Probleme sur declaration 2048 notaire

[brubru05]

Bonjour je sollicite votre aide sur un probleme concernant la vente fin 2025 d un bien en lmnp. Ce bien a ete achete en juillet 2012 par mes parents pour 172000 euros. A la mort de mon pere en 2023 le bien a ete evalué a 140000 euros puis a finalement ete vendu par ma mére 105000 euros seulement le 23 decembre 2025 !
Et bien malgre cette grosse moins value figurez vous que le notaire a finalement calculé une plus value suite à la nouvelle regle de reintégration des amortissements !
Le notaire a ventilé sur la declaration 2048 à 50% les amortissements sur les deux periodes soit 28000 euros sur chacune alors que les durees de détention sont tres différentes.
Le notaire a en effet distingué deux periodes de detention : avant et apres le deces de mon pere : et la chose totalement incomprehensible pour moi il a calculé une moins value de 15000 euros sur la premiere période et a finalement appliqué la reduction pour duree de detention sur cette moins value !!
Sur la deuxieme periode a cause de la reintegration des amortissements pour 28000 euros egalement ressort une grosse plus value de 21000 euros et bien sur celle ci nest pas diminuée pour durée de détention puisque la seconde période ne couvre que 2ans et demi !
Au final un bien acheté 172000 euros en 2012 puis réévalué 140000 en 2023 et finalement vendu 105000 fin 2025 donne un impot de 3800 euros a payer par ma mére ( et deja deduit du prix de vente bien entendu!!)
Je n ai reçu qu un appel telephonique du notaire, rien d ecrit bien sur et aucune explication claire. Et rien de plus malgré mes relances par mail. J ai donc adressé une reclamation aux impôts mais le service de la publicite fonciere me dit de contacter le pcrp qui est en charge du controle fiscal. Cela vous semble t il normal ?
Que pensez vous de mon cas et quel serait le meilleur moyen d agir selon vous ?
Merci beaucoup

 

[moietmoi]

Bonjour

Bonjour je sollicite votre aide sur un probleme concernant la vente fin 2025 d un bien en lmnp. Ce bien a ete achete en juillet 2012 par mes parents pour 172000 euros

Le bien était au nom de qui lors de l'achat initial.Et quel était le régime matrimonial. Contrat de mariage ou pas.

La valeur des amortissements a t elle été transmise par le comptable.

Pour la plus value,
Les amortissements à compter pour baisser le prix d'acquisition sont ceux qui ont vraiment servis à faire baisser les impôts.

Par ailleurs , ne sont pas comptés les amortissements avant la transmission par heritage décès pour la partie heritée.

Après le décès, qui était propriétaire du bien., en d'autres termes ,quel a été le choix fait par ta mère sur l'héritage ( usufruit ou une partie en pleine propriété)

A combien le bien total à il été estimé dans l'acte de succession (140?)

...

 

[brubru05]

Merci le bien a ete achete en commun alors qu ils etaient mariés depuis longtemps avec un contrat de mariage avec communaute reduite aux acquets il me semble.
Sur les amortissements impossible de vous répondre car c est notre comptable qui a tout gere mais il m a envoyé un tableau dans lequel figure la somme de 56000 euros intitulée " cumul des amortissements"
Ma mere a herite en 2023 de la totalite de l usufruit et des 10/16 de la nue prop et ma soeur et moi 3/16 de la nue prop uniquement, nous avons reçu 13600 euros chacun non imposables ma soeur et moi.
Oui le bien a ete évalué 140 000 lors de la sucession, montant qui a été repris dans l acte de vente
Notre comptable a aussi un gros doute sur la façon dont la declaration 2048 a ete remplie mais le notaire semble aux abonnés absents !

 

[moietmoi]

Donc juste après le décès le bien vaut 140 000 euros.
Dont la moitié appartient à ta mère en pleine propriété.
La valeur d'acquisition de cette partie 86000 euros va être diminuée de la moitié des amortissements utilisées pour défiscaliser ( pas les amortissements comptables, mais fiscaux)
Comme c'etait le début les amortissements sont plus forts et la durée est plus longue on peut supposer que par exemple 48 000 euros ont été utilisés au total sur cette période.
Donc pour la moitié du bien 24000.
Donc le prix d'acquisition de la moitié est ramené à 62000 dont il faut retirer les amortissements de la moitié pendant le temps 2023/2025. Supposons 2000 euros
Donc le prix d'acquisition de la moitié est ramené à 60 000.
Se rajoute la moitié du forfait travaux de 15% des 172000( sauf si il y a eu des travaux amortis) soi 12300 euros pour le forfait et 4300 pour les frais d'acquisition.
Soit un prix d'acquisition de 76600.

Cette moitié a été vendue 52500.
Il n'y a donc pas de plus value sur cette partie.

Il te faut vérifier la valeur des amortissements.
La deuxième partie, ta mère en a l'usufruit par la loi ( choix héritage)
Le code des impôts précise..
Suite à venir...

 

[brubru05]

Je n ai pas la fin de votre message. Sur la premiere partie je comprends vos chiffres mais justement le montant indiqué des amortissements est de 28000 euros et non 48000 comme je l ai calcule aussi !

 

[brubru05]

Ah oui donc ok 48000 divise par deux.
Mais pour la seconde partie il est indiqué egalement 28000 c est donc incomprehensible non ?

 

[brubru05]

Car au final les amortissements reportes sur la declaration sont bien de 2x28000 soit 56000 euros

 

[brubru05]

Pour precision le prix d achat pour ma mere a ete calculé a 72000 euros pour la premiere periode et 28000 euros pour la seconde. Sur cette seconde periode les amortissements ressortent a 28465 euros soit la moitie du total et le prix de vente 21000 euros. D ou une plus value sur cette seule periode de deux ans et 4 mois de 21465 euros calculée par le notaire..
Merci beaucoup

 

[brubru05]

Alors que pour la premiere partie on arrive au final a une moins value de 15910 euros qui est, elle, diminuée de 48% pour durée de détention...! Au final on a une plus value calculée à 13193 euros !