Quand la banque perd le droit aux intérêts, mise au point sur la déchéance du prêteur

[clarachocolat]

Bonjour Elaphus,

Là je ne comprends pas tant c’est inimaginable une telle bourde : de toute façon un prêt suit toujours une offre SSP. Donc vous bénéficiez, si c’est exact, de l’article 1907 du code civil, qui joue aussi en cas d’erreur de chiffrage du TEG (= taux absent).

Lors d'un échange avec Aristide (vérification TEG) Aristide m'avait précisé :

Si la garantie de votre crédit n'est ni un privilège de prêteur de deniers ni une hypothèque, un contrat sous seing privé suffit et le notaire n'a donc pas a rédiger un acte authentique servant à la fois à réitérer les angagements de l'offre et à l'inscription de la garantie réelle immobilière.

Du reste, j'avais contacté le notaire pour lui demander de me fournir une copie des offres prêts, et il m'avait été répondu que ne s'agissant pas de prêts hypothécaires, le notaire n'avait pas à être destinataire de ces prêts....

- reste à savoir si votre contrat fait bien des frais d'assurance incendie une obligation de l'emprunteur à constituer une garantie suffisante à l'égard du prêteur.

Oui oui, c'est sur puisque dans les conditions générales, il est stipulé :

L'emprunteur ou la caution s'engagent à souscrire d'assurance incendie dégât des eaux pour les immeubles financés, et à en communiquer sans délai, au Préteur, les réfences

Plus loin dans ce même article, il est précisé :

En cas de sinistre, et malgré toute contestation,l'indemnité sera versée directement au préteur jusqu'à concurrence de sa créance d'après le compte présenté par lui et hors la présence de l'emprunteur

Donc, d'après ce que vous avez developpé dans ce post, cette assurance était obligatoire.
Mais, juridiquement, existe-t-il un article de loi ou une jurisprudence qui précise les critères pris en compte pour considérer que l'assurance en question était bel et bien obligatoire?

- il y a déjà un point de procédure (la contestation dont se prévaut la sixième branche du moyen était irrecevable pour avoir été présentée postérieurement à l'audience d'orientation devant le juge de l'exécution) : pas de demande nouvelle après cette audience. Ce qui vise la sixième branche du pourvoi (contestation du décompte des sommes restant dues…seulement en appel et non devant le JEX !).

- donc pas de demande de nullité à juger (du contrat authentique entier ou de la stipulation d’intérêts).

- donc seule la déchéance était demandée, que le juge peut rejeter même si le TEG est faux (c’est à sa discrétion…ce qui permet bien des choses !).

- la nullité + passage au taux légal s’impose, elle, en revanche, si le TEG est erroné (sauf prescription).

- motifs adoptés : en appel, reprise des motifs des premiers juges (le JEX, ici). Les frais d'assurance incendie sont exclus dans ce cas (mais on ne connaît pas le contrat) du chiffrage du TEG.

Sans vouloir vous offenser, je ne comprends rien à ce que vous écrivez
Pourriez-vous me réexpliquer en prenant en compte le fait que tous ces termes me sont étrangers (6ème branche,moyen,stipulation d'intérêts)?

En vous remerciant,

 

[Elaphus]

1) Donc il n'y a pas d'acte de prêt notarié, et non un acte sans TEG?
Cela n'est pas clair.


2) Votre assurance est bien obligatoire, le reste sera appréciation souveraine des juges du fond.

3) Un pourvoi a un ou plusieurs moyens, divisés éventuellement en branches.

4) La clause de stipulation d'intérêts est la définition contractuelle du taux (nominal ou global).

 

[clarachocolat]

Donc il n'y a pas d'acte de prêt notarié, et non un acte sans TEG?

Non effectivement il n'y a pas d'acte de prêt notarié, juste un acte authentique de vente (mais en ce qui me concerne, je ne connais pas les procédures et j'ignorais donc qu'il pouvait exister 2 actes authentiques distincts)

Merci en tout cas pour vos précisions.

Bien cordialement,

 

[Aristide]

Bonjour,

Si la garantie est un Privilège de Prêteur de Deniers (PPD), l'acte de vente et l'acte de prêt sont dans un seul et même acte.

Le notaire doit y constater que les fonds permettant le paiement du prix (PPD limité au prix de vente hors frais quels qu'ils soient) provient du/des crédit(s) également relaté(s).

Cdt

 

[Elaphus]

Non effectivement il n'y a pas d'acte de prêt notarié, juste un acte authentique de vente

Mais enfin le prêt doit bien y être décrit?
Offre non annexée à l'acte donc?

Comment se fait-il que la banque n'ait pas voulu de garantie?

 

[Aristide]

Bonjour,

La banque s'est peut-être satisfaite d'une garantie personnelle (caution) ou d'un nantissement d'assurance ou autres valeurs mobilières (Voire pas de garantie; c'est très rare mais pas impossible)?

Dans ces hypothèses le notaire ne rédige que l'acte de vente après avoir eu la certidude de l'acceptation des crédits eu égard à la condition suspensive.

Cdt

 

[clarachocolat]

Bonsoir,

Mais enfin le prêt doit bien y être décrit?

Dans un document appelé "vefa+ nom du promoteur +nos noms" (qui, me semble-il est l'acte authentique, ) , concernant le prêt, il est écrit :

L'acquereur déclare que l'opération immobilière, objet du présent acte, est et sera réalisée de la manière suivante :
En totalité au moyen de fondsempruntés pour lesquels une offre de prêt telle que prévue par la loi ci-dessus (cf chapII du code de la conso), consentie par (nom de la banque) aété remise à l'acquéreur le xx/xx/xxxx et acceptée le xx/xx/xxxx préalablement aux présentes, à concurrence de x euros.
En conséquence de quoi il n'y a pas lieu de stipuler que la présente vente a lieu sous la condition suspensive de l'octroi d'un prêt, cette condition étant d'ores et déjà réalisée....

Donc, ni taux nominal ni TEG dans cet acte.

Ensuite, dans un autre acte (DONC ACTE EN BREVET),concernant le prêt, il est écrit :

....CONCLURE lors de l'acte d'acquisition auprès de (nom de la banque) deux prêts dont les caractéristiques sont les suivantes:

1-Montant du prêt en principal: 87000 euros
Durée : 300 mois
Remboursement: mensuel
Taux fixe de 3.950% l'an pendant 12 mois, puis variable avec un élément fixe à 1,650%
2- Montant du prêt en principal :53000 euros
Durée: 324 mois
Remboursement: mensuel
Taux fixe de 3.95% l'an pendant 12 mois, puis variable avec un élément fixe à 1,650%

Pas de TEG dans cet acte.

Offre non annexée à l'acte donc?

Non, lorsque j'ai contacté le notaire, son clerc m'a dit prêt sous seing privé, pas d'hypothèque, donc ils n'ont pas les offres de prêt.

La banque s'est peut-être satisfaite d'une garantie personnelle (caution) ou d'un nantissement d'assurance ou autres valeurs mobilières (Voire pas de garantie; c'est très rare mais pas impossible)?

Pour le prêt N°1: caution saccef et nantissement d'une assurance vie
POur le prêt N°2 : caution saccef

 

[Elaphus]

Pas de TEG dans cet acte.

Normal, là, simple clause suspensive de prêt dans la réservation en VEFA.

Il n'y a donc rien contre l'acte notarié.

 

[clarachocolat]

Bonjour,

Merci pour ces infos.

Bien cordialement,

 

[Aristide]

Bonjour,

Bonjour,

Envoyé par Elaphus

Ainsi le coût total permet bien à l'emprunteur l’approche la plus efficace de l’information sur le coût véritable de l’opération - que le TEG ne donne lui qu’en pourcentage - puisqu’elle est fournie là en valeur absolue, la plus ‘parlante’ pour le consommateur.

C’est l’outil de comparaison le plus parlant entre des offres concurrentes, surtout quand elles sont de taux nominaux, de garanties exigées, et de durées qui diffèrent. C’est en pratique le coût d’achat du service qu’est le crédit,

Je suis désolé mais je ne partage pas du tout ces affirmations.

Au contraire, le coût du crédit est le plus mauvais indicateur qui puisse exister.

Explication concrète :

Supposons (cas d'école pour la démonstration) une offre où, sur 180 mois, l'emprunteur rembourse de 1€ le premier mois à 180€ le dernier mois.

Supposons encore qu'une offre concurrente lui propose un remboursement sur la même durée mais, cette fois ci, avec 180€ le premier mois pour arriver à 1€ le dernier mois.

=> le coût du crédit de ces deux offres sera strictement le même.

Pourtant, il n' y a pas besoin d'avoir fait des études de hautes finances pour comprendre que la seconde offre est en réalité beaucoup plus chère que le première.

C'est "l'effet temps" qui occasionne :

+ Une meilleure rentabilité de la banque dans le cas N° 2

Et, inversement et corrélativement

+ Une pénalisation de l'emprunteur du fait d'un manque à gagner en intérêts sur les sorties de trésorerie "plus fortes et plus vite" dans cette seconde offre.

Parmi les critères de comparaison réglementaires que sont ce coût du crédit et le TEG, c'est ce TEG qui est censé réparer cette grosse lacune du coût du crédit.

Mais le problème du TEG c'est qu'il est basé sur l'utopie que les sommes :

+ Payées par l'emprunteur,

Et donc

+ Encaissées par la banque, pourraient être rentabilisées au même niveau que ce TEG.

Si cette hypothèse est à peu près plausible (***) vu côté banque, elle est complètement illusoire vu côté emprunteur.

(***) Seulement "a peu près plausible vu côté banque" car ce n'est pas la banque qui perçoit :

+ Les frais de garanties
+ Les primes d'assurance incendie
+ Ni même les primes d'assurance décès invaldité

=> elle ne peut donc pas les rentabiliser à son profit

En fait, ainsi que déjà expliqué (voir mon blog), vu côté emprunteur le critère de comparaison le plus pertinent serait le coût du crédit corrigé.

Sous entendu, "corrigé du manque à gagner en intérêts" sur toutes les sommes versées et, ceci, au niveau du projet tout entier ce qui signifie que l'apport personnel (crédit fait à soi même au taux de l'épargne "###") soit aussi pris en considération.


"###" Notamment important si l'apport personnel exigé est différent d'une banque à l'autre.

Mais ce critère n'est pas réglementaire et aucune banque ne le connaît ni ne le calcule.

Donc si l'on devait faire un classement des "outils de comparaison le plus parlant entre des offres ", vu côté emprunteur ce serait:

1) - Coût du crédit corrigé

2) - Taux Effectif Global

3) - Coût du crédit

Cordialement,

Par hasard, je suis tombé sur une etude réalisée par l'A.N.I.L. en 1999 :

"Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification

ANIL, Habitat actualité, mai 1999
Etude réalisée avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat"

[lien réservé abonné]

A toutes fins utiles.

Cordialement;

 

[catsen]

Bonjour,

Notamment à Eleaphus qui m'avait répondu concernant le délai de 11 jours pour retourner l'offre de prêt...

chose que ma banque n'a pas respecté puisqu'elle m'a demandé par courrier de retourner mon offre de prêt sous ...... 2 jours

Donc je venais ici dire que j'ai assigné ma banque sur le non respect de cet article de loi, le 27 février le juge doit nous donner les dates de déroulement de la procédure

je vous tiendrais informé de la suite

Rebonjour,

Nous sommes donc passés au tribunal le 21 mai, la décision a été rendue hier, voilà le mail de notre avocat

J’ai le plaisir de vous adresser ci-joint le jugement rendu le 18 juin par le Tribunal de grande instance de Toulouse.

En premier lieu, le Tribunal ordonne la déchéance totale du droit aux intérêts dus à la Société Bordelaise de CIC, au titre de l’offre de prêt du 21 mai 2007 contenant un prêt relais de 147.000 euros et un prêt modulable de 87.421,75 euros, en précisant que tous les règlements que vous auriez pu faire en remboursement de ce prêt seront imputés sur le capital dû.

En second lieu, le Tribunal réduit la clause pénale à 3% (au lieu de 7%) qui était appliquée par la Banque.

En troisième lieu, le Tribunal condamne la Banque à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens de l’instance.

Cette décision est assortie de l’exécution provisoire, ce qui signifie qu’elle s’applique même dans l’hypothèse où l’une ou l’autre des parties en interjetterait appel, et sous réserve bien entendu de l’issue de la procédure d’appel.

Il s’agit d’une excellente décision et je procède ainsi à sa notification officielle auprès de l’adversaire pour faire courir le délai d’appel et la rendre définitive.

 

[Elaphus]

Excellente nouvelle, j'en suis bien content pour vous.

Cette décision est assortie de l’exécution provisoire, ce qui signifie qu’elle s’applique même dans l’hypothèse où l’une ou l’autre des parties en interjetterait appel, et sous réserve bien entendu de l’issue de la procédure d’appel.

2 choses:
-si elle n'exécute pas, vous pourrez vous opposer à son appel (mais le 1er Pdt de la CA peut la réduire ou l'annuler dans l'attente de de la décision si la banque montre qu’elle a des chances de gagner);
- mais en fait là il n'y a rien à vous payer en dehors des 1500 euros, sauf si vous n'aviez pas de sommes en souffrance; si oui, ne grillez pas l'argent issu de la déchéance en cas de perte en appel au profit de la banque.

 

[catsen]

Merci surtout à vous car je n'aurai pas su que la banque n'avait pas respecté la loi si je n'étais pas venue sur votre forum


je me permets de vous embrasser (en tout bien tout honneur)

 

[Elaphus]

Je permets

Bon, en appel (si la banque y va évidemment, ce qui n'est pas acquis!) vous avez ce léger risque: la modération de la sanction est possible.

Mais il existe des magistrats convenables partout, il suffit de tomber sur eux.

AU fait, les 3 ans étaient passés pour l’amende de 30000 € encourue?

 

[catsen]

oui les 3 ans sont passés on arrive aux 5 ans à la fin du mois, il était juste temps de le faire

comme quoi il faut tout garder j'avais la lettre, les enveloppes et aussi nous nous sommes présentés au tribunal c'était au TGI donc pas d'obligation mais c'était notre dossier et on a tenu à être présents

et encore heureux car la juge a demandé si nous étions présents même si on n'avait pas droit à la parole puisque tout passe par les avocats

l'avocat de la banque n'est pas resté pour plaider elle a juste déposé son dossier

si ça vous intéresse je pourrais vous passer le jugement mais il faut me donner votre mail en MP

 

[Elaphus]

Fait, merci.

 

[Elaphus]

Je replace ici cette intervention:

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/verification-teg.15656/post-144905#post-144905

En ce qui concerne l'assurance incendie, il y a eu un renversement de jurisprudence, et mon avocat m'a fait état de l'agacement des juges quand on évoque l'absence de prise en compte de l'assurance incendie dans le TEG

Ce en quoi il a tort:

- un cas de déchéance sur ce forum pour ce motif cette année;

- et vous lisez mal et l'article en lien, et l'arrêt (qui n'étant pas publié n'apporte rien de neuf à la jurisprudence classique qui oblige à inclure ce coût dans le TEG dès lors que la banque exige cette souscription):

a relevé par motifs adoptés, d’une part, que les frais relatifs à l’assurance-incendie résultaient de l’obligation pour l’emprunteur de constituer une garantie suffisante à l’égard du prêteur et ne participaient pas des frais d’octroi du prêt, de sorte que celui-ci n’était pas subordonné à la souscription d’une telle assurance,

Ce qui veut dire que la banque n'a pas subordonné le prêt à la souscription d’une assurance-incendie, autrement dit dans les conditions du prêt elle restait facultative.

L'article dont l'auteur est Maître de conférences en droit à l'Université Jean Moulin Lyon III, et dont la thèse porte sur le droit des ...assurances:

En conclusion :
- soit la liaison « assurance- prêt » est obligatoire en ce qu’elle conditionne l’obtention du prêt ;- soit elle est facultative mais permet de rassurer le prêteur, qui tout en n’en faisant pas une condition du prêt, en recommande fortement la souscription à l’emprunteur. En l’espèce, l’assurance avait donc pour but de constituer une garantie suffisante à l’égard du prêteur mais le prêt n’y était pas subordonné. Dans ces conditions, le rejet du pourvoi était inévitable. Reste que l’on peut néanmoins être perplexe quant au fondement de « l’obligation pour l’emprunteur de constituer une garantie suffisante à l’égard du prêteur » qui n’est pas une condition du prêt………

La liaison se manifeste par l’obligation, si la banque porte au contrat qu'elle se fera uniquement verser l'indemnisation en cas d'incendie on peut discuter le fait de savoir si c'est seulement "constituer une garantie suffisante à l’égard du prêteur " (cf être perplexe ).

 

[Elaphus]

A nouveau la souscription de parts sociales était sur la sellette.
L'arrêt est identique à celui qui début 2010 avait déjà sanctionné l'astuce consistant à faire comme si la souscription de parts sociales était volontaire et détachée du prêt.
Rappelons aussi que la Chambre commerciale a la même jurisprudence que la chambre civile 1.

http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000026183999&fastReqId=1344527405&fastPos=3 [lien réservé abonné]

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du jeudi 12 juillet 2012
N° de pourvoi: 11-21032

Sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :

Vu les articles L. 312-8 et L. 313-1 du code de la consommation ;

Attendu que, selon l'arrêt attaqué, la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Brie Picardie a consenti à M. et Mme X... plusieurs prêts destinés à financer l'acquisition d'un bien immobilier et comprenant la souscription de parts sociales ;

Attendu que pour débouter les emprunteurs de leur demande tendant à voir substituer le taux d'intérêt légal au taux conventionnel en raison de l'erreur affectant le calcul du taux effectif global, l'arrêt retient par motifs adoptés que la souscription de parts sociales ne représente pas une charge ayant un lien direct avec le prêt, mais un actif remboursable, sur lequel les emprunteurs perçoivent des dividendes et dont le sort n'est pas lié à celui du prêt ;

Qu'en statuant ainsi sans rechercher, comme elle y était invitée, si la souscription de parts sociales de l'établissement prêteur n'avait pas été imposée aux emprunteurs comme une condition de l'octroi du crédit, de sorte que le coût afférent à cette souscription ainsi rendue obligatoire devait être pris en compte dans le calcul du taux effectif global, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 mai 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai ;

Condamne la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Brie Picardie aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Brie Picardie ; la condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;

 

[Elaphus]

Et une nouvelle couche le même jour sur l'assurance-incendie:

[lien réservé abonné]

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du jeudi 12 juillet 2012
N° de pourvoi: 10-25737
Non publié au bulletin Cassation partielle

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Vu les articles L. 312-8 et L. 313-1 du code de la consommation ;

Attendu que pour retenir que les frais afférents à l'assurance-incendie de l'immeuble n'entraient pas dans le champ du taux effectif global, partant, limiter à 1 500 euros, en raison d'autres irrégularités, le montant de la déchéance du droit de la banque aux intérêts dus par les époux X..., l'arrêt énonce que si de tels frais doivent en principe être pris en compte pour déterminer le taux effectif global dès lors que cette assurance est imposée par la banque et est en lien direct avec le crédit, il résulte des éléments versés aux débats que la banque n'a pris sur l'immeuble objet du prêt aucune sûreté et qu'en conséquence l'assurance-incendie ne peut être considérée comme en lien direct avec le prêt; qu'en se fondant sur un tel motif, qui est inopérant, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

 

[Elaphus]

En liaison avec cette discussion:

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/verification-teg.15656/page-8

il convient de faire très attention à la façon dont la clause relative à l'assurance-incendie est rédigée (indemnisation du sinistre allant ou non au prêteur, notamment) et aux faits de l'espèce (ici l'emprunteur n'a pas souscrit l'assurance-incendie...).
Toujours ce même 12 juillet 2012:

Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 12 juillet 2012, 11-13.779, Inédit [lien réservé abonné]

[lien réservé abonné]

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Nîmes, 11 janvier 2011), que prétendant que le taux effectif global figurant dans l'acte constatant le prêt que la Banque Sao Paolo, actuellement dénommée Banque Palatine (la banque), lui a consenti le 30 mars 2005 pour financer l'acquisition d'un bien immobilier était erroné, la SCI TOON a assigné la banque en substitution du taux d'intérêt légal au taux d'intérêt conventionnel ;

Attendu qu'il est fait grief à la cour d'appel d'avoir rejeté cette demande et d'avoir violé l'article L. 313-1 du code de la consommation, alors, selon le moyen, que doivent être pris en compte, pour la détermination du TEG, l'ensemble des frais rendus obligatoires et qui ont un lien direct avec le prêt souscrit, tels les frais relatifs à l'assurance incendie lorsqu'elle est exigée par le prêteur, dont il incombe à ce dernier de s'informer du coût auprès du souscripteur ;

Mais attendu que la cour d'appel a relevé que si la clause litigieuse imposait à l'emprunteur de souscrire une assurance garantissant l'immeuble acquis contre le risque d'incendie, cette exigence ne pouvait être analysée comme une condition d'octroi du prêt puisqu'elle avait pour but de protéger l'immeuble après la réalisation de la vente et donc nécessairement après l'octroi du prêt, et que l'emprunteur ne justifiait pas avoir souscrit une telle assurance ni avant ni après la conclusion du contrat de prêt, de sorte que l'octroi de celui-ci n'était pas subordonné à la souscription d'une telle assurance ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;