Prêt mixte résidence principale / investissement locatif

[ulyssimo]

Nous avons un projet immobilier de construction de 2 maisons mitoyennes de même surface avec le même niveau de prestations, et donc de même coût de revient.
L'une sera notre résidence principale, l'autre sera mise en location.

Si nous contractons un prêt unique pour l'ensemble, sera-t-il possible de déduire la quote-part des intérêts d'emprunt afférents au locatif.

Exemple :

- coût de l'opération : 100, soit 50 par maison
- apport personnel : 30, intégralement porté sur la résidence principale
- reste à financer : 70

- intérêts d'emprunt figurant sur notre échéancier la première année de location : 5

Dans notre déclaration d'impôts, pouvons nous déduire des revenus fonciers un montant d'intérêts égal à 5 (intérêts pour l'emprunt global) x 50 (coût de revient du bien locatif, entièrement financé par emprunt) / 70 (montant total emprunté), soit 3,57.

Merci d'avance pour votre aide,

 

[Aristide]

Bonjour,

Le plan de financement que vous présentez n'est pas conforme au souhait exprimé.

En effet vous voulez affecter 30 d'apport à la résidence principale (RP) et zéro à la résidence locative (RL).

Pour un investissement de 50 sur la RP et de 50 sur la RL, le financement devrait donc être de (50 - 30) = 20 sur la RP et de 50 sur la RL

Si sur un total financement de 20 + 50 = 70 vous payez 5 d'intérêts dans la 1ère échéance seuls 5 * (50/70) seraient donc affectables à la RL et donc déductibles.

Mais si vous ne faites qu'un seul crédit il me semble que vous aurez du mal à justifier à l'administration fiscale que les 30 d'apport personnel sont dans le financement de la RP

A mon avis cette administration considérera que le financement de 70 a été en fait réparti à 50/50 sur les deux maisons soit une déduction possible sur la RL que des intérêts portant sur 35 uniquement.

D'autre part, si vous étiez éligible au prêt à taux zéro (?) un seul prêt dans les conditions exposées serait très probablement un handicap.

Cordialement,

 

[svprets]

Bonjour,

pour un montage semblable, il y a quelques années, l'administration fiscale demandait à ce que le coût du locatif soit clairement établi. Possibilité était ensuite offerte de déduire les intérêts d'emprunt au prorata du coût de l'opération.
Il convient donc de poser à plat le coût d'acquisition du terrain ( s'agit-il de 2 lots de même contenance ?) ainsi que celui de chacune des constructions ( maisons semblables mais disposant du même équipement ? cf cuisine/sdb/carrelage/peintures/clôture...). Il est important de constituer un dossier permettant de justifier de l'ensemble des coûts RL + RP !!!!
Le coût de chaque lot étant clairement justifié, l'administration fiscale avait donné son feu vert pour ventiler les frais de prêt (NE PAS OUBLIER DE LES DEDUIRE LA PREMIERE ANNEE !!!) et les intérêts d'emprunt.( au prorata du coût RL)
Ceci vaut pour une éventuelle défiscalisation Scellier ( si l'opération est éligible ...).

Quoi qu'il en soit, je ne puis que vous inciter à poser une demi-journée pour vous rendre au centre des impôts et demander confirmation du maintien de ce calcul...

Nous avons un projet immobilier de construction de 2 maisons mitoyennes de même surface avec le même niveau de prestations, et donc de même coût de revient.
L'une sera notre résidence principale, l'autre sera mise en location.

Si nous contractons un prêt unique pour l'ensemble, sera-t-il possible de déduire la quote-part des intérêts d'emprunt afférents au locatif.

Exemple :

- coût de l'opération : 100, soit 50 par maison
- apport personnel : 30, intégralement porté sur la résidence principale
- reste à financer : 70

- intérêts d'emprunt figurant sur notre échéancier la première année de location : 5

Dans notre déclaration d'impôts, pouvons nous déduire des revenus fonciers un montant d'intérêts égal à 5 (intérêts pour l'emprunt global) x 50 (coût de revient du bien locatif, entièrement financé par emprunt) / 70 (montant total emprunté), soit 3,57.

Merci d'avance pour votre aide,

 

[Aristide]

Bonjour,

Le coût de chaque lot étant clairement justifié, l'administration fiscale avait donné son feu vert pour ventiler les frais de prêt (NE PAS OUBLIER DE LES DEDUIRE LA PREMIERE ANNEE !!!) et les intérêts d'emprunt.( au prorata du coût RL)

Ce qui signifie bien que le souhait d'affecter 100% de l'apport personnel à la résidence principale n'est pas possible.

Si les dépenses réelles sont de 49 pour la RL et 51 pour la RP, 30 d'apport personnel conduisant à un emprunt de 70 => Pour le fisc l'emprunt serait retenu à hauteur de :

+ Pour la RL = 49/100 x 70 = 34,30
+ Pour la RP = 51/100 x 70 = 35,70

=> L'apport serait donc de
+ 49 - 34,30 = 14,70 sur la RL
et
+ 51 - 35,70 = 15,30 sur la RP

=> Et les frais et intérêts déductibles ne porteraient que sur la part du crédit représentant 34,30 (49%)

Quoi qu'il en soit, je ne puis que vous inciter à poser une demi-journée pour vous rendre au centre des impôts et demander confirmation du maintien de ce calcul..

Je pense qu'il serait encore plus judicieux d'écrire à votre centre des impôts car :

1) - "Les paroles s'envolent mais les écrits restent".

2) - La réponse de l'administration fiscale l'engage; elle reste valable dans le temps quel que soit l'inspecteur des impôts qui pourrait être amené à vous contrôler dans le futur.

Cordialement,

 

[svprets]

Bonjour Aristide,

l'administration fiscale, à l'époque, ne préjugeait pas de l'affectation des fonds. La mesure aurait été jugé inique...Le contribuable avait le choix d'affecter les fonds qu'il désirait au projet qu'il désirait...En clair, on distinguait, ici, deux opérations ..

Il suffisait alors de produire les documents attestant du coût de la RL, puis de ventiler l'emprunt et ses frais à hauteur de ce coût...Je serai surpris qu'il en soit autrement...Seul un rdv avec l'administration fiscale fixera l'éventuelle nouvelle donne...

Bonjour,


Ce qui signifie bien que le souhait d'affecter 100% de l'apport personnel à la résidence principale n'est pas possible.

Si les dépenses réelles sont de 49 pour la RL et 51 pour la RP, 30 d'apport personnel conduisant à un emprunt de 70 => Pour le fisc l'emprunt serait retenu à hauteur de :

+ Pour la RL = 49/100 x 70 = 34,30
+ Pour la RP = 51/100 x 70 = 35,70

=> L'apport serait donc de
+ 49 - 34,30 = 14,70 sur la RL
et
+ 51 - 35,70 = 15,30 sur la RP

=> Et les frais et intérêts déductibles ne porteraient que sur la part du crédit représentant 34,30 (49%)



Je pense qu'il serait encore plus judicieux d'écrire à votre centre des impôts car :

1) - "Les paroles s'envolent mais les écrits restent".

2) - La réponse de l'administration fiscale l'engage; elle reste valable dans le temps quel que soit l'inspecteur des impôts qui pourrait être amené à vous contrôler dans le futur.

Cordialement,

 

[Aristide]

Vous ne faites que confirmer ce que j'ai expliqué et matérialisé par une chiffrage.

L'écrit au fisc me semble toujours préférable à l'entretien.

Cdt

 

[svprets]

Non, je soutiens que l'administration acceptait, dans un cas similaire, de déduire les intérêts d'emprunt , les frais d'emprunt pour totalité du coût du projet : soit 49 dans votre exemple !!!!A suivre !!! A confirmer !!!
Cdt.

!UOTE=Aristide;138074]Vous ne faites que confirmer ce que j'ai expliqué et matérialisé par une chiffrage.

L'écrit au fisc me semble toujours préférable à l'entretien.

Cdt[/QUOTE]

 

[Aristide]

+ Pour la RL = 49/100 x 70 = 34,30

=> L'apport serait donc de
+ 49 - 34,30 = 14,70 sur la RL

=> Et les frais et intérêts déductibles ne porteraient que sur la part du crédit représentant 34,30 (49%)

Ben oui; 49 de dépenses sur 100 au total soit un prêt de 49% de 70 = 34,30.

 

[svprets]

Je raisonne aussi simplement que l'administration fiscale : coût RL = 49 !!! Déduction des frais et intérêts à hauteur des 49 sur 70 empruntés !!! Soit 70 % du montant de l'emprunt total !!!

Ben oui; 49 de dépenses sur 100 au total soit un prêt de 49% de 70 = 34,30.

 

[Aristide]

Ben là, effectivement, je demande à voir.

D'une part, sur les milliers de dossiers que j'ai traités je n'ai jamais vu cela.
D'autre part ceci voudrait dire qu'une partie des frais et intérêts concernant la RP seraient déductibles ???
Enfin dans le contexte de déficit que nous connaissons je serais plus que surpris qu'il en soit ainsi.

Cdt

 

[svprets]

Pourquoi voulez-vous qu'une partie des intérêts de la RP soit déductibles ?

Coût de revient RL = 49 L'emprunt total est de 70 !!!!

Les clients auraient tout aussi facilement pu investir 49 dans un programme situé en face de leur maison !!!

dans

Ben là, effectivement, je demande à voir.

D'une part, sur les milliers de dossiers que j'ai traités je n'ai jamais vu cela.
D'autre part ceci voudrait dire qu'une partie des frais et intérêts concernant la RP seraient déductibles ???
Enfin dans le contexte de déficit que nous connaissons je serais plus que surpris qu'il en soit ainsi.

Cdt

 

[Aristide]

Ulyssimo veut :
+ Construire en un seul projet une résidence principale (51) et une résidence locative (49).
+ Affecter 100% de son apport à sa résidence principale (30)

S'il avait investi "49 dans un programme situé en face de leur maison" il y aurait eu deux projets séparés.

=> La RP de 51 avec
+ Apport = 30
+ Prêt = 21

=> La RL de 49 avec
+ Prêt = 49

Je pense d'ailleurs que, compte tenu des souhaits exprimés, ce montage serait le plus transparent et resterait donc le plus approprié.

(Par exemple penser à ce qui se passerait si, dans le temps, un remboursement anticipé partiel était effectué. Pourrait-il, là aussi, être uniquement affecté à la résidence principale pour pouvoir continuer à bénéficier un maximum de déduction sur la partie résidence locative ?)

Mais attendons de voir si, dans sa réponse, l'administration fiscale admet bien le principe d'affectation de l'apport personnel uniquement sur la RP, dans un tel cas de projet unique, avec deux investissements de nature différente.


Cdt

 

[svprets]

Vous avez raison, attendons que l'administration fiscale statue !!! Il est probable que je sois particulièrement optimiste dans le cas précis.

Ulyssimo veut :
+ Construire en un seul projet une résidence principale (51) et une résidence locative (49).
+ Affecter 100% de son apport à sa résidence principale (30)

S'il avait investi "49 dans un programme situé en face de leur maison" il y aurait eu deux projets séparés.

=> La RP de 51 avec
+ Apport = 30
+ Prêt = 21

=> La RL de 49 avec
+ Prêt = 49

Je pense d'ailleurs que, compte tenu des souhaits exprimés, ce montage serait le plus transparent et resterait donc le plus approprié.

(Par exemple penser à ce qui se passerait si, dans le temps, un remboursement anticipé partiel était effectué. Pourrait-il, là aussi, être uniquement affecté à la résidence principale pour pouvoir continuer à bénéficier un maximum de déduction sur la partie résidence locative ?)

Mais attendons de voir si, dans sa réponse, l'administration fiscale admet bien le principe d'affectation de l'apport personnel uniquement sur la RP, dans un tel cas de projet unique, avec deux investissements de nature différente.


Cdt

 

[ulyssimo]

Merci à tous les 2 pour vos réponses. On voit bien qu'il y a 2 façons d'apprécier le problème. Nous allons donc suivre votre conseil en interrogeant l'administration fiscale.
En fait, nous sommes en phase de montage bancaire, y compris pour le financement du terrain, pour lequel nous avons signé une promesse de vente avec clause suspensive d'obtention de permis de construire pour les 2 maisons.

Et le soucis est que le terrain correspond à une seule unité foncière. A part une banque, qui envisagerait 2 prêts Résidence Principale / Investissement Locatif (terrain compris), les autres disent qu'elles ne peuvent pas lotir le financement terrain si celui-ci n'est pas divisé... Or, nous ne sommes pas encore propriétaires...

 

[svprets]

Bonjour,

le recours en garantie à la même société de cautionnement permettrait de régler cette difficulté.Vous pourriez alors aisément ventiler les montants des deux emprunts.
Reste une incertitude : celle que la société de cautionnement, pour X raison, émette un avis défavorable !! Cette décision pourrait alors mettre votre interlocuteur bancaire dans l'embarras. Il n'est pas toujours aisé de motiver une prise de garantie hypothécaire auprès de sa hiérarchie après le refus d'une société de cautionnement. Quoi qu'il en soit, vous ne perdrez rien à lui poser la question!!!

Merci à tous les 2 pour vos réponses. On voit bien qu'il y a 2 façons d'apprécier le problème. Nous allons donc suivre votre conseil en interrogeant l'administration fiscale.
En fait, nous sommes en phase de montage bancaire, y compris pour le financement du terrain, pour lequel nous avons signé une promesse de vente avec clause suspensive d'obtention de permis de construire pour les 2 maisons.

Et le soucis est que le terrain correspond à une seule unité foncière. A part une banque, qui envisagerait 2 prêts Résidence Principale / Investissement Locatif (terrain compris), les autres disent qu'elles ne peuvent pas lotir le financement terrain si celui-ci n'est pas divisé... Or, nous ne sommes pas encore propriétaires...

 

[Anonyme]

bonjour,

j'ai déjà eu ce genre de dossier à traiter, la solution la plus simple consiste effectivement a réaliser, AVANT la vente du terrain, une division parcellaire qui permettra de monter deux dossiers de financement pour la construction avec répartition dans chaque dossier de la valeur de chaque terrain ( si vous divisez en 2 parts égales, la banque prendra 50% de la valeur du terrain total) et ensuite fera un prêt construction pour la RP et un prêt construction pour le locatif.
outre le fait que la durée des prêts peut ainsi être différente entre le locatif et la RP ( idem pour la répartition ou les garanties assurances emprunteurs) cela vous clarifie les choses sur le plan de déductibilté des intérêts mais aussi de certains travaux spécifiques à la parcelle locative comme par exemple création d'un accés route supplémentaire, cloture etc.

de plus lors de la revente s'il y en a une vous aurez moins de soucis concernant le calcul de la plus value éventuelle.


bien cordialement