Quel capital

[oboudio]

bonjour

Quel serait le placement ou investissement sans risque sur lequel je pourrais percevoir 3050 euros mensuel net et indexé à 1,50% l'an sur une trentaine d'année sans spécialement me soucier que le capital soit entamé?

Quel serait le capital nécessaire pour un tel rendement compte tenu de la fiscalité ?

Vous remercie par avance

 

[stunt38]

Bonjour,

pour vous répondre il faudrait savoir de combien de capital vous disposez au départ ?

 

[oboudio]

480KE de cash

 

[stunt38]

l'assurance vie peut tout a fait convenir.

même en se basant sur le plus mauvais des contrats vous pourrez toucher ce montant tout les mois pendant 30 ans et disposer encore à terme de près de 200 000 €.

avec un bon contrat il vous restera environ la moitié du capital de départ au bout de 30 ans.

le principal inconvénient va être la fiscalité dans les 1er années.

bien que dégressive elle est assez lourde pendant les 4 premières années de vie du contrat.

si vous en avez déja une c'est un point très positif

 

[oboudio]

Vous pensez vraiement que cela soit possible? J'ai déjà une assurance vie

Je récapitule, vous préconisez l'a/v et je pourrais prétendre à 3050 euros mensuel indéxé à 1,50% l'an et cela pendant 30 ans?

Mais sur quel rendement net annuel vous vous basez svp?

 

[LeBoulanger]

L'assurance vie est en effet le meilleur support.

Avec des actions pendant la phase de capitalisation.
Puis en sécurisant sur le fond en € à 10 ans de la retraite.

 

[stunt38]

Vous pensez vraiement que cela soit possible? J'ai déjà une assurance vie

Je récapitule, vous préconisez l'a/v et je pourrais prétendre à 3050 euros mensuel indéxé à 1,50% l'an et cela pendant 30 ans?

Mais sur quel rendement net annuel vous vous basez svp?

je prend une moyenne de 4,5% sur fonds euros.

les moins bons contrats sont à 4% et les meilleurs à 5%

 

[oboudio]

Je ne voudrais pas abusé de votre bonté mais est-il possible de m'en dire plus.
Il y a-t-il un outil pour calculer tout ça, car je ne trouve pas comme vous?

merci

 

[stunt38]

du tout.

vous trouverez ça dans la rubrique "placement" sur le bandeau du haut du site.

mais il n'y a pas la fonction de revalorisation annuelle pour les rachats programmées, elle marche uniquement dans le simulateur de rente viagère

 

[oboudio]

Bonjour Stunt 38,

Encore désolé mais je n'arrive pas à comprendre. Meme sans indexation des retraits (je ne sais m'en servir) l voici ce que je trouve; Cela ne correspond pas à ce que vous me dites. Je dois mal utiliser la calculette.
On s'aperçoit ici que pour un capital de 480KE sur une AV à 4% l'an et des retraits mensuel de 3050 Euros , le capital est perdu à la 18ième année.



Année Solde Capital Interets dont interets imposable

2009 18.534,25 € 464.984,25 € 11 33.550,00 € 650,24 €
2010 17.760,00 € 446.144,25 € 12 36.600,00 € 2.029,52 €
2011 17.008,50 € 426.552,75 € 12 36.600,00 € 3.355,58 €
2012 16.228,66 € 406.181,41 € 12 36.600,00 € 4.632,07 €
2013 15.414,46 € 384.995,87 € 12 36.600,00 € 5.857,07 €
2014 14.569,40 € 362.965,27 € 12 36.600,00 € 7.036,32 €
2015 13.690,64 € 340.055,91 € 12 36.600,00 € 8.170,34 €
2016 12.778,43 € 316.234,34 € 12 36.600,00 € 9.261,93 €
2017 11.826,62 € 291.460,96 € 12 36.600,00 € 10.309,51 €
2018 10.838,46 € 265.699,42 € 12 36.600,00 € 11.317,99 €
2019 9.810,87 € 238.910,29 € 12 36.600,00 € 12.287,76 €
2020 8.743,88 € 211.054,17 € 12 36.600,00 € 13.221,29 €
2021 7.631,17 € 182.085,34 € 12 36.600,00 € 14.117,11 €
2022 6.475,65 € 151.960,99 € 12 36.600,00 € 14.979,56 €
2023 5.274,05 € 120.635,04 € 12 36.600,00 € 15.808,86 €
2024 4.026,05 € 88.061,09 € 12 36.600,00 € 16.607,17 €
2025 2.725,19 € 54.186,28 € 12 36.600,00 € 17.373,30 €
2026 1.373,98 € 18.960,26 € 12 36.600,00 € 18.110,79 €
2027 162,79 € 0,00 € 7 19.123,05 € 9.746,64 €
Total 194.873,06 € 0,00 € 222 674.873,05 € 194.873,05


Merci

 

[Neko]

Bonjour,

Je confirme qu'avec 480 KEUR, un rendement annuel de 4% et 3.050 EUR (brut et revalorisés de 1,5% par an) de rachat partiel par mois on ne "tient" pas pendant 30 ans.

Je trouve 17 ans maximum avec mes calculs.

 

[oboudio]

Oui vous confirmez, il faut donc un capital plus conséquent. C'est ce que je pensais.


Il serait alors peut-etre plus judicieux, d'investir sur de LMNP,non seulement le capital est conservé avec un minimum de progession et les loyers revalorisés ! A titre d'exemple un gestionnaire de bonne qualité,peut offrir une rentabilité net de charges d'environ 5%

Je me rends compte que l'investissement en LMNP est plus avantageux que l'A/Vie peut importe si ces deux investissements sont incomparables !

Cdt

 

[Neko]

Le montant de 3.050 EUR NET/ mois est-il incompressible?

Puis-je vous demander quel est votre âge actuel ainsi que vos revenus actuels?

Le LMNP est certes une alternative intéressante, mais qui manque de souplesse par rapport à un placement en A/V.

Par ailleurs, 5% de rentabilité net de charges ne représente pas un rendement net de fiscalité.
Or, 5% de 480.000 EUR représentent 24.000 EUR/ an soit 2.000 EUR par mois BRUT. Si l'on ôte en plus la fiscalité, il ne reste pas grand chose...

Mieux vaudrait se limiter dans les rachats partiels pour obtenir le même résultat.
En outre, on est totalement à l'abri des problèmes avec les locataires!

Cordialement,

N.

 

[stunt38]

exact vous avez raison.

j'ai mal lu les résultats du simulateur, on va mettre ça sur le compte de la fatigue...

le choix immobilier est justifié, en terme de complément de revenu c'est aussi une bonne solution, souvent même plus rentable.
mais comme le précisait Neko c'est un placement moins liquide et sujet à plus d'aléas qu'une assurance vie (impayés, travaux, sinistres...).

il faut donc du temps et de l'argent pour s'en occupper si on veut que ce soit rentable et durable.

passez par un pro. peut être envisager si vous n'avez pas le temps/l'envie pour gérer le bien, mais ça a un coût.

Cdt

 

[oboudio]

Neko ,

Je crois savoir quand on investit sur de l'immobilier en LMNP , ce n'est pas pour revendre à court ou moyen terme. En effet cet investissement est spécialement intéressant dans une optique de long terme .

Avantage fiscaux : ( exoneration totale)

• Déductions des frais d'acquisitions la première année

• Amortissement de l'immobilier à 100% (hors terrain) de 25 à 40 ans

• Amortissement du mobilier à 100% de 5 à 10 ans

• Report illimité des amortissements non déduits

• Déduction des intérêts d'emprunt à 100%

• Récupération de la TVA ayant grevé l'acquisition (19,6%)

Contrairement à ce que vous pensiez et comme vous pouvez le lire ,mon investissement serait net de net , aucune imposition et cela pendant une trentaine d'année.( à part la taxe foncière)


Comme je le soulignais plus haut peu importe le montant de revenus éxigés, il est évident que tout investisseur désire obtenir un maximum de revenus sur les sommes engagées. Libre à lui de réinvestir ou dilapider ses revenus .

Je me suis basé sur un rendement la première année de 5% net+( revalarisation tout les ans) C'est l'offre qui m' a été faite par un Gestionnaire de grande qualité et de bonne notoriété dont je ne peux malheureusement citer le nom sur le forum.


Stunt,

Si on commence à penser que meme sur un investissement géré par une grosse Société connue et qui a fait ses preuves depuis environ une trentaine d'anée on puisse avoir des problèmes d'impayés ou autres, alors à ce moment là, suis ok de dire que l'assurance vie est plus avantageuse meme si le manque a gagner est assez important.

Pour ma part je viens de faire mon choix.

Trés bonne journée

 

[Neko]

Neko ,

Je crois savoir quand on investit sur de l'immobilier en LMNP , ce n'est pas pour revendre à court ou moyen terme. En effet cet investissement est spécialement intéressant dans une optique de long terme .

Avantage fiscaux : ( exoneration totale)

• Déductions des frais d'acquisitions la première année

• Amortissement de l'immobilier à 100% (hors terrain) de 25 à 40 ans

• Amortissement du mobilier à 100% de 5 à 10 ans

• Report illimité des amortissements non déduits

• Déduction des intérêts d'emprunt à 100%

• Récupération de la TVA ayant grevé l'acquisition (19,6%)

Contrairement à ce que vous pensiez et comme vous pouvez le lire ,mon investissement serait net de net , aucune imposition et cela pendant une trentaine d'année.( à part la taxe foncière)


Comme je le soulignais plus haut peu importe le montant de revenus éxigés, il est évident que tout investisseur désire obtenir un maximum de revenus sur les sommes engagées. Libre à lui de réinvestir ou dilapider ses revenus .

Je me suis basé sur un rendement la première année de 5% net+( revalarisation tout les ans) C'est l'offre qui m' a été faite par un Gestionnaire de grande qualité et de bonne notoriété dont je ne peux malheureusement citer le nom sur le forum.

Bonjour,

Je me permets d'apporter quelques précisions.

Votre post initial mentionnait un montant minimum de revenus mensuel, à savoir 3.050 EUR/ mois, sans contraintes quant à la conservation - ou non - du capital initial.
Nous avons donc répondu dans ce sens et en gardant en tête ces éléments.

Bien entendu, si les données de la problématique changent en cours de route, nos raisonnements et nos réponses ne seront certes plus adaptées.

Ensuite, en ce qui concerne les avantages du LMNP tels que vous les énumérez, et à la date d'aujourd'hui, certains sont faux ou incomplets. Par ailleurs, vous ne prenez pas en compte certains désavantages :

• le report du déficit se fait uniquement sur les bénéfices BIC LMNP et ce pour les 6 années suivantes (et non pas pour "une durée illimitée", ce qui reste réservé au régime du LMP). Attention! En ce qui concerne les amortissements de l'immobilier et du mobilier, le report du déficit se fait certes sans limitation de durée, mais à ma connaissance uniquement sur du bénéfice BIC LMNP. Cela implique, pour les exploiter jusqu'à épuisement, d'avoir encore des revenus positifs BIC LMNP durant 25/ 40 ans.
• la TVA est extrêmement contraignante dans la mesure ou vous devez offrir au moins 3 services sur 4 (petit déjeuner, nettoyage quotidien, fourniture de linge de maison, accueil). C'est le loueur qui doit offrir cela, pas une société qui prend à bail un local nu pour ensuite proposer ces prestations. Je sais que certains organismes fournissent des "clés en main", mais attention aux aspects juridiques (ie, bien faire lire ces contrats par un conseil externe)
• vous restez de plein droit redevable de l'ISF à la valeur vénale des biens
• le régime classique des plus-values immobilières s'applique (attention, en cas de revente avant la fin de la 15ème année, à l'effet des amortissements pratiqués!)
• les intérêts d'emprunt déductibles ne peuvent pas excéder le montant des loyers perçus (à surveiller attentivement en cette période d'augmentation des taux d'intérêts). Par ailleurs, la limitation de 6 ans s'applique à eux, comme aux charges autres que celles issues de l'amortissement.
• certaines taxes, comme la taxe professionnelle sont dûes

Enfin, un revenu de 2.000 EUR/ mois, même indexé à 2% l'an n'est pas équivalent à un revenu de 3.050 EUR/ mois indexé à 1,5%

Pour terminer, un rendement hors charges de 5% me semble très important, voire carrément optimiste dans une simulation de LMNP.

Ceci étant, le choix est bien évidemment vôtre. Nous nous contentons de mettre en garde les personnes au regard des malheurs relatés ici par les internautes qui fréquentent ce forum.

Bonne journée à vous aussi.

N.

 

[oboudio]

Je vous remercie pour toutes ces précisions.

Je persiste sur l'avantage d'un investissement dans le neuf sur le LMNP . Nous savons que l'immeuble peut s'amortir sur une durée de 25 ans et le mobiler sur 10 ans. En conséquence, exoneration totale des impots et taxes sur les revenus fonciers .

 

[Neko]

Oui, sur une certaine période il y aura une exonération totale des revenus (Bénéfices Industriels et Commerciaux et non Revenus Fonciers, comme vous le savez).

Je ne prône pas particulièrement l'A/V ni le LMNP, j'essaie juste d'apporter quelques informations sur tel ou tel choix

Quoi qu'il en soit, n'hésitez pas à nous faire partager votre expérience concernant votre investissement LMNP.

Bien cordialement,

N.

 

[stunt38]

Si on commence à penser que meme sur un investissement géré par une grosse Société connue et qui a fait ses preuves depuis environ une trentaine d'anée on puisse avoir des problèmes d'impayés ou autres, alors à ce moment là, suis ok de dire que l'assurance vie est plus avantageuse meme si le manque a gagner est assez important.

attention, je ne parlais pas d'impayés dû à la mauvaise gestion d'un cabinet patrimonial mais juste dans le cas où vous le feriez tout seul.

comme je le souligne par la suite un bon partenaire est une aide précieuse si justement on veut se dégager du temps et des soucis comme les risques d'impayés

après si l'objectif c'est surtout d'avoir des compléments de revenus sur le long terme au détriment d'un capital liquide alors oui l'immobilier est une solution plus avantageuse que l'assurance vie.

de plus vous serez sans doute dans le statut LMP.

Cdt