Questions diverses sur prêt immobilier

[O_Fortuna_PLS]

Bonjour,

Pour l'acquisition de notre résidence principale nous avons eu les 2 propositions suivantes (La Banque Postale) :

- prêt : 298.5K | apport 128.5K | 15 ans | Tx d'int. 0.65% | TAEG 1.1% | Coût crédit : 32K
ou
- prêt : 380K | apport 48K | 20 ans | Tx d'int. 0.88% | TAEG 1.25% | Coût crédit : 57.5K

Nous disposons de 400K d'épargne, j'en suis arrivé à la conclusion (sans doute erronée) que pour trancher cela dépendrait de la rémunération des 80K empruntés en moins dans le cas de l'emprunt sur 20 ans, l'épargne qui ne serait pas apportée devant a minima compenser le surcoût du crédit (57.5-32 = 25.5K), soit une rémunération à 1.4% pendant 20 ans (80K*1.014^20)-80K=25.5K

Il y a surement d'autres points à prendre en compte auxquels je ne pense pas...

Autres questions :
- le conseiller m'a remis une "Simulation de projet immobilier", est-ce que ce document est recevable pour justifier de la recherche d'un prêt immobilier (je pense notamment à la clause suspensive d'obtention du prêt immobilier) ou faut-il un document du type "Offre ferme"?
- est-il normal qu'il n'y est pas dans la simulation les conditions détaillées du prêt , ex : les pénalités en cas de remboursement anticipés, etc?
- question un peu pareil pour l'AID, j'ai lu le post d'Aristide sur le sujet avec attention mais je n'ai rien sur les délais d'attente, de franchise, de plafond, etc. Les seuls infos : Quotité = 100% + Couverture : DC / PTIA / PTIA acc / ITT + les coûts pour ma compagne et moi-même
- concernant la garantie, idem ne figure que "Frais de garantie", même s'il s'agit d'une caution dont apparemment on nous reverserait la moitié en fin de prêt, est-ce que tout cela est compris dans le TAEG? Est-il possible de faire jouer la concurrence pour la garantie comme c'est le cas pour l'assurance invalidité-décès?

Merci pour votre aide (très précieuse)...

 

[O_Fortuna_PLS]

J'ai oublié de préciser que pour ma 1ère question le tx d’endettement est de 35% dans les 2 cas.

 

[moietmoi]

- le conseiller m'a remis une "Simulation de projet immobilier", est-ce que ce document est recevable pour justifier de la recherche d'un prêt immobilier (je pense notamment à la clause suspensive d'obtention du prêt immobilier) ou faut-il un document du type "Offre ferme"?

une telle simulation, est juste un document non contractuel, qui n'engage personne;
concernant la clause supensive, c'est un refus de prêt,dans les termes du compromis qui peut vous permettre de sortir del'achat; sinon, c'est effectivement une offre , document contractuel qui est le document de référence

 

[Aristide]

Bonjour,

Bonjour,

Pour l'acquisition de notre résidence principale nous avons eu les 2 propositions suivantes (La Banque Postale) :

- prêt : 298.5K | apport 128.5K | 15 ans | Tx d'int. 0.65% | TAEG 1.1% | Coût crédit : 32K
ou
- prêt : 380K | apport 48K | 20 ans | Tx d'int. 0.88% | TAEG 1.25% | Coût crédit : 57.5K

Nous disposons de 400K d'épargne, j'en suis arrivé à la conclusion (sans doute erronée) que pour trancher cela dépendrait de la rémunération des 80K empruntés en moins dans le cas de l'emprunt sur 20 ans, l'épargne qui ne serait pas apportée devant a minima compenser le surcoût du crédit (57.5-32 = 25.5K), soit une rémunération à 1.4% pendant 20 ans (80K*1.014^20)-80K=25.5K

Il y a surement d'autres points à prendre en compte auxquels je ne pense pas...

Pour comparer de façon fiable et pertinente ces propositions avec des caractéristiques différentes ( dont durées+ apports ) en tenant compte du manque à gagner en intérêts tant sur l'apport personnel que sur les échéances payées (= Notion de "coût du crédit corrigé" et/ou "Valeur patrimoine total acquis au terme de la durée la plus longue", il faudrait connaître :

=> Le détail de chacun des deux plans de financement :

+ "Besoins = Emplois = Dépenses" avec tous les frais annexes (= Coût achat bien physique + Coût travaux éventuels + Frais négociation + Frais acte notarié + Frais Courtage éventuels + Frais de dossier + Frais de garantie + Parts sociales éventuelles".

=> La totalité des échéances assurances comprises (obligatoires et facultatives) pour chacun des prêts des plans de financement.

A toutes fins utiles:

Choisir le meilleur plan de financement immobilier………..oubliez le TAEG
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Applicatif joint : Meilleure_Offre [lien réservé abonné]

- le conseiller m'a remis une "Simulation de projet immobilier", est-ce que ce document est recevable pour justifier de la recherche d'un prêt immobilier (je pense notamment à la clause suspensive d'obtention du prêt immobilier) ou faut-il un document du type "Offre ferme"?

Cette simulation encore appelée "Proposition de financement" n'engage pas du tout la banque et ne justifie pas la recherche d'un prêt immobilier.
En cas d'acceptation, seule "l'offre de prêt" respectant la réglementation tant sur la forme que sur le fond engage la banque.
En cas de refus c'est une lettre de vous le notifiant qui est nécessaire.

- est-il normal qu'il n'y est pas dans la simulation les conditions détaillées du prêt , ex : les pénalités en cas de remboursement anticipés, etc?

Oui; il s'agit d'un simple simulation
Les autres détails, caractéristiques et modalités diverses sont dans "l'offre de prêt".

- question un peu pareil pour l'AID, j'ai lu le post d'Aristide sur le sujet avec attention mais je n'ai rien sur les délais d'attente, de franchise, de plafond, etc. Les seuls infos : Quotité = 100% + Couverture : DC / PTIA / PTIA acc / ITT + les coûts pour ma compagne et moi-même

Ces conditions seront dans les "conditions de l'assurance" fournies par l'assureur ou/et dans "l'offre de prêt".

- concernant la garantie, idem ne figure que "Frais de garantie", même s'il s'agit d'une caution dont apparemment on nous reverserait la moitié en fin de prêt,

A ma connaissance seul Crédit Logement restitue une partie du seul dépôt de garantie (= donc rien sur la commission de caution) et le pourcentage de ristourne varie en fonction du résultat d'exploitation de chaque génération trimestrielle des dossiers cautionnés; la moyenne étant de l'ordre de 70%

est-ce que tout cela est compris dans le TAEG?

Oui.
Mais ainsi que je le dis, l'écris et le répète depuis une dizaine d'années comparer des offres de prêts sur la base du TAEG alors que:
+ Les durées sont différentes
+ L'apport personnel est différent (Apport = prêt que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne).

=> C'est de la foutaise

Est-il possible de faire jouer la concurrence pour la garantie comme c'est le cas pour l'assurance invalidité-décès?

Certaines ont leur propre société de caution filiale et unique; dans ce cas elle est imposée.
D'autres ont deux sociétés partenaires, leur filiale et Crédit Logement par exemple.

Outre la caution une garantie réelle immobilière (privilège prêteur deniers "PPD/IPPD" et/ou hypothèque) peut aussi être envisagée (Souvent plus chère que la caution)

Dans la pratique l'emprunteur n'a guère le choix..

Cdt

 

[O_Fortuna_PLS]

A toutes fins utiles:

Bonjour Aristide,

Avant tout de chose, merci d’avoir pris le temps de me répondre, et plus globalement merci pour tout ce que tu fais sur ce forum.

Je vais commencer par la problématique « Simulation de projet immobilier » / « Offre de prêt » qui englobe plusieurs de mes questions. De ce que j’ai compris de mon rdv avec mon conseiller c’est que pour avoir une offre de prêt il fallait accepter la simulation, ce qui me paraît être un non-sens car en gros il faut que j’accepte les conditions avant d’en avoir connaissance. Je trouve ça un peu bizarre, aurais-tu des conseils à me donner sur ce point ?

Concernant la comparaison, entre l’offre sur 15 ans ou sur 20 ans. Je viens de lire certains des articles que tu as fait sur la critique du TEG/TAEG. En étant honnête, je comprends l’idée globale en étant loin d’en saisir tous les tenants et aboutissants, ce qui est un peu frustrant ! C’est là que la matrice Excel que tu m’a communiquée arrive à point nommé ! Le fichier un intuitif donc j’ai pu remplir la 1ère partie assez facilement :



Néanmoins pour la 2ème partie, si j’ai bien compris il s’agit de renseigner l’échéancier complet, et là problème, je n’ai aucun détail dans la simulation, ex pour l’offre sur 15 ans :

- Mensualités hors assurance : 1 740,97
- Tx d’intérêt 0.65% - TAEG 1.11% - Coût crédit : 31 099.65
- TAEA emprunteur 1 : 0.29 (cotisation mensuelle moyenne : 35.58 avec maxi 69.95 et mini 0.41) – coût assurance : 6405.29
- TAEA emprunteur 2 : 0.26 (cotisation mensuelle moyenne : 31.77 avec maxi 62.19 et mini 0.36) – coût assurance : 5719.06

Je suppose (mais j’aimerais que tu confirmes stp) qu’avec ces informations je ne peux pas remplir correctement cette partie, et qu’il faudrait que le conseiller me donne l’échéancier complet (chose qu’il ne peut me fournir que si j’accepte la simulation d’après ces dires), là-encore donc je ne vois pas trop comment m’en sortir.


Mensualité remplie avec l'échéance hors assurance + moyenne de l'assurance décès.......

Merci par avance pour ton aide.

 

[Aristide]

Je vais commencer par la problématique « Simulation de projet immobilier » / « Offre de prêt » qui englobe plusieurs de mes questions. De ce que j’ai compris de mon rdv avec mon conseiller c’est que pour avoir une offre de prêt il fallait accepter la simulation, ce qui me paraît être un non-sens car en gros il faut que j’accepte les conditions avant d’en avoir connaissance. Je trouve ça un peu bizarre, aurais-tu des conseils à me donner sur ce point ?

Il faut bien que le conseiller ait votre accord sur les caractéristiques du crédits afin de valider le dossier dans le système d'information et éditer l'offre correspondante.

Cette simulation = proposition de financement ressort d'une négociation; c'est à vous de négocier toutes les caractéristiques du crédit avant de donner votre accord..........mais qui peut n'être que provisoire si, par exemple vous obtenez de meilleures propositions de banques concurrentes.

Concernant la comparaison, entre l’offre sur 15 ans ou sur 20 ans. Je viens de lire certains des articles que tu as fait sur la critique du TEG/TAEG. En étant honnête, je comprends l’idée globale en étant loin d’en saisir tous les tenants et aboutissants, ce qui est un peu frustrant !

L'idée est simple:

+ Le "coût du crédit simple" représente ce qui est réellement payé en "intérêts + primes assurances obligatoires et facultatives + frais dossier + frais garanties + parts sociales + autres frais liés au crédit"

+ Mais l'apport personnel, puisé dans l'épargne, immobilisé dans le bien acquis prive l'acquéreur/emprunteur des intérêts sur cet apport ce qui, bien que n'étant pas un débours réel comme ci-dessus, reste néanmoins un "moindre produit financier". C'est un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne et lors d'une comparaison de plans de financement, cette "moindre rémunération" a forcément une incidence si lesdits apports diffèrent; ce qui est votre cas.

+ Même raisonnement avec les échéances payées que vous ne pouvez pas/plus rentabiliser sur un compte d'épargne.

+ Partant de là deux critères de comparaisons qui orientent strictement vers le même choix sont calculés::

1) - Le "Coût du Crédit corrigé" qui est la somme du "coût du crédit simple" + manque à gagner en intérêts au taux de l'épargne sur l'apport immobilisé + Manque à gagner en intérêts au même taux sur les échéances payées.

2) - Valeur du patrimoine total acquis au terme de la durée la plus longue des plans de financement = Valeur patrimoine physique supposé sans plus valus ni moins value + Valeur du patrimoine financier.

Car, en effet si vous avez d'une part une mensualité m15" pendant 15 ans et, d'autre part, une autre "m20" pendant 20 ans
+ La différence "m15" - "m20" pourra être rentabilisée pendant 15 ans, et ensuite, la totalité de "m15" pourra être placée jusqu'au terme des 20 ans
+ Même raisonnement pour la différence d'apport personnel.

=> Et, dans mes tableaux de calculs, dans la zone dite "Contrôle de cohérence" vous pouvez constater que le total "Coût du crédit corrigé" + "Valeur du patrimoine total" = valeur constante quel que soit le plan de financement.
= Normal car quand le coût du crédit corrigé augmente la valeur du patrimoine diminue et inversement.

C’est là que la matrice Excel que tu m’a communiquée arrive à point nommé ! Le fichier un intuitif donc j’ai pu remplir la 1ère partie assez facilement :

Ce semble correctement rempli

Néanmoins pour la 2ème partie, si j’ai bien compris il s’agit de renseigner l’échéancier complet, et là problème, je n’ai aucun détail dans la simulation, ex pour l’offre sur 15 ans :

- Mensualités hors assurance : 1 740,97
- Tx d’intérêt 0.65% - TAEG 1.11% - Coût crédit : 31 099.65
- TAEA emprunteur 1 : 0.29 (cotisation mensuelle moyenne : 35.58 avec maxi 69.95 et mini 0.41) – coût assurance : 6405.29
- TAEA emprunteur 2 : 0.26 (cotisation mensuelle moyenne : 31.77 avec maxi 62.19 et mini 0.36) – coût assurance : 5719.06

Je suppose (mais j’aimerais que tu confirmes stp) qu’avec ces informations je ne peux pas remplir correctement cette partie, et qu’il faudrait que le conseiller me donne l’échéancier complet (chose qu’il ne peut me fournir que si j’accepte la simulation d’après ces dires), là-encore donc je ne vois pas trop comment m’en sortir.

Oui; il faut connaître toutes les échéances assurances obligatoires et facultatives comprises.
Mais s'il s'agit de mensualités constantes les échéances sont faciles à calculer.
Maintenant il faudrait aussi pouvoir calculer les primes d'assurances mais il manque beaucoup d'informations :
=> Quelle assiette ?
+ Capital initial
+ Capital restant dû (CRD)

=> Si CRD
+ Technique "out" = échéances assurances comprises dégressives
+ Technique "in" = échéances assurances comprises constantes

=> Quelle que soit l'assiette et la technique
+ Quel(s) taux de primes emprunteur ?
+ Quel(s) taux de primes co-emprunteur ?

Sans la totalité des échéances assurances comprises une comparaison fiable et pertinent n'est pas possible.
=> Elle le deviendra après réception des offres en mettant à profit le délai minimum de 11 jours de réflexion avec un maximum de 30 jours.

Mensualité remplie avec l'échéance hors assurance + moyenne de l'assurance décès.......

Une moyenne ne serait pertinente que si les primes sont basées sur le capital initial et si le taux des primes est fixe sur toute la durée.

Cdt

 

[O_Fortuna_PLS]

Il faut bien que le conseiller ait votre accord sur les caractéristiques du crédits afin de valider le dossier dans le système d'information et éditer l'offre correspondante.

Cette simulation = proposition de financement ressort d'une négociation; c'est à vous de négocier toutes les caractéristiques du crédit avant de donner votre accord..........mais qui peut n'être que provisoire si, par exemple vous obtenez de meilleures propositions de banques concurrentes.

L'idée est simple:

+ Le "coût du crédit simple" représente ce qui est réellement payé en "intérêts + primes assurances obligatoires et facultatives + frais dossier + frais garanties + parts sociales + autres frais liés au crédit"

+ Mais l'apport personnel, puisé dans l'épargne, immobilisé dans le bien acquis prive l'acquéreur/emprunteur des intérêts sur cet apport ce qui, bien que n'étant pas un débours réel comme ci-dessus, reste néanmoins un "moindre produit financier". C'est un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne et lors d'une comparaison de plans de financement, cette "moindre rémunération" a forcément une incidence si lesdits apports diffèrent; ce qui est votre cas.

+ Même raisonnement avec les échéances payées que vous ne pouvez pas/plus rentabiliser sur un compte d'épargne.

+ Partant de là deux critères de comparaisons qui orientent strictement vers le même choix sont calculés::

1) - Le "Coût du Crédit corrigé" qui est la somme du "coût du crédit simple" + manque à gagner en intérêts au taux de l'épargne sur l'apport immobilisé + Manque à gagner en intérêts au même taux sur les échéances payées.

2) - Valeur du patrimoine total acquis au terme de la durée la plus longue des plans de financement = Valeur patrimoine physique supposé sans plus valus ni moins value + Valeur du patrimoine financier.

Car, en effet si vous avez d'une part une mensualité m15" pendant 15 ans et, d'autre part, une autre "m20" pendant 20 ans
+ La différence "m15" - "m20" pourra être rentabilisée pendant 15 ans, et ensuite, la totalité de "m15" pourra être placée jusqu'au terme des 20 ans
+ Même raisonnement pour la différence d'apport personnel.

=> Et, dans mes tableaux de calculs, dans la zone dite "Contrôle de cohérence" vous pouvez constater que le total "Coût du crédit corrigé" + "Valeur du patrimoine total" = valeur constante quel que soit le plan de financement.
= Normal car quand le coût du crédit corrigé augmente la valeur du patrimoine diminue et inversement.

Ce semble correctement rempli

Oui; il faut connaître toutes les échéances assurances obligatoires et facultatives comprises.
Mais s'il s'agit de mensualités constantes les échéances sont faciles à calculer.
Maintenant il faudrait aussi pouvoir calculer les primes d'assurances mais il manque beaucoup d'informations :
=> Quelle assiette ?
+ Capital initial
+ Capital restant dû (CRD)

=> Si CRD
+ Technique "out" = échéances assurances comprises dégressives
+ Technique "in" = échéances assurances comprises constantes

=> Quelle que soit l'assiette et la technique
+ Quel(s) taux de primes emprunteur ?
+ Quel(s) taux de primes co-emprunteur ?

Sans la totalité des échéances assurances comprises une comparaison fiable et pertinent n'est pas possible.
=> Elle le deviendra après réception des offres en mettant à profit le délai minimum de 11 jours de réflexion avec un maximum de 30 jours.


Une moyenne ne serait pertinente que si les primes sont basées sur le capital initial et si le taux des primes est fixe sur toute la durée.

Cdt

Bonjour Aristide,

Merci pour ta réponse, je comprend mieux avec ces explications

Pour le moment nous faisons jouer la concurrence entre les banques et nous nous servirons de ton fichier en temps utile (pour la comparaison entre la meilleure offre sur 15 ans et 20 ans).

En tout cas, peut-être que notre cas personnel illustre bien le problème du TAEG car voici nos 2 meilleurs offres pour le moment sur 20 ans :



Même TAEG annoncé et 4462€ d'écart sur le coût total du prêt coût du crédit simple !
On a pas approfondi car les 2 banques doivent revenir vers nous avec une nouvelle offre mais c'est pour dire!!!

 

[Aristide]

Bonsoir,

Le coût du crédit simple est le plus mauvais critère de comparaisons parmi ceux qui existent.

A toutes fins utiles:

Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »

Etude ANIL 1999 - Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification

Etude réalisée avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat

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Première partie
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Seconde partie
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Troisième partie
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Quatrième partie
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Cdt

 

[O_Fortuna_PLS]

Bonsoir,

Le coût du crédit simple est le plus mauvais critère de comparaisons parmi ceux qui existent.

A toutes fins utiles:


Cdt

Bonjour Aristide,

Nous avons fini notre tour des banques, il nous reste désormais à choisir entre 2 offres, l’une sur 15 ans, l’autre sur 20 ans (obtenues dans la même banque) :





La simulation avec un taux de rémunération de l’épargne à 0.5% donne un net avantage à un endettement sur 15 ans -banque A- (à noter que j’ai dû ajouter 20K€ au coût du logement et 20K€ à l’apport personnel dans le tableur car la banque refuse de financer le mobilier) :



Néanmoins j’ai souhaité gommer le coût de l’assurance emprunteur que nous allons nécessairement renégocier auprès d’un autre établissement en procédant de la manière suivante :

1. Simulations sur 15 et 20 ans via le comparateur d’assurance emprunteur mis en place par l’UFC Que Choisir ==> [lien réservé abonné]
2. Puis, en se basant sur les mensualités du prêt hors assurance qui sont fixes, ajout du coût de l’assurance emprunteur (ex : banque A, mensualité HA : 1622.74+111.1 = 1733.85 € + coût mensuel fixe assurance emprunteur renégociée : 32 € soit 1765.85€)
3. Maj du tableur en conséquence

Dès lors j’obtiens la simulation suivante :




Mes questions :

• Est-ce que le fait prendre en compte dès à présent le coût corrigé de l’assurance emprunteur est pertinent ?
• Est-ce que désormais pour faire mon choix, je dois m’interroger sur notre capacité à rémunérer notre épargne au-delà du taux pivot de rémunération qui ressort à 1.33% ? Ce qui reviendrait à analyser la rémunération actuelle de notre épargne mais également à faire un pronostic sur l’évolution du taux de l’épargne dans le future selon notre sensibilité au risque.

Par avance merci !

 

[Aristide]

Bonjour,

(à noter que j’ai dû ajouter 20K€ au coût du logement et 20K€ à l’apport personnel dans le tableur car la banque refuse de financer le mobilier) :

Absolument normal

1. Simulations sur 15 et 20 ans via le comparateur d’assurance emprunteur mis en place par l’UFC Que Choisir ==> [lien réservé abonné]

D'une part ce simulateur vous affiche une prétendue économie en euros (coût crédit simple) sur le total des primes d'assurances payées mais sans savoir comment votre banque les calcule puisqu'elle ne demande :

+ Ni la technique utilisée (sans être exhaustif j'ai analysé 20 techniques = voir ci-dessous)
+ Ni le taux des primes concernées.

Or votre banque est une banque mutualiste où chaque caisse régionale a ses propres techniques et ses propres taux de primes.

=> L'on ne voit donc pas quelle est la pertinence/fiabilité de telles simulations ?

Assurance Décès-Invalidité - Comparaisons de vingt techniques différentes de calcul des primes
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...entes-de-calcul-des-primes.39494/#post-367577

D'autre part c'est un "Coût moyen mensuel des assurances" qui est indiqué ce qui ne reflète pas du tout le coût réel.

Vous connaissez l'adage "le temps, c'est de l'argent"; il est encore plus vrai pour tous calculs financiers.

Il semble en effet facile de comprendre que - financièrement parlant - ce n'est pas du tout la même chose de payer:
+ 180 primes progressives
+ 180 primes dégressives
=> Le total donnant le même coût que 180 primes constantes.

=> En tout cas, financièrement parlant, c'est un non sens par rapport au concept de "Coût du crédit corrigé".

Ceci étant si vous pouvez comparer diverses propositions d'assurances qui utilisent strictement la même technique de calcul, des simulations basées sur le Coût mensuel moyen des primes" seront toujours aussi inexactes en valeurs absolues mais, en valeurs relatives, les comparaisons resteront pertinentes.

Puis, en se basant sur les mensualités du prêt hors assurance qui sont fixes, ajout du coût de l’assurance emprunteur (ex : banque A, mensualité HA : 1622.74+111.1 = 1733.85 € + coût mensuel fixe assurance emprunteur renégociée : 32 € soit 1765.85€)

Est-ce que le fait prendre en compte dès à présent le coût corrigé de l’assurance emprunteur est pertinent ?

Tout est expliqué ci-dessus

Est-ce que désormais pour faire mon choix, je dois m’interroger sur notre capacité à rémunérer notre épargne au-delà du taux pivot de rémunération qui ressort à 1.33% ? Ce qui reviendrait à analyser la rémunération actuelle de notre épargne mais également à faire un pronostic sur l’évolution du taux de l’épargne dans le future selon notre sensibilité au risque

Si le taux pivot de rémunération de l'épargne est calculé à 1,33% cela signifie qu'à ce taux les offres "A" et "B" sont financièrement équivalentes.

Et si à 1,33% "A" est la meilleure, à 1,34% - ou plus - de taux réel de rémunération de l'épargne c'est la banque "B" qu'il faudrait alors privilégier.

Si vous connaissez le taux réel de rémunération de votre épargne vous pouvez le renseigner à la place du 0,50% positionné par défaut.

Mais, sur un période de 15/20 ans je suis très dubitatif sur la pertinence d'une anticipation dudit taux ???

Cdt

 

[O_Fortuna_PLS]

=> En tout cas, financièrement parlant, c'est un non sens par rapport au concept de "Coût du crédit corrigé".

Bonjour Aristide,

Nous empruntons au Crédit Agricole, notre coût d’assurance est fixe sur toute la durée du prêt. Si je parviens à avoir un devis avec une assurance dont les mensualités sont fixes avec le même mode de calcul sur toute la durée du prêt, cela peut-il être pertinent ? Je trouvais intéressant de transcrire l’impact de cette renégociation sur le taux pivot de rem. de l’épargne mais je me pose peut être trop de questions...


Enfin, pour être sûr d’avoir bien compris : entre l’emprunt sur 15 et 20 ans, il y a une différence d’apport de 80K€.

Est-ce uniquement sur la rémunération de ces 80K€ que je dois m’interroger ? Si oui, est-on d’accord sur le fait que dois-je m’interroger sur ma capacité à maintenir un taux de rémunération > au taux pivot sur la durée de prêt la plus longue (soit 20 ans) , donc à dégager un capital à terme de 80000 * (tx pivot) ^20

Merci

 

[Aristide]

Bonjour,

Nous empruntons au Crédit Agricole, notre coût d’assurance est fixe sur toute la durée du prêt. Si je parviens à avoir un devis avec une assurance dont les mensualités sont fixes avec le même mode de calcul sur toute la durée du prêt, cela peut-il être pertinent ?

Oui mais il faut faire très attention car il y a deux techniques de calcul des primes d'assurances où les mensualités assurances comprises sont fixes:

+ Primes assises sur le capital initial (à priori comme au CA ?)
+ Primes assises sur le capital restant dû "technique in"

=> Mais - à taux de primes identiques - cette dernière coûte plus cher tant en intérêts qu'en assurances.

J'ai très souvent expliqué que, parmi les très nombreuses techniques de calcul des primes possibles (voir post antérieur) il y en a trois utilisées le plus fréquemment soit avec une assiette:

+ Sur capital initial (CI) - (comme CA à priori) ?
+ Sur capital restant dû "technique in" (CRD IN)
" Sur capital restant dû "technique out" (CRD OUT)

=> Mais que, en ordre de grandeur, un taux de prime de:
+ 0,40% sur CI
+ 0,50% sur CRD IN
+ 0,60% sur CRD OUT
=> Donnent - grosso modo - le même coût total en euros.

Mais notez qu'avec le "Cout du Crédit Corrigé" les comparaisons en valeurs absolues seraient parfaitement fiables et pertinentes avec des techniques différentes si - dans chaque cas - les primes sont bien calculées avec les bons taux appliqués.

Ainsi qu'expliqué antérieurement, l'intérêt de mettre en parallèle des calculs avec des techniques de calcul différentes serait de permettre des comparaisons acceptables en valeurs relatives à partir de "coût mensuel moyen" tel que le simulateur d'UFC Que Choisir.

=> Mais, dans cette hypothèse, il est impératif que les techniques utilisées soient strictement identiques faute de quoi, même en valeurs relatives, les comparaisons ne seraient pas pertinentes.

Et je répète que, financièrement parlant, ce "Coût moyen mensuel" des primes d'assurances est un non sens.

Je trouvais intéressant de transcrire l’impact de cette renégociation sur le taux pivot de rem. de l’épargne mais je me pose peut être trop de questions...

Ainsi que déjà dit antérieurement vous pouvez renseigner le taux estimé de rentabilité de votre épargne mais il ne me semble guère possible de l'anticiper sur une période de 15/20 ans.

Si le calcul vous donne un taux pivot de 1,33% il semble en revanche possible de conclure:
+ Oui le taux de mon épargne est inférieure à 1,33% et je conserve la proposition indiquée.
+ Non, mon taux d'épargne est supérieur à 1,33% et, dès lors, j'opte pour l'autre proposition.
Il vous suffit d'ailleurs de saisir 1,34% à la place du 0,50% pris par défaut pour le vérifier.

Enfin, pour être sûr d’avoir bien compris : entre l’emprunt sur 15 et 20 ans, il y a une différence d’apport de 80K€.

Est-ce uniquement sur la rémunération de ces 80K€ que je dois m’interroger ?

Non
Je vous ai expliqué que les différences entre les échéances payées sur l'une et l'autre des durées sont aussi prises en considération.

Si oui, est-on d’accord sur le fait que dois-je m’interroger sur ma capacité à maintenir un taux de rémunération > au taux pivot sur la durée de prêt la plus longue (soit 20 ans) , donc à dégager un capital à terme de 80000 * (tx pivot) ^20

Le plus simple est de vous baser sur l'applicatif que je vous ai fourni qui prend à la fois la différence d'apport personnel et les différences de mensualités assurances comprises payées en considération.

Cdt

 

[O_Fortuna_PLS]

Oui mais il faut faire très attention car il y a deux techniques de calcul des primes d'assurances où les mensualités assurances comprises sont fixes:

+ Primes assises sur le capital initial (à priori comme au CA ?)
+ Primes assises sur le capital restant dû "technique in"

=> Mais - à taux de primes identiques - cette dernière coûte plus cher tant en intérêts qu'en assurances.

43 pages sur la simulation et sauf erreur de ma part je n'ai pas l'information... ça m'agace... Demander à la banque me semble délicat pour diverses raisons.

En revanche je sais que les mensualités du prêt HA sont fixes, idem pour les mensualités de l'assurance.

Mais notez qu'avec le "Cout du Crédit Corrigé" les comparaisons en valeurs absolues seraient parfaitement fiables et pertinentes avec des techniques différentes si - dans chaque cas - les primes sont bien calculées avec les bons taux appliqués.

Ainsi qu'expliqué antérieurement, l'intérêt de mettre en parallèle des calculs avec des techniques de calcul différentes serait de permettre des comparaisons acceptables en valeurs relatives à partir de "coût mensuel moyen" tel que le simulateur d'UFC Que Choisir.

=> Mais, dans cette hypothèse, il est impératif que les techniques utilisées soient strictement identiques faute de quoi, même en valeurs relatives, les comparaisons ne seraient pas pertinentes.

Et je répète que, financièrement parlant, ce "Coût moyen mensuel" des primes d'assurances est un non sens.

Ce qui m’intéresse c’est effectivement de connaître l’impact en valeur absolue (donc en montant si on est bien d'accord) d’une renégo de l’assurance emprunteur sur le coût du crédit corrigée.
Cela me permettrait d’avoir un coût du crédit corrigée "plus juste" (dans mon cas perso) que si je n’anticipais pas cette renégociation que je vais forcément réaliser, et par conséquent d’avoir un taux pivot "plus juste", donc de prendre ma décision de façon plus éclairée.

J'espère ne pas dire une énormité et que si c'est le cas vous ne désespérerez pas (je reformule également beaucoup de chose que vous avez dit pour être certains d'avoir bien compris...) :
Dès lors, par rapport à ce qui m'intéresse, la méthode de calcul des primes d’assurance décès ne serait qu’une « information », il est surtout important que les mensualités renseignées dans le tableur soient bien maj avec l’impact de cette renégociation. La méthode de calcul est en revanche primordiale pour comparer les propositions que je vais avoir entre elles, et surtout pour comparer par rapport à mon assurance actuelle.

Non
Je vous ai expliqué que les différences entre les échéances payées sur l'une et l'autre des durées sont aussi prises en considération.

En effet, une étourderie de ma part car je l'avais bien compris... Enfaite, pour les 15 premières années mes mensualités sont quasi identique entre les 2 durées donc je me suis dit que la notion du taux pivot de l'épargne était surtout important sur mon apport, et en fin de prêt entre la 15ème et 20ème année. Mais là clairement vous avez raison, je pense qu'utiliser la matrice sans me poser 1001 questions sera plus efficace.

Merci.

 

[Aristide]

Bonjour,

43 pages sur la simulation et sauf erreur de ma part je n'ai pas l'information... ça m'agace... Demander à la banque me semble délicat pour diverses raisons.

43 pages pour une simulation ???
Mais il n'y a rien de choquant à ce que vous demandiez le détail du calcul des primes d'assurances.

En revanche je sais que les mensualités du prêt HA sont fixes, idem pour les mensualités de l'assurance.

S'il en est ainsi les primes sont calculées sur le capital initial.

Mais, pour en être certain il faut pouvoir visualiser le détail des échéance assurances comprises (tableau prévisionnel d'amortissement par exemple) avec l'échéance hors assurance d'une part et les primes d'assurances d'autre part; le total des deux donnant forcément une échéance "assurances comprises" constante.

Car si vous n'avez qu'une échéance constante totale sans ce détail, il pourrait très bien se faire qu'il s'agisse d'un calcul sur "CRD technique in" où les primes d'assurance sont alors dégressives.

Ce qui m’intéresse c’est effectivement de connaître l’impact en valeur absolue (donc en montant si on est bien d'accord) d’une renégo de l’assurance emprunteur sur le coût du crédit corrigée.

Dans ce cas la connaissance exacte à la fois de la technique utilisée et des taux de primes appliqués est indispensable

J'espère ne pas dire une énormité et que si c'est le cas vous ne désespérerez pas (je reformule également beaucoup de chose que vous avez dit pour être certains d'avoir bien compris...) :
Dès lors, par rapport à ce qui m'intéresse, la méthode de calcul des primes d’assurance décès ne serait qu’une « information », il est surtout important que les mensualités renseignées dans le tableur soient bien maj avec l’impact de cette renégociation. La méthode de calcul est en revanche primordiale pour comparer les propositions que je vais avoir entre elles, et surtout pour comparer par rapport à mon assurance actuelle.

Ainsi qu'expliqué antérieurement, pour une comparaison fiable et pertinente tant en valeurs absolues qu'en valeurs relatives il est nécessaire de connaître exactement la technique de calcul utilisée et les taux de primes réellement appliqués.

Mais quand vous envisagez de vous baser sur les "Coûts mensuels moyens" (= coût crédit simple) du simulateur de UFC Que Choisir vous ne connaissez ni l'une ni l'autre des ces informations indispensables; il s'agit donc d'un non sens dans le concept du Coût du Crédit Corrigé.

Donc, en pis aller, partant desdits "Coûts mensuels moyens", à la condition impérative que les techniques de calculs soient strictement les mêmes, en valeurs relatives seulement la comparaison sera pertinente (= "A" préférable à "B" ou inversement sans plus).

En effet, une étourderie de ma part car je l'avais bien compris... Enfaite, pour les 15 premières années mes mensualités sont quasi identique entre les 2 durées

????
Ce n'est pas possible (sauf prêt à paliers)

Dans la première simulation avec un apport très différent:

+ En 15 ans la mensualité indiquée était de 1.808,33€
+ En 20 ans elle était de 1.865,01€

=> Soit un+ différence de :
+ 56,68€ sur un mois
+118,36€ sur deux mois
+
+
+ 10.202,40€ le 180ème mois
+ A partir du 181ème mois vous ajoutez 1.865,01€ jusqu'au 240ème mois

=> Pour une différence totale (en coût crédit simple) de 122.103€

donc je me suis dit que la notion du taux pivot de l'épargne était surtout important sur mon apport, et en fin de prêt entre la 15ème et 20ème année. Mais là clairement vous avez raison, je pense qu'utiliser la matrice sans me poser 1001 questions sera plus efficace.

=>Il va sans dire qu'en raisonnant sur le "Coût du Crédit Corrigé" et/ou su la "Valeur du patrimoine total" (ici dans sa composante "patrimoine financier") l'incidence sera significative.

Cdt

 

[Dexer]

Bonjour @O_Fortuna_PLS

Vous souhaitez obtenir le prêt le moins onéreux pour le financement de votre résidence principale et je vois que @Aristide vous a bien conseillé sur ce point.
Je constate tout de même que vous vous posez la question de la durée du prêt et de l'apport qui ont des impacts bien au delà du simple coût du crédit.

Après les échanges que vous avez eu, je souhaitais soulever plusieurs points qui pourraient être pertinents pour prendre votre décision :

• Quelle est la durée de détention envisagée ?

• Avez vous une solution d'investissement définie à long terme pour indiquer un taux de rendement précis pour votre épargne ?

• Quand vous prenez un taux de rendement pour votre épargne sur 15 ou 20 ans, est ce que vous prenez également en compte la valorisation de votre résidence principale sur cette même période (inflation) pour éviter de trop biaiser votre choix vers un investissement financier ?

• Quand vous comparez deux prêts de 20 ans entre eux, je comprends votre raisonnement mais quand vous comparez un prêt de 20 ans et de 15 ans, à quelle date comparez vous le coût de ces crédits ( à 20 ans ou à 15 ans) ?

• Comme vous le savez, vous pouvez changer d'assurance auprès de l'assureur de votre choix pendant toute la première année du prêt. Comme les délégations d'assurance sont souvent moins couteuses, je vous invite à demander un devis avec un échéancier sur 15 et 20ans, cela vous permettra de mieux comparer. A noter que vous pouvez choisir des contrats avec des mensualités fixes ou variables donc outre le coût total de l'assurance, prenez celle qui vous convient le mieux.

Si cela vous intéresse, pour la partie assurance mon frère est récemment passé par un conseiller en assurance qui lui a fait une comparaison du coût de différents contrats d'assurance (CRD/CI) en fonction des durées de détention (il souhaitait garder son appartement maximum 10ans), cela pourrait peut être vous aider pour conforter votre choix sur 15 ou 20 ans (en MP pour éviter toute publicité)

 

[O_Fortuna_PLS]

Bonjour,

43 pages pour une simulation ???
Mais il n'y a rien de choquant à ce que vous demandiez le détail du calcul des primes d'assurances.

S'il en est ainsi les primes sont calculées sur le capital initial.

Mais, pour en être certain il faut pouvoir visualiser le détail des échéance assurances comprises (tableau prévisionnel d'amortissement par exemple) avec l'échéance hors assurance d'une part et les primes d'assurances d'autre part; le total des deux donnant forcément une échéance "assurances comprises" constante.

Car si vous n'avez qu'une échéance constante totale sans ce détail, il pourrait très bien se faire qu'il s'agisse d'un calcul sur "CRD technique in" où les primes d'assurance sont alors dégressives.

Dans ce cas la connaissance exacte à la fois de la technique utilisée et des taux de primes appliqués est indispensable

Après confirmation c'est bien des primes calculées sur le capital initial.

Ainsi qu'expliqué antérieurement, pour une comparaison fiable et pertinente tant en valeurs absolues qu'en valeurs relatives il est nécessaire de connaître exactement la technique de calcul utilisée et les taux de primes réellement appliqués.

Mais quand vous envisagez de vous baser sur les "Coûts mensuels moyens" (= coût crédit simple) du simulateur de UFC Que Choisir vous ne connaissez ni l'une ni l'autre des ces informations indispensables; il s'agit donc d'un non sens dans le concept du Coût du Crédit Corrigé.

Donc, en pis aller, partant desdits "Coûts mensuels moyens", à la condition impérative que les techniques de calculs soient strictement les mêmes, en valeurs relatives seulement la comparaison sera pertinente (= "A" préférable à "B" ou inversement sans plus).

Je vais changer un peu ma question et après promis je vous laisse tranquille !

Actuellement pour comparer l'offre de la banque A avec celle de la banque B, on indique pas le mode de calcul de l'AID. Si j'ai bien compris sont impact est pris en compte à travers les mensualités.

Lorsque je vais renégocier mon assurance emprunteur, si je demande qu'on me communique un échéancier complet mis à jour avec le nouveau montant de l'assurance emprunteur. Logiquement je me dis que je pourrais ignorer le mode de calcul pour fais des comparaisons avec mon offre actuelle, je n'aurai qu'a renseigner les nouvelles mensualités dans le fichier. Ça se tient?

????
Ce n'est pas possible (sauf prêt à paliers)

Dans la première simulation avec un apport très différent:

+ En 15 ans la mensualité indiquée était de 1.808,33€
+ En 20 ans elle était de 1.865,01€

=> Soit un+ différence de :
+ 56,68€ sur un mois
+118,36€ sur deux mois
+
+
+ 10.202,40€ le 180ème mois
+ A partir du 181ème mois vous ajoutez 1.865,01€ jusqu'au 240ème mois

=> Pour une différence totale (en coût crédit simple) de 122.103€


=>Il va sans dire qu'en raisonnant sur le "Coût du Crédit Corrigé" et/ou su la "Valeur du patrimoine total" (ici dans sa composante "patrimoine financier") l'incidence sera significative.

Cdt

Enfaite je me suis basé sur la comparaison avec prise en compte de la renégo AID pour laquelle les échéances sont très proche mais pour le coup ce n'est pas valable.

 

[O_Fortuna_PLS]

Bonjour Dexer,

Merci pour votre réponse.

• Quelle est la durée de détention envisagée ?

Très difficile de répondre mais l'objectif serait 10 ans.

• Avez vous une solution d'investissement définie à long terme pour indiquer un taux de rendement précis pour votre épargne ?

Ce serait un mix :
- fond €
- UC et PEA
- SCPI
- crowdlending

• Quand vous prenez un taux de rendement pour votre épargne sur 15 ou 20 ans, est ce que vous prenez également en compte la valorisation de votre résidence principale sur cette même période (inflation) pour éviter de trop biaiser votre choix vers un investissement financier ?

Pas certain de vous comprendre.

• Quand vous comparez deux prêts de 20 ans entre eux, je comprends votre raisonnement mais quand vous comparez un prêt de 20 ans et de 15 ans, à quelle date comparez vous le coût de ces crédits ( à 20 ans ou à 15 ans) ?

Je le fait via le tableur développé par @Aristide , la comparaison des 2 offres ce fait sur la durée la plus longue (20 ans).

Si cela vous intéresse, pour la partie assurance mon frère est récemment passé par un conseiller en assurance qui lui a fait une comparaison du coût de différents contrats d'assurance (CRD/CI) en fonction des durées de détention (il souhaitait garder son appartement maximum 10ans), cela pourrait peut être vous aider pour conforter votre choix sur 15 ou 20 ans (en MP pour éviter toute publicité)

L'AID étant calculée sur la durée du prêt, anticiper la durée de détention permettrait d'avoir un comparatif plus précis selon les modes de calcul je suppose. Mais très franchement, difficile de pronostiquer notre durée de détention sur ce bien...

 

[Aristide]

Bonjour,

Après confirmation c'est bien des primes calculées sur le capital initial.

OK

Je vais changer un peu ma question et après promis je vous laisse tranquille !

Actuellement pour comparer l'offre de la banque A avec celle de la banque B, on indique pas le mode de calcul de l'AID. Si j'ai bien compris sont impact est pris en compte à travers les mensualités.

Ainsi qu'expliqué antérieurement, l'applicatif que je propose procède aux calculs comparatifs à partir des échéances - assurances obligatoires et facultatives comprises - réellement payées.

Dès lors, quels que soient les techniques de calculs des primes et/ou quels que soient les taux des primes appliqués, à partir du moment où les informations ainsi renseignées sont exactes, les comparaisons seront fiables et pertinentes tant en valeurs absolues qu'en valeurs relatives.

Je rappelle que mes alertes antérieures visaient votre intention d'utiliser un comparateur qui base ses résultats sur le "Coût mensuel moyen" des primes (= coût crédit simple) ce qui - pour une comparaison pertinente - est un non sens au regard du concept de "Coût du Crédit Corrigé/Valeur du Patrimoine Total".

Lorsque je vais renégocier mon assurance emprunteur, si je demande qu'on me communique un échéancier complet mis à jour avec le nouveau montant de l'assurance emprunteur. Logiquement je me dis que je pourrais ignorer le mode de calcul pour fais des comparaisons avec mon offre actuelle, je n'aurai qu'a renseigner les nouvelles mensualités dans le fichier. Ça se tient?

Absolument ainsi que confirmé ci-dessus.

Dexer a dit: [lien réservé abonné]

• Quand vous prenez un taux de rendement pour votre épargne sur 15 ou 20 ans, est ce que vous prenez également en compte la valorisation de votre résidence principale sur cette même période (inflation) pour éviter de trop biaiser votre choix vers un investissement financier ?

Pas certain de vous comprendre.

D'autant qu'il n' a pas de corrélation directe entre l'inflation et la valeur vénale d'un logement.

En zones très tendues (ex Paris), érosion monétaire ou pas les valeurs de marché continueront de croître du fait d'un surplus de demandes par rapport à l'offre.
Dans ces zones, même si des évènements conjoncturels négatifs survenaient (ex construction immeuble à proximité dans la ligne de vue) ils n'auraient aucune incidence négatives vu la pression de la demande.

Dans les autres zones des évènements peuvent influer la valeur vénale tant à la hausse qu'à la baisse tout à fait indépendamment de l'inflation:

=> Exemples à la hausse:
+ Ouverture ligne bus/métro à proximité
+ Ouvertures cabinet médical, écoles, services divers...à proximité
+ Etc...

=> Exemples à la baisse :
+ Immeuble dans la ligne de vue
+ Inondations (Cf exemples récents)
+ En zone rurale, implantation d'un élevage industriel intensif de porcs dans un rayon de quelques kilomètres = bien immédiatement invendable.
+ Etc...

En parallèle il y a des incidences structurelles.
Ainsi si l'inflation reprend les taux de marché - obligataire en particulier - repartiront également à la hausse.

Dès lors les taux des crédits immobiliers suivront la tendance ce qui pèsera sur les capacité d'emprunt des acquéreurs potentiels d'où réduction de la demande.

=> Toutes choses étant égales par ailleurs - le niveau de l'offre en particulier - la tendance du marché de l'immobilier sera alors orientée à la baisse; donc sens inverse de l'inflation.

Les "gagnants" de l'inflation seront les propriétaires actuels remboursant un crédit immobilier à taux fixe en ce sens que - théoriquement - leurs revenus progresseront - peu ou prou - au rythme de ladite inflation alors que leurs mensualités de remboursements resteront les mêmes.

Ainsi, théoriquement, leur pouvoir d'achat résiduel s'en trouvera accru si tant est que :

+ Le fameux "panier de la ménagère" n'ait pas progressé encore plus que leurs revenus
+ L'épargne de précaution puisse être actualisée afin de compenser la perte de pouvoir d'achat de l'épargne pré existante due à cette érosion monétaire.

Mais ces dernières considérations restent sans incidence sur la valeur vénale de leur logement.

Cdt

 

[Dexer]

Bonjour,

@O_Fortuna_PLS
Je vous conseille de ne pas vous baser uniquement sur une comparaison du coût de ces crédits sur 20 ans, c'est la limite de ces tableurs.
Après je suis bien d'accord avec vous, il est très difficile d'anticiper la durée de détention. Quand vous mentionnez une durée de 10 ans, c'est peut être plus en adéquation avec vos projets de vie qu'une durée de 20ans.
C'est pour cette raison qu'il est intéressant de mesurer la différence du coût de ces crédits (délégation d'assurance comprise) sur différentes durées, par exemple 10 ou 13 ans dans votre cas.

Concernant la valorisation de votre résidence principale, je constate que mes propos n'étaient pas clairs.
Dans votre prise de décision, vous prenez en compte un taux de rendement (X%/an) pour le placement de votre épargne ( fond € / UC et PEA / SCPI / crowdlending ). Il est tout aussi important de prendre en compte un taux pour l'appréciation de la valeur de votre acquisition (Y%).

@Aristide
Je ne dis pas le contraire, vos exemples sont parlants mais je parlais de l'inflation pour évoquer la hausse possible des prix de l'immobilier.

Loin de moi l'idée de rentrer dans un cours d'économie, je soulignais juste que la prise en compte du rendement positif de l'épargne (hausse possible) mais ne pas prendre en compte la valorisation potentielle de son appartement (hausse possible) biaise le raisonnement.

Les risques, il y en a partout et pas seulement dans le secteur immobilier, une crise financière peut également arriver et affecter considérablement le montant d'épargne à disposition. Si vous le souhaitez, je vous laisse donner des exemples.

Je souhaite juste aider @O_Fortuna_PLS à prendre en compte tous les éléments (et pas uniquement une comparaison du coût total de deux prêts dans 20 ans) pour faciliter sa prise de décision.

 

[Aristide]

Je vous conseille de ne pas vous baser uniquement sur une comparaison du coût de ces crédits sur 20 ans, c'est la limite de ces tableurs.
Après je suis bien d'accord avec vous, il est très difficile d'anticiper la durée de détention. Quand vous mentionnez une durée de 10 ans, c'est peut être plus en adéquation avec vos projets de vie qu'une durée de 20ans.
C'est pour cette raison qu'il est intéressant de mesurer la différence du coût de ces crédits (délégation d'assurance comprise) sur différentes durées, par exemple 10 ou 13 ans dans votre cas.

L'applicatif que je propose et dont O_Fortuna_PLS a très bien compris tant le fonctionnement que le principe des calculs peut très bien procéder à de telles comparaisons.

Les plans de financements étant correctement renseignés partant, par exemple, d'une proposition bancaire en 180 mois et l'autre en 240 mois, si un comparatif au terme de 120 mois est souhaité, il suffit de:

+ Positionner les durées à 120 mois au lieu et place de 180 et 240 mois
+ Renseigner les échéances - toutes assurances comprises - calculées sur 180 et 240 mois et donc réellement payées.

Puis, pour la 120 ème et dernière échéance supposée, saisir le capital restant dû après paiement de la 119 ème échéance augmenté de l'indemnité de remboursement anticipé (IRA).

La comparaison tant sur le "Coût du Crédit Corrigé" que la "Valeur du Patrimoine Total" sera parfaitement fiable et pertinente.

Dans votre prise de décision, vous prenez en compte un taux de rendement (X%/an) pour le placement de votre épargne ( fond € / UC et PEA / SCPI / crowdlending ). Il est tout aussi important de prendre en compte un taux pour l'appréciation de la valeur de votre acquisition (Y%).

Loin de moi l'idée de rentrer dans un cours d'économie, je soulignais juste que la prise en compte du rendement positif de l'épargne (hausse possible) mais ne pas prendre en compte la valorisation potentielle de son appartement (hausse possible) biaise le raisonnement.

???
Hausse possible autant que baisse possible ainsi qu'expliqué antérieurement.
Et, au plan pratique, dans l'un ou l'autre cas, quel taux prendre en considération ?

J'ai tenu le même langage dans les échanges antérieurs avec O_Fortuna_PLS quand il se proposait d'anticiper le taux de rémunération de son épargne à 15/20 ans; c'est utopique.

Cdt