Prêt immobilier pour résidence principale : Lissage ?

[AlexOzi]

Bonjour

Voilà je me présente : Alex, 38 ans jeune divorcé. Lors de mon divorce j'ai laissé la résidence principale à mon ex-épouse dont les revenus ne lui permettaient pas de se reloger. Pour la résidence secondaire, j'ai conservé cette dernière ainsi que le prêt inhérent.

Je souhaite faire l'acquisition d'un nouveau logement soit neuf soit du vieux à refaire mais avec une préférence pour du neuf. En l'état actuel mes ressources sont de 3500 € net par mois. Comme charge je n'ai que mon loyer de 890 € par mois et mes mensualités pour le prêt de ma résidence secondaire dont le montant s'élève à 420 € par mois. Pour ce dernier il me reste 6 ans et demi à payer donc un solde de 28000 €.

Ma question est la suivante : avec ces mensualités de 420 € par mois, ma capacité de financement est plutôt limitée : de l'ordre de 700 € par mois (pour arriver à 1150 € qui correspond en gros à 3500 / 3). A l'heure actuelle c'est comme si je remboursais 890 + 420 = 1310 € par mois. Quelles sont les différentes solutions qui se présentent à moi pour pouvoir emprunter 170 000 € pour l'achat de ma résidence principale ? j'ai entendu parler du lissage de crédit mais les exemples que j'ai trouvés jusqu'à présent ne parlent que des emprunts à taux 0% lors de l'achat pour les primo-accédants.

Inutile de vous dire que je n'ai pas d'apport. Mon divorce a eu raison des quelques économies que j'avais pu faire. Loin de moi bien entendu l'idée de me plaindre

Merci de vos réponses et de toutes les suggestions que vous pourrez me faire.

Alex

 

[Capach]

Bonjour,

Le lissage d'un prêt amortissable est la technique effectivement toujours utilisée pour les prêts aidés, PTZ, etc. Le principe est de diminuer la part capital d'un prêt pour inclure un deuxième prêt.

Dans les techniques d'optimisation financière utilisant le lissage, le blog d'Aristide est excellent.

Pour ce qui vous concerne, j'imaginerai plusieurs solutions :
- les deux prêts seront de même nature (immobilière) mais à destination différente (biens différents), votre banque peut-elle quand même lisser les prêts ?
- le prêt sur RS est finissant, ca ne devrait pas être très intéressant en terme de rachat mais pourquoi ne pas reprendre l'encours de la RS et l'inclure dans un prêt plus global ?

Donc, trés grosso modo :
Net Vendeur : 170 000
Notaire : 12 450
Garantie Crédit Logement : 2 361
Refinancement du prêt : 28 000€ (IRA pour mémoire)
Total du besoin : 212 811€
Emprunt de 212 811 € sur 240 mois à 3.5%
Echéance de 1 234.22€ hors-assurance soit 35% de vos revenus.

Moi, ca me paraîtrait bien et on pourrait encore optimiser en utilisant la technique des prêts gigognes.

 

[AlexOzi]

Bonjour Capach

Merci de votre réponse.

Le prêt sur résidence secondaire n'est pas finissant. Il s'agit d'un prêt que j'ai contracté au mois de Juin 2011 lors de l'achat de ma résidence secondaire. Comme j'avais des travaux à y faire je n'y ai pas injecté toutes les économies que j'avais et je me rends compte à présent que j'ai eu à la fois raison car cela m'a permis d'assumer les frais du divorce et à la fois tort car ce dernier me pèse à présent pour l'achat de ma résidence principale.

Cela fait un petit moment que je réfléchis à ce point et la solution qui me semblait la plus raisonnable et la plus adaptée à mes besoins en celle consistant à englober le solde de l'emprunt de ma RS dans un autre emprunt qui concernera mes deux résidences.

Votre calcul me plait beaucoup mais je doute fort que, vu la conjoncture actuelle, la banque ne me prête au delà des 33 % d'endettement auxquels j'ai droit. J'étais donc pour ma part parti sur un remboursement sur 25 ans.

Dans votre calcul vous précisez des frais de notaire d'un montant de l'ordre de 12450 €. Ce montant correspond si je ne m'abuse aux frais pour une résidence de plus de 5 ans. Sur du neuf pour un montant similaire ils seraient de l'ordre de 4600 €. Je m'oriente plus sur un achat de neuf car vu les prix qui se pratiquent dans l'Hérault sur de l'ancien, cela est impossible pour moi d'acheter du vieux et de faire des travaux ensuite. Je suis dans l'impossibilité financière, vu que je finance seul le projet, de payer un crédit, un loyer et des travaux à coté. J'ai de surcroit à ma charge l'éducation de mes filles. Le neuf est pour moi la meilleure solution car cela me permet de faire l'acquisition d'un bien d'environ 110 m² sur un terrain dont la surface oscille entre 400 et 500 m². Ce ne sera certes pas le grand luxe mais je serai chez moi et l'argent que je sortirai tous les mois sera pour payer une maison dans laquelle je pourrai vivre avec mes deux petites filles ...

J'ai rendez-vous vendredi à 14h00 avec ma banquière qui j'espère sera en mesure de me donner plus d'information et surtout de me donner une suite favorable à ce projet qui me tient tant à coeur.

Je ne manquerai pas de vous tenir informé de la suite dès que j'en saurai plus.

Alex

 

[Capach]

Cela fait un petit moment que je réfléchis à ce point et la solution qui me semblait la plus raisonnable et la plus adaptée à mes besoins en celle consistant à englober le solde de l'emprunt de ma RS dans un autre emprunt qui concernera mes deux résidences.

C'est effectivement ce que j'imagine également.

la banque ne me prête au delà des 33 % d'endettement auxquels j'ai droit. J'étais donc pour ma part parti sur un remboursement sur 25 ans.

Le taux d'endettement est un outil pour le banques d'évaluation du risque, il est naturellement à mettre en relation avec vos habitudes de vies, vos charges courantes etc. Deux exemples extrèmes pour vous faire comprendre :
- un couple avec deux enfants, une seule personne travaille et perçoit un smic à peine amélioré : 33%, c'est beaucoup trop, pas assez de reste-à-vivre pour le foyer,
- un célibataire sans enfant gagnant 5 000€/mois et assumant sans problèmes loyer et habitudes d'épargne à hauteur de 2 000€/mois. Une échéance de ce niveau soit 40% n'est pas aberrante en terme de risque pour un célibataire.

En d'autres termes, à la seule lecture de ce que vous me faites partager, cela ne me semble pas impossible.

Dans votre calcul vous précisez des frais de notaire d'un montant de l'ordre de 12450 €. Ce montant correspond si je ne m'abuse aux frais pour une résidence de plus de 5 ans. Sur du neuf pour un montant similaire ils seraient de l'ordre de 4600 €. Je m'oriente plus sur un achat de neuf...

Le neuf est effectivement un autre projet que l'ancien. Attention cependant, la loi de finance rectificative pour 2012 a modifié les frais de notaires. Sans rentrer dans le détail, vous bénéficierez des frais réduits UNIQUEMENT pour l'achat en VEFA.... pas pour une construction d'une maison individuelle sous un contrat CCMI.

 

[Anonyme]

Bonjour,

Pour ce qui vous concerne, j'imaginerai plusieurs solutions :
- le prêt sur RS est finissant, ca ne devrait pas être très intéressant en terme de rachat mais pourquoi ne pas reprendre l'encours de la RS et l'inclure dans un prêt plus global ?.

!!!!!!

ce sont des méthodes utilisées par des banques de restructuration et jamais par les banques de dépôt.
reprendre deux biens différents dans le même prêt n'est pas dans les normes des banques traditionnelles et encore moins avec un prêt en fin de vie.(ce qui n'est d'ailleurs pas le cas ici)
le surcoût lié au rallongement est contraire aux intérêts du client.

donc merci de ne pas confondre des pratiques réservées a traiter le surendettement auprès d'établissements financiers qui vont travailler la plupart du temps sur des taux révisables non capés et proposés bien au dessus des taux fixes pratiqué sur les prêts immobiliers.

bien cordialement

 

[Capach]

Naturellement, ce n'est un dossier "conventionnel" et, je suis bien d'accord, ce regroupement de crédit est une technique des établissements de rachat. Le rallongement d'un prêt est, je suis entièrement d'accord, pas dans l'intérêt du client SAUF à retrouver un confort de charges fixes. C'est la justification et la raison d'être des dossiers de regroupement de crédit.

Néanmoins, la situation de notre solliciteur peut demander justement cette technique :
- si la banque n'accepte pas le lissage, hautement probable,
- pour préparer et maximiser la capacité d'achat pour un nouveau projet.

Enfin, certaines banques traditionnelles dans ma région sont tout à fait susceptibles de procéder à ce genre de montage.

 

[AlexOzi]

Bonjour,

Voilà comme convenu je suis donc allé voir ma banque et une banque concurrente. Les deux me suivent dans mon projet et ce sans sourciller. Je suis même très agréablement surpris car les deux me proposent un financement sur 20 ans au lieu des 25 ans que je m'étais fixé.

La première qui est la banque dans laquelle je suis client me propose l'emprunt avec un taux de 3,49 % et un taux d'assurance de 0.42 %. Le taux est celui qui m'a été proposé sans négociation.

La seconde me propose le même emprunt avec un taux de 3.60 % et un taux d'assurance de 0.348 % (?????). Je n'ai pas encore négocié le taux proposé par cette banque. La conseillère que j'ai vu m'a demandé de leur faire parvenir la proposition de ma banque et éventuellement d'autres banques que je serai susceptible d'aller voir.

Au final l'emprunt de la seconde banque malgré un taux d'intérêt plus haut (3.60% au lieu de 3.49%) me coûte moins cher que celui de ma banque.

Comme je suis allé voir ma banque actuelle après l'autre banque j'avais déjà la proposition en ma possession. Je leur ai fait part du taux d'assurance proposé et ils vont tenter de s'aligner dessus. Je devrais donc pouvoir rester dans ma banque.

Concernant l'emprunt que j'ai déjà pour ma résidence secondaire, le montage proposé par les deux banques est identiques. Sur les 12 premiers mois (pendant la construction) il m'a été proposé un différé de capital ou bien un différé total. Ensuite le temps de solder l'emprunt de ma résidence secondaire les mensualités sont moins importantes. Ensuite plein pot. Cela donne :

Banque 1 :
1 à 12 mois : 300 €
13 à 76 mois : 800 €
77 à 240 mois : 1260,31 €

Banque 2 :
1 à 12 mois : 559.30 €
13 à 76 mois : 807.90 €
77 à 240 mois : 1227.89 €

Voilà donc cela fait quand même pour moi une bonne nouvelle car je sais que je suis en mesure d'offrir un toit à mes deux filles tout en restant en dessous de ce que me coûte aujourd'hui ma location et l'emprunt de ma résidence secondaire.

Alex

 

[Capach]

Bonjour,

Et bien, c'est nickel, content pour vous que ces deux banques acceptent le lissage ou du moins la diminution de la mensualité pendant l'emprunt sur la RS. Encore mieux si elles ne rachètent pas l'encours. C'est parfois la politique des banques mais vous auriez dû payer l'indemnité.

Concernant l'assurance, en fonction de votre état de santé, de votre tabacologie ou non, des options d'assurances possibles (sur capital initial ou CRD), vous pourriez peut-être trouver un peu moins chère. Contactez votre assurance.

Enfin, pour les mensualités, vous payez plus que vous ne devriez si il n'y avait pas eu de lissage. Pensez à la modulation des échéances pour diminuer la durée du prêt ainsi que son coût.

Profitez de vos deux filles !

 

[AlexOzi]

Bonjour,

Merci de votre soutien.

Concernant l'assurance je suis non fumeur et je n'ai aucun problème de santé. les assurances qui m'ont été proposé sont sur le capital initial. Pensez vous que mon assurance peut me proposer un contrat sur un emprunt immobilier ? SI c'est le cas je l'ignorais. Je vais me renseigner de ce pas.

Qu'entendez vous dans le dernier paragraphe. Je ne comprends pas ce dont vous me parlez.

D'avance merci.

Alex

 

[Capach]

Tout à fait. Depuis la loi Lagarde, vous pouvez dissocier l'assurance du prêt. La seule condition est de trouver une assurance proposant les mêmes garanties que l'assurance de la banque et meilleur marché, tant qu'à faire. Votre assurance vous fera un devis, vous pouvez aussi contacter un courtier en assurances.

Pour le dernier paragraphe, un lissage de prêt augmente nécessairement les échéances. En fait, le lissage se fait en diminuant la part capital le temps du prêt extérieur, votre prêt RS en l’occurrence. La conséquence sera que vous ne payerez probablement que peu de capital. Imaginez un verre d'eau bien remplie, mettez-y un caillou et l'eau déborde, c'est à peu prés ça.

En gros, le lissage correspond bien à votre situation et vous permet d'envisager ce projet mais il n'est pas idéal, moins idéal que si vous n'aviez eu aucune dettes, naturellement. Pour cela, augmenter les échéances permet de raccourcir le prêt et diminuer son coût.

 

[Aristide]

Bonjour,

Pour le dernier paragraphe, un lissage de prêt augmente nécessairement les échéances.

Dans un lissage bien fait ceci est inexact.

En effet, dans un montage classique il y a trois paramètres de fixés à priori à savoir :

+ Le montant du prêt
+ La durée
+ Le taux qui est fonction de cette durée.

=> L'échéance résulte alors d'un calcul qui prend en compte ces trois critères.

Dans un montage à échéances lissées digne de ce nom, la logique est complètement inverse :

+ Montant du prêt (***)
+ Choix à priori de la mensualité cible assurance comprise de préférence si prime fixe
+ Prise en compte non pas d'un taux mais de la hiérarchie des taux (= ensemble des paliers de durées utilisés par la banque avec taux associés)

=> Calcul de la durée compatible avec les trois critères ci-dessus.
Cette durée devient donc un résultat calculé alors que, dans un montage classique, c'est l'échéance qui est le résultat de ce calcul.

(***) Il est même possible de faire beaucoup mieux en prévoyant un montage en prêts "gigognes" qui, en associant un prêt court "emboîté" (= taux faible + primes assurances payées moins longtemps) à un prêt "lisseur" plus long, permet un gain très significatif sur le coût du crédit.

Dès lors l'objectif est de proposer la meilleure combinaison "Durées/Montants/Taux" qui - pour l'échéance cible totale initialement choisie/déterminée à priori, et acceptée par la banque eu égard à la capacité de remboursement, donne les coûts de crédits les moins élevés possibles.

Sur ce sujet, à toutes fins utiles voir :

Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[lien réservé abonné]

Ou, pour des exemples concrets chiffrés, voir sur ce forum post du même nom.

Cdt

 

[Capach]

Entièrement d'accord, Aristide.

Vous parlez de lissage dans le cadre d'une optimisation de coût et d'échéance. Cependant, le sujet de notre solliciteur était de lisser un prêt externe dans son projet de financement d'acquisition. En d'autres termes, faire réaliser un palier par la banque.

 

[Aristide]

L'optimisation que je suggère est tout à fait compatlble avec le projet dAlexOsi.

Ayant choisi une échéance cible suffisante eu égard à sa capacité de remboursement, et donc acceptable par sa banque, si celle-ci en a les moyens techniques, il peut lui demander intégrer le prêt antérieur dans un montage avec un second prêt court "emboîté" "couronné" par un troisème prêt "lisseur" plus long.

Si c'est son souhait ( si, par exemple ses capacités de remboursements sont appelées à varier dans le temps) et toujours si sa banque en a les moyens techniques, en suivant les même principes, il peut tout aussi bien choisir non pas une seule et unique échéance cible mais des échéances cilbles qui varieront par paliers de durées.


Il va sans dire que plus l'échéance cible (ou les échéances cibles) sera élevée, plus les durées résultant de l'optimisation seront courtes et plus les économies seront importantes.

Cdt

 

[Capach]

euh ...... oui, en fait. Le "lissé" dans le gigogne (ou double-ligne, c'est ainsi que je l’appel) lisse lui-même l'encours externe.

Je vois tout plein d'écueils, le différé partiel ou total pendant la construction, la reprise ou non par la banque de l'encours extérieur, le report de la part capital dans les échéances et les capacités techniques de la banque... Ce serait de la haute-voltige !

 

[Aristide]

Bonjour,

Ce n'est pas impossible à faire; à l'adresse que j'ai fournie ci-dessus vous trouvrez des exemples.

Maintenant dans les banques il y a celles qui:

+ Peuvent faire et veulent bien faire.
+ Pourraient faire mais qu ne veulent pas faire
+ Voudraient bien faire mais ne peuvent pas faire
+ Et les autres...

Cdt