Question Crédit Immobilier

[nicolas_b_47]

Bonjour,
Ma compagne et moi allons très prochainement acheter notre premier appartement ensemble. Nous souhaiterions avoir votre avis sur le montage de notre pret immobilier.

Voici notre situation:

Mme 26 ans, bientôt titulaire de la fonction publique.
Dernier revenus fiscal de référence 2014 sur l'année 2013 : 14 474 €.
M. 28 ans, Cadre CDI en entreprise privée depuis plus de 3 ans.
Dernier revenus fiscal de référence 2014 sur l'année 2013 : 22 648 €.

Apport 100 000€ qui se compose:
- Apport personnel: 65 000€ (nous conservons 20 000€ en épargne au cas ou).
- Pret Action logement: 15 000€ (zone B1).
- Pret familial (à taux zéro): 20 000€.
Nous ne pouvons pas souscrire au PTZ+ car nous dépassons légérement du barème.
Premiere question: y a t-il d'autres prets existant auquels nous pourrions souscrire?

Projet immobilier: autour de 250 000€ (frais de notaire inclus).
Nous devrions donc souscrire un prêt autour de 150 000€.
Nous avons donc un apport d'environ 40%.

Deuxième question: nous avons rendez vous ce week end avec un conseiller financier d'une banque pour faire une premiere simualtion de crédit. Quels sont les atouts de notre dossier à mettre en avant?

Troisième question: pensez vous qu'il serait utile d'aller ensuite voir un courtier en crédit immobilier?

Merci d'avance pour vos avis.

Nicolas B.

 

[agra07]

Bonjour,
Ma compagne et moi allons très prochainement acheter notre premier appartement ensemble. Nous souhaiterions avoir votre avis sur le montage de notre pret immobilier.

Voici notre situation:

Mme 26 ans, bientôt titulaire de la fonction publique.
Dernier revenus fiscal de référence 2014 sur l'année 2013 : 14 474 €.
M. 28 ans, Cadre CDI en entreprise privée depuis plus de 3 ans.
Dernier revenus fiscal de référence 2014 sur l'année 2013 : 22 648 €.

Apport 100 000€ qui se compose:
- Apport personnel: 65 000€ (nous conservons 20 000€ en épargne au cas ou).
- Pret Action logement: 15 000€ (zone B1).
- Pret familial (à taux zéro): 20 000€.
Nous ne pouvons pas souscrire au PTZ+ car nous dépassons légérement du barème.
Premiere question: y a t-il d'autres prets existant auquels nous pourrions souscrire?

Projet immobilier: autour de 250 000€ (frais de notaire inclus).
Nous devrions donc souscrire un prêt autour de 150 000€.
Nous avons donc un apport d'environ 40%.

Deuxième question: nous avons rendez vous ce week end avec un conseiller financier d'une banque pour faire une premiere simualtion de crédit. Quels sont les atouts de notre dossier à mettre en avant?

Troisième question: pensez vous qu'il serait utile d'aller ensuite voir un courtier en crédit immobilier?

Merci d'avance pour vos avis.

Nicolas B.

Je ne suis pas préteur, mais il me semble que "l'enfant se présente plutôt bien". Le fait de garder "une poire pour la soif" de 20 000€, me parait une bonne option. il faudra voir, je pense, combien représentera la charge de remboursement du crédit en fonction de vos revenus.
Quant à la 3ième question, il faut attendre de voir la proposition de la banque!

 

[nicolas_b_47]

Merci pour votre réponse!
Nos revenus mensuels nets s'elevent à 3300€.
Nous pensions à une mensualité de 950€ maximum comprenant:
- le pret action logement de 15000€ sur 10 ans (mensualité de 130€ par mois)
- le pret familial de 20000€ sur 15 ans (mensualité de 110€ par mois)
- le pret bancaire de 710€ par mois.

 

[Aristide]

Bonjour,

Premiere question: y a t-il d'autres prets existant auquels nous pourrions souscrire?

Certaines banques proposent des crédits spécifiques pour les fonctionnaires et assimilés.

Certaines collectivités territoriales proposent également des crédits spéciques à leurs agents.

Deuxième question: nous avons rendez vous ce week end avec un conseiller financier d'une banque pour faire une premiere simualtion de crédit. Quels sont les atouts de notre dossier à mettre en avant?

+ Niveau apport personnel; à savoir cependant si cet apport provient de votre effort préalable d'épargne ?
+ Un emprunteur fonctionnaire

Troisième question: pensez vous qu'il serait utile d'aller ensuite voir un courtier en crédit immobilier

Si vous manquez de temps ou/et si vous ne maîtrisez pas suffisamment le sujet.

Par ailleurs ce billet pourrait peut-être vous intéresser:

Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées ?
[lien réservé abonné]

Cdt

 

[Cresus93]

Bravo pour l'apport qui sera un atout.

Vous évoquez les revenus 2013 : vous devriez mettre en avant vos revenus 2014 que vous venez de, ou allez, déclarer.
Demandez aussi à vos employeurs une attestation de salaires à jour.

20 000 d'épargne conservée c'est un peu beaucoup, sauf si vous avez qqch de prévu à court ou moyen terme (travaux, changement de véhicule)

Le prêt familial a-t-il été enregistré auprès de l'administration fiscale ? (notamment pour éviter tout problème familial justement)

Pour le courtier c'est à vous de voir, si vraiment vous n'avez pas envie/le temps de faire les démarches vous-même.

 

[nicolas_b_47]

Bonjour et merci pour vos réponses.

- Ma compagne pourrait souscrire au prêt des fonctionnaire qui s'élève à 1500e de mémoire avec un taux supérieur à 4%... donc aucun intérêt.
- Le prêt familial n'est pas enregistré. C'est un prêt de mes parents. Nous pensions rédiger quelque chose mais nous ne savons pas encore quoi.

Nous sortons d'une première banque ce matin pour avoir une petit idée du montant du crédit que nous pouvions souscrire. La conseillère a vraiment prix le temps de tous nous expliquer.

Pour un emprunt de 150 000e, sur 20 ans, le taux serait de 2,05%. Le montant de l’assurance serait de 7250e.
Pour un emprunt de 140 000e, sur 20 ans, le taux serait de 2,05%. Le montant de l’assurance serait de 6750e.

Que pensez vous de cette première simulation? Pensez vous que le taux peut être revu à la baisse?

Nous pensions aller voir un courtier pour avoir des devis meilleur et ensuite refaire le tour des banques avec ces nouveaux devis.

Merci pour vos retours.

Bonne journée.

Nicolas B.

 

[agra07]

Que pensez vous de cette première simulation? Pensez vous que le taux peut être revu à la baisse?

Nous pensions aller voir un courtier pour avoir des devis meilleur et ensuite refaire le tour des banques avec ces nouveaux devis.

Je ne suis pas un spécialiste du crédit immobilier, mais il me semble que le taux proposé de 2.05% sur 20 ans est tout à fait intéressant.
Je ne sais pas si ça vaut vraiment le coup d'aller voir un courtier sauf si vous avez du temps devant vous et que l'offre de la banque est reste valable pendant ce temps...

 

[Aristide]

Bonjour,

Personnellement je ne donne jamais un avis sur les conditions proposées par une banque et en ai déjà plusieurs fois expliqué les raisons à savoir :

Le taux proposé pour un crédit dépend :

+ De la région (conditions de marché et concurrence locales)

+ De la banque (Politique/stratégie/objectifs développement-risques - Situation par rapport aux orientations/évolutions souhaitées)

+ De la qualité des emprunteurs (Historique des relations - qualité des relations - antécédents/comportement bancaire - niveau épargne - importance produits et services achetés/souscrits - potentiel bénéficiaire......)

+ De la qualité du dossier (Taux endettement - Reste à vivre - Niveau apport personnel - durée - garantie....).

Et un autre élément rentre également en considération; c'est la capacité de négociation des emprunteurs.

Dès lors, en considérant tous ces paramètres, le taux proposé pourra largement varier suivant la situation considérée.

A titre d'exemple je viens d'avoir un cas réel où - dans la même ville - sur la durée de 20 ans, les taux proposés par trois banques différentes ont été de 1,90%, 1,95% et 1,98% (l'on vous propose 2,05% !).

Mais sur le net l'on trouve plusieurs sites de comparaisons des taux proposés qui peuvent permettre de se faire une idée.

Cdt

 

[Wolverine]

Effectivement, ca m'a l'air d'être correcte aussi.
Rien ne t'interdit d'essayer de trouver mieux.

Essaye de viser plutôt les 19 ans, tu pourrais peut-être passer sous la barre des 2%.

De plus n'oublie pas de demander à ta banque différents points qui devront être indiqués dans l'offre de prêt que te propose ta banque :
- Remboursement Anticipé sans frais (attention aussi certaines banques indiquent dans leur offre de prêt "le remboursement anticipé s'effectuera sur les prêts qui génèrent le moins d'intérêt jusqu'au prêt qui génère le plus d'intérêt" en gros tu remboursera le familale (peut-être pas celui-ci) puis 1% logement puis Prêt bancaire quand cela devrait être celui qui te coute le plus chère en premier.

- transfert de prêt (au cas ou avant 20 ans tu vends ta maison pour en acheter une autre derrière, tu n'auras pas à rembourser le reste du crédit mais il sera transférable sur la nouvelle acquisition, sachant que les taux sont bas acutellement, ce qui ne sera peut-être pas le cas dans X années)

- Déblocage des Fonds (tu parles de PTZ+, sauf si tu souhaites acheter dans l'ancien dans des bourgs, je considère que tu veux acheter dans le Neuf, en VEFA (sur plan), si c'est le cas il faut indiquer à ta banque que tu souhaites qu'elle ordre de déblocage tu souhaites.

Sinon passer par un courtier est une bonne idée surtout que ta compagne est fonctionnaire ce qui est un plus pour séduire les banques.
par contre quand le courtier te fera signé le mandat indiquant quelles sont les critères à respecter pour que celui-ci soit payé il faut indiquer les conditions :
Taux prêt bancaire (ex: inférieur à 1.9%)
ET Taux assurance (ex: inférieur à 0.2%)
ET Remboursement Anticipé Sans frais (avec les conditions ci-dessus)
....
N'hésite pas à charger, même si le courtier te dis que cela commence à faire trop, tu verras sur le forum des gens qui ont signé sans rien mettre et qui se sont vu proposer un taux plus important que celui qu'il avait eu dans leur propre banque, et suivant le mandat le courtier a fait son job et il devra être payé.

Quand le courtier te trouvera une banque demande à la banque de checker avec elles les infos fournies par le courtier (ou mieux fait leur signer un récapitulatif des infos fournies par le courtier), comme tu pourras le voir sur Cbanque, certains courtiers n'hésitent pas à arranger le dossier du client pour que cela passe mieux, le truc c'est que une fois que la banque s'en rend compte, elle considère que tu n'es pas de bonne fois ce qui est "en gros une condition de ton offre de pret" et demande le remboursement intégral du prêt.
Ce qui t'obligera à chercher un autre prêt forcément qui aura probablement entre temps un taux plus important.
L'offre de prêt que te propose la banque se fait entre la banque et toi, le courtier n'est pas dans l'équation et ne sera pas inquiété en cas d'erreurs de sa part.

 

[Aristide]

en gros tu remboursera le familale (peut-être pas celui-ci) puis 1% logement puis Prêt bancaire quand cela devrait être celui qui te coute le plus chère en premier.

????

La banque n'a rien à voir à dire ou à exiger dans ces crédits qu'elle n'a pas consenti elle même.

Cdt

 

[paal]

Bonjour et merci pour vos réponses.
.......
- Le prêt familial n'est pas enregistré. C'est un prêt de mes parents. Nous pensions rédiger quelque chose mais nous ne savons pas encore quoi.
Nicolas B.

Pour enregistrer un prêt auprès de l'administration, c'est fort simple, il suffit de compléter l'imprimé 2062 qui prévoit :
- l'identité des prêteurs et emprunteurs (tenir éventuellement compte du lien familial direct entre ces personnes)
- les modalités du prêt (durée, taux d'intérêt - le plus faible possible -, et aussi de modalités spéciales - différé de remboursement, modulation des remboursements, etc ...)
- un calendrier de remboursement prévisionnel ...

Il appartient soit au prêteur, soit à l'emprunteur (au deux ne modifie rien) de joindre copie de ce document à sa déclaration fiscale perso ; c'est aussi simple que ça !

Bien entendu, conserver la copie des moyens de versements, chèques ou virements de préférence !