Quelle banque pour achat en euros avec un salaire CHF?

[Boubou92]

Bonjour;
Je suis actuellement expatrié en famille en Suisse. Ma femme a un salaire confortable en CHF, seulement je suis au chômage depuis plusieurs mois et j'ai décidé de revenir prendre un poste en France dans les mois à venir (sans rentrer dans les détails, le poste m'est acquis et j'ai de quoi le prouver).
En parallèle, nous avons craqué sur une maison et nous nous sommes lancés, promesse de vente signée. Compte tenu de notre apport conséquent qui couvre plus de la moitié de l'achat, et de notre taux d'endettement qui est inférieur à 33% - même si on prend uniquement en compte le salaire de ma femme - , j'ai estimé à tort que nous n'aurions pas de difficulté à trouver une banque pour nous financer.

Concrètement, il y a toujours quelque chose qui ne colle pas: on ne prête pas à des salaires en CHF, on ne prend pas en compte votre chômage mais pas non plus votre salaire à venir... et bien sûr quand on ne rentre pas dans les cases informatiques de la demande de prêt, allez trouver un conseiller qui va se mouiller pour faire passer votre dossier en comité de crédit.
J'ai fait appel à un courtier aujourd'hui, mais je souhaiterais avoir d'autres avis, si vous en avez un, sur deux sujets:
- Quelles banques prêtent en euros à un salarié payé en CHF ?
- Quelle est la viabilité de notre dossier ? Pensez-vous que nous avons de bonnes chances de décrocher un prêt, ou au contraire, ne vaudrait-il pas mieux se rétracter?

Merci pour votre avis!

 

[Aristide]

Bonjour,

Pour des emprunteurs ayant des revenus en devises un prêt en euros dans une banque française n'est possible que si leurs revenus en euros représentent plus de la moitié de l'ensemble de ses revenus annuels
A moins de présenter une assurance ou un contrat financier le garantissant contre le risque de change sur toute la durée du contrat.

Article L313-64 code consommation

Les emprunteurs ne peuvent contracter de prêts libellés dans une devise autre que l'euro, remboursables en euros ou dans la devise concernée, que s'ils déclarent percevoir principalement leurs revenus ou détenir un patrimoine dans cette devise au moment de la signature du contrat de prêt, excepté si le risque de change n'est pas supporté par l'emprunteur.

Au plus tard à l'émission de l'offre de prêt, le prêteur informe l'emprunteur des risques inhérents à un tel contrat de prêt et des possibilités éventuelles de conversion des remboursements en euros en cours de prêt leur sont précisées.

Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent article.

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Article R313-31

L'offre de prêt ne peut être fournie qu'à l'emprunteur supportant le risque de change ayant déclaré sur l'honneur qu'il perçoit plus de la moitié de ses revenus annuels dans la devise d'emprunt ou qu'il détient, au moment de la signature de ce contrat, un patrimoine, financier ou immobilier, dans cette même devise, au moins égal à 20 % de l'emprunt considéré. Cette déclaration est jointe au contrat de prêt.
Le risque de change supporté par l'emprunteur est établi lorsque la variation du taux de change affecte le montant des échéances, la durée du prêt ou le coût total du crédit qu'il acquitte. Lorsque l'emprunteur a souscrit une assurance ou un contrat financier le garantissant contre le risque de change sur toute la durée du contrat, le risque de change n'est pas considéré comme supporté par l'emprunteur.

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Que faut-il savoir sur le crédit immobilier en devise ?

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- Quelles banques prêtent en euros à un salarié payé en CHF ?

?
Faire le tour des banques
Mais compte tenu des contraintes beaucoup risquent d'être réticentes

Article R313-32

Une fois le prêt conclu, le prêteur avertit régulièrement l'emprunteur, sur papier ou sur un autre support durable, au moins lorsque la valeur du montant total restant dû payable par l'emprunteur ou des versements réguliers varie de plus de 20 % de ce qu'elle serait si le taux de change entre la monnaie du contrat de crédit et l'euro au moment de la conclusion du contrat de crédit était appliqué. Ce même avertissement informe l'emprunteur d'une augmentation du montant dû, le cas échéant du droit qui lui est ouvert de convertir ce montant en euro et des conditions pour ce faire ainsi que de tout autre mécanisme applicable pour limiter le risque de change auquel il est exposé.
Lorsque le contrat de crédit prévoit la possibilité pour l'emprunteur de convertir le contrat de crédit en euro, le taux de change auquel la conversion est effectuée est celui du marché applicable le jour de la demande de conversion, sauf disposition contraire figurant dans le contrat de crédit.

[lien réservé abonné].

au contraire, ne vaudrait-il pas mieux se rétracter?

nous sommes lancés, promesse de vente signée.

Ne serait-ce pas plutôt une promesse d'achat......ou un compromis ?
Quoi qu'il en soit si vous avez mentionné votre intention de solliciter un crédit une clause suspensive "sous réserve d'acceptation d'un prêt d'un montant maximum de .....€....." doit y être prévue.

L'éventuel problème est qu'il vous faudrait produire autant de refus bancaires que mentionné dans le pré-contrat concerné et que les banques refusent généralement de tels courriers de refus si elles ont refusé - non pas d'accorder le crédit - mais simplement de ne pas étudier la demande présentée.

Cdt

 

[Boubou92]

Bonjour,

Pour des emprunteurs ayant des revenus en devises un prêt en euros dans une banque française n'est possible que si leurs revenus en euros représentent plus de la moitié de l'ensemble de ses revenus annuels
A moins de présenter une assurance ou un contrat financier le garantissant contre le risque de change sur toute la durée du contrat.


?
Faire le tour des banques
Mais compte tenu des contraintes beaucoup risquent d'être réticentes



Ne serait-ce pas plutôt une promesse d'achat......ou un compromis ?
Quoi qu'il en soit si vous avez mentionné votre intention de solliciter un crédit une clause suspensive "sous réserve d'acceptation d'un prêt d'un montant maximum de .....€....." doit y être prévue.

L'éventuel problème est qu'il vous faudrait produire autant de refus bancaires que mentionné dans le pré-contrat concerné et que les banques refusent généralement de tels courriers de refus si elles ont refusé - non pas d'accorder le crédit - mais simplement de ne pas étudier la demande présentée.

Cdt

Merci pour votre réponse et ces précisions.
Concernant votre premier point, nous allons conserver un patrimoine largement supérieur à 20% de l'emprunt, constitué de divers actifs en euros dont des disponibilités et de l'immobilier - et donc non exclusivement une assurance-vie ou un contrat financier. Selon ma lecture, cela pourrait correspondre à l'obligation associée à l'article R313-31.
Notre banque "historique" m'avait donné une réponse de principe orale positive, sur base déclarative. On m'a conseillé d'accepter leur offre et si elle n'était pas commercialement viable, de faire un rachat de crédit lorsque notre situation sera stabilisée. Je comprends maintenant pourquoi.

Quant à la clause suspensive, nous avons accepté d'y renoncer, sur base de l'avis de notre banque historique. Mais depuis, plus trop de nouvelles malgré quelques relances. Cet avis était de toutes façons en ligne avec le mien, mais je ne m'attendais pas à autant de difficulté pour obtenir un prêt a posteriori.
En parallèle, j'ai demandé l'avis d'un courtier, et j'insiste auprès de notre banque historique pour que notre dossier avance. Nous avons encore au moins une semaine pour nous rétracter, et même si je sais que nous n'aurons pas d'offre de prêt signée rapidement, je voudrais être conforté dans notre choix.

 

[Aristide]

Quant à la clause suspensive, nous avons accepté d'y renoncer, sur base de l'avis de notre banque historique.

???

Ainsi que déjà dit, si vous avez déclaré votre intention de solliciter un crédit pour financer votre acquisition cette condition suspensive est obligatoire.
Et, cette disposition étant d'ordre public, le partie ne peuvent y déroger contractuellement.

Article L313-40 code consommation

L'acte écrit, y compris la promesse unilatérale de vente acceptée et le contrat préliminaire prévu à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation [lien réservé abonné], ayant pour objet de constater l'une des opérations mentionnées au 1° de l'article L. 313-1 [lien réservé abonné], doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 5 du présent chapitre.

Article L313-41 code consommation

Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 [lien réservé abonné] indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

[lien réservé abonné]

Si votre pré-contrat indique que le prix sera payé sans recours au crédit une mention manuscrite de la main des emprunteurs doit expressément le préciser; ils reconnaissent par la même occasion ne plus bénéficier des dispositions de l'article précédent.

Article L313-42 code consommation

Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 [lien réservé abonné]indique que le prix sera payé sans l'aide d'un ou plusieurs prêts, cet acte porte, de la main de l'acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir des dispositions du présent chapitre.

En l'absence de l'indication prescrite à l'article L. 313-40 ou si la mention exigée au premier alinéa manque ou n'est pas de la main de l'acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive prévue à l'article L. 313-41 [lien réservé abonné].

[lien réservé abonné]

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[Boubou92]

???

Ainsi que déjà dit, si vous avez déclaré votre intention de solliciter un crédit pour financer votre acquisition cette condition suspensive est obligatoire.
Et, cette disposition étant d'ordre public, le partie ne peuvent y déroger contractuellement.


Si votre pré-contrat indique que le prix sera payé sans recours au crédit une mention manuscrite de la main des emprunteurs doit expressément le préciser; ils reconnaissent par la même occasion ne plus bénéficier des dispositions de l'article précédent.

A toutes fins utiles.

Cdt

Tout à fait, le notaire comme le vendeur sont au courant de notre nécessité d'avoir un prêt.
Mais nous avons bien rédigé une mention manuscrite pour ce point.
Néanmoins, j'ai déjà rédigé un premier mail (en sus de nos discussions) avant le compromis mentionnant cette nécessité d'un prêt.
Quel que soit le retour du courtier ou de ma banque historique, je ferai un mail la semaine prochaine mentionnant la situation concernant les prêts. Selon les propres mots du notaire, si renonciation de notre part faute de prêt il y avait, en contentieux le vendeur ne serait pas protégé. Bien entendu je vais faire ça en bonne intelligence et si je vois qu'il y a trop de risques de ne pas être financé, nous nous rétracterons probablement dans les 10 jours.

 

[Kizzo]

Tout à fait, le notaire comme le vendeur sont au courant de notre nécessité d'avoir un prêt.
Mais nous avons bien rédigé une mention manuscrite pour ce point.
Néanmoins, j'ai déjà rédigé un premier mail (en sus de nos discussions) avant le compromis mentionnant cette nécessité d'un prêt.
Quel que soit le retour du courtier ou de ma banque historique, je ferai un mail la semaine prochaine mentionnant la situation concernant les prêts. Selon les propres mots du notaire, si renonciation de notre part faute de prêt il y avait, en contentieux le vendeur ne serait pas protégé. Bien entendu je vais faire ça en bonne intelligence et si je vois qu'il y a trop de risques de ne pas être financé, nous nous rétracterons probablement dans les 10 jours.

Il ne faut JAMAIS renoncer à une condition suspensive si on en a besoin. Ça n'apporte rien à part s'ajouter du stress pour rien pour une opération qui en génère déjà naturellement.
De plus, si le notaire est conscient que vous en avez besoin et vous invite à signer sans condition suspensive... changez de notaire. Je suppose qu'il ne vous a pas ECRIT qu'en cas de procès le vendeur serait ou ne serait pas bien protégé, ni les recours/délais/frais occasionnés, les soucis engendrés (séquestre probable du dépôt de garantie etc)

 

[wwolf1]

Il faut faire un pret en CHF avec le salaire de Madame et une partie en euros avec le votre si vous prenez un emploi rapidement.

 

[Boubou92]

Il ne faut JAMAIS renoncer à une condition suspensive si on en a besoin. Ça n'apporte rien à part s'ajouter du stress pour rien pour une opération qui en génère déjà naturellement.
De plus, si le notaire est conscient que vous en avez besoin et vous invite à signer sans condition suspensive... changez de notaire. Je suppose qu'il ne vous a pas ECRIT qu'en cas de procès le vendeur serait ou ne serait pas bien protégé, ni les recours/délais/frais occasionnés, les soucis engendrés (séquestre probable du dépôt de garantie etc)

Merci pour la leçon, j'en prends bonne note.
Sur ce que ça apporte, c'est plus de sécurité pour l'acheteur quant à notre engagement.

 

[Boubou92]

Il faut faire un pret en CHF avec le salaire de Madame et une partie en euros avec le votre si vous prenez un emploi rapidement.

Merci pour ce conseil, il est très bon. Malheureusement ce n'est pas une bonne solution. Si nous achetons en France, c'est aussi pour y revenir tous deux à moyen terme - donc avoir deux salaires en euros. J'espère donc que ce ne sera pas la solution qu'on nous proposera.

 

[Aristide]

Tout à fait, le notaire comme le vendeur sont au courant de notre nécessité d'avoir un prêt.
Mais nous avons bien rédigé une mention manuscrite pour ce point.
Néanmoins, j'ai déjà rédigé un premier mail (en sus de nos discussions) avant le compromis mentionnant cette nécessité d'un prêt.
Quel que soit le retour du courtier ou de ma banque historique, je ferai un mail la semaine prochaine mentionnant la situation concernant les prêts. Selon les propres mots du notaire, si renonciation de notre part faute de prêt il y avait, en contentieux le vendeur ne serait pas protégé. Bien entendu je vais faire ça en bonne intelligence et si je vois qu'il y a trop de risques de ne pas être financé, nous nous rétracterons probablement dans les 10 jours.

Puisque "Mais nous avons bien rédigé une mention manuscrite pour ce point." c'est ce document qui compte. Contrairement à ce que beaucoup pensent le vrai contrat qui importe c'est le pré-contrat l'acte authentique n'en étant qu'une réitération nécessaire pour le formalisme du transfert de propriété.

Donc, juridiquement parlant, vis à vis des vendeurs, vous ne sollicitez pas de crédits et n'êtes pas protégés par la clause suspensive.

=> Drôle de "banquier historique" !!!
=> Drôle de notaire !!!

Dès lors pour vous désengager ne reste effectivement que la rétractation dans le délai imparti.

Cdt

 

[Boubou92]

Puisque "Mais nous avons bien rédigé une mention manuscrite pour ce point." c'est ce document qui compte. Contrairement à ce que beaucoup pensent le vrai contrat qui importe c'est le pré-contrat l'acte authentique n'en étant qu'une réitération nécessaire pour le formalisme du transfert de propriété.

Donc, juridiquement parlant, vis à vis des vendeurs, vous ne sollicitez pas de crédits et n'êtes pas protégés par la clause suspensive.

=> Drôle de "banquier historique" !!!
=> Drôle de notaire !!!

Dès lors pour vous désengager ne reste effectivement que la rétractation dans le délai imparti.

Cdt

Juridiquement parlant justement, le vendeur ne méconnait pas notre nécessité d'avoir un prêt.
Le notaire a bien précisé que si nous étions dans une situation de ne pas avoir de financement, nous serions en contentieux. Le juge évaluerait alors si la renonciation était valide compte tenue de la connaissance par les vendeurs de cette nécessité.
J'ai peut-être une solution - je ne sais pas si elle est faisable. Je vais donc insister auprès de mon courtier/banquier historique pour qu'un avis plus probant nous soit donné. Pas un engagement écrit parce que je ne l'obtiendrais pas mais plusieurs avis.
Je présenterais la situation en fin de semaine prochaine au notaire et au vendeur, suivant les retours, et preuve de notre volonté d'aller au bout. Je demanderai en conséquence de rajouter une annexe (je ne sais pas si c'est possible) avec l'ajout de la clause suspensive. S'ils refusent, nous aviserons d'une rétractation. En l'état, c'est probablement la meilleure solution.

 

[Maurice63]

Et avec un drôle de banquier historique associé à un drôle de notaire il peut y avoir des indemnités de rétractations de quelques % de la transaction.

 

[Boubou92]

Et avec un drôle de banquier historique associé à un drôle de notaire il peut y avoir des indemnités de rétractations de quelques % de la transaction.

L'enjeu est significatif évidemment, le prix est élevé donc l'indemnité est élevée.

 

[Aristide]

Juridiquement parlant justement, le vendeur ne méconnait pas notre nécessité d'avoir un prêt.
Le notaire a bien précisé que si nous étions dans une situation de ne pas avoir de financement, nous serions en contentieux. Le juge évaluerait alors si la renonciation était valide compte tenue de la connaissance par les vendeurs de cette nécessité.
J'ai peut-être une solution - je ne sais pas si elle est faisable. Je vais donc insister auprès de mon courtier/banquier historique pour qu'un avis plus probant nous soit donné. Pas un engagement écrit parce que je ne l'obtiendrais pas mais plusieurs avis.
Je présenterais la situation en fin de semaine prochaine au notaire et au vendeur, suivant les retours, et preuve de notre volonté d'aller au bout. Je demanderai en conséquence de rajouter une annexe (je ne sais pas si c'est possible) avec l'ajout de la clause suspensive. S'ils refusent, nous aviserons d'une rétractation. En l'état, c'est probablement la meilleure solution.

Le pré-contrat signé est le contrat; point barre !!!

Imaginez la tête du juge a qui vous présentez un pré-contrat avec une mention écrite de votre main "le prix sera payé sans l'aide d'un ou plusieurs prêts", et que, parallèlement vous tentiez d'argumenter "mais j'avais dit le contraire au vendeur et au notaire" ???

Je persiste : Quid du devoir de conseils ? "Drôle de notaire" !!!

Ceci étant un avenant n'est pas impossible........encore faut-il que les vendeurs soient d'accord.

Cdt

 

[Kizzo]

Le pré-contrat signé est le contrat; point barre !!!

Imaginez la tête du juge a qui vous présentez un pré-contrat avec une mention écrite de votre main "le prix sera payé sans l'aide d'un ou plusieurs prêts", et que, parallèlement vous tentiez d'argumenter "mais j'avais dit le contraire au vendeur et au notaire" ???

Je persiste : Quid du devoir de conseils ? "Drôle de notaire" !!!

Ceci étant un avenant n'est pas impossible........encore faut-il que les vendeurs soient d'accord.

Cdt

Tout à fait d'accord, quand on signe on est réputé être de bonne foi
Si vous signez en sachant que financièrement ça ne tient pas la route, ça n'est pas de la bonne foi donc le premier fautif n'est pas le vendeur à qui vous racontez ce que bon vous semble.

Et dire qu'on signe sans prêt alors que vous expliquez en avoir besoin, je ne comprends absolument pas ce en quoi ça rassure le vendeur : "j'ai pas le pognon mais rassurez vous je déclare que je l'ai ! Tout va bien !"
Le vendeur est loin d'être malin...

 

[Maurice63]

Le vendeur est loin d'être malin...

Et que penser de l’acheteur qui signe un important document sans avoir en main la moindre offre bancaire écrite.

 

[Aristide]

Dans l'immense majorité des cas les acquéreurs qui ne peuvent autofinancer à 100% leur projet obtiennent des simulations valant "Proposition de financements" des banques sollicitées; sans aucune valeur juridique.

Ce ne sont pas de "offres de prêts" en bonnes et dues formes au sens juridique du terme - qui seules engagent la banque - puisque le pré-contrat faisant partie des documents impératifs au montage du dossier préalable à l'éventuelle émission de ladite offre si l'analyse conduit à une acceptation.

Dans le cas présent, le problème ci-dessus évoqué, c'est que les banques contactées ne souhaitent pas prendre en charges ledit dossier; donc pas de proposition de financement, pas de dossier instruit et pas d'offre de prêt - ni lettre de refus - adressées.

Cdt

 

[Boubou92]

Le pré-contrat signé est le contrat; point barre !!!

Imaginez la tête du juge a qui vous présentez un pré-contrat avec une mention écrite de votre main "le prix sera payé sans l'aide d'un ou plusieurs prêts", et que, parallèlement vous tentiez d'argumenter "mais j'avais dit le contraire au vendeur et au notaire" ???

Je persiste : Quid du devoir de conseils ? "Drôle de notaire" !!!

Ceci étant un avenant n'est pas impossible........encore faut-il que les vendeurs soient d'accord.

Cdt

Hélas si c'était aussi simple !
Pas envie de chercher la jurisprudence, mais je vous conseille de lire ça:
[lien réservé abonné]
C'est très basique certes, mais c'est vrai.
Il y a beaucoup de conditions, mais il n'est pas certain que les conditions soient réunies pour le paiement de l'indemnité.
Comme dirait le notaire, c'est du domaine du contentieux. Et comme tout contentieux, ça prendrait du temps et de l'argent. Tout en sachant que j'aurais des écrits mentionnant la nécessité d'un prêt. Bref, pas aussi évident.

 

[Boubou92]

Et que penser de l’acheteur qui signe un important document sans avoir en main la moindre offre bancaire écrite.

Et que penser de Maurice qui vient la ramener avec ses remarques négatives de donneur de leçons alors que ce n'est pas le sujet et qu'on ne lui a rien demandé

 

[Aristide]

Hélas si c'était aussi simple !

Et vous pourriez, en cas de refus de crédit, revenir sur votre renonciation, par-devant un juge. Mais il ne pourrait vous donner raison que si vous arriviez à prouver que le vendeur avait été informé de votre intention d’emprunter.

Mais, ainsi qu'expliqué ci-dessus, vous, vous n'aurez pas de courrier de refus de prêt.

Cdt