Bonjour Nicolegrand
Je ne crois pas qu'il faille parler de profil lorsque l'on veut investir dans l'immobilier.
Dans tous les cas, et sans connaitre d'autres éléments sur vous et votre situation, vous POUVEZ investir dans la pierre.
Si votre objectif est bien de constituer un patrimoine immobilier, d'obtenir des revenus complémentaires pour la retraite, et éventuellement de défiscaliser, alors vous avez plusieurs solutions.
Pourquoi ne pas acheter dans l'ancien, avec conventionnement et avec travaux ? En choisissant bien le bien à acheter, vous saurez très vite quelles conséquences fiscales pourront avoir ces dépenses.
Là, vous devez surtout vous poser la question suivante : est ce que dans ma région ce genre d'opportunité est raisonnablement possible ?
Un conseil absolu : investissez non loin de chez vous (hors dispositifs particuliers comme les résidences de tourisme, notamment)...
Par ailleurs, vous pouvez tout à fait envisager de faire deux opérations différentes. L'une visant à acquérir un bien pour la constitution d'un revenu futur, et/ou d'un pied à terre pour vos vieux jours
L'autre étant une opération de défiscalisation pure : soit à travers un investissement Scellier "réel" (moins souple sur les montants, mais vous acquérez un bien "palpable") soit en souscrivant des parts de SCPI (possibilité d'emprunter pour les acquérir, vous choississez le montant et pouvez ainsi optimiser la réduction fiscales qui en découlera).
Il n'y a pas de solution préécrite, et il y aura toujours des expériences ou points de vue qui vous appartiennent qui vous pousseront à opter pour une solution plutôt qu'une autre.
Ne pas être sensible à la pierre papier, par exemple.
Enfin, et sans prétendre avoir été complet dans cette réponse, il faut bien envisager qu'un investissement locatif n'est à priori pas une opération clés en mains. Outre les SCPI, voire les résidences de tourisme (et assimilés) vous aurez à gérer, coordonner pas mal de choses que ce soit lors de la recherche des biens, dans le montage du dossier bancaire, dans les projections que vous devrez faire, ou dans la gestion de vos locataires et/ou de la relation avec l'agence immobilière à qui vous ferez confiance.
Et qui dit locataire, dit possibilités de tomber sur des personnes qui deviennent insolvables ou pire, de mauvaise foi...
J'en viens donc à votre "épargne de précaution" qui semble inexistante : le préalable est de la constituer, et de vous assurer que la mensualité que vous allouerez (en tout cas lors de votre première opération d'investissement locatif) pourra être assumée dans votre budget et/ou grâce à votre épargne, pour un délai raisonnable et sans mettre en péril votre quotidien.
En ce qui concerne les calculs, le chiffre de 400€/mois cité plus haut ne veut rien dire, à priori, et si j'ai bien compris vos objectifs. Un loyer peut tout à fait, à 70 ou 80%, couvrir une mensualité de crédit contracté pour acquérir ledit bien. Dans ce cas et sans que l'on oublie les périodes de vacances ou d'impayés, vous réaliseriez une opération équilibrée, ou presque.
Ainsi, dans ces considérations et sous réserve de trouver un bien relativement rentable, ce n'est pas tant le prix du bien à rechercher qui compte mais bien sa rentabilité, et toutes les garanties que vous pourriez apporter à la banque pour l'amener à vous faire confiance.
Il est bien entendu cependant qu'une certaine logique persiste dans le rapport entre vos revenus et votre patrimoine, et les encours de crédit que vous auriez et aurez.
Ainsi il me semble difficile qu'une banque suive un investisseur affichant un revenu annuel de 20 000€ au delà de 500 000€ d'encours, alors que la banque aura bien plus de facilités à suivre un autre investisseur, déjà propriétaire de plusieurs biens, disposant d'une épargne confortable et/ou affichant un revenu annuel de 50 000€.
Ce fut finalement un long développement, j'espère qu'il vous permettra d'aborder la question sans la mystifier au delà de ce qu'elle mérite. Retenez qu'investir dans la pierre est un choix de vie avant tout ...
Si vous souhaitez une aide sur des calculs plus précis, par rapport à une opération que vous auriez déjà en vue, ou à venir, n'hésitez pas à me contacter par l'intermédiaire du forum.
Bien cordialement,
MatouXwY
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