pret immobilier et statut EI

[robtiller]

bonjour,

je me présente a vous car j'ai besoin de conseils. Je suis en entreprise individuelle depuis plus de 6 ans, je travaille sur l'achat et revente de produits à grosses marges.
je désire maintenant faire l'acquisition d'un bien immobilier d'une valeur de 185 000 euros.
Pour ce pret la banque m'a demande de fournir bien entendu mes 3 derniers bilans qui sont respectivement de 63K/42K/37K.
Ma question est la suivante: les banques se basent elles sur mes bilans ou bien sur les avis d'imposition? car l'abattement de 71% ne correspond pas à la réalité de mes revenus et sont donc très bas. C'est pourquoi je m'inquiete un peu.
Quelqu'un pourrait il me renseigner?

Merci beaucoup.
David.

 

[Vanille95]

Bonjour,

Vos avis d’imposition seront demandés car votre résultat professionnel ne présume pas des charges et revenus que vous avez à titre privé (exemples : pensions alimentaires à verser, revenus de placements,...) ; l’avis d’imposition est donc plus à même de donner une image de votre situation réelle.

Puisque vous avez opté pour un régime fiscal professionnel forfaitaire, le résultat dégagé est donc… forfaitaire mais rien ne vous empêche de prouver par d’autres moyens à votre banquier que vos charges sont en réalité moins élevées que celles retenues pour le forfait.

 

[robtiller]

Merci pour votre reponse rapide,
Pensez vous que je puisse fournir a mon banquier des exemples d'achat et revente effectués ses derniers mois ainsi que mes comptes de resultats qui ne sont pas obligatoire pour une micro mais que moi meme j'ai fait .

merci

 

[Vanille95]

Pensez vous que je puisse fournir a mon banquier des exemples d'achat et revente effectués ses derniers mois ainsi que mes comptes de resultats qui ne sont pas obligatoire pour une micro mais que moi meme j'ai fait .

Vous pouvez lui fournir tous les éléments de nature à prouver que, quand vous encaissez 100... vous n'avez pas 71 de charges (mais moins).
Les opérations mentionnées sur vos relevés de compte bancaire professionnel peuvent contribuer à cette démonstration.
Cela ne vous dispensera pas de produire vos avis d'imposition.

 

[robtiller]

Merci pour vos reponses
Sinceres salutations

 

[robtiller]

Une petite question,
Le conseiller qui m'a fait le plan de financement a t'il un impact sur la desicion defend il verbalement mon dossier ?

 

[Vanille95]

Le conseiller qui m'a fait le plan de financement a t'il un impact sur la desicion defend il verbalement mon dossier ?

J'espère que oui. Chaque banque ayant ses propres procédures, il est difficile d'imaginer comment les dossiers sont traités et défendus.

Quand vous aurez convaincu votre banquier, revenez nous dire comment vous avez procédé.
Il y a quelques mois, un intervenant était dans le même cas que vous (avec un forfait à 50%), nous lui avons donné les mêmes conseils mais nous n'avons jamais su si son dossier avait abouti.

 

[robtiller]

Peut etre a t'il demenagé tres loin ,) Pour ma part je tiens vraiment a cette acquisition, je signe demain chez le notaire et j'ai rendez vous jeudi avec mon banquier ,

Le plus complexe est de pouvoir faire une lettre explicative , detaillée et concise qui rentre avec courtoisie dans le vif du sujet pour expliquer qu"en fin de compte mes revenus reelle ne correspondent pas au forfait appliqué .

 

[amandine10]

Pouvez vous nous donner des precisions sur le plan de financement, le taux qu il vous a proposé, duree, mensualite , taux 0 ....

ca donne des exemples pour nous

merci

 

[Aristide]

Bonjour,

Pour analyser les risques dans un dossier de professionnel, la banque ne se limite pas à regarder les revenus, qu'ils soient fiscaux ou réels.

Avant de regarder votre projet et son financement elle se penche
=> Sur votre situation personnelle
+ Situation familiale
+ Le fonctionnement de votre compte
+ L'existence ou non d"épargne préalable
+ L'existence ou non d'un patrimoine financier et/ou immobilier.
+ Etc

=> Sur votre situation professionnelle
+ Antériorité
+ Développement
+ Potentiel de développement (objectifs)
+ Etc

Après l'étude de ces deux premiers niveaux, elle regarde le projet et son financement
+ Importance apport personnel
+ Capacité de remboursement (***)
+ Garanties possibles
+ Etc

(***) Au plan financier et des risques courus, c'est effectivement à partir:
+ De vos compte de résultats passés
+ De vos comptes de résultat prévisionnels
+ De vos bilans
que la banque va se faire une idée de votre solidité financière et de votre capacité à la maintenir dans le temps.

L'un des critères privilégiés pour apprécier votre capacité de remboursement est l'Excédent Brut d'Exploitation (EBE) qui coreespond au résultat comptable plus les amortissements plus les provisions.

Une petite question,
Le conseiller qui m'a fait le plan de financement a t'il un impact sur la desicion defend il verbalement mon dossier ?

Cela dépend de chaque Etablissement et de son organisation.
Mais c'est effectivement fréquent que le conseiller ait à donner un avis argumenté si ce n'est verbalement devant une instance de décision, au minimum par un commentaire - tout autant argumenté - à l'intérieur du dossier de demande qu'il a instruit.

Cordialement,

 

[robtiller]

savez vous pourquoi mon conseiller a pris mes 3 derniers resultats BIC prof micro declarés divisé par 3 pour faire mon revenus annuels?

est ce normal ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Il a sans doute voulu faire une moyenne de vos 3 BIC ce qui n'a pas beaucoup de sens dans une sitution comme la votre pour apprécier une capacité de remboursement.

Cordialement,

 

[robtiller]

bonjour,

je vous donne quelques nouvelles de mes démarches: j'ai fait appel à un courtier de Cafpi et j'ai réalisé une sorte de bilan: j'ai dégagé mon salaire net entre 2008 et 2010 en distinguant toutes mes ventes et achats sur mes relevés de compte, puis j'ai communiqué des factures d'achat et revente pour prouver mes marges. Mon courtier est très confiant et moi aussi ;-)) je vous tiens au courant de l'évolution de mon dossier comme promis.