerais réaliser un investissement scellier BBC dans un nouveau programme qui va se construire derrière chez moi (signature en 2011).
Cela fait plusieurs semaines que j'étudie la question mais cependant j'ai encore quelques questions qui me trotte dans la tête.
L'appartement est un F2 de 40 m2 avec un balcon de 7m2 et un garage.
Pour le calcul du plafond est ce que cela correspond à 40 + 7/2 (annexe) soit : 33.5 m2 ?
Est ce que la surface du garage peut rentrer dans les annexes ? Si ce n'est pas le cas est ce que je peux le louer séparement ? même en BBC social ?
Comment ca se passe au niveau de la défiscalisation ?
Est ce que le rabotage des plafonds est confimé 2011 ?
Merci d'avance pour votre aide car c'est pas toujours facile de s'y retrouver surtout avec cette nouvelle loi des finances ;(

 

[Gagarine]

Bonjour,

Avant tout, la première question est : "comment je vais sortir de cette opération ?". En bref, pour être rentable, vous devrez revendre à terme votre appartement à quelqu'un qui souhaite en faire sa résidence principale. Est-ce que dans votre région, un F2 de 40m² peut correspondre à cela ? Il faut généralement au minimum un F3 mais il y a des cas particuliers...

 

[pruls]

Bonjour,

Le guide de la surface utile [lien réservé abonné] est le document de référence pour calculer les loyers des logements sociaux, mais il n'es pas connu des architectes, donc méfiance à la lecture des plans, les termes employés ne sont pas forcément interprétés comme dans le guide.

"La surface utile est égale à la surface habitable du logement, telle que définie à l’article R. 111-2 du CCH, augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par arrêté du ministre chargé du logement" (articles R. 331-10 et 353-16-2° du CCH).

La surface habitable d’un logement : " est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres ; [ ... ] Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages,
terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R.111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre" (article R .111-2 ).

Les surfaces annexes : sont définies par l’arrêté du 9 mai 1995, modifié par l’arrêté du 10 mai 1996 du ministre en charge du logement (pris en application des articles R 331-10 et R 353-16-2° du CCH) comme : "les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent : les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias, les vérandas et, dans la limite de 9 m2, les parties de terrasse accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré".

Un point de vigilance par rapport aux plans: Terrasse ou balcon?

Terrasses accessibles privatives et balcons en logements collectifs

Une terrasse est : soit une plate-forme obtenue par surélévation du terrain et construction d'un ouvrage de maçonnerie ou soutènement, sur un ou plusieurs côtés; soit un espace cimenté, dallé ou pavé, de plain pied entre une maison et son jardin; soit une plate-forme découverte reposant sur un corps de bâtiment ou un sous-
sol.

Seule, la catégorie plate forte découverte, dans la mesure où la terrasse est accessible depuis le logement, est prise en compte en tant que surface annexe dans la réglementation de la surface utile. Dans le cas des immeubles construits en gradin, le toit de chaque logement qui sert de terrasse au logement supérieur peut, dans certaines limites, se comparer à un balcon par la taille et le service rendu. C’est pourquoi, réglementairement, (arrêté du 10 mai 1996 modifiant l’arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l’article R 353-16 et de l’article R 331-10 du CCH) toutes les parties de terrasse qui sont accessibles en étage ou qui sont aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré font partie, dans la limite de 9 m2, des surfaces annexes à décompter pour 50 % dans la surface utile.

Les surfaces de terrasse excédant cette limite de 9 m2 ne font pas partie des surfaces annexes : elles sont à considérer comme des surfaces de cours et jardins et sont traitables comme telles en recourant éventuellement à la marge locale sur le loyer au m2 ou à un loyer accessoire.

A la différence de la terrasse, le balcon est construit en surplomb. C'est une plate-forme à hauteur de plancher formant saillie sur une façade et fermée par une balustrade ou un garde-corps .

La limite de 9 m2 ne s'applique pas réglementairement aux balcons. Mais la construction des balcons en porte-à-faux limite, pour des raisons de coût, de solidité et de sécurité, leur largeur et donc leur superficie. Les très grandes surfaces de balcon restent rares.

Celliers ou sous-sol et garages en logement individuel

Il arrive souvent en logement individuel qu’un cellier soit construit entre le garage et le logement proprement dit. La question se pose alors de savoir comment faire la distinction entre les deux types de surface (cellier et garage ) lorsqu’il n’y a pas de limite de séparation physique entre elles. Le problème se pose également dans le
cas des maisons avec sous-sol dont une partie est accessible au stationnement d’un véhicule.
Dans les deux cas, on pourra considérer que le stationnement du véhicule mobilise forfaitairement 12 m2, le surplus étant alors décompté à 50 % en tant que surface annexe entrant dans le calcul de la surface utile.

En tant que bailleur social, il est intéressant de louer le garage avec le logement car cela demande moins de gestion. En tant qu'investisseur, le détacher semble vous intéresser dans la mesure où il est séparé du logement (garage souterrain par exemple) vous pouvez simplement le faire.
A voir si un logement sans garage n'est pas un handicap trop important.

Pour le BBC, exigez un label sinon les entreprises auront vite fait de construire de travers. Si on ne veut pas vous fournir de label, proposez qu'un bureau d'étude indépendant (choisi par vous) vienne vérifier le bâtiment et qu'un résultat négatif du test soit une clause suspensive.
Mais si label était refusé, à votre place, je partirais en courant.

Cordialement.

 

[ZRR_pigeon]

Pour le BBC, exigez un label sinon les entreprises auront vite fait de construire de travers. Si on ne veut pas vous fournir de label, proposez qu'un bureau d'étude indépendant (choisi par vous) vienne vérifier le bâtiment et qu'un résultat négatif du test soit une clause suspensive.
Mais si label était refusé, à votre place, je partirais en courant.

Cordialement.

Je me permets d'insister la dessus, car c'est un tres bon conseil. Surtout en ce moment charniere entre deux normes (BBC et non BBC). votre projet a surement eu un permis de construire il y a plusieurs annees et un plan de financement qui ne prevoyait pas cette arrivée brutale de ce label (forcée par la fiscalite). donc plusieurs promoteurs ne l'ont pas prevu, et ne compte pas le faire.
Comme dit Pruls, soyez intraitable. Vous risquez de ne pas l'acheter car il y a aura toujours un blaireau qui achetera sans poser de questions, c'est le probleme du Scellier...

 

[pruls]

Faut notamment penser que les logements doivent avoir un Diag de Perf Energétique (DPE), c'est à dire l'étiquette comme pour les frigo.

 

[thomas68]

Ca serait plutot pour investissement sur le long terme pour un complément de revenu.
Effectivement je vais me renseigner pour ces histoires de label BBC , mais il faut savoir que le promoteur est connu comme le loup blanc , nous habitons nous même un appartement qui a été construit part eux et ce sont des gens très sérieux.
De plus c'est 3 petits complexes de 6 appartements.
Pour le garage cela me permet d'aller au dela du plafond,en sachant que le loyer demandé sera de 370 euros ce qui est vraiement pas cher pour le quartier même en social.
Est ce qu'on sait si le rabotage des plafonds de loyer est confirmé ?
C'est vrai qu'il faut être prudent avec le scellier, c'est pour ca aussi qu'on vise ce programme qui se trouve à 100 m de chez nous et qui n'est pas un complexe de 50 appartements.

 

[thomas68]

Si on achète un appartement en rez de jardin et qu'il a une terrasse dallé est ce qu'on peut condisérer la terrasse dallé en surface annexe ?
D'après le texte je pense que oui mais un avis supplémentaire est toujours appréciable
Quand on loue un garage je pense qu'il faut payer des impots sur les revenus foncier pour l'appart en fonction de sa tranche d'imposition ?

 

[pruls]

Pour la terrasse:

Seule, la catégorie plate forte découverte, dans la mesure où la terrasse est accessible depuis le logement, est prise en compte en tant que surface annexe dans la réglementation de la surface utile.

Pour le jardin, voir:

31 Majoration locale de loyer pour jardin

 

[ZRR_pigeon]

Si on achète un appartement en rez de jardin et qu'il a une terrasse dallé est ce qu'on peut condisérer la terrasse dallé en surface annexe ?

A la limite peu importe la surface ou la definition dans les textes, cela ne jouera que sur la valeur du "loyer plafond". Hors vous ne le louerez pas au plafond. Vous le louerez au prix du marché. Renseignez vous plutot la dessus, vous eviterez bien des desillusions...

 

[thomas68]

on a de la marge au niveau du loyer, surtout avec le nouveau plafond pour 2011.
On sera à 360 euros pour l'appart (en social) et je pense 60 euros pour le garage ce qui nous fait 420 euros pour un logement neuf bbc dans un très bon quartier alors qu'en général dans le même quartier pour un logement ancien ca se loue 460 et plus.
Après c'est sur qu'on aura pas de mal à la louer surtout qu'il y a de la demande.
Mais bon je voulais quand mêle savoir si je peux compter la terrasse dallée même si ca ne va pas changer grandement le loyer.
Par contre est ce que la baisse des plafonds a été confirmée ?
Merci d'avance

 

[pruls]

Dans la mesure où vous POUVEZ optimiser à la hausse votre loyer, vous pouvez (si on vous l'autorise localement) prévoir un loyer accessoire pour le jardin en plus du loyer plafond du logement, et en plus d'un loyer accessoire pour le garage.

Je vous conseille donc de vous rapprocher de votre DDT afin d'échanger avec la personne qui est en charge des conventions APL.

Attention quand même aux plafonds de ressources des personnes auxquelles vous pourrez louer le logement. En effet, les contraintes du PLS ne pèsent pas uniquement sur le loyer.

 

[thomas68]

Merci pour l'info, en ce qui concerne le plafond il n'y as pas de soucis on est dans clous , et toute manière même en scellier normal je crois pas qu'on aurait souvent dépasser ces plafonds surtout pour un F2 (alsace, colmar).

 

[ZRR_pigeon]

je crois pas qu'on aurait souvent dépasser ces plafonds surtout pour un F2 (alsace, colmar).

Quand j'ai achete (fin 2008), on me disait que Colmar etait archi-saturé de logements, suite a une frenesie de construction dopé par le marché locatif qui etait effectivement en tension avant cette frenesie.

Qu'en est-il aujourd'hui ? Y a-t-il toujours ce fort desequilibre en faveur de l'offre ?

 

[thomas68]

Quand j'ai achete (fin 2008), on me disait que Colmar etait archi-saturé de logements, suite a une frenesie de construction dopé par le marché locatif qui etait effectivement en tension avant cette frenesie.

Qu'en est-il aujourd'hui ? Y a-t-il toujours ce fort desequilibre en faveur de l'offre ?

Cela dépends du quartier,en 2008 il y a eu bcp de constructions , c'etais surtout des gros ensembles mal situés avec des charges élévées.
Nous avons choisi un programme quartier maraichers (c'est le poumon vert à 2 pas du centre ville) dans un ensemble de 3 petites résidences de 6 appartements avec de faibles charges.
Je voulais éviter les gros ensembles pour pas me retrouver à louer mon appart en même temps que 30 autres personnes scellier c'est bien mais il faut bien cadrer son projet sinon c'est la cata