Prêt révisable capé & date de la 1ere révision de l'échéance

[dtea77]

Bonjour à tous,

Je souhaiterai avoir votre avis sur mon cas car je ne sais pas si la 1ere révision est faite à la bonne date.

Exposé: Je rembourse sur 20 ans actuellement un prêt PAS révisable capé +/- 2% avec limite d'allongement de durée à 2 ans. Le taux est indexé à l'EURIBOR 3M.
Mon offre de prêt a été établi le 15/12/2003.

Mon offre de prêt prévoyait une révision selon les termes qui suivent:

"L'EURIBOR appliqué sera la moyenne des EURIBOR 3 Mois du mois d'août de l'année en cours.
La révision interviendra au delà de l'éventuelle période d'anticipation, chaque année après l'échéance de octobre, provoquant ainsi la modification des échéances suivantes.
La première révision interviendra la 3eme année après une période de neutralisation, elle même démarrant après l'éventuelle période d'anticipation."

Données du prêt:
la date de de réalisation: 16/03/2004
la date de valeur: 27/02/2004.
Taux: 3.30%
Montant: 103.450 EUR

Au 30/05/05:
Le montant de l'échéance est de 576.89 EUR qui se décompose comme suit:
Amortissement = 304.90 EUR
Intérêts = 271.99
Du 30/06/05 au 30/10/06:
Echéance = 589.39 EUR

Questions: Je viens de recevoir un nouveau plan d'amortissement qui fait passer mon taux au 30/11/06 à 4.35% avec une durée qui passe à 22 ans.
Q1: Est ce que la révision n'a pas eu lieu trop tôt?
Q2: Doit on comprendre par le terme 3e année que j'ai droit à 24 mois de maintien du taux ou de 36 mois?

Je considère que du 16/03/2004 au 29/05/2005 comme la période d'anticipation. Ai je raison ou tord?
De ce fait, ma période de neutralisation - donc un maintien du taux à 3.30% - devrait courir :
- hypothèse 1: jusqu'au 30/10/2007, en considérant un report de 24 mois,
- hypothèse 2: jusqu'au 30/10/2008, en considérant un report de 36 mois.

Suite à un fax à mon conseiller bancaire, ce dernier me dit que leur service crédit aurait révisé le taux au bout de 18 mois!

Pouvez vous m'aider?
Mille merci par avance à celles et ceux qui pourront me conseiller.

 

[Constantine]

"La première révision interviendra la 3eme année après une période de neutralisation, elle même démarrant après l'éventuelle période d'anticipation."

Vu ce que tu as dans ton offre de prêt (ci dessus), sauf erreur de ma part, c'est l'hypothèse 2, tu peux donc aller voir ton banquier et lui faire voir ton offre de prêt celle ci faisant foix.

Cordialement

 

[dtea77]

Merci Constantine.
Je dois voir mon conseiller. Je compte bien éclaircir ce point.

 

[Constantine]

De rien,

Tiens moi au courant.

 

[dtea77]

Je considère que du 16/03/2004 au 29/05/2005 comme la période d'anticipation. Ai je raison ou tord?
De ce fait, ma période de neutralisation - donc un maintien du taux à 3.30% - devrait courir :
- hypothèse 1: jusqu'au 30/10/2007, en considérant un report de 24 mois,
- hypothèse 2: jusqu'au 30/10/2008, en considérant un report de 36 mois.

Constantine,
Mon conseiller se fait attendre...
Bref, j'ai relu certaines des discussions du forum qui confirment ma (notre) position:

La période d'anticipation est la période durant laquelle le prêt est débloqué progressivement et qui génère des intérêts intercalaires. Seuls les intérêts et les frais d'assurance sont remboursés.

Le fait que je n'ai pas eu de tableau d'amortissement dès le 16/03/2004 confirme implicitement cette situation.
Dès lors que la banque émet un tableau d'amortissement, cela prouve que le prêt est complètement débloqué et que la période d'anticipation est terminée.

Donc la période d'anticipation court du 16/03/2004 au 29/05/2005.

Par conséquent, Constantine tu as raison sur mon hypothèse 2.

Etant donné que ma période de neutralisation commence après la période d'anticipation et que la révision doit avoir lieu un mois d'octobre, mon prêt capé +/- 2% ne sera révisable qu'au 30/10/2008.

Calcul simple:
30/05/05: date de démarrage de l'amortissement
on prend le mois d'octobre comme mois de référence pour la révision
soit 30/10/05
+ 1ère année = 30/10/06
+ 2ème année = 30/10/07
+ 3 ème année = 30/10/08.

Conclusion: ma banque a eu tout faux en faisant la 1ère révision au 30/10/06.


Affaire à suivre...mais je ne vais pas lacher surtout que je cherche à avoir des explications sur plusieurs "termes" de mon offre.

Cela peut faire aussi l'objet d'un nouveau spot.

On dit que le prêt capé permet de limiter les hausses de taux. Soit.
Cependant où est la limitation de taux quand la banque peut allonger la durée (2 ans dans mon cas) voire même augmenter le montant des mensualités?
Dans ce cas, la banque n'est jamais perdante puisqu'elle récupèrera la perte occasionnée par le plafonnement du taux révisable, par le biais d'une augmentation des mensualités.

Quelqu'un a un avis à ce sujet?

Merci d'avance

 

[Fred]

On dit que le prêt capé permet de limiter les hausses de taux. Soit.
Cependant où est la limitation de taux quand la banque peut allonger la durée (2 ans dans mon cas) voire même augmenter le montant des mensualités?
Dans ce cas, la banque n'est jamais perdante puisqu'elle récupèrera la perte occasionnée par le plafonnement du taux révisable, par le biais d'une augmentation des mensualités.

Quelqu'un a un avis à ce sujet?

Une fois le cap atteint (taux initial + 2% dans votre cas), il n'y aura plus ni augmentation de durée ni augmentation du montant d'échéance.

 

[dtea77]

Merci Fred.

 

[dtea77]

Extrait du paragraphe permettant la révision du taux: "La révision interviendra au delà de l'éventuelle période d'anticipation, chaque année après l'échéance de octobre, provoquant ainsi la modification des échéances suivantes.
La première révision interviendra la 3eme année après une période de neutralisation, elle même démarrant après l'éventuelle période d'anticipation"

Suite de mon dossier...

Mon conseiller bancaire va ressortir l'original de mon offre de prêt des archives et, voir avec le responsable de l'agence.

La banque n'est pas sure à 100%, mais on m'annonce (au téléphone) que le fait d'avoir rayé "2ème année" et l'avoir remplacé par "3ème année" dans le paragraphe cité (ci-dessus) ne change en rien au fait que la révision doit avoir lieu dans le délai de 2 ans. Cependant, mon agence doit étudier mon cas car le responsable de celui-ci veut être sûr que la nouvelle mention est applicable ou non.

La banque a-t-elle le droit de nier les conditions citées dans l'offre de prêt, notamment les mentions rayées même si cela doit se faire au détriment de celle-ci?

A mon sens, une offre de prêt vaut contrat entre la banque et moi, durant toute la durée du prêt.

Mon offre de prêt mentionne bien "2 mots rayés et remplacés par 2 mots". Si ma banque, en décembre 2003, a accepté de faire le prêt aux conditions citées dans l'offre (cad révision à la 3ème année), il n'y a pas lieu de la changer en quoique ce soit sous prétexte que la banque accordait 2 années de neutralisation (en principe).

Ai-je raison ou tord?

PS: on m'informe (pour me rassurer) qu'il y aura une rétrocession du trop perçu si la banque venait à être dans l'erreur (surtout qu'à la fin novembre, on me prélèvera la nouvelle mensualité calculée avec le nouveau taux)

 

[Constantine]

Un contrat est un contrat, si les mentions rayés sont indiqué dans le contrat et comporte les signatures des 2 parties,

Les 2 parties doivent respecter le contrat.

 

[dtea77]

Merci Constantine.
Je viens de re-vérifier l'offre de prêt, et j'ai bien vu ma signature apposée dans l'offre. La signature de la banque est représentée par le cachet imprimé d'avance dans l'offre et, j'ai la signature de mon ancien conseiller en première page.

Ouff...manquerait plus que la banque trouve des "faux prétextes" pour se "défiler".

J'ai par prudence faxé un deuxième courrier à ma banque en expliquant point par point que je suis en droit de réclamer une révision du taux qu'au 30/10/2008 uniquement (pas avant) et que le service crédit de ma banque est dans l'erreur.

J'ai tout de même l'impression que je suis le seul client (ayant contracté un prêt auprès) de ma banque à faire ce type demande. Le fait que personne au sein de mon agence bancaire ne maîtrise le sujet des taux variables, le principe de la période d'anticipation et de neutralisation, prouve que peu de gens réclament la réparation d'erreurs. A moins que ceux ci n'ont pas pu ou su vérifier les conditions liées aux révisions de taux.

Je dis "su" aussi car j'imagine bien des personnes - ne maîtrisant pas le français à 100% ou le jargon bancaire/juridique - n'ont pas pu faire valoir leurs propres droits.


En tout cas je remercie celles et ceux :
- qui ont créé ce forum,
- qui le font vivre
- qui aident des inconnus en besoin
BRAVO et MERCI.

 

[dtea77]

Suite de mes " aventures" (si l'on peut dire)... Je suis passé à l'agence (dans l'espoir peut être d'une réponse on ne sait jamais). Mon dossier est chez le responsable de l'agence. Ma conseillère m'informe que celui cherche à contacter mon ancien conseiller au sujet de la mention rayée et remplacée.

Je me demande à quoi cela peut bien servir puisque l'offre de prêt a été acceptée...

Quoiqu'il en soit, le responsable se charge:
1) de vérifier:
- l'erreur de la banque (ce qui est sûr à mon avis),
- le fait de reporter au 30/10/08 la 1ere révision (et non le 30/10/06),
2) la viabilité du report à 36 mois (alors que leur note interne ne leur permet que 24 mois)

J'ai un rendez vous (au plus tard) vers la mi-décembre pour avoir une réponse

 

[dtea77]

Question / Réponse: Si le banquier a une note interne lui interdisant de dépasser 24 mois (pour la période de neutralisation) et lui informant qu'une révision du taux peut avoir lieu entre 13 et 24 mois, le client doit il accepter?

La partie tierce ne peut accepter des règles dont elle n'a pas eu connaissance et validé au moment de l'offre de prêt. Souvenez vous que c'est l'offre de prêt et ses conditions internes qui font foi et qui dictent les règles de fonctionnement du prêt.

En recherchant sur le site du MINEFI, j'ai su que la période de neutralisation est de 24 mois (en générale) mais rien ne l'empêche d'être à la hausse comme à la baisse. C'est au moment de la signature de l'offre de prêt que le prêteur et l'emprunteur fixent les conditions spécifiques (remboursement anticipé sans pénalité, période de neutralisation plus longue ou plus courte, etc...). VEILLEZ DONC A BIEN REGARDER L'OFFRE DE PRET (avant signature) et PRENDRE VOTRE TEMPS AVANT DE REVOIR VOTRE BANQUE.

Extrait du lien: [lien réservé abonné] définissant Les prêts à taux révisables

Dans cette hypothèse, l'emprunteur souhaite profiter de l'intégralité de la baisse des taux, mais accepte aussi de supporter une éventuelle hausse de ceux-ci.
L'évolution du taux de son prêt suit celle d'un taux de référence de marché (ex. : moyenne des EURIBOR à un an sur le trimestre civil précédent). La révision du taux intervient à chaque date anniversaire du prêt en fonction de cet indice de référence.
Ce type de prêt se voit généralement appliqué un taux fixe pendant une certaine période (deux premières années par exemple) avant que ce taux ne devienne révisable. A l'issue de cette période, l'emprunteur peut d'ailleurs choisir de transformer son prêt à taux révisable en prêt à taux fixe.
Pour les prêts à taux révisables, aucune indemnité n'est demandée en cas de remboursement anticipé (sauf s'il y a transformation en prêt à taux fixe), les établissements prêteurs considérant qu'il s'agit là d'un contrat équilibré, les risques d'évolution du taux à la baisse comme à la hausse étant équitablement partagés entre le prêteur et l'emprunteur.

 

[Constantine]

Je continu a maintenir que tu es entièrement dans tes droits.

En se qui est de contacter l'ancien conseiller, c'est du vent. Si il a fait une faute, il aura un reproche pas son directeur, mais ceci ne te regarde pas.
Une banque ou n'importe quelle société est responsable des faits de leurs employés. En clair, même si c'est le conseiller qui c'est planté, tu as toujours ton contrat qui fait foix.

Cordialement
Conseiller en gestion de patrimoine

 

[dtea77]

Bonjour Constantine,

J'ai vu ma banque ce jour, et je suis toujours pas content

Voilà leur réponse: "votre taux a été revu car les conditions de l'offre de prêt n'ont pas été reprises dans l'acte notarié. De ce fait, même si vous avez rayé les mentions, cela ne veut pas dire que le siège a accepté vos modifications. L'offre doit comporter aussi la signature du siège et non le cachet".

Le responsable de l'agence m'annonce que l'agence ne peut rien faire et c'est à moi de faire les démarches avec leur service crédit, ou service clients voire le médiateur.

C'est à moi aussi de faire la démarche suivante: vérifier avec mon notaire que l'acte notarié a bien annexé l'offre de prêt, à savoir l'offre modifiée par moi même.

Bref, de qui se moque-t-on?
1- Non seulement, la banque persiste dans son interprétation erronée de l'offre (selon eux, la révision a lieu dans les 18 mois tout simplement),
2- Mais elle essaie de m'embrouiller avec leurs interprétation juridique totalement faussée aussi...et par le biais de l'acte notarié, le service veut éviter tout simplement de rectifier des erreurs d'interprétation.

Pour moi, mon offre de prêt vaut acceptation puisque:
- le cachet est sur le document et
- ma banque ne m'a jamais averti qu'elle n'était pas d'accord sur les conditions modifiées.

Dès lors que le prêt commence, cela vaut acceptation implicite des conditions. Comme on dit le silence vaut acceptation (non?!)

Que dois je faire?

Merci à celles et ceux qui peuvent me venir en aide

 

[Constantine]

Je ne suis pas avocat,

Mais si vous n'avez pas un contrat avec une signature des 2 parties, comprenant aussi les mentions rayés et mots nuls d'indiqué, ainsi que la signature des 2 parties a cotés des phrases rayés.
Vous risquez d'avoir des soucis.

Cordialement

 

[Fred]

Est-ce que l'exemplaire du contrat conservé par la Banque possède ces mentions ? La copie du contrat dans l'acte notarié possède-elle ces mentions ?
Si une des réponses est Oui, vous pouvez continuer et même passer par un avocat.

 

[dtea77]

Bonjour à tous,

Alors voici mes derniers news sur cette histoire. Ma banque ne peut rien faire au sujet de la révision du taux. Leur service crédit applique des consignes internes [plus que douteux ou opaque à mon avis]. Les seuls gestes commercialux de ma banque sont:
- de "m'offrir" la possibilité de passer au taux fixe (comme me le permettent les conditions de mon prêt variable) au TAUX DE 4.35% Hors Assurance sur la durée restante; à savoir 20 ans,
- et le remboursement d'une année de cotisation de carte bleu.

Si c'est cela leur effort commercial, et bien ma banque peut se le garder...

Etant un peu débordé ces temps-ci, je n'ai pas pu prendre un rendez vous avec le notaire et vérifier que l'offre de prêt annexé comporte bien (ou pas) la validation de la banque.

Bref, j'ai décidé de racheter mon prêt principal via une banque concurrente. C'est la solution la plus économique et efficace à mon sens.

On me propose un taux fixe à 4.05% HA (contre 4.35%).
La durée sera de 17 ans (contre 20 ans actuellement).
L'assurance ADI me coûtera au bout des 17 ans seulement 2700 euros (contre 7392 euros).

Soit une économie de 20475 euros +/- [normal me direz vous aussi vu que j'emprunte sur une durée plus courte].

En tout cas, cette expérience me servira dans le futur. Je veillerai à ce que tout soit "carré", "vérifié", "signé" et "contresigné".


*** THE END ***