préserver mon patrimoine immobilier

[MOIDANSLE62]

Bonjour

j’ai un gros probleme, voila j’ai une maison principal ( hérité de mon pere ), j’ai une résidence locative depuis 5 ans ( il reste 85K euros a payé sur le credit ) celle ci est loué 611 € / mois et je rembourse 750 € / mois ( impôt, assurance compris )

il y a 2 ans j’ai perdu mon boulot, j’en ai profiter avec mon epouse pour crées ma société ( qui a enormement de mal a décoller ) du coup je ne me tire aucun revenu

en decembre mon pole emploi se termine, je n’aurait donc plus d’indemniter

je suis aller voir la Caf Pour obtenir le RSA

mais ils me dise que je vais toucher 687 euros de RSA ( couple avec 2 enfants ) et qu’il vont déduire le loyer perçu de 611 €

ce qui va me faire une indemnité mensuelle de 76 euros + 129 euros d’allocation familiale

je ne pourrait donc pas faire vivre ma famille ( 4 personnes ) avec 205 euros / mois

leurs solution c’est que je me separe de mon bien en location de façon a ne plus avoir d’entré d’argent

comment puis je « contourner » légalement cette situation sans pour autan perdre mes biens

- si je met mes locataires dehors ( c’est dommage ) et que je vais habiter cette maison je ne me dégage plus de loyer, j’ai le droit a 300 euros D’APL , mais la caf me calculera un logement potentiellement louable ( ma résidence principale Actuelle ) et me décomptera 400 euros du montant RSA ( 687 + 300 – 400 = 587 euros et j’ai encore mon remboursement de prêt de 750 € / mois )

- si je revend ( a contre coeur ) la maison loué ( a condition quel se revende de suite ), je n’aurais même pas asser de la somme obtenu pour rembourser le credit + la plus value ( car j’ai fait les travaux moi meme, et le prêt n’a que 5 ans )

- ma residence principale actuelle ne peut pas etre vendu ( car il y a beaucoupt de travaux encore a realiser , des servitudes …. )

comment puis je faire ? ( don de ma residence principale a ma mere, création de sci pour ne plus toucher le loyer ….. )

merci pour votre aide

 

[Buffeto]

comment puis je faire ? ( don de ma residence principale a ma mere, création de sci pour ne plus toucher le loyer ….. )

je n'ai pas de solutions à proposer autre que celle de la CAF mais une chose est sure les 2 solutions évoquées ci dessus seront inopérantes .
le fait de créer une SCI ne change rien quand à la donation à ta mère je n'y vois que des inconvénients ....

 

[dodo1]

quand à la donation à ta mère je n'y vois que des inconvénients ....

Moi aussi surtout s'il n'est pas fils unique.

C'est une situation bien compliqué, je me demande si la meilleurs solutions ne serait pas la vente des 2 biens.
J'ai bien peur que la CAF demande des déclarations trimestrielles de ressources et les loyers vont pénalisés votre RSA.
De plus sur quel base allez vous déclarez vos loyers à la CAF en Brut ou allez vous appliquer la déduction de 30 % du micro foncier ou au réel.

 

[MOIDANSLE62]

je suis fil unique, pour la declaration c'est même pire que ça il prennent visiblement la declaration d'impots de l'année precedente .... ( et ensuite en effet actualiser tous les trimestres )

apres j'ai vu aussi sur ce site que l'on ne peut pas vendre plusieurs biens dans une courte période sans etre requalifié en marchand de biens ( et j'ai déjà vendu une maison il y a quelques mois pour palier a des problèmes d'argent et en injecter une parti dans mon entreprise )

pour la declaration de la caf ( comme il reprennent la declaration d'impots ) les loyers sont declaré au reel

 

[dodo1]

pour la declaration de la caf ( comme il reprennent la declaration d'impots ) les loyers sont declaré au reel

Mais comme tu le dis plus haut il te faudra déclarer tes loyers en cour d'années tous les trimestres. Comment tu vas les déclarer ?

 

[MOIDANSLE62]

si je vend cette maison je n'aurais plus de loyer a declarer a partir de la date de vente ...

 

[moietmoi]

Dans les montages sophistiqués, le montage coûte lui-même cher, par exemple les frais d'un avocat fiscaliste, les frais de constitution de sci, les frais de notaire, bref, même si un montage était faisable, le côut serait supérieur au gain escompté,
je pense par exemple a une donation temporaire de l'usufruit du bien locatif à ta mère , avec une clause concernant le crédit, mais l'étude faisabilité+ le montage coutera plus que ne te rapportera la caf...

 

[Capricio]

Bonjour,

Et faire en sorte qu'une des deux personnes du couple reprenne un emploi salarié, ce n'est pas envisageable ? Car çà semble être la meilleure solution même si ce n'est pas forcément la plus facile !

 

[Buffeto]

Bonjour,

Et faire en sorte qu'une des deux personnes du couple reprenne un emploi salarié, ce n'est pas envisageable ? !

ca serait il me semble la solution la plus sage .

 

[MOIDANSLE62]

oui en effet, nous cherchons depuis deja longtemps , ne trouvant pas, c'est pour ça que nous avons crée notre entreprise. Je vais sans doute revendre la maison en location ( histoire de ne pas être sans ressource du tout )....

C'est dommage, ça fait 20 ans que je bosse sans période creuse, et avec mon épouse on perd en même temps notre boulot.... et maintenant on va deja perdre 1 Maison . C'est vrai que le RSA a eté crée pour aider les plus démunie, mais a force de prendre tous les mois dans mon patrimoine, je vais finir par tout perdre ( j'aurai bosser pour rien , c'est peut être ça le moins motivant a reprendre un job )

 

[dodo1]

C'est dommage, ça fait 20 ans que je bosse sans période creuse, et avec mon épouse on perd en même temps notre boulot.... et maintenant on va deja perdre 1 Maison . C'est vrai que le RSA a eté crée pour aider les plus démunie, mais a force de prendre tous les mois dans mon patrimoine, je vais finir par tout perdre ( j'aurai bosser pour rien , c'est peut être ça le moins motivant a reprendre un job )

Je pense aussi que la solution de Capricio est la solution idéale.
Après dans le cas ou tu décides de vendre ta maison en location l'idéale serait de plus avoir de crédit sur ta RP.

Dans le cas où tu décides de garder ton locatif, au niveau de tes déclarations trimestrielles tu pourrais a minima déduire 30 % qui correspond au micro foncier.
Le soucis avec la CAF c'est que les règles peuvent changer du jour au lendemain. Si un jour il décide de prendre en compte le patrimoine immobilier pour l'obtention du RSA cela risque de compliqué encore les choses.

 

[kaziklu]

Vous parlez d'un remboursement de 750€/mois impôts et assurance comprises.
La piste peut être la réduction de cette dépense.

Bon déjà niveau impôts ça devrait diminuer.
Niveau assurance, aviez-vous pris l'assurance perte d'emploi que vous pourriez faire jouer?
Enfin avez-vous envisagé la piste de la renégociation du prêt et augmentant la durée afin de réduire les mensualités?

 

[MOIDANSLE62]

bonjour

en effet Kaziklu, j'avais aussi pensé a cette assurance perte d'emploi ( mais celle ci n'est pas valable, car ça fait deja deux ans et depuis j'ai crée ma societé donc " retrouvé un emplois , même si les chiffres d'affaires son nul )

je me suis tourné vers mon comptable qui ma conseillé de mettre mes biens immobilier dans une sci imposé a l'impots sur les societés ( de façon a ne plus avoir de revenu locatif ni de feuille d'impots sur le revenu locatif ) qu'en pensez vous ?

 

[MOIDANSLE62]

Personne n'a d'idée sur cette solution ?

 

[Beargent]

Hello,

En fait (et c'est mon de vue) il y à un problème dans votre "plan"
Votre maison locative.
Elle vous coûte de l'argent. Hors cela ne devrait pas. Autant investir dans du pinel sinon.... (*joke ) (à ne pas faire donc)

Vous remboursez 750€ pour 611 € de recette. Y'a un soucis.

1) vous faite un effort d'épargne de la différence
2) vous devez payer en plus la TF
3) entretenir le bien parfois (sortant de votre poche)
4) Votre renta est inférieur à 0
5) Selon votre tanche d’impôts (bon la ok... mais) vous serez imposé sur les recettes


Brefs, oublier ce bien locatif, revendez le au max que vous pouvez (en faisant donc un pti bénéf > impôts et chercher un autre bien autrement bien plus rentable. (la ou vous n'avez pas à sortir de sous de votre poche.)

Pour le reste, la CAF n'a donc pas forcément tort, mais votre bien vous handicap (dans le mauvais sens )