Projet de financement - Votre avis

[chatchatyeah]

Bonjour le forum,

Je me présente: j'ai 34 ans, juriste, en CDI depuis plusieurs années, 2480 euros net/mois + 13e mois (+ primes et participation mais aléatoires par essence).
Mon mari, 32 ans, ostéopathe, installé en libéral depuis 2 ans, dégage peu de revenus pour le moment (constitution de patientèle et bcp de nouveaux arrivants dans ce métier). Je préfère donc que ses revenus ne soient pas intégrés dans le financement.

Jusqu'à ce jour, je ne pensais pas acheter car trouvant les prix de l'immobilier depuis plusieurs années sans relation avec la réalité. Je pense d'ailleurs qu'il y a une bulle immobiliere.
Mais, et ce n'est pas étranger d'ailleurs à l'existence de cette bulle, il y a les incitations de l'Etat et notamment le nouveau PTZ (autrement appelé PTZ plus).
Et puis mon mari est assez attaché à l'idée d'être propriétaire de son bien (mais pas à n'importe quel prix).

J'ai connaissance d'un projet VEFA (maison BBC) dans une commune de plus de 10000 hab (zone B1), jouxtant une grande ville française.
Le promoteur est une société HLM et propose donc des prix moins délirants que les promoteurs privés (mais peut-être avec des logements plus "groupés" et un peu moins bien placés).

Pour résumer mon plan de financement (mais sans avoir été voir ma banque pour le moment, je me prépare ):

Cout de l'opération : 190 000/200 000 euros

Apport : ma participation salariale (14 000 euros)
PTZ +: 57 400 euros (phase 1: 23 ans maxi + phase 2 différée à la fin du remboursement du prêt le plus long: 3 ans)
Prêt action logement : 20 000 euros (remboursement sur une durée de 20 ans maxi, avec comme condition un endettement inférieur à 30% (si je veux etre sure que ça passe, si plus de 30% il va y avoir une étude de mon dossier) et un apport d'au moins 5% (taux : 2.25 assurances comprises pour 2 personnes)
Prêt bancaire classique: 98 600 euros (ou plus en fonction du prix de la maison)

Mes objectifs :
- payer le moins possible d'intérêts (intercalaires et autres) en optimisant l'organisation des prêts entre eux, et une durée de crédit en rapport (la plus courte possible mais dans la limite de 30% d'endettement);
- pas de frais de remboursement anticipé (et donc une certaine souplesse de remboursement, au moins une possibilité de remboursement anticipé par an sans frais);
- taux fixe;
- meilleurs taux possibles (prêt et assurance) p/r à mon profil;
- envisager une délégation d'assurance éventuellement.
- une caution (et pas d'hypothèque ou autre privilège de prêteur de deniers)
- voir si la commune propose un prêt conventionné.

et ce sera déjà pas mal!!

J'ai une 10e de milliers d'euros de côté mais je ne souhaite pas y toucher pour avoir un peu d'argent de côté.

Autres frais à considérer:
- les éventuels frais de réservation (mais qui viendront ensuite en déduction du coût de l'opération);
- les frais de notaires (réduits dans le cas du VEFA mais pas négligeables non plus);
- la caution
- d'éventuels frais de dossiers.
- taxe foncière pendant les travaux

Je n'ai pas encore rencontré le promoteur, ni la banque (encore moins les banques donc), ni l'organisme 1% qui propose aussi parait-il des financements.
J'ai des dates proches pour tous ces rdv.

Autre détail: je suis locataire à titre gratuit avec mon mari d'un logement (que nous pouvons habiter le temps nécessaire à l'opération). Je peux donc commercer à amortir les sommes débloquées selon l'avancement du projet sans problème...mais est-ce que les banques vont accepter?).

Une fois tout cela fait, nous réfléchirons avec mon mari pour voir si cet achat est raisonnable.

Je vous remercie poru vos avis et suggestions quant à mon projet d'achat et mon plan de financement.

 

[Vanille95]

Bonjour,

Rapidement, 2 points qui m’interpellent dans votre dossier :

Mon mari, 32 ans, ostéopathe, installé en libéral depuis 2 ans, dégage peu de revenus pour le moment (constitution de patientèle et bcp de nouveaux arrivants dans ce métier). Je préfère donc que ses revenus ne soient pas intégrés dans le financement.

Si vous demandez à bénéficier du PTZ+, les revenus de votre conjoint seront obligatoirement pris en compte pour l’octroi du prêt et la banque demandera qu’il soit co-emprunteur sur les différents emprunts (PTZ+ et autres).
Voir https://www.moneyvox.fr/credit/pret-taux-zero-conditions.php

En ce qui concerne les emprunteurs travailleurs indépendants, les banques demandent souvent 2 bilans bénéficiaires (voir si des exceptions existent pour un ostéopathe).

Autre détail: je suis locataire à titre gratuit avec mon mari d'un logement (que nous pouvons habiter le temps nécessaire à l'opération). Je peux donc commercer à amortir les sommes débloquées selon l'avancement du projet sans problème...mais est-ce que les banques vont accepter?).

Toutes les banques ne permettent pas d’amortir le prêt dès les premiers déblocages de fonds. Compte tenu de votre situation, il est impératif de trouver une banque qui permet ce montage.

 

[hargneux]

De la même façon et suivant vos revenus, et la composition du ménage, le prêt conventionné risque fort d'être un Prêt à l'Accession Sociale (PAS) dès lors vous aurez systhématiquement une garantie réelle (IPPD et Hypothèque) et non pas une caution type Crédit Logement sauf à renoncer au PAS.

 

[chatchatyeah]

Tout d'abord, merci beaucoup pour vos réponses.

Pour Vanille 95 : Mon mari sera co-emprunteur mais ses revenus étant peu élevés ou réguliés, je préfère ne pas les intégrer dans notre capacité d'endettement.
Par ailleurs, je considère également que trouver une banque qui accepte un amortissement dès le déblocage est un point important. Connaissez-vous des banques qui acceptent ce genre de chose?

Pour Hargneux: j'avoue ne pas m'être renseignée sur le PAS, je ne pensais pouvoir y avoir droit. je vais me renseigner. Est-ce vraiment plus interessant? Est-ce la banque qui va me proposer le PAS?

 

[Vanille95]

Pour Vanille 95 : Mon mari sera co-emprunteur mais ses revenus étant peu élevés ou réguliés, je préfère ne pas les intégrer dans notre capacité d'endettement.

Je comprends mieux...
Votre conjoint sera co-emprunteur et la banque tiendra compte de ses revenus mais vous (dans vos calculs), vous faites comme si votre conjoint ne gagnait rien.

Sur le prêt PAS, voir https://www.moneyvox.fr/credit/pret-pas.php

 

[chatchatyeah]

Pour le prêt PAS, je viens de regarder et je ne trouve pas cela particulièrement interessant, même plutôt source de contraintes (pas de caution etc).
N'ayant pas droit aux APL, et les taux maxi étant trés peu interessants, je ne vois pas l'intérêt (sauf pour la banque peut-être...).

Les banques ne vont pas toutes me l'imposer quand même?

 

[Aristide]

Bonjour,

Si vous êtes éligible au PAS, la banque aura interdiction de vous proposer un Prêt Conventionne PC).
Elle pourra vous consentir un prêt normal/clasique (dit "du secteur libre")

Actuellement, au niveau des taux il n'y a plus de différence entre ces diverses catégories de crédits car les taux de marché sont bien inférieurs aux taux plafonds.
Mais le plafond du taux PAS est cependant inférieur de 0,60 point à celui du PC.
Quant aux taux du secteur libre, le taux plafond est celui de l'usure.

Si cet aspect "taux" n'a pas (plus) d'mpact actuellement, le PAS et le PC présentent cependant des avantages :
+ Accès éventuel à l'APL. Ce n'est pas parce qu'actuellement vous n'y êtes pas éligible qu'à l'avenir vous ne le deviendrez pas (Réduction des revenus ou/et accroissement charges familles (nb enfants ?)
+ Frais de garantie réelle immobilière (hypothèque) moins élevés que secteur libre
+ Total frais dossier + parts sociales éventuelles (si réseau mutualiste) plafonné à 500€ (Pas de limite réglementaire si secteur libre)

Cordialement,

 

[GoodbyLenine]

Le financement pourrait ressembler à :

30% d'endettement sur votre salaire => 2480*13/12*0.3 = 806€
PTZ +: 57 400 euros 23 ans avec 208€/mois
Prêt action logement : 20 000 euros 20 ans 2.25% avec 104€/mois
Prêt bancaire classique: 98 600 euros 20 ans 4% avec 574€/mois
mensualité totale = 886€/mois (aie, c'est 33% de vos revenus, si on compte 0€ de revenu pour votre mari)

Avec 3200€/an de revenus net pour votre mari, le remboursement passe à 30% des revenus nets.
Mais il faut sans doute encore ajouter le coût de l'assurance et de la garantie....

Compter que votre mari n'aura aucune ressource durant les 20 prochaines années me semble quand même très "conservateur". (Je reconnais bien la prudence extrême qu'on trouve parfois chez certains juristes... : je m'amuse à vous taquiner)

Je ne suis pas très chaud quand il faut s'endetter sur 20ans, mais vous n'avez guère de choix... (sauf à rester logés à titre gratuit, et je suppose qu'il y a de gros inconvénients associés, sur lesquels vous ne vous êtes pas étendue).

Négociez bien les possibilités de remboursement(s) anticipé(s), sans IRA, surtout au niveau du prêt bancaire, car vous aurez sans doute à en faire usage d'ici quelques années.

Si votre banque ne veut pas que vous commenciez à amortir les sommes débloquées selon l'avancement du projet.... vous pourrez quand même les épargner, et elles viendront grossir votre apport (ou vous pouvez entamer les 10 k€ de précaution, sachant que vous les reconstituez vous même au lieu d'amortir les emprunts). Ca ne devrait pas être gênant...

 

[chatchatyeah]

Merci pour vos réponses.

Pour Aristide: je comprends. Effectivement, il n'est pas dit qu'à l'avenir ma situation change et que je sois éligible pour les APL. Pensez-vous donc que j'ai plus intérêt de solliciter un prêt PAS qu'un prêt classique "libre"? Quelles seront alors les contraintes d'endettement et de remboursement?

Pour Goodbylenine: Eh vi, je suis limite pour l'endettement à 30% sur 20 ans (23 pour le PTZ). Et j'avoue que l'idée de partir sur 25 ans me défrise. Et j'ai beau me dire qu'en négociant l'absence de pénalités de remboursement anticipé, je peux à l'avenir réduire la durée de l'emprunt mais le gros des intérêts sont payés la première moitié du prêt, alors après l'intérêt est moindre de réduire la durée... Enfin, il faut que je vois avec mon mari quels sont ses revenus pour ces deux dernières années (mais il me semble qu'il est à 0 (il dégage 4/5000 euros je pense de bénéfice mais avec l'aide de son expert comptable, il arrive à 0) donc je ne pense pas qu'il sera possible de prouver aux banques l'existence de ces quelques milliers d'euros qui pourraient nous faire passer à 30% d'endettement).

 

[Aristide]

Bonjour,

Pour Aristide: je comprends. Effectivement, il n'est pas dit qu'à l'avenir ma situation change et que je sois éligible pour les APL. Pensez-vous donc que j'ai plus intérêt de solliciter un prêt PAS qu'un prêt classique "libre"? Quelles seront alors les contraintes d'endettement et de remboursement?

Qu'il s'agisse de Prêt à l'Accession Sociale (PAS), de Prêt Conventionné (PC) ou de prêt classique, les contraintes d'endettement et de remboursement sont strictement les mêmes.

En ce qui concerne le PAS, je vous ai listé les avantages, l'inconvénient est qu'une garantie réelle immobilière de 1er rang (hypothèque) doit être inscrite.
Le coût de cette garantie pour un PAS/PC est réduit par rapport à la même garantie sur un prêt du secteur libre mais peut s'avérer plus élevée que celui généré par la caution d'un société de caution.

Maintenant, en fonction de votre situation actuelle et des anticipations que vous pourriez faire par rapport aux évolutions dans votre vie, à vous de voir si le PAS est à privilégier.

Dit autrement, est-ce que l'éventuel surcoût immédiat sur le prix de la garantie risque ou non d'être compensé - et plus - par la perception d'un APL plus tard ?

Notez que si vous n'êtes pas éligibles au PAS, le PC vous permet les mêmes avantages sans l'inconvénient d'un obligation de garantie réelle.

Cordialement,

 

[chatchatyeah]

Merci pour toutes ces informations.
Je me documente pourtant mais rien ne remplace l'échange d'idée.

Quand je vois la tête de mon mari hier lorsque je lui ai expliqué assez brièvement quelques notions (VEFA, amortissement, appels de fonds, garanties, conditions de remboursement du PTZ, conditions pour débloquer la participation etc...) je me dis que certaines personnes ne doivent pas comprendre grand chose (je ne dis pas ça pour mon mari qui a fait des études et comprend vite) et faire confiance à leur banquier...pour le plus gros investissement de leur vie.

Alors je profite du PTZ de 57400 sur 23 ans +3 ans parce que le revenu fiscal de N-2 est celui de l'année de mon mariage (donc plus favorable (et moi et mon mari avont des revenus différents).
Or sur le Site du PAS, ils indiquent que l'offre de prêt PAS est calculée sur N-2 (pour les offres émises entre le 1er janvier et le 31 mai et N-1 du 1er juin au 31 décembre). Or, pour mon cas N-2 est bien plus favorable (pour les aides de l'état et autres incitations) que N-1.
J'ai ainsi droit avec mon mari au prêt PAS si on prend en compte N-2 mais pas N-1.

Merci de me confirmer qu'il n'y a plus de distinction 1er janvier/ 31 mai de N avec les revenus fiscaux de N-2 et 1er juin / 31 décembre N-1 pour le nouveau PTZ plus (il me semble que toute demande de PTZ + faite en 2011 sera calculée sur la base de N-2)?

Vous dites que le PC offre les mêmes avantages que le PAS (celui de l'APL également?) mais sans l'inconvénient de l'hypothèque?
Je vous pose la question mais je vais essayer de me renseigner sur le net. Je ne veux pas abuser.

Autre point concernant le VEFA: c'est une fois que j'ai le contrat de réservation entre les mains que je peux me rapprocher des banques (même si je vais le faire dès maintenant pour apprécier la faisabilité de notre projet) Cela fait-il office de promesse de vente (comme dans les autres ventes immo)? Ou faut-il attendre le contrat de vente (sous seing chez le notaire)?

 

[Sir_il]

mais le principe du PTZ+ n'est pas sensé se baser sur les revenus il me semble, je me trompe ?

 

[Vanille95]

mais le principe du PTZ+ n'est pas sensé se baser sur les revenus il me semble, je me trompe ?

Le montant du PTZ+ accordé dépend des revenus de l'emprunteur (mais pas seulement).

Tous les primo-accédants ont droit à un PTZ+ mais le montant varie selon les caractéristiques du dossier.

Voir là https://www.moneyvox.fr/credit/pret-taux-zero-conditions.php

 

[ZRR_pigeon]

mais le principe du PTZ+ n'est pas sensé se baser sur les revenus il me semble, je me trompe ?

il est accordé a tout le monde, mais des que les revenus pris en compte depasse un plfond (qui est tres bas), le différé devient tres faible (5 ans) et n'apporte rien si ce n'est des complications de montage de dossier, des besoins de lissage qui vont compliquer un rachat ulterieur, et des contraintes (mise en location)...tout ca fait que dans la pratique, le nouveau PTZ+ sera restreint aux tres faibles revenus. ce qui est logique d'ailleurs.

Tout le reste n'est que habillage, et politique.

 

[Vanille95]

et n'apporte rien si ce n'est des complications de montage de dossier, des besoins de lissage qui vont compliquer un rachat ulterieur, et des contraintes (mise en location)

Oui… si on veut. On n’a pas attendu le PTZ pour imaginer des techniques de lissage. La plupart des plans de financement contiennent plusieurs prêts (1% patronal, EL,…) même en l’absence de PTZ.

Les banques normales disposent toutes d’outils permettant le lissage des prêts.

Il est vrai que le PTZ/PTZ+ est source de contraintes (sur la mise en location du bien notamment) mais elles durent… tant que dure le remboursement du prêt (quelques années pour les revenus les plus élevés). Le lissage ne durera pas plus longtemps que la durée du PTZ+.

Il faudra probablement attendre l’étude promise par le Gouvernement sur le bilan du PTZ+ pour savoir quel est le profil des emprunteurs qui en ont bénéficié.

Je connais peu de gens (même dans la dernière tranche de l’IRPP) qui refusent un prêt à taux zéro (même si il n’est que de 15 ou 20k€).

Dans le cas de Chatchatyeah, il s'agit de 57.400 euros... Cela vaut peut-être la peine d'étudier les choses dans les détails.

 

[Aristide]

Bonjour,

Or sur le Site du PAS, ils indiquent que l'offre de prêt PAS est calculée sur N-2 (pour les offres émises entre le 1er janvier et le 31 mai et N-1 du 1er juin au 31 décembre). Or, pour mon cas N-2 est bien plus favorable (pour les aides de l'état et autres incitations) que N-1.
J'ai ainsi droit avec mon mari au prêt PAS si on prend en compte N-2 mais pas N-1.

Pour le PAS les revenus fiscaux de référence à prendre en considération sont :
+ N-2 si l'offre de prêt est émise au plus tard de 31 mai de l'anné N
+ N-1 si l'offre de prêt est émise à partir du 1er juin anné N

Merci de me confirmer qu'il n'y a plus de distinction 1er janvier/ 31 mai de N avec les revenus fiscaux de N-2 et 1er juin / 31 décembre N-1 pour le nouveau PTZ plus (il me semble que toute demande de PTZ + faite en 2011 sera calculée sur la base de N-2)?

Pour le PTZ+ 2011 il n'y a plus aucune condition de revenus pour y être éligible.

Le montant le plus fort entre les revenus de référenceréels N-2 et le "total des dépenses finançable (plafonnées) / 10" est pris comme revenu de référence pour déterminer le profil d'omrtissement (Différé ou non - Pourcentage différé - durée différé - durée amortissement)

Vous dites que le PC offre les mêmes avantages que le PAS (celui de l'APL également?) mais sans l'inconvénient de l'hypothèque?

Le PC et le PAS sont les seuls prêts qui permettent l'accès éventuel à l'APL. (Un PTZ sans PAS et sans PC ne permet pas l'APL)

Avec le PC, l'hypothèque n'est pas obligatoire cotrairement au PAS.

Autre point concernant le VEFA: c'est une fois que j'ai le contrat de réservation entre les mains que je peux me rapprocher des banques (même si je vais le faire dès maintenant pour apprécier la faisabilité de notre projet) Cela fait-il office de promesse de vente (comme dans les autres ventes immo)? Ou faut-il attendre le contrat de vente

Vous pouvez faire les démarches avec le contrat de réservation

(sous seing chez le notaire)?

Termes contradictoires :
+ "Sous seing" = sous seing privé = hors intervention d'un notaire
+ "Authentique" = contraire de "Sous seing privé" = intervention d'un notaire.

Cordialement,

 

[chatchatyeah]

Oui pardon je voulais dire acte authentique.

Donc si les taux des PC/PAS/prêts classiques sont identiques, je comprends qu'il est plus intéressant de prendre un PC.
A négocier donc avec les banques

Autre question: doit-on attendre la signature de l'acte authentique pour accepter l'offre de prêt bancaire (dans la limite de validité de l'offre)?

 

[Aristide]

Donc si les taux des PC/PAS/prêts classiques sont identiques, je comprends qu'il est plus intéressant de prendre un PC.

Oui mais, ainsi que déja dit, si vous êtes éligible au PAS les banques ont interdiction de vous consentir un PC

Autre question: doit-on attendre la signature de l'acte authentique pour accepter l'offre de prêt bancaire (dans la limite de validité de l'offre)?

Vous ne pourrez pas signer l'acte authentique si le prêt n'est pas définitivement accepté.

Cdt

 

[chatchatyeah]

Oki Merci Aristide pour ces précisions.
Donc : contrat de réservation / la tournée des banques et/ou courtier / le promoteur envoie les documents pour la vente 1 mois avant la date pour examen minutieux / offre de prêt / acceptation de l'offre / acte authentique chez le notaire / appels de fonds etc...

Oki, je vois mieux comment je dois procéder, le tout étant de bien articuler la recherche de prêt et la date de l'achat immobilier ou négocier une durée pour actionner le prêt plus importante que 4 mois mais la banque, en période de hausse de taux, va-t-elle acceptée?

Hum, en fait, je voudrais négocier sur bcp de points avec la banque (taux, type de prêt (PAS ou PC), petit lissage pour le prêt patronal (Prêt accession logement), pas de pénalités de remboursement anticipé, frais de dossiers, type de garantie prise par la banque (hypothèque, privilège ou caution), absence de frais intercalaire ou amortissement immédiat des sommes débloquées, éventuellement délégation d'assurance, délai pour actionner le prêt après acceptation de l'offre plus longue que les 4 mois habituels etc... Va falloir que je détermine quelles sont mes priorités
Sinon, je crois qu'aucune banque ne va vouloir me prêter de l'argent (je n'ai pas le meilleur des profils non plus).

Mon rdv samedi avec la banque de mon mari (et la mienne pour le compte joint) va me permettre de me positionner un peu.

 

[Aristide]

Bonjour,

Oki, je vois mieux comment je dois procéder, le tout étant de bien articuler la recherche de prêt et la date de l'achat immobilier ou négocier une durée pour actionner le prêt plus importante que 4 mois mais la banque, en période de hausse de taux, va-t-elle acceptée?

délai pour actionner le prêt après acceptation de l'offre plus longue que les 4 mois habituels etc...

J'ai déja eu l'occasion de m'exprimer sur ce point et encore très récemment; une recherche vous permettra d'avoir plus de détails.

Mais, en résumé :
+ Le code de la consommation précise que "c'est le contrat principal = l'objet du prêt = l'acte d'acquisition par exemple " qui doit être signé dans les 4 mois de l'acceptation de l'offre; en aucun cas il n'est question de la mise à disposition de fonds.

+ Par contre, certaines banques insèrent une telle clause dans leur offre/contrat; ce n'est alors qu'une clause parmi d'autre mais qui n' a rien à voir avec la clause résolutoire du code de la consommation.

petit lissage pour le prêt patronal (Prêt accession logement),

A toutes fins utiles voir :

« Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/

« Graphiques explicatifs »
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absence de frais intercalaire ou amortissement immédiat des sommes débloquées,

A toutes fins utiles vous pourriez lire ceci :

« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »
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Cordialement,