Questions diverses sur prêt immobilier

[Dexer]

Cher @Aristide,

Très bien si cela est possible de comparer différentes durée dans l'applicatif, j'espère que cela aidera O_Fortuna_PLS dans sa prise de décision.

Je n'ai pas d'exemple de taux, tout dépendra du projet mais cela permet surtout d'étudier plusieurs scénarios : certains plus optimistes, d'autres plus conservateur ou d'autres utopiques comme vous le mentionnez

__
En annexe
J'ai testé l'applicatif (bien développé) mais il me semble bien que la possibilité de régler la plus value serait intéressante.
Ce n'est pas pareil de faire une plus value en ayant un apport de +/- 80K€ et sauf erreur de ma part, l'outil prend bien en compte le taux de rémunération de l'épargne (E20) pour privilégier la proposition d'une banque par rapport à une autre.

 

[Aristide]

Comme il est indiqué dans l'applicatif la valeur du patrimoine total qui est égale

+ Au patrimoine financier au terme de la durée la plus longue
Plus
+ Au patrimoine physique au même terme.

=> Est calculé sans prise en compte de quelque plus ou moins value que ce soit sur ce dernier et pour les raisons que j'ai indiquées antérieurement.

Je n'envisage donc pas de le modifier.

Au demeurant, si une hypothétique plus value ou moins value était prise en compte, cela se traduirai dans l'applicatif :
+ A un terme donné identique dans les propositions "A" et "B",

+ A Intégration d'un flux fictif d'entrée de trésorerie ( = plus value) ou de sortie de trésorerie (= moins value) identique dans lesdites propositions "A" et "B".
=> Qu'il est toujours possible de faire dans le déroulé des échéanciers

Dès lors:
+ Des flux de même sens
+ Au même moment
+ De mêmes montants
+ Dans les deux propositions
=> Auraient strictement la même incidence sur le "Coût du Crédit Corrigé" et sur la "Valeur du Patrimoine Total" de chacune d'elles.

=> L'orientation préconisée vers l'une des propositions plutôt que vers l'autre n'en serait donc aucunement modifiée.

Cdt

 

[O_Fortuna_PLS]

L'applicatif que je propose et dont O_Fortuna_PLS a très bien compris tant le fonctionnement que le principe des calculs peut très bien procéder à de telles comparaisons.

Les plans de financements étant correctement renseignés partant, par exemple, d'une proposition bancaire en 180 mois et l'autre en 240 mois, si un comparatif au terme de 120 mois est souhaité, il suffit de:

+ Positionner les durées à 120 mois au lieu et place de 180 et 240 mois
+ Renseigner les échéances - toutes assurances comprises - calculées sur 180 et 240 mois et donc réellement payées.

Puis, pour la 120 ème et dernière échéance supposée, saisir le capital restant dû après paiement de la 119 ème échéance augmenté de l'indemnité de remboursement anticipé (IRA).

Messieurs,

Merci pour vos échanges passionnants, cela m'a permis de m'interroger sur la durée de détention et j'ai donc procédé à une simulation avec un rbt anticipé à 10 ans avec l'offre de base de la banque (sans anticiper une renégociation de l'assurance emprunteur) :


J'ai appliqué grossièrement un taux de 3% d'IRA.

Ce que je trouve intéressant, bien que sans surprise, c'est qu'en cas de revente anticipé, c'est l'offre sur 20 ans qui est nettement pénalisée (même sans IRA d'ailleurs). On arrive à un taux pivot de 3%, qui, dans mon cas personnel, me semble rédhibitoire.

J'ai également lu vos remarques respectives concernant la question de @Dexer :

• Quand vous prenez un taux de rendement pour votre épargne sur 15 ou 20 ans, est ce que vous prenez également en compte la valorisation de votre résidence principale sur cette même période (inflation) pour éviter de trop biaiser votre choix vers un investissement financier ?

Quelle était votre idée 1ère derrière cette question? Considérer l'apport de 80K€ supplémentaires sur 15ans comme un investissement produisant également des intérêts à travers la valorisation de ma résidence principale? Et donc à comparer avec un l'investissement financier de ces 80K€ sur fond en € , UC, etc?

Autre point, nous possédons tous les 2 un PEL, pouvez-vous me confirmer la chose suivante quant à leur évolution :
1 - ouvert le 18/01/12, arrivé à plafond (donc échu) le 18/01/17 donc 2.07% net jusqu'au 18/01/22 puis requalifié en compte sur livret
2- ouvert le 15/03/12, 2.07% net jusqu'au 14/03/22, 1.75% jusqu'au 14/03/27 puis requalifié en compte sur livret?

Enfin, on nous a proposé le garantie crédit logement à demi-mots. Sur 15 ans la garantie du C.A. (CAMCA) est de 2684€, la garantie crédit logement serait de 2884 (+200€) mais avec la possibilité de récupérer + de 1000€



Vu comme cela il semblerait assez évident de se positionner sur la garantie crédit logement mais la banquière semblait le déconseiller (sans vraiment argumenter). Qu'en pensez-vous?

Merci!

 

[Dexer]

@Aristide
C'était une proposition, vous en faites ce que vous en voulez.
Beau travail pour avoir développé cela. Je pense que ce n'est pas à la portée de tous mais bravo.

@O_Fortuna_PLS
C'est exactement cela, les 80k€ investis dans votre RP correspondent à un investissement sans fiscalité c'est pour ça que c'est important à mes yeux de prendre en copte la plus value éventuelle mais cet avis n'est pas partagé par tous

Pour le PEL je ne sais pas

C'est mieux de prendre Crédit Logement en effet, je ne vois pas l'argument en faveur de CAMCA à part leurs marges.

 

[Dexer]

@O_Fortuna_PLS
Concernant les Indemnités de Remboursement Anticipé, le plafond légal est le montant le moins élevé entre 3% du CRD et 6 mois d'intérêt autant dire qu'à ce jour, on s'oriente plus vers 6 mois d'intérêts.

 

[Aristide]

J'ai appliqué grossièrement un taux de 3% d'IRA

Non ce n'est plus possible; compte tenu des taux actuels ce sera maximum 6 mois d'intérêts

Autre point, nous possédons tous les 2 un PEL, pouvez-vous me confirmer la chose suivante quant à leur évolution :
1 - ouvert le 18/01/12, arrivé à plafond (donc échu) le 18/01/17 donc 2.07% net jusqu'au 18/01/22 puis requalifié en compte sur livret
2- ouvert le 15/03/12, 2.07% net jusqu'au 14/03/22, 1.75% jusqu'au 14/03/27 puis requalifié en compte sur livret?

Passé le terme de 4 ans ces PEL pouvaient être prorogés jusqu'à 10 ans :

Comment fonctionne le PEL ?
L’obligation de détention
https://www.moneyvox.fr/placement/PEL_plan-epargne-logement.php

Vous êtes certain de ne pas les avoir prorogés ?

Enfin, on nous a proposé le garantie crédit logement à demi-mots. Sur 15 ans la garantie du C.A. (CAMCA) est de 2684€, la garantie crédit logement serait de 2884 (+200€) mais avec la possibilité de récupérer + de 1000€

Vu comme cela il semblerait assez évident de se positionner sur la garantie crédit logement mais la banquière semblait le déconseiller (sans vraiment argumenter). Qu'en pensez-vous?

CAMCA est une filiale de votre banque; vous avez l'explication.
Si Crédit logement est moins cher, insistez pour Crédit Logement; votre banque en est à la fois actionnaire et partenaire.

NB) - Votre simulation est faite avec le barème INITIO réservé aux emprunteurs de moins de 37ans.
La tarif est un peu plus cher que le barème classique mais la commission de caution n'est payée qu'en fin de prêt par déduction de la partie restituable du dépôt de garantie.

Est-ce bien le bon barème ?

Cdt

 

[Dexer]

@O_Fortuna_PLS
Je me relis mais je dis n'importe quoi (fatigue ?), vous toucherez la plus value dans les deux cas (avec les 80k€ ou sans les 80k€ d'apport) donc c'est surtout l'effet de levier de cet investissement qui est important.

 

[O_Fortuna_PLS]

Non ce n'est plus possible; compte tenu des taux actuels ce sera maximum 6 mois d'intérêts

Si c'est sur les 6 mensualités à venir à compter du remboursement anticipé, donc les mensualités 121 à 126 dans le cas d'une revente après 10 ans, on est à 703.2€ sur l'offre à 20 ans.

Passé le terme de 4 ans ces PEL pouvaient être prorogés jusqu'à 10 ans :

Vous êtes certain de ne pas les avoir prorogés ?

Pour le 1er (le mien) : j'ai malheureusement atteint le plafond trop vite, 5 ans après l'ouverture. À l'époque j'ai reçu un mail de ma banque m'indiquant que celui-ci était mis à terme au 18/01/17 (il a été ouvert le 18/01/12). Il continue à produire des intérêts de 2.07% nets, mais tout cela va s'arrêter le 18/01/22 car il n'est pas possible de garder un PEL "échu" plus de 5 ans? En tout cas la prorogation ne s'est jamais vraiment posée en raison de l'atteinte du plafond.
Pour le 2ème (ma compagne) : ouvert le 15/03/12 est toujours en vie et va produire des intérêts de 2.07% nets jusqu'au 15/03/22. Après il lui restera 5 ans de vie (jusqu'au 15/03/27) avec un taux de 1.75 nets.

La prorogation de son PEL est automatique.

CAMCA est une filiale de votre banque; vous avez l'explication.
Si Crédit logement est moins cher, insistez pour Crédit Logement; votre banque en est à la fois actionnaire et partenaire.

NB) - Votre simulation est faite avec le barème INITIO réservé aux emprunteurs de moins de 37ans.
La tarif est un peu plus cher que le barème classique mais la commission de caution n'est payée qu'en fin de prêt par déduction de la partie restituable du dépôt de garantie.

Est-ce bien le bon barème ?

Oui nous avons 30 et 34 ans.
Après recherches, je n'ai pas trouvé d'impact sur un remboursement anticipé totale du prêt. Ce qui serait une bonne nouvelle !

 

[Aristide]

Bonjour,

Si c'est sur les 6 mensualités à venir à compter du remboursement anticipé, donc les mensualités 121 à 126 dans le cas d'une revente après 10 ans, on est à 703.2€ sur l'offre à 20 ans.

Non; ce n'est pas ainsi que le plafond de 6 mois d'intérêts de l'indemnité de remboursement anticipé (IRA) se calcule.
Si - avant IRA - ce remboursement constitue la 120 ème échéance c'est donc le capital restant dû après paiement de la 119 ème échéance qu'il faut prendre (= CRD 129).

Le montant de l'IRA due représentant ces 6 mois d'intérêts est alors égal à :
IRA= (CRD 129 x Taux du prêt / 2)

Oui nous avons 30 et 34 ans.
Après recherches, je n'ai pas trouvé d'impact sur un remboursement anticipé totale du prêt. Ce qui serait une bonne nouvelle !

Je ne comprends pas ce que vous voulez dire ?

Cdt

 

[O_Fortuna_PLS]

Bonjour Aristide,

Non; ce n'est pas ainsi que le plafond de 6 mois d'intérêts de l'indemnité de remboursement anticipé (IRA) se calcule.
Si - avant IRA - ce remboursement constitue la 120 ème échéance c'est donc le capital restant dû après paiement de la 119 ème échéance qu'il faut prendre (= CRD 129).

Le montant de l'IRA due représentant ces 6 mois d'intérêts est alors égal à :
IRA= (CRD 129 x Taux du prêt / 2)

CRD 119 vous voulez dire?

Ex avec un prêt à 0.77% ce serait :
119 187 878,73 €
120 186 385,02 €
121 184 890,35 €

(186 385.02 * 0.0077) / 2 = 717.58€ ?

Je ne comprends pas ce que vous voulez dire ?

J'avais peur qu'il y ait aussi des pénalités de remboursement anticipé au niveau de la garantie du prêt ou une baisse de la part de ce que crédit logement reverse. Ou un autre truc du genre défavorable à l'emprunteur...


Pour revenir au PEL et votre question sur la prorogation, si on prend celui de ma compagne, ouvert le 15/03/12, au bout de 10 ans il sera fiscalisé et elle pourra le garder ainsi jusqu'à sa 15ème année, nous sommes d'accord que par aucun moyen on pourrait le conserver plus longtemps?

Merci