prêt refusé alors que les critères sont respectées

[pyrrhus]

bonjour,

j'ai signé un compromise de vente en mai 2015 pour un ensemble immobilier incluant mon habitation principale, un hangar professionnel, des bureaux professionnels et un appartement locatif. Tout cela pour la somme de 450 000€, bien en dessous des prix du marché.

Nous achetons en SCI avec des revenus représentant 4000€ par mois pour l'ensemble des 2 associés (un retraité à 2500€ et un TNS à 1500€).

Le hangar sera loué (nous avons une lettre d'engagement du futur locataire, entreprise réalisant plus de 2M€ par an et 60€ de bénéfices nets) 1000€ par mois,
l'appartement sera loué 700€ par mois (marché locatif local tendu et évalué par écrit par 2 agents immo),
la SARL de l'un des associés louera les bureaux 800€ par mois (attestation comptable de capacité et bons bilans en progressions sur 3 ans +30% par an, 5 ans d'existence)
les associés vivent ensemble et sont propriétaires de leur résidence principale qu'ils loueront 750€ par mois (idem évaluation par agent immo et marché locatif "facile")
SOIT REVENUS LOCATIFS FUTURS 1000+700+800+750 = 3250€ mensuels dont les banques retiennent en général 70% soit 2275€

revenus totaux 6275€ mensuels
crédit en cours 271€ mensuels pendant encore 5 ans (conso), les autres crédits ont été soldés pour l'opération.

apport personnel 65 000€ dont 35 000 pour les frais de notaire et autres frais de cautionnement

pret envisagé: taux fixe sur 25 ans à 2.6% (indiqué par crédit agricole du Languedoc)
soit 1905€ par mois plus 180€ d'assurance (l'un des associé à 60 ans)

taux d'endettement (2085/6275-271)*100=34.7% mais reste à vivre 3919......

TOUS LES COURTIERS ET BANQUES consultés N'ONT MEME PAS PRIS LA PEINE DE MONTER LE DOSSIER!!!!

Nous avons eu le droit à toutes sortes de réponses fantasques...
_ il manque 20 000€ d'apport (LCL)
_ les taux sont tellement bas que notre politique n'est pas sur les prets immos (banque pop)
_nous ne faisons pas de dossiers mixtes habitation principale/professionnel/locatif (credit foncier)
_ nous ne faisons pas de pret de plus de 300 000€ (caisse épargne et banque postale)
_Votre projet s'autofinance, si tout le monde faisait cela, les gens s’enrichiraient sur le dos des banques!!! (si, si! j'ai entendu cela, de la part d'un courtier)

seul un courtier a été sincère me semble-t-il: les banques sont débordées et ont toutes fait leurs objectif, elles ne s’embêtent pas avec des dossiers un peu techniques en ce moment.

Seul le crédit agricole du LR à accepté de monter le dossier, de manière un peu original, en utilisant une partie de l'apport (25000€) placé sur une assurance vie nantie, destinée à couvrir un an de mensualité en cas de carence de locataires, considérant que le dossier repose beaucoup sur les revenus locatifs attendus.

Le CA a donc émis l'attestation de dépôt de demande de prêt le 13 juin et depuis, pas de réponse. Leur site e-immobilier-ca nous donne pourtant un accord de principe sur la base de ces éléments. la conseillère est en congés et son remplaçant, face à nos relances, nous répond qu'il n'a pas trace du dossier et ayant appelé l'expert crédit face à nous, ce dernier ne se souvient pas avoir traité ce dossier.... On voudrait nous décourager que l'on ne s'y prendrait pas autrement. Soit le dossier est perdu ou n'a pas été monté....

Quels conseils pourriez-vous nous donner? Pensez-vous à une banque plus ouverte à nous financer? Voyez-vous un VRAI obstacle à nous financer?

Je sais que le droit au crédit n'existe pas mais la mauvaise foi me laisse sans voix.

 

[ZRR_pigeon]

il a quel age le retraité associé ?

 

[pyrrhus]

60 ans et un bulletin de santé de jeune premier..... d’ailleurs, on ne nous a jamais laissé entendre que ça posait un problème, il parait que l'on est assurable moyennant finances jusqu'à 85 ans, voire 90 ans....

merci

 

[hargneux]

C'est effectivement un point, 60 ans plus 25 ans de crédit ça fait 85 ans, c'est beaucoup.

bien en dessous des prix du marché

C'est pas un bon point pour une banque.

seul un courtier a été sincère me semble-t-il: les banques sont débordées et ont toutes fait leurs objectif, elles ne s’embêtent pas avec des dossiers un peu techniques en ce moment

Elles sont débordées : oui, fait leurs objectifs : un bon commercial n'hésitent pas à dépasser ses objectifs, de plus quand c'est un bon dossier on fait.

Seul le crédit agricole du LR à accepté de monter le dossier, de manière un peu original, en utilisant une partie de l'apport (25000€) placé sur une assurance vie nantie, destinée à couvrir un an de mensualité en cas de carence de locataires, considérant que le dossier repose beaucoup sur les revenus locatifs attendus.

A mon avis une grosse conn, pas étonnant qu'il ne s'en vante plus ! il a peu être du mal à faire ses objectifs d'AV

Les points - : usage mixte, c'est vrai que c'est pas forcément ce que la banque recherche
On ne connait pas la qualité du preneur de la grange, les chiffres que vous avancez sont insuffisants

la SARL de l'un des associés louera les bureaux 800€ par mois

La SCI loue à la SARL d'un des associés de la SCI donc tout est lié, c'est pas forcement un bon point, si un se ramasse tout le monde se ramasse.

les associés vivent ensemble et sont propriétaires de leur résidence principale qu'ils loueront 750€ par mois

Vous m'avez perdu

apport personnel 65 000€ dont 35 000

30 000 sur 450 000 soit 6 % bof bof

taux d'endettement (2085/6275-271)*100=34.7% mais reste à vivre 3919......

vous ajoutez les revenus des associés à ceux de la SCI pour sortir un taux d'endettement sur.... Est la façon que la banque calcule ?


Vous n'avez cité que quelques enseignes, il en reste, c'est un projet à défendre en tête à tête, pas avec un courtier.

 

[pyrrhus]

bonjour et merci pour vos commentaires fort censés, auxquels j'essaie de repondre:

C'est effectivement un point, 60 ans plus 25 ans de crédit ça fait 85 ans, c'est beaucoup.

oui mais pas impossible... tous les assureurs délégués interrogés sont partants moyennant 180€ par mois (tout de meme) et les banques interrogées ne soulèvent pas particulièrement ce problème, d'autant que l'autre assuré à 35 ans. Ils parlent meme d'assurance à 50/50, au pire à 100 pour le retraité et 50 pour l'autre

C'est pas un bon point pour une banque.

parce qu'ils se disent qu'il y a un loup? le loup c'est que le bien est atypique (mixte)

Elles sont débordées : oui, fait leurs objectifs : un bon commercial n'hésitent pas à dépasser ses objectifs, de plus quand c'est un bon dossier on fait.

le commercial n'est pas le décisionnaire, c'est la commission d'engagement qui décide, non? Je crains qu'ils ne veuillent pas s'emmerder avec ce dossier "technique" et peut etre un peu border line, alors que s'ils avaient faim, ils iraient...

A mon avis une grosse conn, pas étonnant qu'il ne s'en vante plus ! il a peu être du mal à faire ses objectifs d'AV

c'est effectivement le seul à m'avoir proposé cela, m'indiquant qu'il avait fait passer le même dossier au printemps sous cette forme. les autres banquiers ont en effet trouvé cela curieux. Qu'entendez vous par "AV"?

Les points - : usage mixte, c'est vrai que c'est pas forcément ce que la banque recherche

pourquoi?

On ne connait pas la qualité du preneur de la grange, les chiffres que vous avancez sont insuffisants

c'est une SARL qui existe depuis 30 ans et dont les bilans sont publiés. s'ils les veulent je peux les fournir, suffit de demander.

La SCI loue à la SARL d'un des associés de la SCI donc tout est lié, c'est pas forcement un bon point, si un se ramasse tout le monde se ramasse.

certes. au pire les associés devront prendre en charge 800€....

Vous m'avez perdu

les associés quittent leur logement actuel dont ils sont propriétaires pour aller vivre dans celui objet du pret. Il mettent donc le premier en location

30 000 sur 450 000 soit 6 % bof bof

manquerait donc 15 000€ pour faire 10%... donc on s'assoit sur l'affaire pour 15 000 €? c'est desespérant. et si c'est ça, qu'ils le disent et on fera appel au "love money" dans la famille, meme si c'est pas dans nos habitudes de quémander....

vous ajoutez les revenus des associés à ceux de la SCI pour sortir un taux d'endettement sur.... Est la façon que la banque calcule ?

A ma connaissance, de 2 choses l'une: soit on prend en compte les revenus des associés, pro et locatifs (aprés décote) et on applique un taux d'endettement de 33%
soit on considère uniquement la SCI en tant que société et on lui applique un taux d'endettement de 80%, dixit courtiers et banquiers consultés. dans les 2 cas on est bon.... non?

Vous n'avez cité que quelques enseignes, il en reste, c'est un projet à défendre en tête à tête, pas avec un courtier.

En effet je m'en suis remis à 2 courtiers pour les autres banques et ils n'ont eu, en premier avis, que des refus, mais sans même monter le dossier en effet. Avez vous une idée des banques les plus ouvertes sur ce genre de projet?

un grand merci!

 

[Cresus93]

AV : assurance vie.

25 ans c'est trop long, surtout à 60 ans !

 

[ZRR_pigeon]

oui mais pas impossible...

une banque ne prete pas si c'est possible, elle prete si elle estime le risque quasi nul. Elle n'a aucun interet a se mouiller, hormis quelques conseillers naifs qui pensent qu'ainsi ils auront fidelisé un client car il sera "reconnaissant". au prochain pret, si un concurrent lui donne 0.01% de moins sur le taux il partira sans se retourner.

 

[pyrrhus]

pour ce qui est de l'age, le prêt est assuré, à prix d'or, et la banque ne prend pas de risque, si l'un meurt, elle est couvert. et il vaut mieux prêter à un retraité dont les revenus sont connus et ne bougeront plus, qu'à un actif qui peut perdre son emploi, et mourir aussi de toute façon...
Pour ce qui est du risque, j'imagine bien que la banque cherche à l'éviter, mais elle en accepte forcément une part indissociable de toute opération. Si je vous suis bien c'est le cumul de "risques" différents qui pose problème à la banque? ie age, loyers, tns etc? elle veut bien en assumer 1 mais pas 3 par exemple, meme s'ils étaient petits?

 

[gunday]

Concernant le refus de prêt, je le comprends plutôt bien !
En problème je vois :

• Crédit trop long, les banques devenant frileuses à partir de 20 ans, voir 15 pour du locatif. 25 ans est traditionnellement réservé au primo-accédants jeunes diplômé débutant dans la vie active (le pigeon parfait quoi)
• Un emprunteur sans CDI donc sans revenu, plusieurs banques nous ayant dégagé pour notre RP car madame était en CDD donc revenu non pris en compte
• L'autre emprunteur trop agé. L'espérance de vie étant de 79 ans pour un homme 85 pour une femme, un crédit de 25 ans a une forte probabilité de faire jouer l'assurance.
• Emprunt élevé par rapport aux revenus pro des souscripteurs (4.000€ de revenu pro pour 2.000€ d'emprunt)
• Montant de l'emprunt élevé : 450k€ + 8% des frais de notaire soit 36k€ + 4k€ garantie. En gros pas loin de 500k€
• Montage complexe avec mélange de RP, de locatif professionnel et locatif d'habitation.
• Montage complexe avec achat en SCI, location à la SARL d'un associés de la SCI, ...
• Beaucoup de revenu locatif professionnel, les banques étant plus frileuses sur ce point.
• Apport faible
• Présence de crédit conso (montant faible, mais existant)
• Vous ne parlez pas du côté commercial bancaire : que gagne la banque à vous prendre ? LA, LDD, AV, PEA, CTO ? (souvent c'est ce point qui fait la différence)

En conclusion, a mon sens votre demande de prêt nécessite d'être retravaillé.
Au passage, quand je demande un prêt, je montre déjà mes revenus et ce que je peux apporter à la banque avant de demander de l'argent. (idiot, mais relativement efficace)

Pour le CA, vu qu'ils sont actuellement les seuls à vous suivre, demandez au conseiller que vous avez eu de refaire le dossier, il est possible qu'il y ai eu un raté. (d'après mon notaire, c'est devenu la norme pour les emprunts)

 

[pyrrhus]

Bonjour et merci pour votre retour.

je comprends les obstacles et suis bien conscient que ce dossier n'est pas aussi simple qu'un achat de petite maison par 2 fonctionnaires mariés à 20% d'endettement.... Mais tout le monde ne rentre pas dans ces cases, doit-on pour autant rester à sa place et être infréquentable aux yeux des banques? je m'égare...

Pour ce qui est de l'âge, l'associé "agé" est une femme, non fumeuse, et encore une fois, je comprendrais un refus de l'assureur, mais pas de la banque...

Pour ce qui est du ratio emprunt -revenu, doit-on comprendre que dans le cadre du locatif, la prise en compte des loyers futurs ne vaut pas et que les revenus pro de l'emprunteur doivent suffire? je pensais naïvement que les loyers étaient pris en compte pour 70%, comme les banquiers le disent en général...

Enfin, en effet que gagne la banque? Elle gagne les comptes courants des associés, les comptes de la SCI, les comptes de la SARL d'un associé (200K€ de mouvements, 14% de rentabilité), une assurance vie (voire 2), un LA, un LDD avec une capacité d'épargne d'autant plus forte que le projet s'autofinance... ainsi que des produits d'assurances auto, maison etc... je veux bien entrer dans une relation globale avec eux (peut être pas indéfiniment, mais la fidélité en affaire est une vieille chimère...)

 

[ZRR_pigeon]

encore une fois, on peut etre d'accord avec vous, et on pourrait meme dire que parfois les decisions des banques ne sont pas rationnelles, mais il en ainsi, et sera ainsi ce tant que le droit au credit n'existera pas (pas demain la veille).

il ne reste plus qu'a aller defendre et argumenter en personne dans plusieurs banques afin de convaincre, car rester en arriere plan et attendre le resultat du scoring de risque ne permettra probablement pas pour vous d'aller plus loin.

 

[pyrrhus]

effectivement, on peut se perdre en palabre, la banque est toujours souveraine dans sa décision. Dont Acte...

J'ai surement commis l'erreur de m'en remettre à 2 courtiers qui se sont limités à "questionner" verbalement leurs contacts dans différent réseaux bancaires, avec une pugnacité dont on ne sait rien...

En attendant que le crédit agricole retrouve mon dossier (ou que la conseillère et son directeur reviennent de vacances...), je vais reprendre mon bâton de pèlerin...

Avez vous des idées sur quelles banques seraient plus à même de suivre ce genre de dossier?

Je me suis laissé dire que la SG utiliserait plus le système de la compensation plutôt que le taux d'endettement. Qu'en pensez vous?
Et pour ce qui est de CIC et du groupe Credit du nord?

auriez-vous d'autres pistes?

merci

 

[ZRR_pigeon]

Avez vous des idées sur quelles banques seraient plus à même de suivre ce genre de dossier?

je pense quece sera énormément conseiller-dépendant.donc vous pouvez bien ou mal tomber, essayez de traiter avec un responsable d'agence et pas un conseiller lambda, vous aurez plus de chances d'avoir un interlocuteur compétent.

 

[pyrrhus]

d'accord et merci pour vos conseils.

quand vous dites conseiller-dépendant, on dirait que le conseiller prend la décision, alors que pour ces montants, je pensais qu'il montait un dossier, peut etre avec une note de synthèse, mais que l'expert crédit et la commission d'engagement prenait la décision... non?

 

[Aristide]

Bonjour,

Tout dépend de la banque, de ses procédures et organisation.

Même si le conseiller n'est pas lui même habilité à décider il se peut que divers niveaux de délégations soient prévus entre lui et la ou des commissions d'engagement spécialisées.

Votre prêt n'est que de 300.000€ en 25 ans; ce ne semble pas être ces paramètres qui - en soit - posent problèmes.
Ce sont plutôt - semble t-il - la complexité du montage avec un mélange d'objets/destinations, de revenus, de types d'emprunteurs, de garanties......

Cdt

 

[Anonyme]

Bonsoir,

sans vouloir relancer trop la discussion, voici les critères que les banques me donnent pour ce genre de dossier:

tout d'abord répartition en terme de valeur de la partie professionnelle et de la partie habitation principale (a faire par le notaire)

financement sur durée maxi 20 ans (15 ans au CIC)

détention d'une épargne après opération correspondant à 1 an de loyers ( tant ceux attendus pour la SCI que sur l'ancienne RP) soit en gros ici : 40.000 €

certaine banques refusent maintenant de faire un prêt au nom de la SCI et font des prêts directs aux associés pour apport en capital. Plusieurs décisions de justice ont condamné des banques pour soutien abusif au crédit en ayant financé une SCI qui par nature n'est qu'une coquille juridique.

Voilà un peu la situation à mon niveau......

bien cordialement

 

[Damienn]

bien en dessous des prix du marché.

C'est pas un bon point pour une banque.

Bonsoir @hargneux

Pourriez-vous m'expliquer pourquoi, svp?