Que pensez vous de mon dossier?

[Chloesuh]

Bonjour à tous.
Je n’ai jamais posté sur des forums et je suis nouvelle sur ce site mais j’ai pu lire plusieurs témoignages qui m’ont donné envie de partager mon projet afin d’obtenir vos avis.
Nous sommes une famille avec 2 enfants et vivons sur Paris. Nous avons fait une offre pour une maison neuve à 1690K (donc frais de notaire réduit). Toutefois l’acquisition de cette maison ne peut se faire que par vente de notre appartement actuel estimé à 1420K. Je partirai sur une vente donc à 1400 pour être plus tranquille.
Nous avons fait appel a notre banque principale le LCL qui a monté le projet avec soit disant un refus du CL. Je n’ai pas vu de projet de financement donc ne sais pas comment ce projet a pu être monté.
En parallèle j’ai monté un dossier avec SG et suis depuis plus de 2 semaines en attente de CL. Quels seraient donc vos précieux conseils au vu des dernières recommandations de l’HCSF?
Profil 35 ans 2 enfants. Monsieur CDI environ 7K/ mois. Mme libérale environ 10K/mois. Vente appartement: 1400, capital restant du 810K. Achat maison: 1690 + notaire 34 + caution 25 (environ en relais).
Nous pouvons apporter les frais de notaire en plus en cash dans cette opération. Il nous restera encore de l’épargne que nous ne souhaitons pas injecter dans le projet pour se garder un matelas.
Merci pour vos conseils!

 

[moietmoi]

Bonjour,

Je n’ai jamais posté sur des forums et je suis nouvelle sur ce site mais j’ai pu lire plusieurs témoignages qui m’ont donné envie de partager mon projet afin d’obtenir vos avis.

bienvenue!!

en premier point, normalement les banques devraient avoir envie de fidéliser des profils comme les votres...

en deuxième point, un tel projet mérite pas mal d'heures de travail avant d'aller voir une banque..

Toutefois l’acquisition de cette maison ne peut se faire que par vente de notre appartement actuel estimé à 1420K. Je partirai sur une vente donc à 1400 pour être plus tranquille.

Vu que si je comprends bien il n'y a pas de compromis signé sur cet appartement , si vous avez un plan avec un crédit relais, la banque demandera certainement une valeur certifiée par un expert ( de la banque ou notaire/judiciaire) ;
Pour être plus tranquille , il vaudrait mieux partir sur 1300 et la banque en comptabiliserait 80%

Nous avons fait une offre pour une maison neuve à 1690K (donc frais de notaire réduit).

c'est un bien en vefa? ou déjà construit? ou avec un contrat de construction sur un terrain que vous achetez?

Nous pouvons apporter les frais de notaire en plus en cash dans cette opération.

sur ces budgets à mon avis, il faut au moins avoir 150 à 200 ke d'apport;

. Je n’ai pas vu de projet de financement donc ne sais pas comment ce projet a pu être monté.

oula.. un projet de financement se monte calmement avec le conseiller; il n'est pas étonnant que

Nous avons fait appel a notre banque principale le LCL qui a monté le projet avec soit disant un refus du CL

je suppose que vous avez eu plusieurs réunions de travail avec les banques; quels sont les plans établis:
-votre besoin de financement de l'ensemble de l'opération et les moyens pour y faire face; les 2 colonnes devant être à résultat égal;

 

[baboune]

Bonjour,
il semble que la demande de financement ait été présenté sur une durée de l'ordre de 25 ans
or sur les durées supérieures à 20 ans Crédit Logement est plus que réticent à accorder sa garantie avec un apport aussi faible.
et sur 20 ans nous sommes au dessus des 33% de taux d'effort et donc en régime dérogatoire d'acceptation pour la banque.
mais cela ne veut pas dire que crédit logement acceptera la garantie pour cause d'apport faible.

il pourrait être utile de consulter d'autres banques qui ne passent pas par crédit logement

depuis le début de l'été l'acceptation des prêts immobiliers s'est fortement durcie dans les banque.
j'ai pas mal de retour négatifs même au simple niveau de prise en charge du dossier avec comme réponse de la part de mes banques partenaires: apport insuffisant vis à vis de crédit logement, on passe notre tour sur ce dossier.....

Cdt

 

[Chloesuh]

Merci à vous deux pour vos retours et quelle réactivité!!!
Pour vous répondre, il s’agit bien d’un financement sur 25 ans. Concernant l’apport l’essentiel est dans la revente de notre appartement et l’idée étant de partir sur un crédit relais. Je suppose (a vous de me confirmer) qu’en cas de vente de l’appartement et d’achat cela serait plus facile puisque j’aurai alors à disposition 650K d’apport (fruit de la vente + FN que je souhaitais apporter dans l’opération) - toujours sur 25 ans.
Mais dans le cas du relais, ne prennent ils pas en compte l’apport justement qui est sous forme du relais?
Pour les banques qui ne passent as par CL pouvez vous me les citer?
Enfin à votre sens à combien dois je monter l’apport pour que le relais puisse passer?
Merci mille fois à vous tous pour vos précieux conseils.

 

[Chloesuh]

Et en effet le bien n’est ps en Vefa, il s’agit d’un clé en main et nous n’avons pas signe le compromis je voulais voir d’abord l’avance avec les banques mais l’offre d’achat est contre signée. Je joue la montre avec le notaire en réalité...

 

[g.b]

Du coup, hors produit de la vente, il n'y a pas d'apport à part les frais de notaire? Il me semble légitime alors que les banques s'interrogent sur le manque d'épargne avec de tels revenus.

 

[Angelus10]

Vu les sommes en jeux et le risque sur l'emploi ça va être compliqué avec aussi peu d'apport voir très compliqué.

En cas de perte emploi est il facile de retrouver un travail avec salaire similaires ?


Quelles sont vos secteurs d'emplois(pour vois risque Covid ou défaillance entreprises) ?

 

[Chloesuh]

Bonjour,
Nous avons de l’épargne que je peux justifier mais je ne souhaite pas tout débloquer pour cette acquisition.
A mon sens le fruit de la vente + frais de notaire me semblait suffisant, à voir combien il faudrait donc que j’injecte en plus.
Pour le secteur d’activité aucune crainte. Mon époux est dans le private equity et je suis profession libérale à mon compte.
Je comprends donc au vu de vos réponses que ce projet en relais n’est pas réalisable.
A voir alors pour monter le projet différemment alors.
Merci

 

[g.b]

Carte Financement dit faire des dossiers de financement complexes via crédit in fine pour RP sur des montants de cet ordre. Si épargne à nantir, ça peut être une option?

Cf. Leur blog de réalisations.

 

[moietmoi]

Pour le secteur d’activité aucune crainte. Mon époux est dans le private equity et je suis profession libérale à mon compte.

2 secteurs très à risques dans la tourmente à venir.
Sur l'apport, je confirme mon post 150/250 ke, voir plus.
25 ans.. difficile à avoir, ...il faudrait aussi essayer les banques de la région de la future rp.
Sur quelles bases fondes tu la valeur de ton apparttement?
Une chose m'étonne , Quelle preuve d'achat future as tu donné aux banques?

 

[Chloesuh]

Bonjour moietmoi
Valeur de l’appartement donnée par extraction du fichier des transactions des notaires et écrit de ce dernier et par 2 agences Immobilière.
J’ai juste donné l’offre d’achat contre signée par le vendeur aux banques
Merci pour précision apport. A mon sens il faut que je m’oriente alors vers une vente et un achat pour récupérer de l’apport alors.

 

[Angelus10]

2 secteurs très à risques dans la tourmente à venir.
Sur l'apport, je confirme mon post 150/250 ke, voir plus.
25 ans.. difficile à avoir, ...il faudrait aussi essayer les banques de la région de la future rp.
Sur quelles bases fondes tu la valeur de ton apparttement?
Une chose m'étonne , Quelle preuve d'achat future as tu donné aux banques?

Si secteur à risque à voir sils sont black lister ou si c'est au cas par cas.

Si un seul des 2 perd sont job c'est une catastrophe car taux endettement quand même elevé la Banque doit prendre cette hypothèse en cause à vous de défendre également le dossier.

Sans compter que si prêt Relais la Banques va demande une ou plusieurs estimations officiel et ne vas peut être pas monter au dessus de 60-70% au mieux du prêt Relais.

 

[hargneux]

A la louche un endettement de 33 % sur 20 ans soit 5 449 HA de mensualité vous permet un emprunt de 1 150 000.
Votre besoin de financement est de 1 759 000 soit un besoin de financement de 609 000.

Sur votre bien actuel si on retient une valeur de 1 400 000 auquel on déduit le restant du de 810 000, il nous reste 670 000, un relais à 70 % vous apporterait une trésorerie de 469 000.

Il ressort un besoin d'apport de 140 000 €


Sur une base de 25 ans, la mensualité de 5 600 HA compatible avec vos revenus donnerait un emprunt de 1 350 00
Le besoin d’autofinancement serait de 409 000 couvert par le relais de 469 000.

25 c'est jouable mais reste à voir qui finance encore sur 25 ans, à ces charges il faut les parfaire avec les assurances et voir pour la pérennité des revenus dans le temps avec la 2035, l'ancienneté, le marché.....Il faut vous y prendre à l'avance

 

[moietmoi]

Bonjour Hargneux,

Le besoin d’autofinancement serait de 409 000 couvert par le relais de 469 000

est-ce à dire que dans ce cas, si toutes les autres choses étaient aplanies, la banque verrait dans ce montage un apport?

 

[Chloesuh]

Bonjour à tous,
Pour vous donner des nouvelles, le crédit logement à donner son accord après être revenus 3 fois pour demander des informations complémentaires.
Maintenant il faut que le dossier passe l’accord de la banque (Sg).
Normalement si Credit logement donne son accord alors la banque suit me semble-t-il?
Bonne journée.

 

[Triaslau]

Bonjour à tous,
Pour vous donner des nouvelles, le crédit logement à donner son accord après être revenus 3 fois pour demander des informations complémentaires.
Maintenant il faut que le dossier passe l’accord de la banque (Sg).
Normalement si Credit logement donne son accord alors la banque suit me semble-t-il?
Bonne journée.

Oui logiquement si la banque a transmis le dossier c'est quelle était d'accord.

 

[baboune]

Reste à passer la barre du valideur des risques à la SG qui aura la main sur la décision finale.

Car le dossier SG est d'abord traité au niveau agence avec visa du directeur de groupe mais ensuite passe au niveau régional avec le valideur des risques

tenir compte aussi des assurances emprunteur 100 / 100 qui impacteront la mensualité.

je viens de regarder pour 1.500.000 € sur 25 ans on tourne à un coût total d'assurance de 235 € par mois soit 70.000 € sur 25 ans

Par contre prenez en compte que selon la compagnie d'assurance il pourrait être demandé un électro-cardiogramme et de ce fait il y aura, peut être, un délai de rendez-vous

Cdt

 

[Chloesuh]

Merci pour toutes précisions et vos conseils. Je vous tiens informer de la suite bien entendu. En effet je pense qu’avant d’avoir l’accord final il va se passer plusieurs semaines encore d’attente...

 

[Chloesuh]

Bon bah retour case départ... les frais de notaire calculés étaient trop élevés par rapport au montant inscrit sur le compromis de 7 000€. Du coup le financement change du coup on repasse le dossier à crédit logement... un pas en avant un pas en arrière ...

 

[Patdou]

Bon bah retour case départ... les frais de notaire calculés étaient trop élevés par rapport au montant inscrit sur le compromis de 7 000€. Du coup le financement change du coup on repasse le dossier à crédit logement... un pas en avant un pas en arrière ...

Cela dit, qui peut le plus peut le moins ! A priori, pas d’inquiétude à avoir.

il vous reste désormais du temps pour faire jouer la concurrence.