PTZ + et lissage crédit immobilier Répondre en citant

[manulb]

bonjour,

voilà, j'ai fait un emprunt immobilier en fin d'année 2011 incluant un PTZ+ de 10 700 € . la banque m'a proposé 2 lignes de prêt immobilier comprenant un prêt à taux fixe et un autre prêt à taux fixe lissé celui là ! durée remboursement : 25 ans .
mais, je vais recevoir une prime annuelle entreprise assez conséquente : 6000 € environ.
je souhaite connaître la meilleure stratégie à adopter ; selon mes calculs et fonction du contenu échéanciers en ma possession ; le prêt à taux fixe N°1 implique un remboursement du capital TRES FAIBLE ! mais dont le montant changera au terme du PTZ ; soit dans 8 ans.
Question : je souhaite rembourser ce PTZ + au plus vite afin de faire descendre les INTERETS conséquents sur ce prêt N°1 et en réduire la durée d'emprunt de ce prêt !! ?
est ce la meilleure approche svp ? car "tailler" dans ce prêt ou et dans le 2ème prêt lissé implique des FRAIS de remboursement anticipé du montant du capital qui ne peut être inférieur à 10% !! soit prêt : 40 000 € , donc 10% = 4 000 € minimums à placer pour que ce soit accepté .
Pouvez vous me répondre sur la meilleure approche à adopter svp, car je n'ai plus 25 ans et 25 ans de durée de remboursement sera au delà de ma retraite ...
merci pour vos réponses éclairées
Manu

 

[Aristide]

Bonjour,

En premier c'est une erreur de vouloir rembourser le PTZ; ce prêt étant, par définition à taux zéro, c'est donc celui qu'il faut conserver le plus longtemps possible.

A toutes fins utiles voir :
Le « Crédit Trompe l’Oeil’ »...Vous connaissez ?

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...ous-connaissez-1ere-partie.16608/#post-128426

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...ous-connaissez-1ere-partie.16608/#post-128427

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...ous-connaissez-1ere-partie.16608/#post-128428

Inversement, le mieux serait de rembourser le prêt dont le taux est le plus élevé.

Par contre, suivant la banque et le contrat signé, outre les indemnités de remboursement anticipé, il peut se présenter deux inconvénients :

1) - Possible obligation de rembourser un prorata sur tous les crédits du plan de financement.

A toutes fins utiles voir :

Remboursement anticipé du PTZ+ / Arrêté du 25 mai 2011

[lien réservé abonné]

2) - En fonction de la banque et de ses possibilités techniques, il n'est pas certain que le lissage puisse être maintenu après le remboursement anticipé .

car "tailler" dans ce prêt ou et dans le 2ème prêt lissé implique des FRAIS de remboursement anticipé du montant du capital qui ne peut être inférieur à 10% !! soit prêt : 40 000 € , donc 10% = 4 000 € minimums à placer pour que ce soit accepté .

Je ne comprends pas ce que vous voulez dire ???

Le code de la consommation prévoit que la banque peut refuser un remboursement anticipé dont le montant n'atteint pas 10% du capital emprunté.

Si votre prêt est de 40.000€, le montant minimum du remboursement anticipé possible est donc de 4.000€.
Il n'est pas du tout question de devoir placer une somme de 4.000€.


Cdt

 

[ZRR_pigeon]

manulb, vous confondez mensualité et capital amorti dans la mensualité.

vous pensez donc que votre mensualité actuelle etant compose de peu de capital amorti, cela ne vaut pas le coup. hors c'est l'inverse, votre remboursement anticipé viendra directement en deduction de votre capital restant du, a l'exception des indemnites de remboursements anticipes.

 

[manulb]

re bonjour,

il est vrai que ce n'est pas évident à comprendre les "astuces" des banques !
donc ; je précise un peu plus le contenu des échéanciers :
4 PRÊTS banque dont 2 à taux zéro : PTZ : 10 700 € + prêt bancaire à taux zéro : 5 700 €
NB : les 2 prêts principaux bancaires sont à TAUX FIXE !!
PRÊT LISSÉ : 40 000 € et PRET CLASSIQUE : 45 000 €
et un prêt entreprise EXTERNE à 1% = 15 000 €
PRÊT concerné par ma demande et en "interaction" avec le PTZ :
prêt LISSÉ = 40 000 € et nombre de mensualités = 291
remboursement mensuel fixé : 144.76 € sur la période 96 mois en rapport avec le PTZ de même durée !
dont montant capital versé mensuel = 1.43 € ( 1er mois) à 1.99 € (96ème mois) , dont intérêts versés mensuel = 143.33 € ( 1er mois) à 142.76 € (96ème mois)
soit capital RESTANT DU au 96 ixième mois = 39 838 € ! !

dans le même temps; remboursement du PTZ = 10 700 €
remboursement mensuel fixé : 111.46 € durant 96 mois !

QUESTION : si je verse la somme de 4 012.56 € ( budget envisageable) d'un coup sur le PTZ+ (SOIT 111.46 € X 36 mois) selon mon calcul ET si je soustrais dans le PRÊT LISSÉ : les lignes équivalentes d’intérêts sur 36 mois = 143.14 € x 36 mois = alors j'épargnerais 5153 € d'intérêts et 36 mois !!

Pouvez vous me confirmer cette approche de calcul réaliste et réalisable ? car si je "coupe" dans le PTZ , il n'y aura pas de frais de remboursement anticipé ET pourtant, le prêt LISSÉ A TAUX FIXE sera revu et ré échelonné fonction des intérêts restants sur la période restante , soit : 255 mois

merci pour les réponses éclairées à ce sujet .
manu

 

[ZRR_pigeon]

c'est EXACTEMENT le contraire.
Il faut taper dans la ressource le plus chere (taux le plus eleveé) et a taux egaux, taper dans la ressource empruntée sur la durée la plus longue.

les IRA seront cacahuetes sur 4000 € de rembourse (grosso modo 90 euros).

 

[ZRR_pigeon]

j'essaie de trouver ce qui vous induit en erreur...

peut-etre que vous lisez votre tableau d'amortissement de pret en vous disant que ces 4000 euros vont "gommer" des lignes de cette echeancier (donc capital + interets + assurance).

Hors ce qui va se passer, c'est que le capital restant du va baisser brutalement (de presque 4000 euros) et un nouveau tableau d'amortissement va etre calculé.

 

[manulb]

re,

2 prêts principaux classiques ! dont le 40 000 € = prêt lissé ! = dont montant capital versé mensuel = 1.43 € ( 1er mois) à 1.99 € (96ème mois) UNIQUEMENT !! , MAIS intérêts versés mensuel = 143.33 € ( 1er mois) à 142.76 € (96ème mois),
que me suggérez vous de faire clairement avec 4 000 € à "injecter" et non pas placés effectivement ...
ps : pas d'obligation de rembourser au prorata les autres prêts de la banque ! mentionné nulle part !!
remboursement anticipé et lissage non maintenu ??? mentionné nulle part !!

merci de m'éclairer avec un exemple simulé de la situation pré exposée svp avec les chiffres indiqués .
merci
manu

 

[ZRR_pigeon]

vous donnez tout sauf ce dont on a besoin:
precisez le capital restant , a aujourd'hui sur chacun des prets, ainsi que le taux sur chacun des prets.

ce sont les seuls parametres necessaires a l'analyse.

oui le lissage va sauter...mais c'est pas grave.